Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Тамбов обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к администрации города Тамбова, г. Тамбов о признании договора аренды земельного участка не заключенным.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2009г. иск принят к производству.

Представитель истца в судебном заседании заявил об уточнении исковых требований, просит признать договор аренды земельного участка в г. Тамбове №1262 от 06.10.2005г, площадью 827 кв.м незаключенным.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

В судебном заседании 5 апреля 2010 г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12.04.2010г..

В судебном заседании 12 апреля 2010 г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 19.04.2010г.

После перерывов в судебном заседании присутствует представитель ответчика.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Как следует из материалов дела:

В июне 2005 года ФИО1 был продан принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства, а именно, здание автомойки, расположенной по адресу: <...>.

При продаже указанного незавершенного строительства, истцом представителю покупателя была выдана нотариально удостоверенная доверенность сроком на 1 год (реестр №3360), уполномочивающая ФИО4 на осуществление сбора документов и регистрацию перехода права собственности незавершенного строительства автомойки и земельного участка находящихся по адресу: <...>. После выдачи доверенности покупателю (представителю покупателя), ФИО1 были переданы денежные средства в полном объеме за проданный объект недвижимости.

Земельный участок, площадью 827 кв.м. под объектом недвижимости до передачи покупателю находился у ФИО1 в аренде, арендодателем выступал Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова.

03.04.2009 года Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о взыскании с меня задолженности но арендной плате, по договору аренды земельного участка от 06.10.2005 г. №1262.

Договор аренды земельного участка №1262 от 06.10.2005 года был подписан со стороны Арендатора, представителем по доверенности ФИО4, именно по вышеуказанному договору аренды мне была начислена большая сумма задолженности но арендной плате, пени и проценты.

Согласно выданной истцом доверенности, поверенная ФИО4 должна была подготовить и собрать документы необходимые для отчуждения незавершенного строительства автомойки и земельного участка. Полномочий на подписание договора аренды земельного участка у ФИО4 в доверенности прописано не было.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.06.2009г. (дело № А64-1775/09) с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова была взыскана сумма задолженности по арендной плате в размере 380795руб. 42 коп., в том числе пени и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на то, что вышеуказанный договор аренды земельного участка №1262 от 06.10.2005г. был подписан со стороны арендатора не уполномоченным на то лицом, обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к администрации города Тамбова, г. Тамбов, о признании договора аренды земельного участка №1262 от 06.10.2005г. незаключенным.

Оценив представленные в дело материалы, доводы сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом суд руководствовался следующим.

Основными доводами в обоснование незаключенности договора аренды земельного участка №1262 от 06.10.2005 года, указанными в исковом заявлении и уточнении к нему, являются следующие:

- договор подписан лицом, у которого отсутствовали полномочия на его подписание;

- одобрения договора со стороны ФИО1 не было.

Между тем, согласно постановлению мэра города Тамбова от 04.06.2001г. №2908 индивидуальному предпринимателю ФИО1 предоставлена часть земельного участка площадью 928 кв. м, по улице Советской, 190-А в городе Тамбове под незавершенное строительство здания автомойки в аренду сроком на 3 года. ФИО1 предписано в 2-х месячный срок заключить с Горкомземом договор аренды земли.

22.06.2001г. между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Тамбова и ФИО1 заключен договор аренды № 85 земельного участка площадью 928 кв. м. под незавершенное строительство здания автомойки сроком по 04.06.2004г.

Постановлением мэра города Тамбова от 19.08.2005 № 5052 была уточнена площадь земельного участка по ул. Советской, 190-А по данным межевания 2005 года, ФИО1 предоставлен земельный участок под строительство здания автомойкип о улице Советской, 190-А площадью 827 кв.м. также предписано обратиться в десятидневный срок после принятия данного постановления в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тамбовской области для постановки на кадастровый учет и в двухнедельный срок после постановки на кадастровый учет обратиться в комитет по управлению земельными ресурсами города для заключения договора аренды.

06.10.2005г. между Комитетом по управлению земельными ресурсами города Тамбова и ФИО1 заключен договор аренды №1262 земельного участка площадью 827 кв.м под строительство здания автомойки сроком по 20.05.2006г.

03.08.2008г. договор аренды расторгнут на основании свидетельства о государственной регистрации права от 05.08.2008г. №68-АА №831031.

Постановление мэра г. Тамбова от 20.06.2005г. №3738 вынесено по обращению ФИО1 о продлении срока аренды земельного участка площадью 928 кв.м. по ул. Советской, 190-а на 11 месяцев, за которую по доверенности действовала ФИО4 (доверенность от 07.06.2005г. №3360).

Представительство представляет собой гражданское правоотношение, в силу которого правомерные в пределах данных полномочий юридические действия одного лица (представителя) от имени другого лица (представляемого) по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав или обязанностей непосредственно для представляемого лица.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ представитель действует от имени представляемого в силу полномочия, выражаемого в праве представителя выступать от чужого имени. Только в случаях, когда представитель совершает сделки и иные действия в рамках предоставленных ему полномочий, его действия порождают, изменяют или прекращают права и обязанности для представляемого. Таким образом, наличие у представителя соответствующих полномочий является необходимым условием всякого представительства, условием приобретения, изменения или прекращения прав и обязанностей для представляемого.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенность по своей юридической природе – сделка односторонняя, и потому для ее действительности и действия достаточно соответствующего закону волеизъявления представляемого (доверителя). Содержание воли доверителя должно свидетельствовать о его желании уполномочить представителя совершить от его имени и в его интересах одну или несколько сделок либо другое юридическое действие.

Обычно доверенность представляемым передается представителю, но в связи с тем что доверенность - сделка односторонняя и для возникновения, а также осуществления представительства не требуется согласие представителя, представляемый может передать ее непосредственно тому третьему лицу, с которым будет заключена сделка или в отношении которого будет совершать действия представитель для представляемого.

Доверенность - это документ, удостоверяющий перед третьими лицами не только наличие полномочия, но и его содержание, а также срок действия доверенности. К реквизитам доверенности относятся: наименование документа "доверенность", место и дата выдачи, полное наименование представляемого и представителя, содержание полномочия, подпись представляемого.

Доверенность должна быть определенным образом оформлена. Она может быть в виде отдельного документа или быть включенной в договор, определяющий внутренние отношения представляемого и представителя.

Доверенность всегда требует письменной формы, а в случаях, указанных в законе, нотариального удостоверения или удостоверения теми организациями и лицами, которые прямо оговорены в ГК РФ.

Выдаваемая как гражданином, так и юридическим лицом доверенность должна содержать подпись доверителя.

Таким образом, доверенность от 07.06.2005 №3360 была надлежащим образом оформлена, содержащиеся в ней полномочия представителя ФИО1 - ФИО4 на определение правового статуса земельного участка, регистрации прав на него, возможности делать от имени ФИО1 заявления, получать необходимые справки и документы… , быть представителем ФИО1 во всех компетентных предприятиях …, в т.ч. мэрии города Тамбова, земельных органах, удостоверены нотариусом города Тамбова ФИО5, доверенность зарегистрирована в реестре за №3360.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что в материалы дела представлены судебные акты (Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 16.06.2009г. по делу №А64-1775/09, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009г. по делу А64-1775/09), согласно которым с индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскана арендная плата по договору №1262. При этом ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции истец не заявлял встречного иска о признании договора аренды незаключенным, не использовал данный довод в обоснование своих возражений.

В материалах дела имеется доверенность от 21.12.2006г., согласно которой ФИО1 доверяет ФИО6 продать здание автомойки, расположенное по адресу: <...> за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денег. Для совершения указанных действий ФИО1 уполномочила ФИО6, в том числе, заключить договор аренды земельного участка, прекращать право аренды или выкупать за цену и на условиях по своему усмотрению, продавать земельный участок с вышеуказанным объектом недвижимости. Данный факт свидетельствует о том, что ФИО1 одобрительно относилась к заключению договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Судом исследован текст доверенности от 07.06.2005г., выданной ФИО1 ФИО4 с точки зрения буквального ее содержания. Суд пришел к выводу, что цель данной доверенности – приведение в соответствие с действующим законодательством документов о правах на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок под ним, для совершения дальнейшей сделки по их отчуждению, которые фактически и были осуществлены, что подтверждается договором купли-продажи объекта незавершенного строительства. В отношении земельного участка в доверенности указано: «…уполномочиваю определить правовой статус земельного участка, зарегистрировать право на него…». Так, определение правового статуса земельного участка напрямую касается установления его идентифицирующих характеристик (место нахождения, кадастровый номер, площадь, категория, разрешенное использование, назначение, границы, обременения, права на него и т.д.), что производится при постановке земельного участка на кадастровый учет. Регистрация права на земельный участок регламентируется нормами гражданского и земельного законодательства РФ, в том числе Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ. Земельный участок, как любой объект недвижимого имущества, а также права на него, подлежат обязательной государственной регистрации, с момента которой права и возникают.

Земельные участки могут находиться у различных субъектов права на определенных правах, как-то: право владения, пользования, распоряжения, собственности, аренды и т.д. Для того, чтобы зарегистрировать право на земельный участок необходимо осуществить ряд действий и провести комплекс мероприятий по его оформлению, направленный в первую очередь на сбор и подписание необходимых документов. Так, для того, чтобы получить на праве владения и (или) пользования земельный участок необходимо было в рассматриваемом случае произвести межевание земельного участка, сформировав межевое дело с привлечением компетентных организаций и лиц, осуществить кадастровый учет земельного участка, подготовить и подать заявление в органы местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду. На основании данного заявления при наличии всех необходимых документов орган местного самоуправления разрабатывает и выносит постановление о предоставлении земельного участка в аренду, во исполнение которого необходимо заключить договор аренды, который и будет являться основанием приобретения права владения и (или) пользования земельным участком. Только после заключения и подписания договора аренды его можно зарегистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, для того, чтобы достигнуть конечного этапа оформления права на земельный участок (его регистрации) необходимо в полной мере пройти все предшествующие ему этапы. Как указано в доверенности от 07.06.2005г. ФИО1 уполномочила ФИО4 осуществить сбор документов необходимых для отчуждения, в том числе земельного участка, определить статус земельного участка, зарегистрировать право на него. Следует отметить, что отчуждение земельного участка невозможно без наличия зарегистрированного права распоряжения на него. Таким образом, даже при отсутствии в доверенности фразы «уполномочиваю подписать договор аренды земельного участка» из буквального ее содержания видно, что доверитель уполномочил представителя осуществить весь комплекс мероприятий и действий, направленных на указанную в доверенности цель. Следовательно, в действиях ФИО4 не усматривается превышения предоставленных ей полномочий при подписании от имени и в интересах ФИО1 договора аренды №1262, тем более что право расписываться за ФИО1 указанной доверенностью ФИО4 предоставлено.

В материалы дела представлены договор купли-продажи нежилого здания от 30.07.2008г. (л.д. 41) и передаточный акт от 30.07.2008г. (л.д. 42), согласно которым ФИО1 продала ФИО7 и ФИО8 принадлежащее ей на праве собственности здание автомойки, состоящее из основного двухэтажного кирпичного здания с подвалом, расположенное на земельном участке площадью 827 кв.м, с кадастровым номером №68:29:0208008:0102, находящееся по адресу: Россия, <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 17.07.2008г. №68 АА 832031). Наличие данных документов в материалах дела помимо прочего доказывает, что цель, поставленная ФИО1 еще на момент выдачи доверенности от 07.06.2005г. ФИО4 по отчуждению объекта недвижимости (здания автомойки), была достигнута и реализована, что подтверждает одобрение действий, совершенных ее представителем ФИО4, в том числе при заключении договора аренды №1262 от 06.10.2005г., как одного из этапов, предшествующих регистрации и отчуждению прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>.

Кроме того, суд не находит в материалах дела и в пояснениях, данных ее представителем в судебных заседаниях доказательств того, что ФИО1 не использовала земельный участок, расположенный по адресу: <...>, в период действия договора аренды №1262.

Довод ФИО1 о том, что она не осуществляла оплату арендной платы по договору №1262 за вышеуказанный земельный участок, поскольку не знала о его наличии, не может служить доказательством незаключенности договора, поскольку неисполнение обязательств по договору связано со стадией его исполнения, а не со стадией его заключения.

Согласно п. 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено АПК РФ.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о признании договора аренды земельного участка в г. Тамбове №1262 от 06.10.2005г., площадью 827 кв.м. незаключенным являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

1. Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд (394006, Воронеж, ул. Платонова, дом 8), а также в порядке кассационного обжалования в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течении двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд Тамбовской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда www.19aac.ru или Федерального арбитражного суда Центрального округа www/fasuo.arbitr.ru.

Судья А.А.Тишин