Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: ФИО1; ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ООО «Сельскохозяйственная компания «Русь»

о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области от 08.09.2011 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.11.2010 г. №ТА-02-11/10 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО19, доверенность от 14.12.2011 б/н; ФИО20, доверенность от 01.09.2011 №05,

от ответчика: ФИО21, доверенность от 05.11.2009г. №01-01-4731

от третьих лиц:

1) от ООО «Сельскохозяйственная компания «Русь» - ФИО22- директор

2) ФИО1, паспорт <...>, выдан Территориальным пунктом УФМС России по Тамбовской области в Гавриловском районе 07.06.2007 г.

3) ФИО4, паспорт <...>, выдан Гавриловским РОВД Тамбовской области 10.05.2005 г.

4) ФИО3, паспорт <...>, выдан Гавриловским РОВД Тамбовской области 31.01.2005 г.

5) ФИО7, паспорт <...>, выдан Гавриловским РОВД Тамбовской области 18.12.2001 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тройка-Агро», Гавриловский район обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области от 08.09.2011 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.11.2010 г. №ТА-02-11/10 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Определением суда от 07.10.2011 г. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя, граждане: ФИО1; ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18 и ООО «Сельскохозяйственная компания «Русь».

Ответчик требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

Третьи лица возражают против удовлетворения заявленного требования по мотивам, изложенным в отзывах на заявление от 12.01.2012 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Тройка-Агро» зарегистрировано в качестве юридического лица, о чем 29.10.2002 г. внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровым номером 68:02:0000000:85, площадью 1531200.00 кв.м, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Тамбовская область, Гавриловский район, в границах СХПК «Искра», принадлежит на праве общей долевой собственности гражданам (физическим лицам): ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО23, ФИО16, ФИО18, ФИО17

02.11.2010 г. между ООО «Тройка-Агро» (Арендатор) с одной стороны и вышеперечисленными собственниками указанного земельного участка (Арендодателями) с другой стороны, был заключен договор №ТА 02-11/10 аренды земельного участка сроком на 15 лет. От лица арендодателей договор заключен гражданкой ФИО24 на основании выданных на ее имя доверенностей собственниками земельного участка, удостоверенных заместителем главы Гавриловского 1 – го сельсовета Гавриловского района Тамбовской области.

12.07.2011 г. представитель ООО «Тройка-Агро» ФИО24 обратилась в Управление с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 02.11.2010 г. №ТА 02-11/10.

При проведении правовой экспертизы представленных документов, Управлением было установлено, что на вышеуказанный земельный участок был наложен арест на основании постановления подразделения судебных приставов Гавриловского района о запрете регистрационных действий от 23.06.2011 г. №4510/2, в связи с чем с 08.08.2011 г. государственная регистрация была приостановлена.

18.08.2011 г. регистрация договора аренды возобновлена после снятия ареста определением Гавриловского районного суда.

08.09.2011 г. обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды от 02.11.2010 г. №ТА 02-11/10 по причине поступления в Управление сведений от 21.01.2011 г. об отмене собственниками спорного земельного участка доверенностей, выданных гражданке ФИО24. В связи с чем Управлением сделан вывод об отсутствии полномочий у ФИО24 права на распоряжение данным объектом имущества.

Не согласившись с решением Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Заявитель считает, что на момент заключения договора (02.11.2010 г.) ФИО24 обладала полномочиями на подписание договора аренды; договор аренды полностью соответствует требованиям действующего законодательства и согласован сторонами; присутствие арендодателей не обязательно при обращении с заявлением о регистрации. Кроме того, у государственного органа отсутствовали основания для отказа в регистрации договора аренды после устранения обстоятельств, вызвавших приостановление регистрационных действий.

Ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации не связан с наличием оснований для приостановления регистрационных действий, соответствующие полномочия должны быть у представителя на момент государственной регистрации. Отзыв доверенностей означает нежелание собственников представлять принадлежащие им по закону доли земельного участка в аренду и является основанием для отказа в государственной регистрации.

Третьи лица в письменном пояснении указали, что спорный договор аренды подписан неуполномоченным лицом, возражают против государственной регистрации договора. Кроме того, спорный земельный участок на данный момент передан собственниками в аренду ООО «Сельскохозяйственная компания «Русь».

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Федерального закона №122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом указанные документы должны соответствовать требованиям действующего законодательства Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Непредставление такой доверенности на государственную регистрацию является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации, предусмотренным абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенного нотариально.

Как следует из материалов дела и подтверждается вступившим в законную силу решением Гавриловского районного суда Тамбовской области от 07.09.2011 г. №2-407/2011, собственники спорного земельного участка выдали доверенности ФИО24 с правом сдавать их земельные участки в аренду любому физическому или юридическому лицу по своему усмотрению, заключать договор аренды, быть их представителями при регистрации договора аренды.

Вместе с тем, доверенность по своей природе - односторонняя, фидуциарная, т.е. основанная на доверии, сделка; именно поэтому лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее или передоверить, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее.

Так согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемого одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность по своей юридической природе является односторонней сделкой, для совершения которой в соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Таким образом, для отмены доверенности необходимо и достаточно выражения воли одной стороны – лица, выдавшего доверенность.

Статьей 189 ГК РФ предусмотрены последствия отмены доверенности, а именно: лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (ст. 189 ГК РФ).Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Управлением при проведении правовой экспертизы документов было установлено, что собственниками земельного участка 21.01.201 г. были отменены доверенности, выданные на имя ФИО24 по предоставлению их интересов при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. При таких обстоятельствах у Управления оснований для государственной регистрации договора аренды земельного участка не имелось.

Ссылка заявителя о том, что на момент заключения договора ФИО24 обладала соответствующими полномочиями, судом не принимается. Извещения главы администрации Кондауровского сельского Совета Гавриловского района Тамбовской области об отзыве доверенностей получены регистрационной службой до принятия решения о государственной регистрации договора аренды земельного участка, т.е. на момент государственной регистрации договора у представителя ФИО24 соответствующие полномочия отсутствовали.

Довод общества о том, что право лица на аренду конкретного земельного участка возникает в силу гражданского договора и любая сторона в договоре аренды может в одностороннем порядке зарегистрировать договор, при этом регистрирующий орган, отказавший в совершении регистрационных действий, незаконно вмешался в гражданско - правовые отношения лиц, несостоятелен по следующей причине.

Рассматриваемый договор аренды недвижимости подписан на срок 15 лет. В соответствии со ст. 609 ГК РФ, такой договор может считаться заключенным и порождать гражданско-правовые отношения лишь с момента его государственной регистрации.

Поскольку вышеназванный договор не был зарегистрирован и, соответственно, заключен не был, гражданские правоотношения на основании него не возникли, отзыв доверенностей арендодателями, то есть отсутствие волеизъявления стороны лиц, выступающих на стороне арендодателя делает невозможной регистрацию такой сделки в силу п.1 ст. 16, абз.10 п.1 ст.20 Федерального закона № 122-ФЗ.

Таким образом, до момента государственной регистрации прав на земельные участки, ссылаться на возможность распоряжения данным земельным участком в отсутствие волеизъявления всех его правообладателей является преждевременным.

Ссылка заявителя на полное соответствие договора аренды требованиям законодательства судом отклоняется, поскольку правовая полноценность документов, представленных на регистрацию, не может служить основанием для регистрации, если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо.

Кроме того, указание заявителя на различные основания приостановления и отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка также судом не принимается по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона N 122-ФЗ решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества является основанием для приостановления государственной регистрации прав до снятия ареста или запрета. В связи с чем, при поступлении в Управление постановления о запрете регистрационных действий от 23.06.2011 г., у Управления в силу прямого указания закона возникла обязанность приостановить государственную регистрацию.

Кроме того, основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды послужило наложение ареста Гавриловским районным судом Тамбовской области на регистрационные действия спорного договора аренды при рассмотрении дела по иску ООО «Тройка-Агро» к гражданам - собственникам земельного участка и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области. При этом при рассмотрении указанного дела судом исследовались доводы сторон об отзыве доверенностей и не желании собственников земельного участка заключать спорный договор аренды.

Доводы относительно незаключенности договора между собственниками земельного участка с ООО «Сельскохозяйственная компания «Русь» судом отклоняется, поскольку данный договор не является предметом рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного заявленные ООО «Тройка-Агро» требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует возложить на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, -

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

1.Отказать заявителю полностью в удовлетворении требования о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области от 08.09.2011 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.11.2010 г. №ТА-02-11/10 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

2. Решение арбитражного суда подлежит немедленному исполнению.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Надежкина Н.Н.