Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем Никифоровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к - обществу с ограниченной ответственностью «Ставсервис», ОГРН <***>,
г. Ставрополь,

- Октябрьскому районному отделу судебных приставов г. Ставрополя, г. Ставрополь,

- управлению Федеральной службы судебных приставов по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

третьи лица: - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>,
г. Ставрополь,

- судебный пристав-исполнитель Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ставрополя ФИО1, г. Ставрополь,

об обязании освободить от наложения ареста земельный участок, прекращении права аренды на земельный участок, указании, что судебный акт является основанием для прекращения права аренды, исключения регистрационной записи об аресте из ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Ставсервис» (далее – общество), Октябрьскому районному отделу судебных приставов г. Ставрополя, управлению ФССП по Ставропольскому краю об обязании освободить от наложения ареста земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенный по адресу: <...> в квартале 552; прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25; указании, что судебный акт является основанием для прекращения права аренды на земельный участок, исключения регистрационной записи от 18.03.2019 № 26:12:022601:25-26/001/2019-3, исключения регистрационной записи об аресте от 01.03.2021 № 26:12:022601:25-26/471/2021-4 в Едином государственном реестре недвижимости.

Общества в отзыве просило отказать в удовлетворении иска, указало, что если на право аренды был наложен арест и в ЕГРН внесена соответствующая запись, она не прекращается автоматически в связи с прекращением самого арендного обязательства, в том числе по инициативе одной из сторон обязательства; действия по аресту, исполненные судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, в полной мере соответствуют требованиям действующего законодательства; требования заявлены преждевременно, так как рассмотрение требований в отношении прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, носит приоритетный характер по отношению к праву аренды на земельный участок.

Судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП г. Ставрополя ФИО1 в отзыве на иск указал, что задолженность общества не погашена, основания для отмены постановления о наложении ареста отсутствуют.

УФССП по Ставропольскому краю также просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением администрации города Ставрополя от 31.12.2004 № 6459 утвержден акт выбора земельного участка, ЗАО «Ставсервис» согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов по адресу: <...> в квартале 552, и предоставлен в аренду земельный участок площадью 48 306 кв.м, для проведения проектно-изыскательских работ.

29 ноября 2007 года земельный участок площадью 48 306 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> в квартале 552, поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 26:12:022601:25.

18 декабря 2007 года комитет (арендодатель) и ЗАО «Ставсервис» (арендатор) заключили договор № 6337 аренды земельного участка, согласно которому арендатору в аренду передан земельный участок общей площадью 48 306 кв.м, расположенный по адресу: <...> в квартале 552, с кадастровым номером 26:12:022601:25, для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов, сроком по 30.12.2007.

Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН) 28.12.2007 за номером 26-26-12/097/2007-1813.

Согласно сведений Единого государственного реестра юридических лиц 30 ноября 2015 года ЗАО «Ставсервис» преобразовано в ООО «Ставсервис».

На вышеуказанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:319, 26:12:022601:320, принадлежащие на праве собственности обществу (регистрационные записи № 26:12:022601:319-26/001/2017-1 от 03.08.2017 и № 26:12:022601:320-26/001/2018-1 от 08.10.2018).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2016 по делу № А63-8630/2016 договор аренды земельного участка № 6337 от 18.12.2007 в отношении участка площадью 48 306 кв.м, с кадастровым номером 26:12:022601:25 признан продленным на неопределенный срок, на основании чего в ЕГРН внесена новая запись о вышеуказанном договоре – № 26:12:022601:25-26/001/2019-3 от 18.03.2019 .

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.09.2018 № 1806 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 изменен на «блокированная жилая застройка»

В настоящее время на рассмотрении в Арбитражном суде Ставропольского края находятся:

- дело № А63-9223/2021 по иску комитета к обществу о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319;

- дело № А63-11408/2021 по иску комитета градостроительства администрации города Ставрополя к обществу об обязании осуществить снос объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25.

Согласно материалам исполнительного производства в Октябрьском РОСП по
г. Ставрополю на исполнении находится сводное исполнительное производство 62510/19/26040-СД, возбужденное в отношении общества о взыскании 1 058 179,81 в пользу налоговых органов и КУМИ г. Ставрополя.

В рамках исполнительного производства № 62510/19/26040-ИП постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 от 01.03.2021 наложен арест на все имущество общества, в том числе и на право аренды, в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий (на момент вынесения данного постановления сумма задолженности по исполнительному производству составляла 782 163,59 руб.).

В пункте 2 постановления указано о его направлении для исполнения в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Согласно пункту 3 постановления управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поручено не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества.

На основании данного постановления судебного пристава-исполнителя в ЕГРН внесена запись об аресте от 01.03.2021 № 26:12:022601:25-26/471/2021-4.

Также определением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2021 в рамках дела № А63-11408/2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю совершать любые регистрационные действия, в том числе, с земельным участком с кадастровым номером 26:12:022601:25.

На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) комитетом в адрес общества направлено уведомление от 09.03.2021 № 08/14-1691с об одностороннем отказе от договора аренды № 6337, продленного на неопределенный срок.

Уведомление направлено обществу 10.03.2021, почтовое отправление возвращено отправителю 13.04.2021 за истечением срока хранения, что подтверждается списком № 296 внутренних почтовых отправлений и данными официального сайта Почты России.

В дальнейшем комитетом в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю направлено заявление от 10.06.2021 № КУВИ-001/2021-23786884 о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25.

Согласно уведомлению от 22.06.2021 № КУВД-00l/2021-23786884/1 государственная регистрация была приостановлена в связи с регистрацией запрета от 01.03.2021 № 26:12:022601:25-26/471/2021-4 на основании постановления Октябрьского районного отдела судебных приставов города Ставрополя от 01.03.2021 № 62510/19/26040-ИП.

Комитетом в адрес Октябрьского районного отдела судебных приставов города Ставрополя направлен запрос от 06.07.2021 № 08/14-5477с о предоставлении сведений об основаниях принятия указанного постановления и возможности его отмены.

Согласно ответу от 09.07.2021 № 26040/21/198163 на данный запрос арест наложен законно, судебным приставом-исполнителем принимаются дальнейшие меры, направленные для погашения задолженности.

Ссылаясь на данные обстоятельства, комитет обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 80 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 75 Закона № 229-ФЗ в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на аренду недвижимого имущества.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества) (часть 4 статьи 80 Закона № 229-ФЗ).

Из содержания данной нормы следует, что запрет по распоряжению имуществом адресован правообладателю, т.е. арендатору. Само по себе наложение ареста на право аренды не может являться препятствием для реализации арендодателем предусмотренного законом и договором права на расторжение договора аренды (данный вывод изложен в постановлении ФАС Уральского округа от 27.01.2012 № Ф09-10130/11 по делу № А07-11512/2011).

Таким образом арест земельного участка по общему правилу не препятствует расторжению договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. Соответствующие разъяснения приведены в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – Пленум № 50).

В пункте 3 постановления судебного пристава-исполнителя ФИО1 от 01.03.2021 установлено требование (запрет) управлению Росреестра по Ставропольскому краю на регистрационные действия в отношении земельного участка.

Вместе с тем запрет арендодателю на совершение действий по одностороннему отказу от договора судебным приставом-исполнителем не устанавливался.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, каких-либо объектов; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-17881).

Как указано выше, уведомление комитета о прекращении договора аренды спорного земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, направлено обществу 10.03.2021, почтовое отправление возвращено отправителю 13.04.2021 за истечением срока хранения.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям пункта 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом с 14.07.2021 (по истечении 3 месяцев с даты возврата комитету уведомления о расторжении договора аренды за истечением срока хранения) договор аренды № 6337 от 18.12.2007 считается расторгнутым в порядке пункта 2 статьи 601 ГК РФ.

Поскольку право аренды основано на договоре аренды и прекращается при расторжении (прекращении) договора, который в данном случае уже расторгнут, то требования о прекращении права аренды и исключении записи о договоре аренды из ЕГРН не подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», сторона, воспользовавшаяся правом отказаться от исполнения договора, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

При этом сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (аналогичный вывод содержится в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, содержащимся в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22) споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Согласно пункту 1 постановления Пленума № 50 исковой порядок установлен для рассмотрения, в частности, требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права, от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества.

Согласно статье 119 Закона об исполнительном производстве и абзацу второму пункта 1 постановления Пленума № 50 иск об освобождении имущества от наложения ареста предъявляется в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества.

Посредством предъявления данного иска разрешается вещно-правовой спор между несколькими лицами (истцом, взыскателем и должником), претендующими на имущество (удовлетворение требований за счет его стоимости), в связи с чем в пункте 50 Пленума
№ 10/22 отмечено, что в такой ситуации заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.06.2018 № 303-КГ18-800 по делу № А04-1546/2017).

В данном случае спор о том, кто обладает правом аренды, на которое наложен арест (спор о том, кто является арендатором земельного участка), отсутствует. Требование комитета об освобождении от наложения ареста земельного участка и исключении записи об аресте обусловлено необходимостью погашения регистрационной записи об аренде в связи с прекращением договора аренды.

При таких обстоятельствах указанные требования удовлетворению не подлежат ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Следует отметить, что наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя арест в отношении права аренды земельного участка в настоящее время фактически утратил силу в связи с прекращением этого права вследствие расторжения договора аренды.

Наличие в постановлении судебного пристава-исполнителя поручения (запрета) управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не проводить регистрационные действия в отношении спорного права аренды препятствуют погашению соответствующей регистрационной записи, в связи с чем комитет праве обратиться к судебному приставу-исполнителю за отменой постановления от 01.03.2021 о наложении ареста в указанной части.

Что касается запрета на совершение регистрационных действий, основанных на определении Арбитражного суда Ставропольского края о принятии обеспечительных мер от 23.07.2021 по делу № А63-11408/2021, то в рамках настоящего дела данный вопрос не может быть предметом рассмотрения. Наложенные судом обеспечительные меры могут быть отменены только в том же деле, в котором они приняты.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский