Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Регион-Агро», г. Новоалександровск, обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроцентр», г. Изобильный, о признании права собственности на недвижимое имущество.

В ходе производства по делу ответчиком заявлено встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным. Встречное исковое заявление принято судом к производству и рассматривается совместно с первоначальным (ст. 132 АПК РФ). Кроме того, судом оставлено без удовлетворения ходатайство истца об изменении исковых требований, поскольку происходит одновременное изменение предмета и основания исковых требований, что противоречит положениям ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 11.06.2008 года по делу назначено судебное разбирательство на 04.07.2008 года. В указанном судебном заседании объявлялся перерыв до 09.07.2008 года. После перерыва судебное заседание по делу продолжено.

В заседании суда 09.07.2008 года представитель истца представил заявление об отказе от первоначального иска о признании права собственности на объекты недвижимости. Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд принимает отказ истца от первоначального иска и прекращает производство по делу по первоначальным исковым требованиям о признании права собственности на объекты недвижимости (ст. 49 АПК РФ).

В рамках производства по настоящему делу подлежит рассмотрению исковое заявление конкурсного управляющего ООО «Агроцентр» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества. В связи с тем, что для рассмотрения названного иска необходимо исследование дополнительных доказательств, судебное разбирательство по делу отложено на 06.08.2008 года.

В судебном заседании 06.08.2008 года конкурсный управляющий поддержал заявленный встречный иск, просит признать договор купли-продажи недвижимости от 02.04.2007 года, заключенный между сторонами, недействительным. Исковые требования основаны на положениях ст. 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а также ст. 168 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи заключен в момент действия ареста в отношении спорных объектов недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора часть отчужденных объектов была снесена.

Представитель ООО «Регион-Агро» требования конкурсного управляющего отклонил. Считает, что оспариваемая сделка соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, на момент совершения сделки никаких предпосылок к банкротству ООО «Агроцентр» не было.

В заседании суда 06.08.2008 года объявлен перерыв до 11.08.2008 года. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд считает, что встречное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Агроцентр» является собственником объектов недвижимости, расположенных в <...>. Изложенная подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 13.07.2006 года, 14.07.2006 года и 14.04.2006 года.

02.04.2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Агроцентр» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Регион-Агро» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 названного договора продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество. В соответствии с п. 2.1. договора покупатель приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные в <...>, а именно: нежилое двухэтажное здание – станция технического обслуживания К-700, литер А; автозаправку со служебными постройками, литер А1; станцию технического обслуживания МЖФ, литер Б; цех сборки, литер Ж; склад оборудования (кислородный), литер З; склад запчастей № 2, литер Е; мазутохранилище, литер И; , котельная, литер К; склад, литер Л; обменный пункт, литер М; гараж ремонтный, литер Н; проходную- магазин, литер Р; проходную, литер С; гараж - мойку со служебной постройкой, литер У; склад - душевую, литер Ф; станцию – мастерскую техобслуживания ВАЗ, литер Ш; цех восстановления изношенных деталей, литер Щ.

Пункт 4.1. договора устанавливает, что общая стоимость строений составляет 5 000 000 рублей. Расчет по договору должен быть произведен в срок до 01.08.2007 года (п. 4.2. договора). В соответствии с п. 8.3. договора возможен расчет сельскохозяйственной продукцией, а также иными не противоречащими законодательству способами.

Договор содержал указание об обременении отчуждаемых объектов залоговыми обязательствами (п. 3.2.3. договора).

02.04.2007 года сторонами подписан акт приема-передачи имущества, отчужденного по договору.

Имущество, названное в договоре купли-продажи от 02.04.2007 года, находилось в залоге у Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (открытое акционерное общество) на основании договора ипотеки от 04.04.2006 года № 186000105-и, договора ипотеки № 185000307-и от 29.06.2006 года, договора ипотеки № 265000059/1 от 20.03.2006 года, договора ипотеки № 265000060/1 от 20.03.2006 года; договора ипотеки № 265000079/1 от 20.03.2006 года.

На основании договора уступки прав (требования) № 187000154 от 12.07.2007 года Общество с ограниченной ответственностью «Регион-Агро» приобрело у Сберегательного банка РФ права требования к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроцентр». По договору уступки прав (требования) № 267000060 от 28.06.2007 года Общество с ограниченной ответственностью «Регион-Агро» приобрело у Сберегательного банка РФ права требования к ООО «Агроцентр» об обращении взыскания на заложенное имущество.

28.07.2007 года стороны подписали соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных требований. В соответствии с названным соглашением обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества (договор от 02.04.2007 года) прекращены путем зачета требований к ООО «Агроцентр» по договору уступки права требования № 187000154 от 12.07.2007 года в сумме 5 000 000 рублей.

Определением арбитражного суда Ставропольского края от 24.09.2007 года по делу № А63-11723/07-С5-23 принято к производству заявление ИФНС России по Изобильненскому району и возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Агроцентр».

Решением арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2008 года по делу № А63-11723/07-С5 Общество с ограниченной ответственностью «Агроцентр», г. Изобильный, признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим предприятия назначен ФИО1.

В соответствии с реестром требований кредиторов ООО «Агроцентр» кредитором третьей очереди является ИФНС России по Изобильненскому району Ставропольского края с суммой основного долга 6 830 435 рублей.

21.11.2007 года Изобильненский районный суд Ставропольского края отменил арест, наложенный на объекты недвижимости, расположенные в <...>.

Статья 166 ГК РФ устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено в суд любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно требованиям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из представленных в деле доказательств, арест переданного по оспариваемому договору имущества, произведен в интересах его залогодержателя – Сберегательного банка РФ. При таких обстоятельствах, конкурсный управляющий ООО «Агроцентр» не может считаться лицом, заинтересованным в оспаривании сделки по причине наличия ареста объектов недвижимости на момент ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

Кроме того, факт сноса части объектов недвижимости не влияет на действительность договора купли-продажи, а лишь свидетельствует о его незаключенности в части несуществующих объектов.

В тоже время, в силу пункта 3 статьи 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

Из содержания приведенной нормы следует, что для удовлетворения иска по данному основанию необходимо наличие в совокупности двух следующих обстоятельств: заключение сделки в течение шести месяцев, предшествующих подаче заявления о признании должника несостоятельным (банкротом), и предпочтительное удовлетворение требований одного из кредиторов должника перед требованиями других кредиторов.

Анализ представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод о наличии совокупности этих обстоятельств, так как оспариваемый истцом договор купли-продажи от 02.04.2007 года заключен за пять месяцев и 24 дня до подачи заявления о признании ООО «Агроцентр» несостоятельным (банкротом), а на момент реализации положений договора купли-продажи ООО «Регион-Агро» (покупатель имущества) являлось одним из кредиторов общества (продавца). Изложенное подтверждается определением арбитражного суда Ставропольского края от 24.09.2007 года по делу № А63-11723/07-С2-23 и договором уступки права требования № 187000154 от 12.07.2007 года.

Согласно п. п. 3.2.2., 4.2. договора от 02.04.2007 года продавец обязан оплатить приобретенное недвижимое имущество в срок до 01.08.2007 года. Изложенное подтверждается анализом положений п. 4.1. договора купли-продажи от 02.04.2007 года, а также договора уступки прав (требования) № 187000154 от 12.07.2007 года, соглашения о прекращении обязательства зачетом встречных требований от 14.11.2007 года и фактом обременения спорного имущества залоговыми обязательствами, о котором было известно покупателю. Содержание данных документов свидетельствует о том, что стороны не имели реального намерения производить расчеты за имущество иным способом, нежели путем проведения взаимозачета. Таким образом, воля сторон оспариваемой сделки изначально была направлена на удовлетворение требований кредитора (ООО «Регион-Агро») путем передачи имущества должника (ООО «Агроцентр»). При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 02.04.2006 года не был бы совершен сторонами без включения в него условия о возможности расчета с отсрочкой платежа.

Поскольку договор купли-продажи от 02.04.2007 года совершен сторонами в течение шести месяцев, предшествующих подаче заявления о признании должника банкротом, и повлек за собой предпочтительное удовлетворение требований одного из кредиторов (ООО «Регион-Агро») перед другими кредиторами организации - продавца (ООО «Агроцентр»), он является недействительным.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит взысканию с ООО «Регион – Агро» в пользу истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Производство по первоначальному исковому требованию о признании права собственности на недвижимое имущество прекратить (п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 02.04.2007 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Агроцентр», г. Изобильный, и Обществом с ограниченной ответственностью «Регион-Агро», г. Новоалександровск.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Регион-Агро», г. Новоалександровск, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агроцентр», г. Изобильный, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Судья Мещерин А. И.