Гражданский кодекс часть 1

Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Луч", г.Казань - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Индивидуальный предприниматель Галяутдинов Рафаэль Равилович, г.Казань, о взыскании 130000.00 руб. долга по арендной плате.

Определениями от 13.07.2010г. и от 17.08.2010г. в соответствии со ст.51 АПК РФ к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, были привлечены ОАО «Концепция», г.Казань, и ООО «Эффект», г.Казань.

В предварительном судебном заседании 19.07.2010г. истец указал, что иск заявлен в связи с отсутствием оплаты арендных платежей по договорам субаренды за период пользования имуществом с 01.05.2010г. по 30.07.2010г.:

- договор субаренды от 05.05.2009г. на аренду помещения площадью 110,75 кв.м. (долг 166.125 руб.) к которому было подписано Дополнительное соглашение от 05.05.2009г. о передаче в пользование служебного туалета в смежном с аптекой помещении (долг 12.600 руб.);

- договор субаренды от 01.06.2009г. на аренду помещения площадью 16,7 кв.м. (долг 25.050 руб.).

Определением от 5.08.2010г. судом было принято заявление истца об увеличении суммы иска до 203 775 руб.:

- за период аренды с 1.05.2010г. по 30.07.2010г. в сумме 178 725 руб. по договору аренды от 5.05.2009г. и Дополнительному соглашению к нему от 5.05.2009г.;

- за период с 1.05.2010г. по 30.07.2010г. в сумме 25.050 руб. по договору аренды от 1.06.2009г.

Истец в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с подачей заявления об увеличении цены иска и необходимостью привлечения к участию в судебном заседании нового представителя.

При этом истец заявил об увеличении цены иска до 679.250 руб., в связи с изменением периода взыскания: по договору субаренды от 05.05.2009г. за период с 05.07.2009г. по 04.05.2010г., по договору субаренды от 01.06.2009г. за период с 01.07.2009г. по 30.04.2010г., по дополнительному соглашению от 05.05.2009г. – период взыскания с 01.07.2009г. по 30.04.2010г.

Ответчик против отложения судебного разбирательства возразил, указав на попытку умышленного затягивания рассмотрения дела истцом, заявление об увеличении суммы исковых требований от истца не получал.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания, поскольку заявление об увеличении цены иска в нарушение норм АПК РФ в адрес ответчика не направлялось, в связи с чем требования истца суд считает возможным рассмотреть по имеющимся в материалах дела документам. Данное обстоятельство не лишает истца права обратиться с самостоятельными исковыми требованиями.

Также в целях предотвращения затягивания спора по существу, суд находит несостоятельным второй довод истца, поскольку привлечение к участию нового представителя не является достаточным основанием для отложения судебного заседания.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что у него имеется лишь 1 подписанный им договор субаренды нежилого помещения от 1.06.2009г. на аренду 16,7 кв.м., сроком аренды с 1.06.2009г. по 30.04.2010г. по адресу: г.Казань, пр.Победы, 19. По указанному договору размер арендной платы составил 8.350 руб. в месяц. За период аренды с 01.06.2009г. по 30.04.2010г. истцу оплачено 116.070 руб. (представлены квитанции к приходным ордерам). За 11 месяцев пользования произошла переплата по арендным платежам в сумме 24.220 руб. Кроме этого ответчик указал, что в предоставленном в пользовании помещении отсутствовало электричество. По мнению ответчика, заключением договора от 1.06.2009г. был аннулирован договор аренды от 5.05.2010г. на 110.7 кв.м как несостоявшийся.

Между тем договоры являются незаключенными, поскольку стороны не определили границы помещения и не содержат конкретные указания переданной в аренду площади. Ответчик занимал помещение только под магазин рыболовных товаров, т.е. с выходом на улицу, и в помещениях большей площадью не нуждался. Точные замеры переданного помещения не производились. В арендуемом ранее им помещении также в настоящее время располагается магазин по продаже аналогичных товаров, занимаемый другим арендатором. Ответчик полагает, что у истца отсутствует право на сдачу объекта в субаренду, поскольку не представлено свидетельство о праве собственности на объект за собственником.

Ответчик указал, что подал заявление о возбуждении уголовного дела в отношении руководителя предприятия-истца, в связи с тем, что она распоряжается не принадлежащею Обществу «Луч» площадью, поскольку получал уведомления от ООО «Эффект», которое также располагается по адресу: г.Казань, пр.Победы, д.19, и с которым ответчиком был заключен договор на возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг от 1.03.2010г. Кроме этого ООО «Эффект» обращалось с предложением о заключении договора аренды на 154,25 кв.м площади.

Истец ранее против доводов ответчика возражал, указав, что собственником помещения, переданного в аренду ответчику, является ОАО «Концепция», которое приобрело помещения в 1999 году, в связи с чем государственная регистрация права собственности не требовалась. Также подтверждением заключенности договоров является тот факт, что ответчик частично оплачивал аренду 110,75 кв.м. по договору субаренды от 5.05.2009г. Также ответчик сам представил суду договор аренды от 5.05.2009г. В отношении довода ответчика о том, что помещениями распоряжалось также ООО «Эффект», истец полагает, что Общество могло предлагать ответчику иные площади.

Определением от 25.08.2010г. в соответствии со ст.132 АПК РФ судом к своему производству было принято встречное исковое заявление ИП Галяутдинова Р.Р. к ООО "Луч" о признании договора субаренды от 05.05.2009г. и договора субаренды от 01.06.2009г. заключенные между ООО «Луч» и ИП Галяутдиновым Р.Р. недействительными со ссылкой на положения ст.ст.168, 169, 170, 608 ГК РФ как мнимая или притворная сделка.

В обоснование встречных исковых требований заявитель указал, что согласно договору субаренды от 05.05.2009г. (на 110,75 кв.м) и договору субаренды от 01.06.2009г. (на 16,7 кв.м) в субаренду было передано одно и тоже помещение, расположенное по адресу: г.Казань, пр. Победы, д.19. То есть договор аренды от 1.06.2010г. на площадь 16,7 кв.м подменяет собой договор от 5.05.2009г. и был заключен сторонами намеренно по инициативе арендодателя, которые правового последствия не имели.

В связи с тем, что в отношении ООО «Луч» проводилась проверка государственных органов, арендатору было предложено заключение договора аренды с ООО «Эффект». В результате чего 1.03.2010г. состоялось заключение договора на возмещение коммунальных услуг, согласно которому ООО «Эффект» предоставило ответчику 70 кв.м. Заключение самого договора аренды не производилось в целях уклонения ООО «Эффект» от налогов. Имеется переписка между сторонами. Фактически договоров аренды было значительно больше. Их целью было увеличить формально размер занимаемой площади, чтобы она соответствовала фактически передаваемым ответчиком за аренду средствам арендодателю. Но все договоры были подписаны в отношении одного и того помещения.

Ответчик встречный иск поддержал.

Истец встречный иск ранее не признал.

Третьи лица в судебное заседание не явились. Определение суда, направленное в адрес ОАО «Концепция» возвращено почтовой службой с отметкой «адресат за получением не явился», что в силу положений ст.123 АПК РФ является надлежащим извещением. Ранее общество извещалось надлежащим образом по указанному адресу.

ООО «Эффект» извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направил.

Руководствуясь ст.156 АПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на факт заключения с ответчиком договора субаренды от 05.05.2009г. (л.д.32), по условиям которого истец (субарендодатель) обязался передать ответчику (субарендатор) во временное пользование нежилое помещение площадью 110,75 кв.м., расположенное по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Проспект Победы, д.19. Срок аренды – с 05.05.2009г. по 04.10.2010г. К договору субаренды подписан Акт приема-передачи от 05.05.2009г. Сумма ежемесячной арендной платы установлена в размере 55.375 руб. (п.3.1 договора).

К указанному договору было подписано Дополнительное соглашение №1 от 05.05.2009г. о предоставлении в пользование дополнительно помещения служебного туалета, находящего в смежном с аптекой нежилом помещении с платой 4.200 руб. в месяц (л.д.34).

Кроме этого 01.06.2009г. между истцом и ответчиком был подписан договор субаренды о передаче во временное пользование нежилого помещения площадью 16,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Проспект Победы, д.19. Срок аренды – с 01.06.2009г. по 30.04.2010г. (л.д.35). Сумма ежемесячной арендной платы установлена в размере 8.350 руб. (п.3.1 договора).

При этом из пояснений сторон следует, что указанная площадь, в границах которой располагается магазин площадью 16,7 кв.м., является частью помещения большей площадью, примерные границы которого ответчик отразил на схеме объекта (л.д.105).

В доказательство наличия права передачи имущества в субаренду истец указал на заключение договора с ОАО «Концепция» от 04.05.2009г. на аренду нежилого помещения площадью 154,25 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, Проспект Победы, д.19. Срок аренды с 04.05.2009г. по 30.04.2010г. Договор аренды на указанную площадь перезаключен 01.05.2010г. (л.д.55).

ОАО «Концепция» является собственником объекта недвижимости по адресу: г.Казань, Проспект Победы, д.19, общей и полезной площадью 511,8 кв.м., состоящей из служебной площади, антресоли и подвального помещения согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.1999г., заключенного с продавцом – ООО «ПКФ «Гратис» (л.д.54).

Условиями п.1.4 договора аренды от 04.05.2009г. истцу в соответствии со ст.608 ГК РФ предоставлено право на сдачу помещений площадью 154,25 кв.м. в субаренду третьим лицам без предварительного согласия арендодателя.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов выражений.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В части 1 статьи 607 ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из положений указанной нормы, в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений и другие строения потребительского назначения. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ответчик, при этом ошибочно полагает об отсутствии у истца права на распоряжение имуществом, поскольку истцом представлены доказательства права собственности за ОАО «Концепция» на объект аренды, который соответствует требованием законодательства, действовавшего до ввода в действие Федерального закона о государственной регистрации прав.

Из представленного договора субаренды от 01.06.2009г. усматривается, что объектом пользования является площадь 16,7 кв.м. в помещении большей площадью. Границы помещения не определены сторонами на схеме.

Учитывая изложенное, площадь, выраженная в размере конкретных метров торговой площади, не является недвижимым имуществом и индивидуально определенной вещью, так как объект не наделен индивидуализирующими признаками, характерными для предметов аренды.

Таким образом, проанализировав условия представленных истцом договоров субаренды от 05.05.2009г. и 01.06.2009г., суд пришел к выводу, что договоры и дополнительное соглашение к договору субаренды от 05.05.2009г. являются незаключенными, поскольку участники сделки передаваемую в субаренду площади с указанием конкретных помещений (либо части помещения) не согласовали, план-схему расположения передаваемой в субаренду площади в здании по адресу: г.Казань, Проспект Победы, д.19, также стороны не подписывали. Кроме этого собственником имущества по договорам аренды от 04.05.2009г. и от 01.05.2010г. передано в аренду истцу помещение площадью 154,25 кв.м., а ответчик отрицает факт передачи и пользования помещением площадью 110,75 кв.м.

При наличии документов, представленных сторонами на обозрение, в отношении используемой площади ответчика, из которых однозначно невозможно установить фактически переданную в аренду ответчику площадь помещения, что свидетельствует об отсутствии согласования сторонами сведений об объекте субаренды, в связи с чем согласно пункту 1 статьи 432 и пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может признать договоры субаренды от 05.05.2009г. и Дополнительное соглашение к нему №1 и от 01.06.2009г. заключенными.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга по договору субаренды от 05.05.2009г. и Дополнительному соглашению к нему №1 и от 01.06.2009г.

Встречные исковые требования ответчика (л.д.86-87) о признании недействительными в силу ничтожности договоров субаренды от 05.05.2009г. и 01.06.2009г. также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с положениями ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (ч.1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна (ч.2).

Из данной нормы следует, что при совершении притворной сделки воля сторон не направлена на достижение соответствующего ей правового результата, так как действительная воля сторон направлена на создание иных правовых последствий. При этом к притворной сделке применяются правила о сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Доказывая притворный характер сделки, истец обязан подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки (договора субаренды – возмездное пользование имуществом), а именно на совершение прикрываемой сделки.

При этом намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Как подтверждается материалами дела, спорные сделки были направлены на достижение именно тех правовых последствий, которые стороны согласовали в сделке. Воля сторон спорной сделки соответствует волеизъявлению, отраженному в сделке: у истца - передача имущества во временное возмездное пользование, у ответчика – пользование имуществом и оплата стоимости пользования имуществом.

Истолковав в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договоров от 05.05.2009г. и 01.06.2009г., судом сделан вывод о том, что договоры субаренды является незаключенными.

Ответчик не представил доказательств того, что указанные сделки не направлены на возникновение вытекающих из них правовых последствий (на пользование имуществом), а прикрывает иную волю их участников. Одновременно суд признал указанные договоры незаключенными.

Согласно положениям части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения первоначально заявленных исковых требований и встречных исковых требований.

Государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход Федерального бюджета исходя из цены иска - 203 775 руб., с ответчика - 4.000 руб., поскольку при подаче встречного иска о признании недействительными двух сделок ответчиком уплачена госпошлина в сумме 4.000 руб. (согласно п.п.2 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина по иску о признании сделки недействительной государственная пошлина подлежит уплате в размере 4.000 руб.).

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЛУЧ", г.Казань, в доход Федерального бюджета 7.075 руб. 50 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Галяутдинова Рафаэля Равиловича, г.Казань, в доход Федерального бюджета 4.000 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья ______________________ Никулина И.Г.