Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ФИО2, г. Пятигорск, пос. Горячеводский,

об установлении частного сервитута (постоянного, безвозмездного) и устранении препятствий в пользовании земельными участками,

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 05.04.2014, от администрации ФИО4 по доверенности от 18.06.2014 № 2283/01, в отсутствие иных участников, надлежащим образом извещенных

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация) об установлении частного, бессрочного и безвозмездного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:223, площадью 520 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для целей сохранения существующего подъезда (пожарного проезда) и площадки для разворота спецтехники на тупиковом участке ул. Нины Попцовой, обеспечения проезда к принадлежащим предпринимателю домовладениям по проспекту Калинина № 97 и ул. Нины Попцовой № 38, площадью обременения 59 кв.м, в границах: с севера - 31, 39 м, с востока- 2,72 м, с юга- 30,95 м, с запада - 1,94 м, согласно плану границ наложения земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:223 на подъезд (пожарный проезд) к указанным домовладениям, а также площадку для разворота спецтехники на тупиковом участке ул. Нины Попцовой.

Требования мотивированы тем, что предоставленный в аренду ФИО2 для строительства «апарат-отеля» земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:223 имеет форму треугольника, расположен на пересечении пр. Калинина и ул. Нины Попцовой на стыке двух дорог и подъезда (пожарного проезда) к индивидуальным домовладениям по проспекту Калинина № 97 и ул. Нины Попцовой № № 36, 38. Фактические границы земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:223 пересекают зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, находящиеся за красной линией застройки, что подтверждается заключением от 16.12.2014, подготовленным по заданию предпринимателя кадастровым инженером филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю. В целях сохранения зон инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечения свободного прохода (проезда) к принадлежащим ФИО1 на праве собственности индивидуальным домовладениям и земельному участку, предприниматель 10.01.2014 обратилась в администрацию с заявлением о заключении соглашения об установлении частного сервитута (постоянного, безвозмездного), общим размером обременения 59 кв.м. По результатам рассмотрения заявления муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» направило предпринимателю письмо от 17.01.2014 № 67 об отказе в заключении соглашения. Вместе с тем предприниматель полагала, что предложенный в соглашении вариант проезда к принадлежащим ей объектам недвижимости является наименее обременительным, иных вариантов обеспечить сохранность существующих пожарных и технических проездов, а также элементов благоустройства, не имеется.

Участие в судебном заседании представителя истца обеспечено при содействии Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с использованием системы видеоконференц-связи.

Представитель истца требования поддерживал полностью, также ходатайствовал об отложении судебного разбирательства по причинам неисполнения ответчиком судебных определений и наличия апелляционных жалоб граждан ФИО5, ФИО6 О, ФИО7, ФИО8 на определение суда от 09.10.2014 об отказе во вступлении в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Оценив заявленное ходатайство суд не находит оснований для его удовлетворения учитывая при этом, что не имеется доказательств принятия Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционных жалоб граждан ФИО5, ФИО6 О, ФИО7, ФИО8 к производству. Вместе с тем немотивированное отложение судебного заседания повлечет неправомерное затягивание судебного разбирательства.

Администрация в отзыве иск не признала, полагала, что требования необоснованны, так как спорный земельный участок не является смежным по отношению к земельным участкам, принадлежащим предпринимателю; между участками имеется свободная территория, достаточная для обеспечения подъезда (пожарного) проезда.

Участвующий в судебном заседании представитель ответчика просил в иске отказать полностью основываясь на возражениях, изложенных в отзыве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее - управление), ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, ФИО2

Третьи лица надлежащим образом извещены судом о времени и месте судебного разбирательства, представители в заседание суда не явились, ходатайств не имеется.

От ФИО2 имеются письменные возражения, подписанные представителем, согласно которым предприниматель документально не обосновала отсутствие возможности использования свободной территории площадью 550 кв.м для обеспечения пожарных и технических проездов.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд считает, что требование предпринимателя не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судом, предпринимателю на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером 26:33:150220:8 под жилой застройкой площадью 570 кв. м, расположенный по адресу: <...> и земельный участок с кадастровым номером 26:33:150220:32 под жилой застройкой площадью 605 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

25 июня 2009 года постановлением администрации № 2630 предпринимателю разрешено строительство жилого дома со встроенным магазином на земельном участке по пр. Калинина, 97 и выдано разрешение на строительство № Ru26308000-0114-2009.

Постановлениями администрации от 08.10.2010 № 4888 и 15.10.2012 № 4064 срок действия разрешения продлен до 24.05.2013.

20 ноября 2012 года в администрацию обратилась ФИО2 с заявлением о выборе и предварительном согласовании места размещения апарт-отеля на земельном участке ориентировочной площадью 520 кв. м в районе пересечения просп. Калинина и ул. Нины Попцовой с предоставлением земельного участка в аренду.

24 ноября 2012 года в газете «Пятигорская правда» № 171-172 опубликовано сообщение о предполагаемом предоставлении земельного участка по обращению ФИО2

Постановлением администрации от 05.03.2013 № 596 утверждены схема расположения земельного участка и акт выбора, предварительно согласовано место размещения апарт-отеля в районе пересечения просп. Калинина и ул. Нины Попцовой.

12 марта 2013 года земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием «для размещения апарт-отеля» с присвоением кадастрового номера 26:33:150314:223.

11 февраля 2013 года предприниматель обратилась в администрацию с заявлением о выборе земельного участка для размещения гостевой стоянки автомобилей на земельном участке.

Письмом от 06.03.2013 № 08-531-Ва/1 администрация отказала предпринимателю, указав на рассмотрение вопроса о размещении на испрашиваемом участке конгресс-отеля на основании обращения другого физического лица.

18 марта 2013 года администрация издала постановление № 738 о включении в реестр муниципального имущества и предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка для строительства апарт-отеля.

21 марта 2013 года учреждение (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.03.2013 № 20/13 на срок по 18.03.2016. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2013 за номером 26-26-28/008/2013-823.

10 января 2014 года предприниматель направила в управление предложение о подписании соглашения об установлении частного сервитута (постоянного, безвозмездного) на часть (площадью 59 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:223 для сохранения зоны транспортной инфраструктуры – существующего подъезда (пожарного проезда) и площадки для разворота спецтехники, с целью свободного прохода (проезда) через земельный участок к домовладениям по пр. Калинина № 97 и по ул. Нины Попцовой № № 36,38 в границах: с севера - 31, 39 м, с востока- 2,72 м, с юга- 30,95 м, с запада - 1,94 м, согласно плану границ наложения земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:223 на подъезд (пожарный проезд) к указанным домовладениям, а также площадку для разворота спецтехники на тупиковом участке ул. Нины Попцовой.

В письме от 17.01.2014 № 167 управление сообщило предпринимателю об отсутствии необходимых и достаточных условий для установления сервитута, так как земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:223 не имеет общих границ с земельными участками с кадастровыми номерами: 26:33:150220:32 (пр. Калинина, 96); 26:33:150220:8 (ул. Нины Попцовой, 38) и 26:33:150220:19 (ул. Нины Попцовой, 39). Согласно сведениям ГКН между земельным участком с кадастровым номером 26:33:150314:223 и вышеперечисленными участками имеется территория общего пользования ориентировочной площадью около 550 кв.м. Предприниматель не обосновала отсутствие возможности использования территории общего пользования для целей подъезда к земельным участкам по ул. Нины Попцовой 36 и 38, пр. Калинина, 98.

Ссылаясь на то, что подъезд (пожарный проезд) и проезд спецтехники к земельным участкам и нежилым помещениям истца возможен только по земельному участку с кадастровым номером 26:33:150314:223, предприниматель обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (пункты 1 и 5).

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления ему как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 274 Гражданского кодекса при разрешении спора об установлении сервитута суд должен с учетом назначения господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление сервитута, поэтому судам следует определить, имеется ли у истца иная (альтернативная) возможность доступа к своему имуществу. Таким образом, Гражданский кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи). Возможность проезда к объекту недвижимости через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации объекта недвижимости. Если из обстоятельств дела следует целесообразность установления сервитута проезда по одному земельному участку, а сервитута эксплуатации - на другом земельном участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках (при условии привлечения собственников данных земельных участков к участию в деле качестве соответчиков).

Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Земельного кодекса может назначить проведение экспертизы.

Изложенные правовые подходы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10, от 28.02.2012 № 11248/11 и от 04.06.2013 № 16033/12.

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 Гражданского кодекса направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

По данному делу предприниматель, обратившись с иском об установлении частного сервитута прохода (проезда) по части участка, сформированного для целей «размещения апарт-отеля», утверждала, что требования об установлении сервитута (сервитута прохода (проезда) и сервитута эксплуатации здания) обусловлены необходимостью сохранения существующего пожарного проезда, также используемого для проезда спецтехники с целью ее разворота на площадке, прилегающей к домовладениям, принадлежащим истице на праве собственности.

С учетом заявленных требований истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 Земельного кодекса). Для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества суд исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что истица не доказала отсутствие в настоящее время возможности пожарного проезда, а также проезда спецтехники к принадлежащим ей объектам без установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:223.

Доказательств того, что без обременения участка ответчика сервитутом невозможно осуществить пожарный проезд к домовладениям предпринимателя и к площадке для разворота спецтехники на тупиковом участке ул. Нины Попцовой, а также обеспечить благоустройство территории, прилегающей к объектам недвижимости, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, в материалах дела не имеется.

Судом не приняты во внимание доводы истицы о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:223 сформирован за счет земель общего пользования, предназначенных для организации пожарного проезда и разворота спецтехники.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Таким образом включение для целей строительства апарт-отеля земельного участка, занятого территорией общего пользования, может противоречить нормам пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 262 Гражданского кодекса, что влечет ничтожность договора аренды в соответствующей части (статья 168 Гражданского кодекса) и требует применение других способов защиты нарушенных прав.

Между тем установление частного сервитута в отношении земельного участка общего пользования также недопустимо.

Поскольку лицо, требующее установления сервитута, не доказало отсутствие у него возможности прохода (проезда) к принадлежащему ему имуществу без установления сервитута, а заявленное обременение земельного участка не призвано обеспечить необходимые нужды предпринимателя, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель