Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бараш Ю.А..,

с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сахалинпромстрой-98» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Борей» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договорам аренды нежилого помещения в размере 2 199 392,74 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 33 997 рублей,

при участии:

от ООО «Сахалинпромстрой-98» - представитель ФИО1 по доверенности от 10.11.2021, представлен документ о высшем юридическом образовании,

от ООО «Борей» - представители ФИО2 по доверенности от 10.11.2021, представлен документ о высшем юридическом образовании; ФИО3 по доверенности от 18.02.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сахалинпромстрой-98» обратилось в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Борей» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2012 № 30 в размере 2 199 393,14 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 33 997 рублей.

Определением суда от 11.10.2021 заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 11.11.2021, далее дата судебного заседания изменена на 17.11.2021.

11.11.2021 в суд через канцелярию суда поступило возражение на исковое заявление, с приложением письменных доказательств.

Определением суда дело назначено к судебному разбирательству на 21.12.2021.

21.12.0221 в электронном виде от истца поступили возражения на отзыв ООО «Борей».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика представил на обозрение суда оригиналы предоставленных в материалы дела доказательств.

Представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с материалами дела.

Слушание отложено на 31.01.2022.

27.01.2022 в электронном виде от истца поступили возражения на отзыв.

В судебное заседание представителем ответчика предоставлено дополнение к возражению на исковое заявление. Слушание отложено на 05.04.2022.

29.03.2022 в электронном виде от истца поступили уточнения, в которых ООО «Сахалинпромстрой-98» просит взыскать задолженность по арендным платежам по трем договорам аренды в сумме 2 096 533,78 рублей, задолженность по возмещению расходов за электроэнергию в сумме 102 858,96 рублей.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12.04.2022.

В судебное заседание представителем ответчика предоставлены возражения на уточнение к исковому заявлению.

В судебном заседании представитель истца исковые требования, с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика возразил относительно заявленных доводов по основаниям, изложенным в отзыве и возражении.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принимает уточнение требований.

Как следует из материалов дела, 10.04.2012 между ООО «Сахалинпромстрой-98» (Арендодатель) и ООО «Млечный путь» (Арендатор) заключён договор аренды помещений в административном здании по ул. Дзержинского, 36 в г. Южно-Сахалинске № 30.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что Арендодатель сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение в административном здании по ул. Дзержинского, 36 в г. Южно-Сахалинске в цокольном этаже (номера 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,23,24,25,26,27 по техническому паспорту от 21 марта 2012 года. Общая площадь 351,77 рублей.

Стоимость одного квадратного метра арендуемой площади определена в размере 455 рублей в месяц (пункт 1.2.).

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендная плата вноситься арендатором на счет указанный в договоре, ежемесячно в размере 100% суммы за месяц в срок до 25 числа включительно до начала расчетного месяца.

По акту приема-передачи от 01.04.2012 арендованное помещение принято арендатором.

01.07.2013 подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 30 от 01.04.2012.

Согласно условиям данного соглашения ООО «Млечный путь» с 01.08.2013 уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды № 30 от 01.04.2012 ООО «Борей», а арендодатель – ООО «Сахалинпромстрой-98» согласовал переход прав и обязанностей.

11.11.2013 подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 30 от 01.04.2012.

Пунктом 1 дополнительного соглашения стороны изложили в следующей редакции пункт 1.2. договора, увеличив стоимость одного квадратного метра в сумме 546 рублей, включая отопление, водоснабжение, отведение стоков (канализация) и энергоснабжение (без стоимости потребленной электроэнергии) арендуемой площади.

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны изложили в следующей редакции пункт 1.3. договора, предусмотрев, что арендатор обязан ежемесячно производить оплату на расчетный счет арендодателя за потребленную арендатором электроэнергию, согласно показаниям счетчика, по ценам ОАО «Сахалинэнерго». Оплата производится в срок не позднее двух недель со дня получения арендатором счета на оплату потребленной электроэнергии за истекший месяц.

Пунктом 9 дополнительного соглашения стороны изложили параграф 9 в следующей редакции, определит начало действия договора – с 20.09.2012 и окончание – 01.04.2020.

01.04.2020 между ООО «Сахалинпромстрой-98» (Арендодатель) и ООО «Борей» (Арендатор) заключён договор аренды помещений в административном здании по ул. Дзержинского, 36 в г. Южно-Сахалинске № 30.

Стоимость одного квадратного метра арендуемой площади определена в размере 420 рублей в месяц (пункт 1.2.).

Срок действия договора с 01.04.2020 по 31.12.2020 (пункт 9 договора).

По акту приема-передачи от 01.04.2020 арендованное помещение принято арендатором.

18.01.2021 между ООО «Сахалинпромстрой-98» (Арендодатель) и ООО «Борей» (Арендатор) заключён договор аренды помещений в административном здании по ул. Дзержинского, 36 в г. Южно-Сахалинске № 30.

Стоимость одного квадратного метра арендуемой площади определена в размере 369,56рублей в месяц (пункт 1.2.).

Срок действия договора с 01.01.2021 по 30.06.2021 (пункт 9 договора).

По акту приема-передачи от 18.01.2021 арендованное помещение принято арендатором.

05.08.2021 по истечению срока аренды между ООО «Сахалинпромстрой-98» и ООО «Борей» подписан акт приема-передачи арендованных ответчиком помещений.

06.08.2021 между истом и ответчиком подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.08.2021, в соответствии с которым по состоянию на 05.08.2021 задолженность в пользу ООО «Сахалинпромстрой-98» составляет 2 199 393,14 рублей.

По расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате составляет: по договору аренды от 01.04.2012 № 30 задолженность за аренду помещений (за ноябрь 2019 года, январь – февраль 2020 года) в сумме 314 327,74 рублей и задолженность за возмещение потребленной электроэнергии (декабрь 2019 года, января 2020 года) в сумме 19 188,96 рублей; по договору аренды от 01.04.2020 № 30 задолженность за аренду помещений (апрель, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года) в сумме 897 205,20 рублей и задолженность за возмещение потребленной электроэнергии (июнь, июль, август, октябрь, ноябрь 2020 года) в сумме 83 670 рублей; по договору аренды от 18.01.2021 № 30 задолженность за аренду помещений (январь – июль 2021 года) в сумме 885 000,84 рублей.

Неисполнение ответчиком обязательств по договорам после соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата этого имущества арендодателю.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При рассмотрении спора, в совокупности представленных доказательств, судом установлен факт наличия непогашенной задолженности по договорам аренды в общей сумме 2 199 392,74 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела: договорами, актами приема-передачи, счетами на оплату, актами сверки.

Расчет задолженности, предоставленный истцом в суд в электронном виде 28.03.2022, проверен судом и признается верным.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности по договорам аренды и задолженности за возмещение потребленной электроэнергии в заявленном размере, суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности предъявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и задолженности по возмещению расходов за электроэнергию.

Доводы ответчика о невозможности использования имущества в 2020 году, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Сахалинской области не принимаются во внимание, поскольку данные доводы документально не подтверждены.

Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по не зависящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик документально не подтвердил, что арендатор был лишен возможности использовать указанное имущество.

Указом губернатора Сахалинской области от 18.03.2020 N 16 "О введении в Сахалинской области режима повышенной готовности для органов управления, сил и средств Сахалинской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Сахалинской области" (далее - указ N 16) на территории Сахалинской области с 18.03.2020 введен запрет спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий с числом участников более 100 человек (пункт 2). Рекомендовать организаторам спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий с числом участников менее 100 человек воздержаться от их проведения на территории Сахалинской области с 18.03.2020 (пункт 3).

Указом губернатора Сахалинской области от 24.03.2020 N 17 в пункт 3 указа N 16 внесены изменения: временно приостановлено проведение в Сахалинской области массовых, в том числе досуговых, мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно.

Указом губернатора Сахалинской области от 27.03.2020 N 18 пункт 3 указа N 16 дополнен следующими изменениями: с 28.03.2020 по 01.06.2020 приостановлена деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан, включая торгово-развлекательные центры (пункт 3.1) и посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для мероприятий, указанных в пункте 3.1, включая, в том числе кинотеатры/ кинозалы (пункт 3.2).

Указами губернатора Сахалинской области от 18.05.2020 N 47, от 20.05.2020 N 48 сохранен указанный запрет на период с 28.03.2020 по 01.06.2020 в отношении названных объектов.

Согласно положениям части 1 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Согласно части 3 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера, но не освобождает от уплаты арендных платежей в полном размере.

Как следует из материалов дела, с 01.04.2020 между истцом и ответчиком был заключен новый договор аренды № 30, согласно условиям которого размер арендной платы уменьшен из расчета 420 рублей за квадратный метр в месяц, ранее размер арендной платы определялся исходя из расчета 546 рублей за квадратный метр в месяц.

Согласно пункту 1 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года N 439 установленные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В пункте 2 указанных Требований отражено, отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

В пункте 3 постановления от 03.04.2020 N 439 определено, что отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными при ответе на вопрос 3 Обзора от 30.04.2020 N 2, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Факт отнесения конкретного бизнеса к "наиболее пострадавшим отраслям" устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе.

Основным видом деятельности ООО «Борей» является "Подача напитков" (код ОКВЭД 56.30, Эта группировка включает: - изготовление и продажу напитков для непосредственного употребления внутри заведений; - деятельность баров, таверн, коктейльных залов, дискотек и танцевальных лощадок (с преобладающим обслуживанием напитками), пивных баров, буфетов, фито-баров, автоматов по продаже напитков; - перепродажу упакованных/готовых напитков, розничную продажу напитков через торговые автоматы - функционирование дискотек и танцевальных площадок без обслуживания напитками, который входит в перечень отраслей российской экономики (Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков), в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434.

Поскольку арендодатель не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то в данном случае арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 (вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате: по договору аренды от 01.04.2012 № 30 за ноябрь 2019 года, январь – февраль 2020 года); по договору аренды от 01.04.2020 № 30 за апрель, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года; по договору аренды от 18.01.2021 № 30 за январь – июль 2021 года.

Таким образом, в период, за который предъявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору входит также и период, который наступил в момент введения на территории Сахалинской области режима функционирования повышенной готовности, действия положений Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, поскольку в соответствии с основным видом деятельности (код ОКВЭД 56.30) ответчик относится к категории лиц, в наибольшей степени пострадавших в результате применения мер противодействия распространению коронавирусной инфекции.

На основании положений Закона N 98-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" ответчику предоставляется рассрочка по уплате задолженности с 01.04.2020 по 01.10.2020 в размере 453 975 рублей, путем уплаты не позднее 1 января 2023 года и поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, не менее 73 871,70 рублей, начиная с апреля 2022 года.

Доводы ответчика о состоявшемся зачете судом отклоняются в связи с отсутствием встречного характера обязательств в рамках отношений между истцом и ответчиком, что исключает прекращение обязательств по оплате по спорным отношениям данным способом.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - Постановление) согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Пунктом 11 Постановления предусмотрено, что соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

Для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон (пункт 14 Постановления N 6).

Как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее.

В рассматриваемом случае, заявляя о зачете встречных однородных требований, ответчик мотивировал свои действия тем, что обязательство истца по оплате денежных средств в размере 3 247 057 рублей возникло ввиду неоплаты стоимости неотъемлемых улучшений.

Свою позицию ответчик обосновывает тем, что 01.09.2021 направил в адрес истца письмо (заявление, уведомление) о зачете взаимных требований. В письме ответчик ссылается на пункт 3 статьи 423 ГК РФ, пункт 1 статьи 616 ГК РФ, пункт 2 статьи 623 ГК РФ, пункт 8.4 договора аренды № 30 от 18.01.2021, локальной смете и отчету № 011213-5044, в письме ответчик указывает на обязанность истца уплатить стоимость ремонтных работ (неотъемлемых улучшений), произведенных в арендованном помещении по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36. При этом ответчиком не представлены какие-либо первичные документы, подтверждающие производство ремонтных работ на суммы в размере 3 247 057 рублей.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства наличие встречного обязательства истца перед ответчиком.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, обязательным условием возмещения арендатору затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, является согласие арендодателя на выполнение соответствующих работ и несение таких затрат.

В материалы дела ответчиком не предоставлены документальные подтверждения наличия такого согласия арендодателя.

Проанализировав условия договора аренды № 30 от 18.01.2021, суд пришел к выводу о том, что ответчик не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя.

По указанным основаниям исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Сахалинпромстрой-98» удовлетворить.

Взыскать с обществу с ограниченной ответственностью «Борей» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сахалинпромстрой-98» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) долг по уплате арендных платежей за период с ноября 2019 года по января 2021 года в размере 2 096 533,78 рублей, возмещение расходов за электроэнергию в размере 102 858,96 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 997 рублей, всего 2 233 389,74 рублей.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Борей» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) рассрочку уплаты суммы основного долга по арендным платежам за период за период с 01.04.2020 по 01.10.2020 в размере 453 975 рублей, путем уплаты не позднее 1 января 2023 года и поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, не менее 73 871,70 рублей, начиная с апреля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

Ю.А. Дремова