Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красильниковой В.В., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области,

Открытому акционерному обществу «Автобаза № 5»

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Время»

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2009 № 1688,

при участии в заседании

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности, ФИО3 – представитель по доверенности;

от ответчиков: от Департамента: ФИО4 – заместитель начальника отдела обеспечения судебной деятельности,

от Общества: ФИО5 – генеральный директор, ФИО6 - представитель по доверенности,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – Департамент) и ОАО «Автобаза №5» (далее – Общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2009 № 1688, заключенного между ОАО «Автобаза №5» и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, в части продажи земельного участка площадью 2280 кв.м., обозначенного литерами 396, 397, 399, 92, 390, 396 согласно кадастровой выписке о земельном участке от 03.03.2010 № 6727/203/10-6250 (с учетом уточнения исковых требований – протокол судебного заседания от 10.12.2010).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в состав предоставленного Обществу на основании оспариваемого договора купли-продажи земельного участка входит земельный участок площадь. 3086 кв.м., переданный АООТ «Автотранспортное предприятие №5» (далее – АООТ «АТП №5») истцу в аренду по договору аренды асфальтированной площадки от 01.01.2005, который до настоящего времени не расторгнут и продолжает действовать. Данная асфальтированная площадка сдавалась истцу в аренду, начиная с 2002 года по договорам аренды асфальтированной площадки. Считает, что в соответствии с позицией ФАСЦО, выраженной в постановлении от 07.04.2007 по делу № А68-5343/06-285/А договор аренды асфальтированной площадки является договором аренды земельного участка. Асфальтированная площадка является объектом недвижимого имущества, АООТ «АТП №5» ОАО «Автобаза №5» на основании протокола собрания кредиторов от 29.11.2001 и акта приема-передачи основных фондов в уставный капитал от 03.04.2002 не передавалась. Сославшись на положения пунктов 1, 3 ст. 552, п. 1 ст. 129 ГК РФ, п. 1 ст. 35, 38, п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 53 ЗК РФ, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», истец считает, что у ОАО «Автобаза №5» отсутствовало преимущественное право на приобретение в собственность спорного земельного участка, расположенного по ул.Лавочкина в г.Смоленске; Общество не являлось правопреемником ОАО «Автотранспортное предприятие №5» и, следовательно, не имело правового основания на прекращение права бессрочного пользования земельным участком. Полагает, что оспариваемый договор основан на ничтожной сделке.

Департамент возражал против удовлетворения заявленных требований, в отзыве указал, что оспариваемый договор был заключенных на законных основаниях и у истца отсутствует субъективное право на предъявление настоящего иска.

ОАО «Автобаза №5» исковые требования не признало, указав, что истец каких-либо прав на земельный участок, переданный Обществу по оспариваемому договору купли-продажи, не имеет; договоры аренды асфальтированной площадки 2002-2005 годов, заключенные между АООТ «АТП №5» и истцом, не прошли государственную регистрацию и считаются незаключенными. Земельный участок площадью 3086 кв.м. в границах не индивидуализирован, не имеет кадастрового номера, не поставлен на кадастровый учет. Порядок предоставления земельного участка в собственность ОАО «Автобаза №5» не был нарушен.

Определением суда от 07 октября 2010 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Время», поскольку ОАО «АТП №5» прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме слиянии с ООО «Эксим-опт» (протокол б/н от 11.05.2005), в результате было создано ООО «Экспедиционно-транспортный терминал»; ООО «Экспедиционно-транспортный терминал» на основании решения №2 от 21.11.2006 о реорганизации в форме слияния преобразовалось в ООО «Время».

ООО «Время» в судебное заседание не явилось, отзыв на иск не представило.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра г.Смоленска от 29.04.1992 № 267 АООТ «АТП №5» на праве постоянного (бессрочного) пользования под производственную базу был предоставлен земельный участок площадью 36083 кв.м. с кадастровым номером 67:27:01:27:12:0002, расположенный по адресу: <...>, без ограничений и обременений (государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей серия СМО-1-Г-1 № 00775), о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.04.2000.

Постановлением Главы администрации г.Смоленска от 06.10.1999 № 1560 У АООТ «АТП №5» была изъята часть земельного участка площадью 4074 кв.м., предоставленного постановлением Мэра от 29.04.1992 № 267 в бессрочное пользование, для предоставления в бессрочное пользование участка ФИО7, в связи с чем АООТ «АТП №5» следовало обеспечить беспрепятственный проезд к производственному зданию ФИО7

Постановлением Главы администрации г.Смоленска от 21.05.2002 № 1156 на основании письма АООТ «АТП №5» (до реорганизации – автотранспортное предприятие №5) от 07.02.2002 № 44 прекращено право бессрочного пользования автотранспортного предприятия № 5 частью земельного участка площадью 1176 кв.м. по ул.Лавочкина, 55, предоставленного постановлением Мэра от 29.04.1992 № 287. Указанный земельный участок предоставлен АООТ «АТП №5» в аренду для размещения АЗС.

29.11.2001 собранием учредителей (протокол № 1) в лице внешнего управляющего ФИО8 было принято решение создать ОАО «Автобаза №5», учредителем Общества выступало АООТ «АТП №5». На основании акта приема-передачи основных фондов в уставный капитал от 03.04.2002 АООТ «АТП №5» ОАО «Автобаза № 5» был передан в уставный капитал профилакторий, расположенный по адресу: <...>. Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано 21.06.2002 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.06.2002).

01.01.2002 между ОАО «Автотранспортное предприятие № 5» (далее - ОАО «АТП №5») (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды асфальтированной площадки площадью 1342 кв.м., находящейся по адресу: <...>, для использования под парковку, хранение, ремонт и эксплуатацию автотранспорта. Указанная площадка находилась на земельном участке с кадастровым номером 67:27:01 27 12:0002, предоставленном арендодателю в бессрочное пользование на основании постановления Мэра г.Смоленска от 29.04.1992 № 267. Договор аренды был заключен на срок 1 год (с 01.01.2002 по 31.12.2002) с возможностью пролонгации (часть 5 Договора). В соответствии с актом приема-передачи от 01.01.2002 ФИО1 была передана асфальтированная площадка площадью 1342 кв.м., находящаяся на территории ОАО «АТП №5» по адресу: <...>.

01.01.2003 между ОАО «АТП №5» и истцом был заключен аналогичный договор аренды на тех же условиях, но на асфальтированную площадку меньшей площадью 742 кв.м., расположенную в рамках того же земельного участка. Впоследствии дополнительным соглашением от 01.08.2003 площадь асфальтированной площадки была увеличена до 3086 кв.м.

01.01.2004 и 01.01.2005 были заключены аналогичные договоры, площадь арендуемой асфальтированной площадки не менялась и составила 3086 кв.м.

Срок действия всех указанных договоров аренды определялся с 01 января по 31 декабря соответствующего года.

Как указал истец, поскольку никто из сторон договора не заявил о его прекращении, последний договор от 01.01.2005 был пролонгирован и истец продолжал пользоваться арендованной асфальтированной площадкой.

Постановлением Главы г.Смоленска от 19.12.2006 № 4092 Автотранспортному предприятию № 5 прекращено право бессрочного пользования земельным участком площадью 21070 кв.м. по ул.Лавочкина под производственной базой, переданные ему на основании постановления Мэра г.Смоленска от 29.04.1992 № 267. Из земель, отнесенных к категории земель поселений, ОАО «Автобаза №5» предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 67:27:01 27 12:0040 площадью 21070 кв.м. по ул.Лавочкина, 55 под производственной базой.

Постановлением Главы г.Смоленска от 11.12.2007 № 596 пункты 2, 3 постановления Главы г.Смоленска от 19.12.2006 № 4092 о предоставлении Обществу в собственность земельного участка признаны утратившими силу. Договор купли-продажи земельного участка не заключался.

07.08.2009 ОАО «Автобаза №5» обратилось в Департамент с заявлением № 68 о предоставлении в собственность за плату земельный участок площадью 14266 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0012712:43 (разрешенное использование – под производственной базой), расположенного по адресу: <...>, под объектами недвижимости: часть здания профилактория общей площадью 1161,8 кв.м. и находящегося на балансе Общества трансформаторной подстанции ТП № 29, и заключить договор купли-продажи.

На основании заявлений ОАО «Автобаза №5», ФИО9 и ФИО10 в соответствии с приказом Департамента от 24.08.2009 № 1487 были образованы земельные участки с кадастровым номером 67:27:0012712:46 площадью 1092 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0012712:43 площадью 14266 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0012712:44 площадью 5032 кв.м., расположенные в <...>, путем раздела земельного участка, отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0012712:40 площадью 21902 кв.м. ОАО «Автобаза № 5» предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 67:27:0012712:43 площадью 14266 кв.м., расположенный по ул.Лавочкина, 55 под принадлежащем Обществу профилакторием.

Приказом Департамента от 21.09.2009 № 1645 приказ № 1487 дополнен фразой «вид разрешенного использования земельного участка не изменяется».

На основании приказов Департамента № 1487 и № 1645 30 сентября 20009 года между Департаментом (Продавец) и ОАО «Автобаза № 5» (покупатель) был заключен договор (регистрационный номер 1688) купли-продажи земельного участка, отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0012712:43 площадью 14266 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под профилакторием. 12 января 2010 года Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, ограничения (обременения) права не зарегистрировано.

11.08.2010 в Департамент обратился предприниматель ФИО1 с заявлением (вх.№13124/з) о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2400 кв.м., расположенного в <...>, для размещения автостоянки.

Департамент в письме от 09.09.2010 № 19465/08 указал, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах сформированного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с кадастровым номером 67:27:0012712:0043 и предоставленного третьему лицу на праве собственности (приказ Департамента от 24.08.2009 № 1487).

Предприниматель, посчитав, что договор купли-продажи земельного участка от 30.09.2009 № 1688 нарушает его права и законные интересы как арендатора асфальтированной площадки по договору аренды от 01.01.2005, который, по его мнению, можно считать договором аренды земельного участка, в связи с чем обратился в суд с иском о признании указанного договора недействительным.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ, а требования, связанные с недействительностью ничтожной сделки, любым заинтересованным лицом.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Юридическая заинтересованность может быть признана за участником сделки либо за лицом, права и законные интересы которого прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Из материалов дела следует, что истец не является стороной оспариваемой сделки, в результате совершения данной сделки он ничего не лишился и не приобрел.

Таким образом, Предприниматель не доказал свою заинтересованность в оспаривании сделки купли-продажи земельного участка, не доказал, что данной сделкой нарушены его права, что удовлетворение иска приведет к восстановлению каких-либо нарушенных прав истца, ввиду этого по его требованию оспариваемая сделка по заявленным им основаниям не может быть признана недействительной.

Суд отклоняет как не основанный на праве довод истца, обосновывающий право на предъявление настоящего иска своими правами арендатора асфальтированной площадки по пролонгированному договору аренды от 01.01.2005, заключенному с ОАО «АТП № 5».

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из текста договоров от 01.01.2002, от 01.01.2003, от 01.01.2004 и от 01.01.2005 следует, что срок их действия составляет с момента подписания (с 01.01.2002, с 01.01.2003, с 01.01.2004, с 01.01.2005 соответственно) и до 31.12.2002, 31.12.2003, 31.12.2004, 31.12.2005 соответственно, то есть год.

Таким образом, указанные договоры подлежали обязательной государственной регистрации. Поскольку договоры не зарегистрированы сторонами в установленном законом порядке, они не могут считаться заключенными; данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Предметом указанных договоров аренды является асфальтированная площадка.

Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (которая может использоваться для целей бухгалтерского учета), утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», площадки производственные с покрытиями (с щебеночными и гравийными, грунтовыми, стабилизированными вяжущими материалами, покрытиями и колейные железобетонные) под кодом ОКОФ 12 0001121 относятся к сооружениям (7 амортизационная группа - до 01.01.2009; 5 амортизационная группа – после 01.01.2009).

Согласно названному Классификатору основных фондов объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющее с ним единое целое. Асфальтированные площадки в виде асфальтового покрытия определенной площади земельного участка не указаны в классификаторе основных фондов в качестве отдельных сооружений.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Доказательств того, что асфальтированная площадка, указанная в договорах аренды, является самостоятельным объектом недвижимости, обладающим самостоятельным производственным назначением, а не улучшением земельного участка, истцом не представлено.

Представленная истцом копия инвентарной карточки учета основных средств (л.д. 64 т. 2), не может быть признана допустимым доказательством, поскольку в суд представлена ксерокопия, снятая с ксерокопии; оригинал инвентарной карточки суду для исследования не представлялся, место его нахождения неизвестно. Кроме того, инвентарная карточка содержит пороки: в графе «Организация» указано ОАО «АТП № 5», при этом стоит печать АООТ «АТП №5»; площадь асфальтированной площадки в карточке (2280 кв.м.) не соответствует площади, сдаваемой в аренду (3086 кв.м.); отсутствует дата заверения копии и не указано должностное положение лица, ее заверившего.

Сведения о государственной регистрации прав на асфальтированную площадку, как на объект недвижимости, суду также не представлены.

Утверждение истца о том, что право на данную площадку является ранее возникшим и не требует государственной регистрации также не основано на праве.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается юридически действительным без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот (в том числе, заключение договора аренды) регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация соответствующего обременения этого права.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течении двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Брянск) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подается через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г. Бажанова