Гражданский кодекс часть 1

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 46390,54руб., полученных с него ответчиком в виде платежей по договору от 01.08.05 г. оказания услуг по эксплуатации недвижимости в здании по адресу: <...> в виде оплаты с назначением платежей «содержания здания» и «аренды вспомогательных помещений», что условиями договора от 1.08.2005г. не предусмотрено.

Ответчик иск не признал, полагая, что суммы в виде платы за содержание здания и аренды помещений получены им обоснованно в рамках договора от 1.08.2005г. По мнению ответчика, их оплата является оплатой услуг по технической, организационно-правовой и административной эксплуатации зданий, что прямо предусмотрено п.1.1 Договора.

Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в дело привлечено ООО «Паркинг-2001», являющееся собственником вспомогательных помещений в здании по адресу: <...>.

Третье лицо представило письменный отзыв, в котором просит в иске ООО «Веста» отказать.

Заслушав сторон, исследовав материалы дела, суд

установил:

Истец является собственником трех помещений в здании торгово-административного комплекса «Весенний» по адресу: <...>, а именно: помещения № 19 площадью 35 кв.м., помещения № 23 площадью 40,9 кв.м., помещения № 18 площадью 17,9 кв.м.

ООО «Паркинг-2001» является собственником вспомогательных нежилых помещений торгово-административного комплекса, в том числе подземного гаража. 29.09.2005 г. им, как собственником, был заключен с ответчиком договор аренды нежилых вспомогательных помещений общей площадью 1080,2 кв м., где ООО «Паркинг-2001» являлось арендодателем, а ответчик –арендатором.

1.08.2005г. между ответчиком – ООО «Управляющая компания» и истцом, как и другими владельцами помещений в здании ТАК «Весенний», был подписан договор оказания услуг по эксплуатации объекта недвижимости где предметом договора являлось помещение № 19, и далее по мере приобретения истцом в собственность, дополнительно помещения № 18 и 23..

Как следует из ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществлять определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида (ст.432 ГК РФ).

Условие о предмете договора оказания услуг – это условие, определяющее конкретные услуги (выполненные работы), которые исполнитель по заданию заказчика должен выполнить для последнего.

Договором от 01.08.2005г. определено, что ответчик берет на себя обязательства по технической, организационно-правовой и административной эксплуатации принадлежащего истцу помещений, расположенных в здании ТАК «Весенний» по ул.Хохрякова,98 в г.Екатеринбурге (п.1.1 договора).

Обязательства ответчика, как видно из п.1.1 договора, включают в себя: «заключение договоров на обслуживание, поиск и подбор подрядчиков по выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту, оптимизацию эксплуатационных расходов, учет эксплуатационных издержек и затрат, уборку помещений и прилегающей территории, косметический ремонт, аварийное обслуживание, профилактическое и внеплановое обслуживание, принятие решений о ремонте и замене коммуникаций, коммунальную модернизацию и прочее» (п.1.1 договора).

Анализ перечисленных в договоре услуг позволяет сделать вывод о их неконкретности («оптимизации эксплуатационных расходов», «поиск и подбор подрядчиков», «коммуникационная модернизация»), отсутствия их материальной составляющей («принятие решений о ремонте или замене коммуникаций»). О неопределенности услуг, которые ответчик обязуется оказывать истцу, свидетельствует и ссылка на «прочие» услуги, не перечисленные в договоре.

Как пояснил истец, и не оспаривал ответчик, какого-либо конкретного, исчерпывающего перечня услуг по договору сторонами не согласовывалось. Не согласовывалось и стоимость услуг, как по отдельным их видам, так и в целом за обслуживание, в то время, как указал истец, по договору возмездного оказания услуг условие о цене также является существенным условием договора.

Фактическая оплата услуг производилась истцом на основании счетов-фактур, ежемесячно выставляемых ответчиком с перечнем услуг, без предоставления расчета стоимости услуг.

Из счетов-фактур, выставленных ответчиком за период с ноября 2005г. по январь 2006г. следует, что в перечень предъявленных к оплате услуг включена позиция «содержание здания», а в счетах-фактурах, выставленных за период с февраля по май 2006г. - «аренда вспомогательных помещений».

Как пояснил истец, заключая договор с ответчиком, он не просил о такой услуге, не предполагал включение ее в перечень услуг по договору и договором такая услуга не предусматривалась. Затраты на содержание вспомогательных помещений были фактически включены в затраты по другим позициям счетов-фактур, поскольку все коммунальные услуги взыскивались с истца с учетом вспомогательных помещений и мест общего пользования, а не исходя из площади фактически занимаемых помещений.

Ответчик подтвердил, что стоимость коммунальных платежей, указанных в счетах-фактурах (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.) рассчитана для истца с учетом мест общего пользования и вспомогательных помещений, однако, включенные в счета-фактуры позиции «содержание здания» и «аренда вспомогательных помещений» считает компенсацией своих затрат на аренду мест общего пользования, которые он нес по соответствующему договору аренды от 29.09.05, заключенного им с собственником вспомогательных помещений – ООО «Паркинг-2001». Указанные затраты распределялись между собственниками отдельных помещений ТАК «Весенний», пропорционально площадям, собственниками которых они являлись.

Истец не оспаривает правомерность предъявления ему ответчиком к оплате услуг по водоснабжению, водоотведению, горячему водоснабжению, отоплению и других коммунальных услуг, которые фактически ему были оказаны.

Истец считает неправомерным включение в счета-фактуры стоимости «содержания здания» и «аренды вспомогательных помещений», как не вытекающие из договора от 1.08.2005г.

Истец пояснил, что не смотря на выставленные счета, он не оплачивал суммы по данным позициям. Однако, 3.05.2006г. ответчик отключил в помещениях, собственником которых он является электричество и прекратил доступ в здание работников истца.

Факт отключения электроэнергии в ряде торговых и офисных помещений ТАК «Весенний», включая помещения истца, и прекращение доступа собственников помещений и их работников в здание из-за неоплаты аренды вспомогательных помещений, подтвердила в судебном заседании и допрошенная в качестве свидетеля ФИО4, являющаяся председателем некоммерческого партнерства «Хохрякова,98», объединившего собственников отдельных помещений здания ТАК «Весенний».

Данный факт подтверждается и имеющейся в деле перепиской.

Как пояснил истец, для избежания более значительных для себя убытков, связанных с прекращением коммерческой деятельности и для получения доступа в свои помещения он был вынужден оплатить выставленные ему суммы за содержание здания и аренду вспомогательных помещений за период с ноября 2005г. по май 2006г. в общей сумме 46390руб.54коп.

Из представленных документов следует, что истец перечислил ответчику:

- платежным поручением № 52 от 3.05.06 за аренду вспомогательных

помещений за период с ноября 2003г. по апрель 2004г. – 18461,31руб. (помещение № 23);

- платежным поручением № 53 от 3.05.06 за аренду вспомогательных

помещений за период с марта по апрель 2006г. 4127,62 (помещение № 18);

- платежным поручением № 54 от 3.05.06г. за аренду вспомогательных

помещений за период с ноября 2005г. по апрель 2006г. 15747,62руб. (помещение № 19);

- платежным поручением № 65 от 18.05.06г. за аренду вспомогательных

помещений за май 2006г. 2343,08руб. (помещение № 18);

- платежным поручением № 67 от 18.05.2006г. за аренду

вспомогательных помещений за май 2006г. 2699,84руб. (помещение № 19);

- платежным поручением от 18.05.06 – за аренду вспомогательных

помещений за май 2006г. 3141руб.16коп. (помещение № 23).

Всего – 46520,63руб.

Ответчик факт перечисления ему указанных средств не отрицал. Кроме того, подтвердил, что не смотря на отсутствие ссылок на договор от 1.08.05г. в указанных выше платежных поручениях, данные платежи являлись оплатой по договору на оказание услуг от 1.08.05г., который является единственным договором, заключенным между истцом и ответчиком.

С учетом анализа текста договора от 1.08.2005г. суд приходит к выводу о его незаключенности в связи с тем, что между сторонами не согласованы его существенные условия, в первую очередь – виды услуг, которые должны быть оказаны истцу.

Определяющим моментом в объеме услуг по договору, в соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК РФ, является задание заказчика, из чего следует, что объем оказанных услуг ограничивается волей последнего и не может произвольно устанавливаться исполнителем.

Не согласована сторонами и стоимость, как отдельных видов услуг, так и цена договора в целом. Не согласован и порядок определения цены договора.

Именно отсутствие четкого определения в договоре его предмета и цены породило в дальнейшем конфликт между сторонами и явилось причиной обращения истца в суд.

В связи с незаключенностью договора от 1.08.05 г. денежные средства в сумме 46390руб.54коп., перечисленные ответчику истцом по данному договору с назначением «аренда вспомогательных помещений» (в рамках заявленных требований), являются для ответчика неосновательным обогащением, которые он обязан возвратить (ст.1102 ГК РФ).

Ответчиком не доказано заключение договора с истцом на аренду вспомогательных помещений ТАК «Весенний», фактическое владение истцом этими помещениями, либо наличие других оснований для взыскания в свою пользу с истца денежных средств с таким назначением платежа. Не доказано ответчиком и наличие своих понесенных затрат на аренду данных помещений.

С учетом изложенного, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.120 АПК РФ судебные расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 4тыс.руб., подтвержденные материалами дела, и расходы на госпошлину в сумме 1855руб.62коп. подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Веста» удовлетворить.

Взыскать с ООО «Управляющая компания» в пользу ООО «Веста» 46390руб., а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 4тыс.руб. и расходы по госпошлине в сумме 1855,62руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные ст.ст.259-260, 275-277 АПК РФ.

Судья В.Л.Кузнецова