Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.В.Колосовой при ведении протокола секретарем судебного заседания К.А. Кондратьевой рассмотрел в судебном заседании дело №А60-5970/2016по заявлению общества с ограниченной ответственностью "НОВЫЕ МЕТРЫ" (ИНН 8045240 ОГРН 1146678009026)

к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН <***>)

о признании недействительным ненормативного правового акта

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 11.01.2016, ФИО2, директор, выписка из ЕГРЮЛ,

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности от 18.01.2016, ФИО4, представитель по доверенности от 14.03.2015.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда (ст.ст. 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество с ограниченной ответственностью "НОВЫЕ МЕТРЫ" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании недействительным предписание №1Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости от 25.01.2016.

Заинтересованное лицо в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области проведена внеплановая документарная проверка в отношении ООО «Новые метры», осуществляющего строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, коридор высоковольтных линий - продолжение улицы Новосибирской - проектируемый участок Екатеринбургской кольцевой автодороги (Жилой район «Солнечный») 1 квартал. Жилой блок 1.2.

По итогам проверки обществу выдано предписание от 25.01.2016 № 1Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Обществу с ограниченной ответственностью "НОВЫЕ МЕТРЫ" предписано в срок до 21.03.2016 устранить нарушение требований части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 ичасти 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выразившееся в привлечении денежных средств граждан для строительства квартир в жилом доме, до заключения (регистрации) договоров долевого участия в строительстве, путем оформления договоров купли-продажи векселей, используемых в качестве частичной или полной оплаты цепы договора долевого участия в строительстве.

Не согласившись с выданным предписанием, общество с ограниченной ответственностью "НОВЫЕ МЕТРЫ" обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно акту проверки от 25.01.2016 №2Д Департаментом установлено, что вексель является допустимой формой расчетов по договорам участия в долевом строительстве поскольку с учетом специфики отношений между участниками долевого строительства, позволяющей сочетать в себе элементы подрядных отношений, возмездного оказания услуг, купли-продажи и др., к данным правоотношениям применимы в том числе общие нормы гражданского законодательства, которые не содержат запрета на осуществление расчетов в неденежной форме и проведение зачета встречных однородных требований.

Вместе с тем застройщик ООО «Новые метры» использует вексель как средство платежа по договору участия в долевом строительстве без соблюдения, установленного законодательством о долевом строительстве, порядка привлечения денежных средств граждан, предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора до момента перечисления денежных средств в счет частичной или полной оплаты цены сделки.

Заявитель ссылаются на то, что приобретение векселя является отдельной гражданско-правовой сделкой, не касающейся возникших отношений между застройщиком и участником долевого строительства.

Однако данный довод опровергается материалами дела из которых следует, что существенная часть договоров купли-продажи простых векселей заключается ООО «Новые метры» в день подписания договора долевого участия в строительстве и вексельная сумма равна цене договора долевого участия в строительстве конкретного жилого помещения, либо составляет определенный процент от суммы договора участия в долевом строительстве, что о указывает на взаимосвязь указанных сделок и намерение использовать данную ценную бумагу в счет оплаты четко определенной квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве, и исключает случайный характер совершения данного юридического акта.

Анализ представленных документов, а также пояснения граждан, участников долевого строительства жилого дома, показывают, что денежные средства за вексель ООО «Новые метры» привлекает в день подписания договора долевого участия в строительстве и в дальнейшем после регистрации договора участия в долевом строительстве сумма оплаченная гражданином за вексель зачетом проводится в бухгалтерском учете застройщика в оплату данного договора, заключенного с этой же компанией с оформлением акта приема-передачи векселя, датированного днем подписания договора долевого участия в строительстве.

При этом одновременно с заключением договора купли-продажи векселя, подписания акта передачи векселя векселедержателю (дольщику) и договора участия в долевом строительстве, застройщик подписывает с дольщиком акт приема-передачи векселя от имени участника долевого строительства ООО «Новые метры» в счет оплаты по подписанному договору долевого участия в строительстве. Гражданину акт передачи векселя передается без указания даты

составления. В день регистрации, либо в последующий период, вексельная сумма списывается со счета организации ООО «Новые метры» на котором отражаются расчеты с дебиторами и кредиторами и указывается необходимая дата в акте приема-передачи векселя в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве без участия контрагента по сделке.

Судом принимается довод заинтересованного лица о том, что участники сделки по купле-продаже векселя при оформлении акта приема-передачи векселя от имени физического лица застройщику ООО «Новые метры» без указания даты, но предписывающего осуществить зачет встречного денежного требования по конкретному подписанному договору долевого участия в строительстве, предполагали, что денежные средства, внесенные в кассу ООО «Новые метры» за приобретение простого векселя, будут направлены на оплату цены или части цены по договору долевого участия в строительстве квартиры в жилом доме.

На основании вышеизложенного заключение потенциальным покупателем квартиры с ООО «Новые метры» договора купли-продажи векселя можно квалифицировать как притворную недействительную сделку, которая совершена с целью прикрыть предварительный договор купли-продажи строящейся в жилом доме квартиры. Поскольку единая воля участников сделки была направлена на выражение намерения сторон заключить в будущем договор долевого участия в строительстве конкретного объекта недвижимого имущества исполнение которого влечет возникновение у участника долевого строительства права собственности на определенное жилое помещение стоимостью равной или составляющей фиксированный процент от номинальной стоимости простого векселя.

Согласно п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, последствием недействительности притворной сделки является применение правил о сделке, которую стороны имели в виду, то есть применение действительной воли сторон (в данном случае договора купли-продажи векселя для покрытия обязательства по договору долевого строительства).

В данном случае следует применять правовые последствия, вытекающие из заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Наличие заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует о наличии во взаимоотношениях застройщика ООО «Новые метры» и участника долевого строительства договорных отношений помимо договора долевого участия в строительстве, связывающих покупку векселя с приобретением жилого помещения в будущем.

Судом также принимается довод заинтересованного лица о том, что применение описанной вексельной схемы создает угрозу осуществления двойных продаж жилых помещений, поскольку денежные средства граждан для строительства квартир в жилом доме поступают ООО «Новые метры» до регистрации договоров долевого участия в строительстве, направленной на государственный учет договоров, в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков. Кроме того, существует риск, что ухудшение финансового состояния организации может повлечь невозможность оплаты вексельного долга участнику долевого строительства.

Ссылка заявителя на то, что оплата векселями не противоречит закону, является обоснованной при условии, что оплата векселем производится по зарегистрированному договору. В данном случае, нарушение состоит не в том, что расчет производился векселем, а что договор долевого строительства (покрывавшейся вексельной суммой) на момент оплаты зарегистрирован не был.

Таким образом, Департаментом установлено, что ООО «Новые метры» нарушен порядок привлечения денежных средств граждан, установленный Законом о долевом строительстве, поскольку денежные средства физических лиц для строительства квартир в жилом доме были привлечены данной организацией до заключения (регистрации) договоров долевого участия в строительстве, путем оформления договоров купли-продажи векселей, используемых в качестве частичной или полной оплаты цены договора долевого участия в строительстве, что противоречит основам законодательства, устанавливающего основные гарантии прав и законных интересов участников долевого строительства, в связи с чем департаментом вынесено оспариваемое предписание.

Принимая во внимание вышеизложенное основания для признания оспариваемого предписания незаконным у суда отсутствуют.

Поскольку в удовлетворении требований отказано расходы по оплате государственной пошлины на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "НОВЫЕ МЕТРЫ" отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Л.В.Колосова