Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Светлана», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН <***>, г. Железноводск,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, г. Пятигорск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь, государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставкрайимущество», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

о признании нежилых помещений: № 15, площадью 43,90 кв. м, № 31, площадью 11,90 кв. м, № 32 площадью 4,7 кв.м, (согласно экспликации к поэтажному плану), литера П, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, общим имуществом указанного нежилого здания,

об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом здания литера П, расположенного по адресу: <...>, а именно: помещением № 15 площадью 43,90 кв.м, в том числе снести за свой счет в течении 30 дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу, построенные помещение № 15а и помещение № 15б, указанные в экспликации к поэтажному плану за 2008 год,

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Светлана», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, г. Железноводск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

о признании права (обременения) ООО «Эльбрус», г. Пятигорск, на нежилое помещение № 15 площадью 43,9 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <...>, отсутствующим,

об исключении из единого реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации за ООО «Эльбрус» помещения общего пользования № 15 па 1 этаже, литера П, находящегося по адресу: <...>, на основании которой было выдано свидетельство о государственной регистрации от 02.09.2014 года серия 26 АК 000600,

об исключении записи из Государственного Кадастра Недвижимости о помещении № 15, как помещении общего пользования на первом этаже, литера П, находящегося по адресу: <...>,

при участии директора истца ФИО2, представителей истца ФИО3 по доверенности от 02.03.2015 и ФИО4 по доверенности от 26.01.2015 № 26АА1555637; представителя ответчика ФИО5 по доверенности от 06.02.2015, представителя соответчика ФИО1 – ФИО6 по доверенности от 04.04.2015 № 26АА1956009, в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Светлана», ОГРН <***>, г. Пятигорск, о признании нежилых помещений: № 15, площадью 43,90 кв. м, №31, площадью 11,90 кв. м, № 32 площадью 4,7 кв.м, (согласно экспликации к поэтажному плану), литера П, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, общим имуществом указанного нежилого здания; и об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом здания литера П, расположенного по адресу: <...>, а именно: помещением № 15 площадью 43,90 кв.м, в том числе снести за свой счет в течении 30 дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу, построенные помещение № 15а и помещение № 15б, указанные в экспликации к поэтажному плану за 2008 год.

Исковые требования мотивированы тем, что коридор общего пользования № 15, основной вход в здание литера П (помещение № 32), а также аварийный выход из здания и лестничная площадка с первого на второй этаж (помещение № 31) в силу закона являются общим имуществом владельцев помещений в этом здании и каждый из сособственников имеет право пользоваться данным коридором, входом и запасным выходом. Представители ООО «Эльбрус» полагают, что регистрация индивидуальной собственности на спорное помещение не влечет возникновения права.

Определением от 03.03.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН <***>, г. Железноводск, поскольку спорное имущество отчуждено в ее пользу по договору купли-продажи от 22.01.2015 и согласно выпискам из ЕГРП она является собственником спорных помещений.

Определением от 24.03.2015 принят встречный иск ООО «Светлана» и индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «Эльбрус» с требованием о признании права (обременения) ООО «Эльбрус» на нежилое помещение № 15 площадью 43,9 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <...> отсутствующим, об исключении из единого реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации за ООО «Эльбрус» помещения общего пользования № 15 на 1 этаже, литера П, находящегося по адресу: <...>, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации от 02.09.2014 года серия 26 АК 000600, об исключении записи из Государственного Кадастра Недвижимости о помещении № 15, как помещении общего пользования на первом этаже, литера П, находящегося по адресу: <...>.

В обоснование встречного иска указано, что право собственности на помещение № 15 возникло у ООО «Светлана» на основании сделки приватизации (договор купли-продажи от 10.03.1993 № 245, акт сдачи-приёмки имущества муниципальной собственности от 10.03.1993). Соответствующее право зарегистрировано в органах юстиции и перешло по договору купли-продажи недвижимости от 21.01.2015 к ФИО1. Ни ООО «Светлана», ни ФИО1 не были надлежащим образом уведомлены о факте внесения изменений в ЕГРП, в результате чего помещение № 15 одновременно является помещением общего пользования (свидетельство о госрегистрации права от 02.09.2014 серия 26 ЛК 000600) и помещением, входящим в состав парикмахерской общей площадью 237,1 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 28.01.2015 серия 26 АИ 999137). По мнению общества и предпринимателя, незаконное исправление технической ошибки повлекло ограничение права пользования, владения и распоряжение на объект недвижимости, находящийся в собственности ООО «Светлана», а затем и ФИО1 В отношении первоначального иска соответчиками заявлено о применении срока исковой давности.

В ходе судебного разбирательства представителями сторон заявлено о том, что спорные помещения имеют различный технический учет (как общее имущество и как имущество ООО «Светлана», впоследствии ФИО1). Представители ООО «Эльбрус» заявили, что первоначально на все здание у фабрики «Эльбрус» имелось регистрационное удостоверение, впоследствии после приватизации фабрикой имущества по адресу: <...>, на часть помещений под парикмахерской зарегистрировано право собственности ООО «Светлана».

ООО «Эльбрус» в судебном заседании 28.05.2015 заявило об уточнении пункта первого исковых требований, согласно которым истец просит признать нежилые помещения: № 15, площадью 43,90 кв. м, № 31, площадью 11,90 кв. м, № 32 площадью 4,7 кв.м, (согласно экспликации к поэтажному плану), литера П, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>, общим имуществом указанного нежилого здания, принадлежащим на праве общей долевой собственности. Второй пункт своих требований ООО «Эльбрус» оставило без изменений.

Представители ООО «Светлана» и индивидуального предпринимателя ФИО1 в судебном заседании 28.05.2015 также заявили об уточнении встречных исковых требований, согласно которым просят суд о признании права (обременения) ООО «Эльбрус» на нежилое помещение № 15 площадью 43,9 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: <...> отсутствующим.

Суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнение ООО «Эльбрус» первоначального иска и уточнение ООО «Светлана» и индивидуального предпринимателя ФИО1 встречных исковых требований.

Представителем предпринимателя ФИО1 заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, а именно: письма ООО «Светлана» в БТИ г. Пятигорска от 27.08.1999 № 1454 и акта сдачи-приемки имущества ООО «Эльбрус» от 02.11.1998.

В соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд разъяснил представителю ФИО1 ФИО6 уголовно-правовые последствия такого заявления, предусмотренные статьей 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, а также представителю ООО «Эльбрус» ФИО2 уголовно-правовые последствия фальсификации, предусмотренные статьей 303 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобраны соответствующие подписки.

Представитель ООО «Эльбрус» пояснил, что подлинники указанных документов отсутствуют, в связи с чем суд, с согласия ООО «Эльбрус», исключает из числа доказательств по настоящему делу письмо ООО «Светлана» в БТИ г. Пятигорска от 27.08.1999 № 1454; акт сдачи-приемки имущества ООО «Эльбрус» от 02.11.1998.

Представитель ООО «Эльбрус» подержал заявленные первоначальные требования с учетом ходатайства об уточнении, возражал против удовлетворения встречных требований.

Представители ООО «Светлана» и индивидуального предпринимателя ФИО1 поддержали встречные исковые требования с учетом заявления об уточнении, возражали против первоначальных исковых требований, настаивали на применении срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, суд считает, что уточненные исковые требования ООО «Эльбрус» подлежат удовлетворению частично, а во встречном иске следует отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что в соответствии с решением исполкома Пятигорского совета депутатов трудящихся от 10.11.1951 № 35 § 520 и на основании акта от 13.11.1951 отделом коммунального хозяйства Пятигорского совета депутатов трудящихся артели «Красный Пролетарий» предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок для строительства в <...> (ныне ФИО7, 54) (часть I инвентарного дела, л.д. 49-51, 53).

На указанном земельном участке бессрочный пользователь обязался возвести двухэтажное здание – комбинированный павильон (фотографии и парикмахерские), а расходы связанные с переносом строений (двух небольших павильона парикмахерских, пошивочной мастерской и сарая) взять на свой счет.

Согласно технической документации, имеющейся в инвентарном деле, в частности карточке на домовладение от 18.04.1962 № 83 (часть Iинвентарного дела л.д. 62), домовладение по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова, 54/Крайнего, 58 состоит из литеров А, Б, В, Г, Г1, Д – фонд местных советов (ДУ № 4), литера П – артель «Красный Пролетарий» (комбинат бытового обслуживания).

В соответствии с карточкой на основное строение литера П по адресу: <...>, год постройки здания – 1955, владельцем является артель «Красный Пролетарий», основное назначение – комбинат бытового обслуживания (часть Iинвентарного дела л.д. 90).

Согласно поэтажному плану и экспликации подвала, 1 и 2 этажей здания литера П по адресу: <...> помещения имеют следующие характеристики:

- подвал: помещение № 1 – котельная площадью 25,9 кв.м, № 1а – бытовка площадью 9,9 кв.м, № 1б – коридор площадью 1,8 кв.м, № 2 подсобное площадью 22,8 кв.м, № 5 подсобное площадью 40,6 кв.м, № 7 – кладовая площадью 4,8 кв.м, № 6 – вход в подвал площадью 8,8 кв.м;

- 1 этаж: № 12 – подсобное площадью 12,8 кв.м, № 14 – маникюрный зал площадью 40,9 кв.м, № 13 – педикюрный зал площадью 19,8 кв.м, № 15 – вестибюль площадью 43,9 кв.м, № 16 – зал дамский площадью 43,0 кв.м, № 17 – подсобка площадью 21,9 кв.м, № 18 – подсобка площадью 11,4 кв.м, № 20 – туалет площадью 3,6 кв.м, № 19 – подсобка площадью 14,9 кв.м;

- 2 этаж: № 31 – лестничная клетка площадью 11,9 кв.м, № 32 лестничная клетка площадью 14,8 кв.м, № 33 - лестничная клетка площадью 12,1 кв.м, № 31а – коридор площадью 3,2 кв.м, № 21 – лаборатория площадью 24,4 кв.м, № 23 лаборатория площадью 21,5 кв.м, № 24 – коридор площадью 10,5 кв.м, № 25 – вестибюль площадью 25,7 кв.м, № 26 – кабинет директора площадью 11,2 кв.м, 27 – бухгалтерия площадью 15,1 кв.м, № 28 – подсобка площадью 3,8 кв.м, № 29 – подсобка площадью 8,5 кв.м, № 30 – фотограф площадью 25,8 кв.м, № 32 а – касса площадью 4,7 кв.м, № 33а – коридор площадью 4,7 кв.м, № 34 – подсобка площадью 3,6 кв.м, № 35 - коридор площадью 7,5 кв.м, № 36 - подсобка площадью 9,8 кв.м (часть Iинвентарного дела л.д. 23, 24, 38, 88, 89, 122-124).

На основании протокола общего собрания от 21.09.1992 № 1 о реорганизации муниципального предприятия фотохудожественных работ «Эльбрус» в товарищество с ограниченной ответственностью «Эльбрус» и согласно договору купли – продажи от 19.04.1993 № 270 между правлением фонда имущества города Пятигорска (продавец) товариществом с ограниченной ответственностью «Эльбрус» (покупатель) муниципальным предприятием фотохудожественных работ «Эльбрус» произведен выкуп арендованного имущества бывшего ГПО БОН, <...>.

В соответствии с актом сдачи – приемки от 19.04.1993 правлением фонда имущества города Пятигорска переданы ТОО «Эльбрус» основные средства, в том числе часть здания, литера П, включая помещения второго этажа №№ 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31а, 32а, 33, 33а, 34; помещения подвала №№ 1, 1а, 1б, 2, 5, 6, 7 – согласно техпаспорту и акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1992 суммарной площадью – 288,35 кв.м, <...> (пункт I.I.I акта).

Комитетом по управлению имуществом г. Пятигорска выдано ТОО «Эльбрус» свидетельство о праве собственности от 01.03.1993 № 338.

На основании протокола общего собрания от 18.09.1992 № 1 о реорганизации муниципального предприятия «Светлана» в товарищество с ограниченной ответственностью «Светлана» и согласно договору купли – продажи от 10.03.1993 № 245 между правлением фонда имущества города Пятигорска (продавец) товариществом с ограниченной ответственностью «Светлана» (покупатель) муниципальным предприятием «Светлана» произведен выкуп арендованного имущества бывшего ГПО БОН, <...> - парикмахерская № 17.

В соответствии с актом сдачи – приемки от 10.03.1993 правлением фонда имущества города Пятигорска переданы ТОО «Светлана» основные производственные средства, в том числе часть здания, литера П, включая помещения № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 31, 32 – согласно техпаспорту и акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1992 суммарной площадью – 238,9 кв.м, <...> (пункт I.I.I акта).

Комитетом по управлению имуществом г. Пятигорска выдано ТОО «Светлана» свидетельство о праве собственности от 12.01.1993 № 321.

Между ТОО «Светлана» и ТОО «Эльбрус» заключен договор о совместной эксплуатации здания, принадлежащего сторонам на правах собственности. В договоре закреплено, что каждое товарищество владеет той частью, которая принадлежит им согласно договору купли (пункт 1), и согласно пункту 4 договор вступает в действие с 01.02.1994.

Части здания, коммуникации, необходимые каждому товариществу для осуществления их финансовой деятельности, но принадлежащие другому товариществу эксплуатируются в следующем порядке: парадный вход с улицы, лестничный марш с 1-го на 2-ой этаж, запасной выход, туалет на 1 – м этаже, принадлежащие ТОО «Светлана» и необходимые для ТОО «Эльбрус», ремонтируются сторонами поровну. ТОО «Эльбрус» выплачивает ТОО «Светлана» установленную в смете (приложение к договору) плату, размер которой меняется в соответствии с инфляцией. Все ремонтные работы по фасаду здания, кровли оплачиваются пропорционально занимаемой площади, независимо от того, какое товарищество проводило ремонт по обоюдному согласию (подпункты «а», «б», «в» пункта 2).

Нежилое здание литера П, по адресу: <...> находится на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150216:83, площадью 433 кв.м и находится в пользовании и владении у сторон по делу на праве аренды на основании договора аренды от 03.10.2012 № 67/1210 со множественностью лиц на стороне арендатора.

В 2007 году в отношении помещений 1 этажа (парикмахерской) произведена реконструкция на основании постановления главы администрации г. Пятигорска от 19.08.2004 № 2834, постановления главы администрации г. Пятигорска от 31.10.2005 № 4701, разрешения на строительство (реконструкцию) от 31.10.2005 № 4701, распоряжения главы администрации г. Пятигорска от 08.02.2006 № 20р, постановления руководителя администрации города Пятигорска от 17.04.2007 № 1469, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 26038000-011-2007.

Реконструкция произведена путем возведения в помещении № 15 площадью 43,9 кв.м помещения № 15а площадью 5,5 кв.м и № 15б площадью 3,7 кв.м - в результате чего площадь в помещения № 15 составила 34,7 кв.м.

На основании заявления ООО «Эльбрус» от 02.09.2014 об исправлении технической ошибки, технического паспорта от 28.02.2008 и акта от 26.02.2008 техника ГУП СК «Крайтехинвентаризация» ФИО8 в ЕГРП внесены изменения в отношении помещения № 15 - как помещения общего пользования ООО «Эльбрус» выдано свидетельство о государственной регистрации права от 02.09.2014 серия 26 АК 000600.

На момент рассмотрения спора помещения №№ 1, 1а, 1б, 2, 5, 6, 7 в полуподвале и на 2 этаже на помещения №№ 21-30, 31а, 32а, 33, 33а, 34 в литере П, общей площадью 331,7 кв.м по адресу: <...>, принадлежат на праве собственности ООО «Эльбрус» - запись о регистрации права от 08.07.2008 № 26-26-33/012/2008-832, где в отношении помещений № 15 и № 31 имеется запись как о помещениях общего пользования.

Между ООО «Светлана» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор от 22.01.2015 купли-продажи парикмахерской площадью 237,1 кв.м, в том числе помещений 12-20, 12а, 12б, 12в, 14а, 15а, 15б, 17а, 20а, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2015 сделана запись регистрации №26-26/028-26/028/008/2015-109/2 о праве собственности ФИО1 Помещения № 31 и № 32 значатся как помещения общего пользования.

ООО «Эльбрус», указывая, что помещение № 15, площадью 43,90 кв.м, а также помещения № 31, площадью 11,90 кв. м и № 32 площадью 4,7 кв.м на первом этаже, являются общим имуществом здания литера П в <...> и в силу закона находятся в общей долевой собственности собственников помещений, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, считая внесение исправлений в ЕГРП в отношении помещения № 15 как помещения общего пользования, и ссылаясь на договоры купли – продажи (приватизации муниципального имущества), ООО «Светлана» и индивидуальный предприниматель ФИО1 просят суд признать право отсутствующим.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом положений пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям следует применять нормы статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данные разъяснения изложены в пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Таким образом, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по настоящему спору и имеющими значение для разрешения данного спора, является установление того в чьем фактическом владении и пользовании находятся спорные помещения, отвечают ли они признакам общего имущества здания либо предназначены для самостоятельного использования, а также были ли они ранее выделены в качестве самостоятельных и использовались в качестве таковых.

Судом установлено, что собственниками помещений в литере П, по адресу: <...> на момент подачи иска являлись ООО «Эльбрус» и ООО «Светлана», а в последствии помещения ООО «Светлана» были проданы индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Право собственности ООО «Эльбрус» и ООО «Светлана» возникло на основании приватизации муниципального имущества и последующей реорганизации обществ. Сделки приватизации исполнены и никем не оспорены.

Само по себе исключение из числа доказательств только по настоящему делу акта сдачи приемки имущества от 02.11.1998 ввиду отсутствия у ООО «Эльбрус» подлинника данного акта не опровергает факта реорганизации данного общества и наличия у него права собственности на помещения №№ 1, 1а, 1б, 2, 5, 6, 7 в полуподвале и на 2 этаже на помещения №№ 21-30, 31а, 32а, 33, 33а, 34 в литере П, по адресу: <...>, поскольку на момент рассмотрения спора это право никем не оспорено и подтверждается материалами дела, в том числе свидетельством о госрегистрации права и выписками из ЕГРП (запись о регистрации права от 08.07.2008 № 26-26-33/012/2008-832). Тогда как предметом спора по встречному иску является лишь помещение № 15 на первом этаже, в отношении которого внесена запись - помещение общего пользования.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Из материалов инвентарного дела следует, что во всех технических паспортах с момента первичной технической инвентаризации помещение № 15 – значится как «вестибюль». Согласно техническому паспорту ООО «Эльбрус» площадь помещения № 15 составляет 43,9 кв.м, а согласно техпаспорта, составленного по заказу ООО «Светлана», площадь помещения № 15 составляет 34,7 кв.м. Помещение № 31 – лестничная клетка площадью 11,9 кв.м, помещение № 32 лестничная клетка площадью 14,8 кв.м.

Судом установлено, что спорными помещениями (№№ 15, 31, 32) пользуются все собственники помещений здания, в том числе ООО «Эльбрус». Данный вывод не был опровергнут ответчиками по первоначальному иску в судебном заседании и не следует из доказательств, имеющихся в материалах дела. Боле того, сторонами подтверждено в ходе судебного разбирательства, что вход в здание осуществляется обоими собственниками через помещение № 32 (лестница) в помещение № 15 (вестибюль) и для того, чтобы ООО «Эльбрус» попасть в свои помещения на 2 этаже сотрудники и клиенты общества через помещение № 15 (вестибюль) направляются к помещению № 32 (лестница).

Вместе с тем, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, понятие «вестибюль» - это помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.

В пункте 2 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 дано разъяснение, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку ООО «Светлана» (ранее ТОО «Светлана») не являлось на момент принятия решения о приватизации и на момент подачи иска единственным собственником здания по адресу: <...>, а также на момент принятия решения собственниками помещений выступают ООО «Эльбрус» и индивидуальный предприниматель ФИО1, спорное помещение № 15 представляло собой часть вестибюля (холла) первого этажа двухэтажного здания, то по своему функциональному назначению помещение вестибюля, из которого осуществляется вход и выход на лестницы, является общим имуществом собственников нежилых помещений в данном здании.

Указанный вывод суда подтверждается судебной практикой Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2012 по делу № А05-4950/2012, Определением ВАС РФ от 10.04.2013 № ВАС-3608/13 отказано в передаче дела № А05-4950/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Кроме того, согласно обследованию и заключению № 003/15-ТО (2015 год) состояния строительных конструкций общественного здания по адресу <...> литера П ООО «Проект» следует, что в качестве входа (эвакуационного выхода) в здание для посетителей и обслуживающего персонала первого и второго этажа, возможно использовать только наружную дверь с выходом на проспект ФИО7, д. 54. Использование аварийного выхода на территорию внутреннего двора в качестве основного отдельного входа в общественное здание по бытовому обслуживанию населения противоречит требованиям СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий, сооружений», поскольку угрожает безопасности и жизни посетителей и обслуживающего персонала.

Согласно письму из МЧС России Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по СК от 15.02.2015 №6-6-25/45 (том 2 лист 26), выход из помещения №31 (под лестничная площадка) литера П может эксплуатироваться только как аварийный.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что помещения № 31 и № 32, а также спорное помещение № 15 (вестибюль) функционально предназначены для обслуживания более одного помещения здания по адресу: <...>, а именно помещений на первом этаже, принадлежащих на праве собственности предпринимателю, и помещений на втором этаже, принадлежащих на праве собственности ООО «Эльбрус».

С 1992 года между собственниками сложился порядок пользования помещением № 15 как общим имуществом, основным функциональным назначением которого является проход в помещения, расположенные на первом и втором этажах.

При этом в договоре о совместной эксплуатации здания, принадлежащего сторонам на правах собственности, вступающему в действие с 01.02.1994, нет упоминания о вестибюле. В договоре закреплено, что каждое товарищество владеет той частью, которая принадлежит им согласно договору купли (пункт 1).

Однако доказательств того, что указанный договор сторонами исполнялся и ООО «Светлана» (ранее ТОО «Светлана») возражало против пользования ООО «Эльбрус» вестибюлем материалы дела не содержат.

Использование помещения № 15 в качестве прохода на второй этаж стало возможным в результате официальных разрешительных действий собственника помещений первого этажа - ООО «Светлана». Тогда как само по себе подписание данного договора не изменило функционального назначения помещения № 15 и его отнесения к категории общего имущества, поскольку оно никогда не использовалось и не предназначалось для самостоятельного использования.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно абзацу 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. Данное нарушение может также проявляться, например, в препятствовании осуществления прав всех сособственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Заявленные ООО «Эльбрус» требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения его права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об индивидуальном праве собственности ответчика.

Удовлетворение требований ООО «Эльбрус» о признании права собственности на общее имущество означает, что право индивидуальной собственности ФИО1 (ранее ООО «Светлана») на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало). Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество.

Наличие иных нарушений прав истца не является условием для удовлетворения такого требования.

Данная позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 1457/11 по делу №А46-23847/2009, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 51-КГ12-7.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что спорное помещение № 15 является общим имуществом собственников нежилых помещений, так как предназначено для обслуживания всех помещений в здании и имеет исключительно вспомогательное значение, то все собственники помещений в здании обладают правом общей долевой собственности на указанный объект, а ответчик не имеет право воспрещать или каким-либо иным образом противодействовать проходу по нему законным владельцам помещений или ограничивать его пользования путем перепланировки, переоборудования или реконструкции.

При этом суд учитывает, что в 2007 году в отношении помещений 1 этажа (парикмахерской) произведена реконструкция на основании постановления главы администрации г. Пятигорска от 19.08.2004 № 2834, постановления главы администрации г. Пятигорска от 31.10.2005 № 4701, разрешения на строительство (реконструкцию) от 31.10.2005 № 4701, распоряжения главы администрации г. Пятигорска от 08.02.2006 № 20р, постановления руководителя администрации города Пятигорска от 17.04.2007 № 1469, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 26038000-011-2007.

В результате реконструкции возникли помещения № 15а площадью 5,5 кв.м, № 15б площадью 3,7 кв.м и помещение № 15 площадью 34,7 кв.м.

Согласно частям 1 и 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять, в частности, реконструкцию объектов капитального строительства.

Пунктом 6 части 7 указанной статьи предусмотрена обязанность застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Действия по перепланировке и переустройству помещения № 15, в том числе возведение помещений № 15а и № 15б были произведены в соответствии с проектом архитектурно – планировочного бюро г. Пятигорска на основании разрешения на строительство (реконструкцию) от 31.10.2005 № 4701. Проект содержит все необходимые согласования, в том числе ООО «Эльбрус».

Так на проекте имеется подпись и запись директора ФИО9 о том, что ООО «Эльбрус» не возражает против установления в вестибюле 1-го этажа буфета и торгового киоска, а также пристройки помещений к 1- этажу.

Довод представителей ООО «Эльбрус» о дате согласования проекта директором ФИО9 после его переизбрания на директора ФИО2 не подтвержден документально, поскольку проект согласовывался с октября 2004 года, когда от имени юридического лица ООО «Эльбрус», в том числе действовать от имени организации без доверенности, была у данного директора.

Само по себе переизбрание директора не может свидетельствовать об отмене согласования реконструкции, данного лицом, являющемуся директором в этот период.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» лицо, входящее в состав органов юридического лица (единоличный исполнительный орган - директор, генеральный директор и т.д., временный единоличный исполнительный орган, управляющая организация или управляющий хозяйственного общества, руководитель унитарного предприятия, председатель кооператива и т.п.; члены коллегиального органа юридического лица - члены совета директоров (наблюдательного совета) или коллегиального исполнительного органа (правления, дирекции) хозяйственного общества, члены правления кооператива и т.п.; далее - директор), обязано действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно (пункт 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). В случае нарушения этой обязанности директор по требованию юридического лица и (или) его учредителей (участников), которым законом предоставлено право на предъявление соответствующего требования, должен возместить убытки, причиненные юридическому лицу таким нарушением.

Арбитражным судам следует принимать во внимание, что негативные последствия, наступившие для юридического лица в период времени, когда в состав органов юридического лица входил директор, сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности и (или) неразумности его действий (бездействия), так как возможность возникновения таких последствий сопутствует рисковому характеру предпринимательской деятельности. Поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

Ввиду отсутствия судебных актов, вступивших в законную силу, о признании действий директора ФИО9 по согласованию проекта реконструкции незаконными, а также отмене постановлений администрации г. Пятигорска о выдаче разрешения на реконструкцию и вводе в эксплуатацию, указанные доводы ООО «Эльбрус» судом отклоняются как необоснованные.

Переустройство и перепланировка помещений в рамках исполнения указанных проектов, в том числе помещения на первом этаже, произведены в установленном законом порядке и с учетом волеизъявления собственника помещений второго этажа – ООО «Эльбрус» и истец не представил доказательств того, что расположение двух помещений в вестибюле (помещение № 15), ранее согласованных самим обществом, нарушает его права и законные интересы, создает реальные препятствия в пользовании принадлежащим им имуществом. Соблюдение требований законодательства при реконструкции и наличие законных оснований для ввода в эксплуатацию исключают удовлетворение требования о сносе.

На возможность изменения правового режима имущества в результате проведенной в установленном законом порядке реконструкции здания указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8557/13.

На основании изложенного, требования ООО «Эльбрус» об устранении препятствий в пользовании помещением № 15 путем сноса построенных помещений № 15а и № 15б удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, поскольку регистрация права индивидуальной собственности за ООО «Светлана», а впоследствии ФИО1 на помещение №15, являющегося помещением общего пользования, нарушает право общей долевой собственности владельцев помещений в здании по проспекту ФИО7, 54, лишает возможности ООО « Эльбрус» пользования данным общим имуществом и предъявленное обществом в суд требование преследовало материальную цель: восстановить долю в праве общей долевой собственности и получать причитающиеся в результате этого соответствующие выгоды, то суд, исходя из характера и последствий нарушения, удовлетворяет заявленное требование в части площади помещения № 15 – 34,7 кв.м, поскольку после указанной реконструкции помещение № 15 с площадью 43,9 кв.м перестало существовать и возникли помещения № 15а площадью 5,5 кв.м, № 15б площадью 3,7 кв.м и помещение № 15 площадью 34,7 кв.м.

Суд отклоняет доводы ответчиков по встречному иску о пропуске срока исковой давности ввиду следующего.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как уже указывалось ранее согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения (абзац пятый статьи 208 Гражданского кодекса, пункт 6 Информационного письма от 09.12.2010 № 143, пункт 49 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Поскольку заявленные требования являются негаторными, довод ООО «Эльбрус» и индивидуального предпринимателя ФИО1 о применении срока исковой давности является необоснованным.

В отношении встречных исковых требований суд пришел к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу абзаца 4 пункта 52 упомянутого Постановления в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку судом установлено наличие оснований возникновения права общей долевой собственности на спорное помещение № 15 и отсутствие правовых оснований для регистрации права индивидуальной собственности ООО «Светлана», а впоследствии индивидуального предпринимателя ФИО1, суд приходит к выводу о том, что истцы по встречному иску документально не обосновали и не подтвердили правомерность заявленных требований, встречный иск (в уточненной редакции) удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части отказа в удовлетворении пункта 2 первоначального иска и встречного иска относятся на истцов, а в части удовлетворения пункта 1 искового требования ООО «Эльбрус» расходы относятся пропорционально на соответчиков.

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

принять уточнение исковых требований от 28.05.2015 общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск.

Принять уточнение встречных исковых требований от 28.05.2015 общества с ограниченной ответственностью «Светлана», ОГРН <***>, г. Пятигорск и индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, г. Железноводск.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск, удовлетворить частично.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск право общей долевой собственности на нежилые помещения: № 15, площадью 43,90 кв. м, № 31, площадью 11,90 кв. м, № 32 площадью 4,7 кв.м, литера П, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>.

В остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Светлана», ОГРН <***>, г. Пятигорск и индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, г. Железноводск, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Светлана», ОГРН <***>, г. Пятигорск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск расходы по уплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, г. Железноводск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус», ОГРН <***>, г. Пятигорск расходы по уплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права общей долевой собственности на указанные помещения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко