Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой А.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Краевой совет по туризму и экскурсиям-Интур», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о разрешении преддоговорного спора и урегулирования разногласий по условиям договора аренды земельного участка, путем определения спорных условий договора аренды земельного участка;

об обязании ответчика подготовить и предоставить истцу проект договора аренды земельного участка с учетом замечаний, подписанный арендодателем,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Краевой совет по туризму и экскурсиям-Интур» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – ответчик, комитет) со следующими требованиями:

разрешить преддоговорной спора и урегулировать разногласия, возникшие между сторонами по условиям договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 путем определения условий договора в редакции истца, а именно:

- в пункте 1 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 13.11.2019 № 8352 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 заменить коды видов разрешенного использования с 4.1, 4.6 на 4.0;

- исключить из текста договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 положения, содержащиеся в пунктах № 4 и № 8 в редакции договора аренды предложенной ответчиком;

- из приложения № 1 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 - «Расчет арендной платы за земельный участок» исключить упоминание о задолженности за период предшествующий заключению договора;

обязать комитет подготовить и предоставить истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 (с учетом вышеуказанных замечаний), подписанный арендодателем (с учетом уточнений, принятых к рассмотрению протокольным определением суда от 23.11.2020).

В судебное заседание 16.11.2002 явился представитель комитета ФИО1 по доверенности от 10.01.2020 № 6, который поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. В данном судебном заседании в вязи с возникновением технических неполадок при использовании системы аудиопротоколирования объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 23.11.2020.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. Представители сторон после перерыва не явились, ходатайств об отложении или рассмотрении дела в отсутствие их представителей суду не представили. В силу положений статей 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей сторон по имеющимся письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание после перерыва представителей сторон, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

В судебное заседание после перерыва от общества поступило заявление, в котором оно отказалось иска в части требования об определении условий пункта 1 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 13.11.2019 № 8352 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 в редакции истца, а именно: заменить коды видов разрешенного использования с 4.1, 4.6 на 4.0, и в части требования об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подготовить и предоставить истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 (с учетом вышеуказанных замечаний), подписанный арендодателем, просило принять отказ от части иска и прекратить производств по делу в части.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Указанный частичный отказ от иска не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем суд в силу положений пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ счел необходимым его принять и прекратить производство по делу в этой части.

В обоснование требований (с учетом частичного отказа от иска) общество указало, что при заключении договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 13.11.2019 № 8352 между сторонами возникли разногласия относительно редакции пунктов 4, 8 договора, касающихся распространения срока действия договора на отношения, возникшие между сторонами, начиная с 01.01.2013 и периода начисления арендной платы, а также относительно приложения № 1 к договору, в котором отражен расчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2013 по 31.12.2019. Полагает, что распространение срока действия договора на отношения, возникшие между сторонами, начиная с 01.01.2013 является неправомерным, противоречащим положениям действующего гражданского законодательства, поскольку общество не давало своего согласия на распространение положений договора аренды на правоотношения сторон на период предшествующий дате заключения договора аренды и не просило комитет включить такие положения в текст договора аренды. На претензию общества от 20.12.2019 касательно включения в проект договора аренды спорных условий, комитет ответил необоснованным отказом и не привел ни одной нормы права, дающей одной из сторон договора аренды право требовать распространения положений договора на период предыдущий его заключению при условии, что другая сторона договора не выразила на это свое несогласие.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что с момента осуществления в 2000 году государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (нежилое административное здание) общество непрерывно пользуется спорным земельным участком. С учетом установленного нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности использование земли отсутствие между сторонами заключенного надлежащим образом договора аренды земельного участка не освобождает землепользователя от обязанности оплачивать использование земельного участка. В связи с тем, что ранее в администрацию города Ставрополя заявлений о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 по ул. Добролюбова, 18 в аренду, или на каком-либо ином виде права, не поступало, сведений о том, что данный земельный участок используется обществом как собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, у муниципалитета не имелось. За период с 01.01.2003 по 31.12.2019 у общества образовалась задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:030214:53. С учетом изложенного в проект договора аренды в пункты 4, 8 и приложение к договору были внесены условия о распространении действия данного договора на правоотношения с обществом, возникшие до его заключения, начиная с 01.01.2003. Направленный обществом в адрес комитета протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 не мог быть согласован ответчиком, так как противоречит нормам действующего законодательства. Просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд по существу заявленных требований пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что 29.01.1993 на кадастровый учет поставлен земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер 26:12:030214:53, адрес: <...>, площадь 737 +/- 10 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 08.07.2020 № 26-0-1-54/4006/2020-14447.

На указанном земельном участке находится нежилое административное здание площадью 1 287,7 кв. м (4 этажа, в том числе 1 подземный), включающее в себя офисные помещения и объект общественного питания, которое принадлежит на праве собственности общество с 14.08.2020 (регистрационная запись 26-01/12-27/2000-458), что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.07.2020 и актом муниципального земельного контроля от 31.10.2019.

23 октября 2019 года общество со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 под зданием.

По результатам рассмотрения названного заявления комитет подготовил и передал истцу проект договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 13.11.2019 № 8352 (далее – договор), в пункте 1 которого указано, что арендодатель предоставляет в аренду, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:030214:53, на котором расположены здания, сооружения, местоположение: <...> по фактическому пользованию (вид разрешенного использования земельного участка соответствует кодам (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка – 4.1, 4.6, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования.

В пунктах 4, 5 договора указано, что стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 01.01.2003. Срок аренды участка устанавливается на срок десять лет с 13.11.2019 по 12.11.2068.

В пункте 8 договора отражено, что арендная плата начисляется с 01.01.2003.

Расчет и размер арендной платы за участок определены в приложении 1, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 7 договора).

При этом в приложении № 1 к договору комитетом приведен расчет арендной платы, согласно которому, задолженность общества по внесению арендной платы за период с 01.01.2003 по 31.12.2019 составляет 1 818 823,93 рубля.

24 декабря 2019 года общество подало в комитет заявление от 20.12.2019, в котором выразило несогласие с условиями проекта договора, в части кодов вида разрешенного использования земельного участка (4.1, 4.6), отраженных в пункте 1 договора, так как такие виды разрешенного использования земельного участка значительно ограничивают права общества, а также в части обязанности общества уплатить арендную плату за период, предшествующий дате заключения договора – с 01.01.2003 и в части распространения условий договора с 01.01.2003 (пункты 4, 8 договора и приложение № 1 к договору), так как общество не давало согласие согласия на распространение положений договора на правоотношения сторон на период предшествующий дате его заключения. В связи с этим общество просило в пункте 1 договора указать код вида разрешенного использования земельного участка 4.0, исключить из текста договора пункты 4, 8 договор, а из приложения № 1 к договору «Расчет арендной платы за земельный участок» исключить задолженность с 2003 года и указать расчет арендной платы с даты заключения договора. В указанном заявлении общество также указало, что оно является досудебной претензией.

В ответе на названное заявление комитет сообщил, что расценил заявление общества от 20.12.2019 как протокол разногласий к договору и отказал в его согласовании, поскольку он противоречит нормам действующего законодательства, так как нежилое здание фактически используется по офисные помещения и объект общественного питания, указанные в договоре виды разрешенного использования соответствуют кодам предусмотренным классификатором видов разрешенного использования земельного участка; в нарушение принципа платности использования земли общество не производило оплату за пользование спорным земельным участком, в связи с чем у него имеется задолженность за период с 01.01.2003 по 31.12.2019.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, общество обратилось с иском в арбитражный суд. При этом с учетом принятого судом частичного отказа общества от иска по существу рассматриваются разногласия сторон, касающиеся положений пунктов 4, 8 договора и приложения № 1 к договору.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из пункта 1 статьи 446 ГК РФ следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу статей 422, 446 ГК РФ и статей 1, 173 АПК РФ спор, возникший при заключении договора, должен быть разрешен арбитражным судом.

Как установлено материалами дела, при заключении сторонами спорного договора у них возникли разногласия относительно включения в него пунктов 4 и 8, касающихся распространения срока действия договора на отношения, возникшие между сторонами, начиная с 01.01.2003 и начисления арендной платы с 01.01.2003, а также содержания приложения № 1 к договору «Расчет арендной платы за земельный участок», в котором указано на наличие у общества задолженности по арендной плате с 01.01.2003.

При обращении в суд и в заявлении от 20.12.2019, расцененном комитетом как протокол разногласий к договору, общество указало, что не выражала своего согласия на распространение условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:126030214:53 на период, предшествующий его заключению.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу приведенных положений статьи 425 ГК РФ применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно только при наличии добровольного волеизъявления сторон на придание договору обратной силы, что является правом, а не обязанностью договаривающихся сторон.

Таким образом, в отсутствие в рассматриваемом случае согласия истца, выступающего арендатором по договору на распространение условий договор на период предшествующий его заключению, применение положений части 2 статьи 425 ГК РФ невозможно, соответственно у суда не имеется правовых оснований распространять действие договора аренды № 8352 на прошлое время.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что из условий договора аренды от 13.11.2019 № 8352 подлежат исключению пункт 4 «Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 01.01.2003» и пункт 8 «Арендная плата начисляется с 01.01.2003», а из приложения № 1 к договору «Расчет арендной платы за земельный участок» подлежит исключению упоминание о задолженности общества за период предшествующий дате заключению договора.

При этом суд также учел, что по смыслу статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствие заключенного договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за такое пользование (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791 по делу
№ А65-6671/2016).

Следовательно, исключение из условий спорного договора условий о распространении его действия на правоотношения, возникшие до заключения договора и из приложения № 1 к договору упоминания о задолженности за период предшествующий дате заключения договора, само по себе не свидетельствует об отсутствии у комитета права требовать у общества, в том числе в судебном прядке, оплаты за фактическое использование спорного земельного участка с 2003 года до заключения договора и не освобождает истца по делу (общество) от обязанности оплатить такое использование.

При рассмотрении дела, судом установлено, что в рамках дела № А63-8757/2020 (решение от 21.09.2020, вступившее в законную силу 22.10.2020) с учетом заявления общества о пропуске срока исковой давности с последнего в пользу комитета взыскана задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:030214:53, расположенным по адресу: <...>, за период с 21.05.2018 по 31.12.2019.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что комитет воспользовался свои правом на взыскание задолженности за фактическое пользование обществом земельным участком с кадастровым номером 26:12:030214:53 и, соответственно, удовлетворение требований истца в рассматриваемом случае не приведет к нарушению каких-либо прав комитета во взаимоотношениях с обществом.

При таком положении суд удовлетворил требования истца (с учетом уточнений и частичного отказа от иска) в полном объеме.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного и результатов рассмотрения дела, расходы общества по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с комитета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 15, 167-170, 173, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

принять отказ закрытого акционерного общества «Краевой совет по туризму и экскурсиям-Интур», г. Ставрополь, ОГРН <***>, от иска в части требования об определении условий пункта 1 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 13.11.2019 № 8352 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 в редакции истца, а именно: заменить коды видов разрешенного использования с 4.1, 4.6 на 4.0, и в части требования об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подготовить и предоставить истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 (с учетом вышеуказанных замечаний), подписанный арендодателем.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Исковые требования закрытого акционерного общества «Краевой совет по туризму и экскурсиям-Интур», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в остальной части удовлетворить.

Определить спорные условия договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 13.11.2019 № 8352 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030214:53 в следующей редакции:

- пункт 4 «Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 01.01.2003» – исключить;

- пункт 8 «Арендная плата начисляется с 01.01.2003» – исключить;

- из приложения № 1 к договору аренды земельного участка от 13.11.2019 № 8352 «Расчет арендной платы за земельный участок» исключить упоминание о задолженности за период предшествующий дате заключению договора.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу закрытого акционерного общества «Краевой совет по туризму и экскурсиям-Интур», г. Ставрополь, ОГРН <***>, 6 000 (Шесть тысяч) рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев