Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Белова А.С., при ведении протокола помощником судьи Тимофеевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича (ИНН <***>, ОГРН <***>, 693005, <...>) к Администрации города Южно-Сахалинска (ИНН <***>, ОГРН <***>, 693000, <...>) о взыскании задолженности по договору,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности № 01 от 01.01.2019 (после перерыва);

от ответчика – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Сахалинское монтажное управление «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича (далее ЗАО «ДЭМ», истец) обратилось в суд с иском к Администрации города Южно-Сахалинска о взыскании задолженности в сумме 13 093 908 руб.

В обоснование заявленных требований истцом со ссылкой на положения статей 309, 310, 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) указано, что между Администрацией города Южно-Сахалинска и Закрытым акционерным обществом «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича был заключен договор купли-продажи в будущем недвижимости № 013-481 от 24.12.2013 года.

Пунктом 2.3 Договора, стороны установили, что цена договора является фиксированной на протяжении всего срока действия настоящего договора.

В адрес Администрации города Южно-Сахалинска был выставлен Счет на оплату № 56 от 01.06.2017 года на сумму 24 101 625, 26 рублей.

14.04.2017 года Администрацией г. Южно-Сахалинска был составлен Акт осмотра жилых помещений многоквартирного дома в <...>.

В ходе осмотра были выявлены значительные недостатки, выразившиеся в необходимости проведения ремонтных работ жилых помещений, мест общего пользования, а также благоустройства.

На основании ведомостей, объем работ на ремонт квартир и локально- сметных расчетов, сметная стоимость строительных и монтажных работ по ремонту жилых помещений составляет 3 811 761 рублей, сметная стоимость строительных работ по ремонту мест общего пользования составляет 1 098 320 рублей, сметная стоимость строительных работ по ремонту дома (фасада, кровли, подвала) составляет 1 410 769 рублей. Общая сметная стоимость на устранение выявленных недостатков составляет 13 093 908 рублей.

Указанная сумма была удержана муниципальным заказчиком из суммы, причитающейся подрядчику по договору.

Учитывая, что претензия истца о перечислении указанных денежных средств была оставлена ответчиком без удовлетворения истец обратился в суд с указанным иском.

Ответчик в письменном отзыве на иск требования истца не признал указав, что в соответствии с п.п. 2.1, 2.3, 2.5 договора, его цена составляет 338 719 372,82 руб., из расчета 68 709,10 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры, в том числе НДС 18%.

Цена договора является фиксированной на протяжении всего срока действия настоящего договора.

Оплата по договору осуществляется в следующем порядке:

- первый авансовый платеж в размере 30% от цены договора производится покупателем, после выполнения продавцом условий, изложенных в п. 3.1.1 и п. 3.1.2 договора, после поступления средств целевого назначения из бюджета Сахалинской области;

- второй авансовый платеж в размере 55% от цены договора производится после поступления средств целевого назначения из бюджета Сахалинской области;

- окончательный расчет в размере 15% от цены договора производится после представления продавцом покупателю разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимости — квартир в количестве 88 единиц и государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на указанные квартиры.

Сроки оплаты авансовых платежей и окончательного расчета по договору определяются отдельно, путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

Согласно п. 3.1.4 договора продавец обязан передать покупателю по акту приема-передачи недвижимости квартиры, не находящиеся в ипотеке, не обремененные правами третьих лиц, не заложенные, не подаренные, не обещанные в дар, не состоящие в споре и под арестом, свободные от пользования третьими лицами, имеющими в соответствии с законом право пользования данными квартирами, не имеющие задолженности по коммунальным платежам в срок не позднее 3 квартала 2015 года.

Пунктом 3.1.7 договора предусмотрено, что продавец обязан обеспечить соответствие продаваемых квартир характеристикам, указанным в Приложении № 1 договора, а также требованиям действующего законодательства.

11.04.2017 года составлен акт осмотра жилых помещений многоквартирного дома в <...>.

В ходе осмотра выявлены значительные недостатки, выразившиеся в необходимости проведения ремонтных работ жилых помещений, мест общего пользования, а также благоустройство территории по указанному адресу.

При этом, возражений относительно выявленных недостатков выполненных работ отраженных в акте от 11.04.2015, стороной Истца не заявлено.

На основании ведомостей объемов работ на ремонт квартир и локальных сметных расчетов, сметная стоимость строительных и монтажных работ по ремонту жилых помещений составляет 3 811 761 рублей, сметная стоимость строительных работ по ремонту мест общего пользования составляет 1 098 320 рублей, сметная стоимость строительных работ по ремонту (фасад, кровля, подвал) составляет 1 410 769 рублей. Общая сметная стоимость на устранение выявленных недостатков составляет 13 093 908 рублей.

24.05.2017 Администрация обратилась в адрес конкурсного управляющего Истца - ФИО2 с претензией об устранении выявленных недостатков, однако данное требование оставлено без исполнения.

В связи с данным обстоятельством, 31.05.2017 письмом № 016-00623/УЖП Администрация обратилась в адрес конкурсного управляющего должника с предложением о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества по договору купли-продажи созданной в будущем недвижимости № 013-481 от 24.12.2013 на сумму 13 093 908 рублей путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Вместе с тем указанное письмо было оставлено без удовлетворения.

Таким образом, ответчик полагал, что Администрация обоснованно воспользовалась своим правом на соразмерное уменьшение цены договора в связи с недостатками товара, которое предусмотрено ст. 475 ГК РФ.

Истец против доводов отзыва возразил, заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической судебной экспертизы в целях установления действительной стоимости работ по устранению выявленных недостатков.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, указал на необоснованность увеличения экспертом стоимости судебной экспертизы, заявил ходатайство о снижении размера государственной пошлины в случае отказа в иске обосновав данное ходатайство нахождением истца в процедуре банкротства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, назначив по делу судебную экспертизу и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что 24.12.2013 года, между Истцом и Администрацией заключен договор купли- продажи созданной в будущем недвижимости № 013-481 (далее - договор).

Согласно п. 1.1 договора он заключен на приобретение в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» созданной в будущем недвижимости — квартир в количестве 88 единиц, общей площадью 4929,76 кв.м, в многоквартирных жилых домах, которые будут возведены на застроенной территории, расположенной в границах: <...> Указанные квартиры приобретаются в рамках реализации договора № 35 от 15.07.2013 «О развитии застроенной территории, расположенной в границах: г. Южно- Сахалинск 8 микрорайон, юго-восточнее пересечения ул. им. Космонавта Поповича и ул. Комсомольская».

Возникшие правоотношения сторон суд характеризует как обязательственные, основанные на договоре на приобретение в собственность недвижимости, которая будет создана в будущем.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей Недвижимой вещи.

Таким образом, исходя из правовой природы указанного договора, к нему подлежат применению положения главы 30 ГК РФ.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ч. 1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае передачи Продавцом Покупателю объекта недвижимости, не отвечающего требованиям предусмотренных в договоре по его качеству, то Продавец вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п.п. 2.1, 2.3, 2.5 договора, его цена составляет 338 719 372,82 руб., из расчета 68 709,10 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры, в том числе НДС 18%.

Цена договора является фиксированной на протяжении всего срока действия настоящего договора.

Оплата по договору осуществляется в следующем порядке:

11.04.2017 года комиссией истца, при участии начальника ПТО ЗАО «ДЭМ» ФИО3 составлен акт осмотра жилых помещений многоквартирного дома в <...>.

При этом, возражений относительно выявленных недостатков выполненных работ отраженных в акте от 11.04.2015, стороной истца не заявлено, акт подписан представителем истца без замечаний.

Ответчиком составлены локальные сметные расчеты на устранение выявленных недостатков.

Из материалов дела следует, что 24.05.2017 года Администрация обратилась в адрес конкурсного управляющего Истца - ФИО2 с претензией об устранении выявленных недостатков, однако данное требование оставлено без исполнения.

Вместе с тем, конкурсным управляющим ФИО2 Администрации выставлен счет на оплату № 56 от 01.06.2017 на сумму 24 101 625,26 рублей, который оплачен Администрацией с учетом уменьшения покупной цены на 13 093 908 рублей.

Исходя из указанного следует, что Истец, оставив вышеуказанную претензию без ответа, и, направив в адрес Администрации счет № 56 от 01.06.2017 на всю сумму выполненных работ в размере 24 101 625,26 рублей без учета стоимости работ выполненных с нарушением качества по вышеуказанному договору на сумму 13 093 908 рублей, своими действия выразил отказ от устранения выявленных недостатков.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исходя из условий договора, а также норм приведенного законодательства с учетом вышеуказанных обстоятельств, Администрация обоснованно воспользовалась своим правом, предусмотренным ст. 475 ГК РФ на соразмерное уменьшение цены, в связи с недостатками товара.

Возражая против доводов ответчика в части определения действительной стоимости выявленных недостатков истцом было заявлено ходатайство о назначении строительно –технической судебной экспертизы, производство которой истец просил поручить экспертам ООО «Строительная помощь» <...>.

С учетом мнения ответчика указанное ходатайство судом удовлетворено, определением суда от 31.07.2018 года по делу назначена строительно техническая судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Строительная помощь» ФИО4 и ФИО5.

На разрешение экспертов судом был поставлен вопрос - «Соответствует ли сметная стоимость расчета, произведенного в целях устранения недостатков, выразившихся в необходимости проведения ремонтных работ жилых помещений, мест общего пользования, благоустройства на объекте: «Жилой дом по ул. Космонавта Поповича, 21 в г. Южно-Сахалинске» в общей сумме 13 093 908 руб. Если нет, то какова реальная сметная стоимость расчета затрат, необходимых в целях устранения выявленных недостатков».

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

Согласно поступившему в материалы дела заключению от 05.02.2019 года, по результатам исследования экспертами были сделаны следующие выводы:

"В результате проведённого исследования представленных сметных расчётов произведенных в целях устранения недостатков, выразившихся в необходимости проведения ремонтных работ жилых помещений, мест общего пользования, благоустройства на объекте: «Жилой дом по ул. Космонавта Поповича, 21 в г. Южно-Сахалинске» экспертами были выявлены множественные недостатки (несоответствия) сметных расчётов требованиям нормативных стандартов, а именно:

- сметная документация, являющаяся неотъемлемым приложением муниципального контракта от 18 октября 2017 г. № 172/10, составлена в локальной базе, не подлежащей применению, а также с применением индексов перевода в текущие цены, не соответствующие началу/сроку выполнения работ;

- сметная документация, являющаяся неотъемлемым приложением муниципального контракта от 17 октября 2017 г. № 173/10, составлена в локальной базе, не подлежащей к применению, а также с применением индексов перевода в текущие цены, не соответствующие началу/сроку выполнения работ;

сметная документация, являющаяся неотъемлемым приложением муниципального контракта от 17 октября 2017 г. № 174/10, составлена в локальной базе, не подлежащей к применению, а также с применением индексов перевода в текущие цены, не соответствующие началу/сроку выполнения работ;

сметная документация, являющаяся неотъемлемым приложением муниципального контракта №032-141-17, составлена в актуальной локальной базе, а также с применением индексов перевода в текущие цены, соответствующие началу/сроку выполнения работ.

Выявленные несоответствия являются критическими и оказывают влияние на итоговую стоимость производства работ согласно муниципальным контрактам.

Таким образом сметная стоимость расчета, произведенного в целях устранения недостатков, выразившихся в необходимости проведения ремонтных работ жилых помещений, мест общего пользования, благоустройства на объекте: «Жилой дом по ул. Космонавта Поповича, 21 в г. Южно-Сахалинске» не соответствует общей сумме 13 093 908 руб.

Общая реальная стоимость расчета затрат, необходимых в целях устранения выявленных недостатков согласно сметным расчетам, произведенным экспертами составляет 16 176 710 (шестнадцать миллионов сто семьдесят шесть тысяч семьсот десять) руб. 70 коп».

Оценивая заключение экспертов по правилам ст. 71 АПК РФ в совокупности и взаимной связи с другими доказательствами по делу суд находит указанное заключение допустимым, относимым и в совокупности с другими доказательствами по делу достаточным доказательством для формирования вывода суда о фактической стоимости выявленных недостатков равной 16 176 710 (шестнадцать миллионов сто семьдесят шесть тысяч семьсот десять) руб. 70 коп.

Выводы экспертов являются последовательными, логичными не противоречат друг другу и материалам дела, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Истцом возражений относительно выводов экспертного заключения не заявлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности действий ответчика, связанных с соразмерным уменьшением цены покупной цены товара с выявленными недостатками.

При этом, как установлен судом фактическая стоимость выявленных недостатков согласно, экспертного заключения даже превышает сумму удержанную истцом на 3 082 802 руб. 70 коп.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований суд не усматривает и в иске отказывает.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Материалами дела установлено, что в целях оплаты судебной экспертизы истцом не депозитный счет Арбитражного суда Сахалинской области платежным поручением № 334 от 14.06.2018 было внесено 75 000 руб. в целях оплаты судебной экспертизы.

Определением суда от 29.05.2019 указанные средства перечислены на счет ООО «Строительная помощь».

При этом экспертами было заявлено ходатайство об увеличении стоимости экспертизы до 138 000 руб. в связи большим объемом документов, подлежащих исследованию.

Общий объем локальных сметных расчетов превысил 1 500 позиций.

Общий объем исследования (страниц заключения) в свою очередь увеличился более чем на 500 листов.

Экспертами в соответствии с Приказом Минюста РФ от 22.06.2006 N 241 (ред. от 19.03.2008) "Об утверждении норм затрат времени на производство экспертиз для определения норм экспертной нагрузки государственных судебных экспертов государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации и методических рекомендаций по их применению" был произведен расчет фактической стоимости проведенной экспертизы по результатам исследования и общего объема исследования.

Истец, возражая против удовлетворения ходатайства экспертов, не привел допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о необоснованности проведенного экспертами расчета стоимости экспертизы, либо о злоупотреблении экспертами процессуальными правами, арифметические показатели расчета не оспорены.

С учетом изложенного, суд находит заявленное экспертами ходатайство обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.6 ст. 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что в иске отказано в полном объеме, суд взыскивает с истца в пользу экспертов не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы в сумме 63 000 (шестьдесят три тысячи) руб.

Истцом заявлено ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины за подачу искового заявления в отношении уплаты которой истцу при подаче иска предоставлена отсрочка.

В соответствии с ч.2 статьи 333.2 Налогового Кодекса Российской Федерации Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе освободить его от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым указанными судами, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном статьей 333.41 настоящего Кодекса.

Изучив заявленное ходатайство, суд находит его подлежащим удовлетворению в связи с тем, что истец в течении четырех лет находится в процедуре банкротства, сумма заявленных требований в Реестре кредиторов превышает 1,3 млрд. руб., кроме того, сумма текущих требований по Реестру «нулевой» очереди также значительна и составляет 160 млн. руб.

С учетом изложенного суд полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию в федеральный бюджет государственной пошлины до минимального, то есть до 2 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Ходатайство эксперта ООО «Строительная помощь» об увеличении стоимости производства экспертизы до 138 000 руб. удовлетворить.

В иске отказать.

Взыскать с Сахалинского монтажного управления «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича в пользу Общества в ограниченной ответственностью «Строительная помощь» расходы на проведение экспертизы в сумме 63 000 (шестьдесят три тысячи) руб.

Взыскать с Сахалинского монтажного управления «Дальэлектромонтаж» имени Г.А. Юзефовича в федеральный бюджет 2 000 (две тысячи) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья А.С. Белов