Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Рубан Романа Викторовича, г. Тюмень (ОГРН 723201400051 , ИНН 316490586 )

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект", п.г.т. Богатые Сабы, Республика Татарстан (ОГРН 5087746442383, ИНН 7709809651)

о взыскании 2 442 566, 49 руб. неосновательного обогащения,

и встречное исковое заявление ООО "Стройпроект" о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 30 000 000 руб. штрафа, 1 258 578, 82 руб. задолженности по фактической арендной плате, 125 858, 19 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы,

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя – ФИО2, по доверенностям 19.01.2016, 28.12.2013,

от ООО "Стройпроект" – ФИО3, по доверенности от 16.12.2015,

ФИО4, по доверенности от 16.12.2015,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" о расторжении предварительного соглашения № 10/13 от 26.02.2013, взыскании 3 411 830, 87 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости выполненных проектных работ, 768 105, 94 руб. страхового депозита, 1 738 612, 04 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей.

Ответчик представил письменные пояснения, а впоследствии отзыв на исковое заявление, согласно которым возражал против удовлетворения заявленных требований. Полагал, что индивидуальным предпринимателем совершены действия, препятствующие заключению основного долгосрочного договора.

26.01.2015 от ответчика поступило встречное исковое заявление о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 30 000 000 руб. предусмотренного условиями договора штрафа, 1 058 921 руб. задолженности по фактической арендной плате, 105 883 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 02.02.2015 встречное исковое заявление принято к рассмотрению.

Индивидуальным предпринимателем представлен отзыв на встречное исковое заявление, согласно которому первоначальный истец просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать в связи с необоснованностью.

Определением суда от 15.04.2015, с учетом возражений индивидуального предпринимателя, удовлетворено ходатайство ООО "Стройпроект" о назначении судебной экспертизы, производство которой поручено старшему эксперту ФИО5, либо старшему эксперту ФИО6, либо эксперту ФИО7. Срок приостановления производства по делу А65-27438/2014 в целях проведения судебной экспертизы указан в определении суда до 30.06.2015.

По ходатайству экспертов, в адрес экспертного учреждения направлялись дополнительные документы (сопроводительное письмо от 14.07.2015).

По состоянию на 10.08.2015 экспертное заключение с приложением материалов дела, направленных в адрес экспертного учреждения, в суд не представлены. Судом направлено письмо в адрес экспертного учреждения о необходимости представления экспертного заключения.

Экспертом ФИО7 представлено ходатайство от 11.08.2015 о продлении срока производства экспертизы № 1015/04-3. Указал, что с учетом имеющейся на сегодняшний день загрузки экспертов и утвержденных графиков отпусков исполнение назначенной экспертизы в установленный срок невозможно. Просил продлить срок производства судебной строительно-технической экспертизы № 1015/04-3 до 14.09.2015.

Определением суда от 11.09.2015 срок проведения экспертизы был продлен до указанной даты, с учетом необходимости представления экспертного заключения в суд до 30.09.2015.

22.09.2015 экспертным учреждением представлено заключение эксперта № 1015/04-3 от 11.09.2015, с приложением направленных судом материалов дела.

Суд предоставлял сторонам длительное время в целях ознакомления с представленным экспертным заключением и подготовкой окончательных правовых позиций по данному спору.

Определением суда от 01.12.2015 суд возобновил производство по делу, предварительно уведомив лиц, участвующих в деле о дате и времени судебного заседания.

Определением суда от 08.12.2015 денежные средства перечислены экспертному учреждению за проведение судебной экспертизы. Остаток денежных средств возвращен ООО "Стройпроект".

Судебные заседания по делу неоднократно откладывались, в судебных заседаниях объявлялись перерывы в целях представления сторонами дополнительных доказательств в обоснование заявленных требований и возражений. За время рассмотрения данного спора, представители сторон, в том числе во исполнение определений суда, неоднократно представляли письменные пояснения по доводам контрагента, в том числе с приложением подтверждающих документов.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 посредством электронной почты представлены уточнения к исковым требованиям, с учетом условий предварительного договора. Также представлена первичная документация в обоснование уточненных требований. С учетом представленных уточнений истец по первоначальному иску просил расторгнуть предварительное соглашение № 10/13 от 26.02.2013 и взыскать с ООО "Стройпроект" 2 442 566, 49 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости выполненных для объекта ответчика работ, 24 611, 86 Долларов США страхового депозита, 13 367, 93 Долларов США неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины.

ООО "Стройпроект", с учетом уточнения исковых требований индивидуальным предпринимателем, также представлено заявление об уточнении исковых требований, с размером задолженности в соответствии с условиями договора. На основании представленных окончательных уточнений истец по встречному иску просил взыскать с индивидуального предпринимателя 30 000 000 руб. предусмотренного условиями договора штрафа, 1 258 578, 82 руб. задолженности по фактической арендной плате, 125 858, 19 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении первоначальных исковых требований просило отказать. В приложении к уточнению представлен подробный расчет заявленных требований.

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом ходатайства индивидуального предпринимателя, в судебном заседании объявлялся перерыв до 26.02.2016, информация о котором была размещена на официальном сайте суда в свободном доступе.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 в судебном заседании представил заявление о частичном отказе от исковых требований в части расторжения предварительного соглашения № 10/13 от 26.02.2013, взыскании с ООО "Стройпроект" 24 611, 86 Долларов США страхового депозита, 13 367, 93 Долларов США неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей. С учетом частичного отказа от иска просил взыскать 2 442 566, 49 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости выполненных для объекта ответчика работ и уплаченную по делу государственную пошлину. Просил производство по первоначальным исковым требованиям в указанной части прекратить, приняв частичный отказ от исковых требований. Последствия прекращения производства по делу известны и понятны. Относительно встречных исковых требований пояснил, что с учетом представленного ООО "Стройпроект" расчета, а также частичного отказа от иска, учитывая фактическое нахождение индивидуального предпринимателя в арендуемом помещении, просил исключить взыскание арендной платы из предусмотренных условиями договора платежей за декабрь 2013 года, учитывая распорядительное действие арендодателя, изложенное в представленном в материалы дела письме. Математический расчет арендных платежей, в том числе с учетом условий договора и пересчета на момент подачи уточненных требований в валюте, не спаривал и полагал возможным принять его, контррасчет не представил. С учетом сроков рассмотрения данного спора, представленных в материалы дела документов, полагал возможным рассмотрение встречных требований по взысканию арендных платежей по существу. Однако, считал необходимым оставить без рассмотрения встречные требования в части взыскания штрафа и договорной неустойки в результате просрочки арендной платы, учитывая условия договора по соблюдению претензионного порядка и отсутствие в материалах дела доказательств направления в адрес арендатора требований по уплате неустойки.

Представители ООО "Стройпроект" поддержали ранее изложенную правовую позицию, с учетом подачи встречного искового заявления. Учитывая фактическое нахождение индивидуального предпринимателя в арендуемом помещении, осуществление им коммерческой деятельности, считали, что последний обязан вносить арендные платежи по дату возврата арендуемого имущества. Относительно взыскания санкций, предусмотренных условиями договора, полагали возможным указанные требования оставить без рассмотрения, учитывая отсутствия направления досудебных требований о их уплате. Первоначальные исковые требования считали необоснованными и неподлежащими удовлетворению. Полагали, что индивидуальный предприниматель самостоятельно отказался от подписания основного договора, а проведенные им работы не являются неосновательным обогащением для арендодателя, поскольку изготавливались в целях арендатора, с условиями дальнейшего получения прибыли и не носят экономического интереса для арендодателя.

Представители сторон дополнительных доказательств, ходатайств не имели и считали возможным рассмотрение спора по существу в данном судебном заседании.

В силу ст. 49 АПК РФ, с учетом мнения представителей сторон, суд считает необходимым принять к рассмотрению уточнения первоначальных и встречных исковых требований. В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в соответствующей инстанции, отказаться от иска в части. Арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Согласно п. 4 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу в части, если истец отказался от иска в части и отказ принят арбитражным судом.

Отказ истца по первоначальному иску от требований в указанной части не нарушает права и законные интересы как истца, ответчика, так и третьих лиц, в связи с чем, суд принимает отказ от иска. Суд считает, что принятие отказа от исковых требований в части основного долга не нарушает прав ООО "Стройпроект", поскольку направлено на уменьшение суммы иска.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению частично, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройпроект» (арендодатель) 26.02.2013 было заключено предварительное соглашение № 10/13.

На земельном участке, общей площадью 139 616 кв. м, расположенном по адресу: Тюменская область, город Тюмень, в северо-западной части квартала 72:17:1313001, используемом арендодателем на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 26.12.2011, кадастровый (или условный) номер: 72:17:1313001:4041, Арендодатель принял решение осуществить строительство объекта коммерческой недвижимости - здания Торгово-развлекательного центра (далее по тексту - здание ТРЦ), запланированного к сдаче в эксплуатацию в срок до 17.08.2013, предназначенного для сдачи в аренду, создаваемое путем нового строительства нежилое 1-2-х этажное здание, общей проектной площадью 99 728 кв. м, расположенное на вышеуказанном земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности. В соглашении указано, что на момент подписания настоящего договора здание находится на стадии строительства, заказчиком которого выступает ООО «Стройпроект» на основании разрешения на строительство № RU 72304000-12-рс от 03.06.2011, выданного Администрацией города Тюмени.

Принимая во внимание, что арендатор имеет намерение получить в аренду торговые площади, находящиеся на первом этаже здания ТРЦ, общей ориентировочной площадью 93, 97 (девяносто три и 97/100) кв. м (далее по тексту - помещение), и арендодатель готов по окончании строительства здания ТРЦ, приемки его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него предоставить помещение в аренду арендатору и в связи с этим стороны намерены связать себя в будущем соответствующими договорными обязательствами (заключить договор аренды) и заинтересованы в согласовании условий такой аренды. Условиями соглашения определено, что до момента государственной регистрации права собственности арендодателя на здание ТРЦ стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности такой аренды, включая, но, не ограничиваясь следующим: проведение обустройства и особой внутренней отделки помещения и установки оборудования в соответствии с пожеланиями арендатора. Наряду с предоставлением арендатору помещения в аренду и возможности его обустройства, арендодатель обязался предоставлять арендатору услуги, связанные с эксплуатацией и обслуживанием здания. Предметом настоящего договора является обязательство сторон в порядке, предусмотренном настоящим договором, после завершения строительства здания ТРЦ, приемки его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности арендодателя на здание и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, но не позднее 17.08.2013 подписать долгосрочный договор аренды помещения (далее также основной договор) на условиях, согласованных в приложении А к настоящему договору (п. 2.1).

Арендодатель обязался предоставить арендатору возможность использовать помещение для целей его подготовки к аренде в соответствии с договором аренды помещения. В качестве компенсации за предоставление помещения в пользование и аренду арендатор обязался выплатить арендодателю страховой депозит на условиях предусмотренных настоящим соглашением и договором аренды помещения (приложение А), арендную плату и осуществлять иные платежи и иные расходы, предусмотренные настоящим соглашением, в течение всего срока действия краткосрочного договора аренды и/или основного договора аренды помещения, размер и порядок выплаты которой приведен в п. 5 настоящего договора и приложении А к настоящему договору, если стороны не договорятся об ином (п. 2.2, 2.3).

Ориентировочная (проектная) площадь помещения указана в преамбуле настоящего соглашения (п. 2.5). Стороны пришли к соглашению, что для целей исчисления арендных платежей, платежей за коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, за официальное (торжественное) открытие ТРЦ, обеспечительного платежа и иных платежей, взимаемых с арендатора, будет использоваться измерение расчетной площади, согласованная сторонами в акте обмера помещения, подписываемом сторонами одновременно с актом доступа (п. 2.6).

Завершение строительства здания ТРЦ и его готовность к эксплуатации будут подтверждены соответствующим актом Государственной приемочной комиссии. По завершении строительства арендодатель совершит действия, необходимые для государственной регистрации здания ТРЦ как вновь созданного объекта недвижимости и для государственной регистрации права собственности арендодателя на здание, по результатам которых арендодатель незамедлительно письменно уведомит арендатора и сообщит о своей готовности к подписанию договора аренды помещений. Срок завершения строительства и получение акта ввода ТРЦ в эксплуатацию - не позднее 15.07.2013. Срок регистрации права собственности - не позднее 15.08.2013 (п. 2.8).

Дата открытия определена сторонами соглашения не позднее 17.08.2013. О точной дате открытия арендодатель обязан уведомить арендатора не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до ее наступления. Арендодатель вправе изменить дату открытия ТРЦ, но не более одного раза, о чем арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до ее наступления (п. 2.9). Сторона, у которой произошли изменения в сведениях и/или документах, предоставленньх другой стороне в соответствии с настоящим пунктом, обязана незамедлительно уведомить другую сторону о произошедших изменениях и своевременно предоставить другой стороне документы, подтверждающие такие изменения (новые документы) (п. 2.13).

Условиями соглашения стороны установили, что не позднее, чем за 3 (три) месяца до даты официального /торжественного открытия здания ТРЦ, если в более ранний срок помещение не будет фактически доступно для посещения и проведения в них работ, на основании акта допуска, арендатор получает право доступа в помещение для целей проведения в помещении подготовительных работ. До указанной даты арендодатель предоставит арендатору в согласованные сторонами дни и время доступ в помещение в сопровождении подрядчиков, консультантов, агентов или иных специалистов, привлекаемых арендатором для целей подготовки к проведению подготовительных работ (п. 3.1).

Перечень и описание подготовительных работ, выполняемых арендатором в помещении, определяются временными правилами об условиях допуска и выполнения арендатором работ по подготовке помещения к открытию (приложение D к настоящему соглашению) и разделительной ведомостью (приложение G к настоящему соглашению). С учетом положений приложения D к настоящему соглашению арендатор предпримет соответствующие действия по отделке помещения, а также его оборудованию в соответствии с целью его использования. Выполнение арендатором отделочных и подготовительных работ, а также монтаж оборудования арендатора осуществляется арендатором самостоятельно или уполномоченным им подрядчиком за счет арендатора.

Арендатор приобретает за свой счет необходимое оборудование арендатора, в том числе и торговое оборудование для его монтажа в помещении (п. 3.2).

Передача помещения арендодателем по настоящему соглашению для целей проведения подготовительных работ и для целей аренды, возврат помещения по окончании подготовительных работ и при прекращении или расторжении настоящего соглашения оформляется актами сдачи-приемки, подписываемыми сторонами (п. 3.3.1). Не позднее, чем за 25 (двадцать пять) календарных дней до передачи помещения арендатору для проведения подготовительных работ, арендодатель направляет арендатору официальное извещение (далее по тексту - извещение) о готовности передать помещение, в котором будет обозначена дата и порядок передачи помещения (п. 3.3.2). Перед началом выполнения подготовительных работ стороны произведут совместный осмотр соответствующих помещений и зафиксируют их готовность для осуществления работ и фактическое состояние на момент осмотра в акте сдачи-приемки помещения для производства подготовительных работ (п. 3.3.3).

На момент передачи помещения для проведения подготовительных работ арендодатель обязан обеспечить помещение присоединенными электрическими мощностями из расчета 0, 1 кВт на 1 кв. м. помещения. При этом увеличение общего количества электрической мощности для помещения осуществляется по заявке арендатора при условии наличия у арендодателя такой возможности, за дополнительную плату за каждый дополнительный киловатт (п. 3.3.4).

Выполненные строительно-монтажные работы на момент подписания данного соглашения, реализованные в рамках утвержденного проекта арендодателя, переделыванию не подлежат и без возражений принимаются арендатором с внесением изменений в проект арендатора, если это необходимо (п. 3.3.5).

Не позднее, чем за 2 (два) календарных месяца до даты доступа, арендодатель обязуется передать арендатору проектную документацию на внутренние инженерные системы здания, после чего арендатор в течение одного календарного месяца обязуется скорректировать/разработать и передать арендодателю проекты по вентиляции, кондиционированию, разработать и передать проект по электроснабжению помещения, (далее по тексту - «проектная документация арендатора»). Арендодатель обязуется в течение двух календарных недель согласовать представленную арендатором проектную документацию и вернуть документацию без замечаний или дать свои обоснованные замечания и вернуть проектную документацию арендатору на доработку. В этом случае арендатор устраняет указанные замечания в течение двух недель и повторно передаёт вышеуказанную документацию на согласование арендодателю (п. 3.3.6).

Арендодатель, после согласования проектной документации арендатора, обязуется включить её в общую проектно-сметную документацию по зданию (п. 3.3.7).

Не позднее, чем через два месяца с даты доступа, арендодатель обязуется за свой счет согласовать и утвердить проектно-сметную документацию на здание, с учетом внесенных в настоящее соглашение изменений во всех необходимых государственных органах и организациях, если это предусмотрено законодательством РФ (п. 3.3.8).

На основании п. 3.3.9 соглашения, арендатор не вправе отказаться от подписания договора комиссии и витрина является неотделимым улучшением и подлежит передаче на баланс арендодателя в общем порядке. В период, исчисляемый с даты начала аренды, помещение передается арендодателем в аренду арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (п. 4.1). Стороны определили условия краткосрочного договора аренды, который заключается на условиях, изложенных в договоре аренды помещения (приложение А к настоящему соглашению) (п. 4.2). В дату начала аренды и на период домомента вступления в силу основного договора, арендодатель обязуется заключить с арендатором краткосрочный договор аренды помещения или соглашение об использовании помещения на условиях, изложенных в приложении А настоящего договора, за исключением условий, присущих только долгосрочному договору аренды. Обязательства по краткосрочному договору (соглашению об использовании помещения) автоматически прекращаются с момента вступления в силу основного договора. В случае если к моменту прекращения срока действия краткосрочного договора основной договор не вступил в силу, стороны обязуются продлить краткосрочный договор на тех же условиях и на тот же срок. Краткосрочный договор аренды вступает в силу с момента его подписания (п. 4.3). Договор аренды помещения заключается сторонами в соответствии с настоящим соглашением на условиях, указанных в приложении А к настоящему договору, и действует в течение 6 (шесть) лет с даты его вступления в силу. В случае если договор аренды помещения подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, то он вступает в силу с момента такой регистрации, за исключением тех правоотношении из договора аренды помещения, в отношении которых стороны согласовали иной момент возникновения (п. 4.4).

Арендатор обязуется в виде гарантии обеспечения исполнения обязательств по настоящему соглашению в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания настоящего соглашения перечислить на счет арендодателя страховой депозит в размере эквивалентном двум месяцам постоянной части арендной платы аренды помещения. Датой платежа считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. В случае если сумма страхового депозита не будет зачислена на расчетный счет арендодателя в указанные п. 5.1. сроки, арендодатель вправе в любой момент во внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему соглашению, письменно уведомив об этом арендатора за 5 (пять) календарных дней, если в указанный период арендатор не исполнит свои обязательства в соответствии с данным пунктом (п.5.1).

В целях обеспечения арендатору возможности проведения строительных и иных работ на объекте аренды, арендодатель обеспечивает предоставление арендатору по временной схеме определенных ресурсов, указанных в соглашении. Ежемесячная оплата, подлежащая перечислению в целях, предусмотренных настоящим пунктом договора (далее по тексту - сбор за эксплуатационные услуги) выплачивается арендатором арендодателю начиная с даты передачи арендатору помещения по акту сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ в размере 150 (сто пятьдесят) долларов США и кроме того НДС 18 (восемнадцать) % в размере, за 1(один) квадратный метр арендуемой площади (как определено в п. 2.6. настоящего Соглашения) в год. Оплата сбора за эксплуатационные услуги производится арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее 5 (пяти) календарных дней, со дня получения счета (п. 5.2). В период с даты подписания акта доступа в помещение для проведения подготовительных работ арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении (электропотребление, водоснабжение, водоотведение (канализация), теплоснабжение) на условиях, согласованных в п. 5.2.

На момент подписания акта доступа для целей производства подготовительных работ арендатор устанавливает в помещении за собственный счет приборы учета электроэнергии и одновременно с представителем от арендодателя снимает показания с приборов учета. Все расчеты по электроэнергии производятся на основании данных установленных арендатором приборов учета. Сумма коммунальных платежей рассчитывается по тарифам, устанавливаемым производителями коммунальных услуг, как сумма: стоимости фактически потребленной арендатором электроэнергии в помещении в соответствии с показаниями приборов учета; стоимость фактически потребленных арендатором услуг теплоснабжения определяется пропорционально занимаемой арендатором площади. Коммунальные платежи компенсируются арендатором ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем, на основании отдельного счета, полученного от арендодателя. Данные счета выставляются арендодателем в соответствии с первичными документами, полученными от поставщиков услуг с приложением подтверждающих документов и показаний приборов учета. Арендатор ежемесячно не позднее 5 (пяти) календарных дней, со дня получения счета от арендодателя, оплачивает счет за потребленные коммунальные услуги (п. 5.3).

Пунктом 5.4 соглашения стороны определили выплату сбора за официальное открытие в размере 5 (пять) долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, плюс НДС, за каждый квадратный метр арендуемой площади помещения (как определено в п. 2.6. настоящего соглашения) и подлежит оплате арендатором за 5 (пять) дней до даты официального (торжественного) открытия здания ТРЦ на основании соответствующего счета арендодателя.

По условиям соглашения арендатор уплачивает арендную плату на условиях, согласованных сторонами в договоре аренды помещения. С даты начала коммерческой деятельности и до даты вступления в силу договора аренды арендатор уплачивает арендодателю плату за пользование помещением на основании краткосрочного договора аренды (п. 5.5).

В течение срока краткосрочного договора аренды с учетом положений п.п. 4.2., 5.2. и 5.3. настоящего соглашения, арендатор выплачивает арендодателю все платежи и выплаты, которые предусмотрены договором аренды помещения, в размере, на условиях и в порядке, установленных договором аренды помещения.

Страховой депозит, обязанность выплаты которого может быть предусмотрена одновременно и настоящим соглашением и договором аренды помещения, подлежит выплате исключительно однократно. С момента внесения арендатором соответствующего единовременного платежа, аналогичная обязанность арендатора по внесению такого же платежа, предусмотренная договором аренды помещения, признается сторонами прекращенной исполнением (п. 5.6, 5.7).

Любой счет арендодателя, выставляемый в соответствии с настоящим соглашением, подлежит оплате в течение 10 (десяти) банковских дней, если иное не предусмотрено настоящим соглашением, или если иной более продолжительный срок не установлен счетом арендодателя (п. 5.8).

Расчеты по настоящему соглашению производятся арендатором в рублях РФ по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату платежа с точностью до четвертого знака после запятой, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Днем оплаты стороны считают день списания денежных средств с расчетного счета банка арендатора (п. 5.9).

В случае пятидневной просрочки платежей, предусмотренных настоящим соглашением, на основании письменной претензии арендодателя арендатор выплачивает арендодателю, помимо суммы просроченного платежа, неустойку в размере 0, 1 (ноль целых, одна десятая процента) % от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день такой просрочки, но не более 10 (десяти) % от суммы не внесенного платежа (п. 5.10).

В случае окончания срока настоящего соглашения, а равно его досрочного прекращения или расторжения, стороны обязуются оформить акт о состоянии взаиморасчетов сторон по настоящему соглашению и произвести окончательные расчеты в максимально короткие сроки (п. 5.12).

В разделе 6 соглашения стороны предусмотрели права и обязанности сторон.

Арендодатель предоставляет арендатору в порядке и сроки, установленные в п. 3.2.5 и п. 3.3.5. - 3.3.7 настоящего соглашения, документы, необходимые для разработки арендатором проектной документации и технического задания на помещение; арендодатель обязуется передать помещение арендатору по акту доступа в состоянии, соответствующем условиям, указанным в разделительной ведомости. Помещение должно быть освобождено от мусора, оборудования и имущества арендодателя итретьих лиц; завершение строительства здания и ввод его в эксплуатацию, что должно быть подтверждено актом государственной комиссии, подписанным и утвержденным в установленном порядке; обеспечение официального открытия здания с соблюдением определенных условий (оформление в уполномоченных органах технического/кадастрового паспорта здания/помещения и получение разрешения на эксплуатацию инженерных систем, расположенных в здании и помещении в срок не позднее, чем к дате официального открытия здания; комплексное открытие здания для посещения его покупателями с бесперебойной работой всех эскалаторов, автостоянки и коммуникаций в срок не позднее, чем на дату официального открытия здания); обеспечение технической возможности подключения в помещении не менее 1 (одного) прямого городского телефонного номера и не менее 1 (одной) точки подключения к сети Интернет; арендодатель обязуется в срок, не позднее трех месяцев с даты заключения сторонами краткосрочного договора аренды осуществить государственную регистрацию права собственности на здание в целом или на помещение, получить свидетельство о праве собственности и в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности уведомить об этом арендатора и заключить с ним основной договор аренды.

Арендатор обязуется выполнить отделочные работы в соответствии с настоящим соглашением. Период выполнения отделочных работ арендатором может быть продлен по усмотрению арендатора в случае задержки арендодателем предоставления доступа арендатора в помещение из-за несвоевременной сдачи помещения для осуществления подготовительных работ - на срок задержки; в случае не обеспечения арендодателем снабжения электроэнергией и/или водоснабжением, отоплением, канализованием, необходимым для выполнения подготовительных работы в объеме, согласованном в договоре - на срок не предоставления указанных услуг; в случае задержки рассмотрения арендодателем проектной документации арендатора - на срок, равный сроку такой задержки, при условии своевременного предоставления арендатором своих проектных решений арендодателю; в случае если помещение (или его часть) не может быть использовано для проведения подготовительных работ после подписания акта доступа и/или начала подготовительных работ, вследствие обстоятельств, не зависящих от арендатора (в том числе вследствие возникновения аварий в инженерных сетях, отсутствия энергоресурсов, а также вследствие производства арендодателем реконструкции здания, строительно-монтажных, ремонтных и иных работ).

Стороны обязуются зафиксировать данный факт двусторонним актом, подписанным представителями сторон. В случае отказа арендодателя от подписания указанного акта, арендатор делает соответствующую пометку в нем в присутствии третьих лиц. В случае продления периода подготовительных работ по указанным основаниям, арендатор вправе перенести дату начала торговой деятельности (официального открытия) в помещении пропорционально продленному периоду, но не более чем на два месяца.

Арендная плата начисляется с даты начала срока аренды, которая определена в п. 1.20 настоящего соглашения. В период с даты подписания акта доступа в помещение для проведения подготовительных работ арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении (электропотребление, теплоснабжение) и эксплуатационные услуги в размере, определенном настоящим соглашением.

При условии надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств, арендатор обязуется открыть помещение в дату официального открытия здания (п. 6.2.3).

Стороны признают и подтверждают, что настоящее соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора аренды и договора об оказании услуг, в связи с чем, к отношениям сторон по настоящему соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено настоящим соглашением или не вытекает из существа отношений сторон (п. 7.1).

Настоящее соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до даты вступления в силу краткосрочного договора аренды/основного договора аренды, либо в течение 10 (десяти) лет с даты его подписания, в зависимости от того, что наступит ранее, если не будет прекращено или расторгнуто досрочно по основаниям, предусмотренным настоящим соглашением (п. 7.4).

В случае отказа арендодателя заключить краткосрочный и/или основной договор и/или соглашение об использовании помещения, на условиях, установленных настоящим соглашением, а также, если основной договор будет признан недействительным или не подлежащим государственной регистрации (если иное не предусмотрено законодательством РФ), арендатор вправе потребовать от арендодателя выплаты штрафа в размере 30 000 000 руб., возмещения документально подтвержденных затрат на выполненные арендатором подготовительных работ в помещении, а также иных убытков арендатора. Выплаты производятся в течение 10 (десяти) банковских дней с даты предъявления письменной претензии арендатора (п. 8.1).

В случае отказа арендатора заключить краткосрочный и/или основной договор и/или соглашение об использовании помещения, на условиях, установленных настоящим договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты штрафа в размере 30 000 000 руб., возмещения документально подтвержденных убытков арендодателя (п. 8.2).

Под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать несоблюдение порядка подписания краткосрочного и/или основного договора аренды в порядке, предусмотренном в п. 4.4 настоящего соглашения более чем на 30 (тридцать) календарных дней и/или не подписание краткосрочного и/или основного договора аренды на условиях, установленных в приложении А к настоящему соглашению (п. 8.3).

При нарушении одной из сторон любого из сроков, установленных условиями настоящего договора, либо приложений к нему, за исключением случаев просрочки платежей описанных в п. 5.6, вторая сторона вправе потребовать от виновной стороны выплаты неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства (п. 8.4).

До вступления в силу основного договора аренды помещения, ответственность за все возможные споры и претензии со стороны любых учреждений и организаций, связанных с законностью нахождения арендатора в помещении разрешаются арендодателем без ущерба для деятельности арендатора силами и средствами арендодателя (п. 8.6).

Все предусмотренные настоящим соглашением штрафные санкции начисляются и уплачиваются только после направления одной из сторон письменной претензии другой стороне. Оплата производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты направления претензии (п. 8.7).

Неполучение государственного, муниципального или иного разрешения, необходимого для строительства здания, или не обеспечение получения государственного, муниципального или иного разрешения, необходимого для завершения строительства или регистрации права собственности арендодателя на помещение, не является обстоятельством непреодолимой силы и не освобождает последнего от ответственности, установленной законодательством Российской Федерации и настоящим соглашением (п. 8.8).

В случае прекращения настоящего соглашения по любым основаниям, за исключением случая прекращения соглашения в связи с нарушением арендатором его условий, страховой депозит, внесенный арендатором согласно настоящему соглашению, возвращается арендатору, без начисления и выплаты каких-либо процентов и иных компенсаций со стороны арендодателя, в течение 5 (пять) рабочих дней с даты подписания акта сдачи-приемки помещения или с даты освобождения арендатором помещения, какое из событий наступит позднее, в сумме, изначально внесенной арендатором, за вычетом, по усмотрению арендодателя, всех или некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате по настоящему соглашению до даты его прекращения, включая просроченные платежи; сумм неустойки, которая подлежит выплате арендатором по настоящему соглашению до даты его прекращения; сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по настоящему соглашению, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба помещениям или иному имуществу арендодателя; и сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по настоящему соглашению, срок исполнения которых наступил или наступит на дату прекращения соглашения (п. 8.10). В случае прекращения настоящего соглашения в связи с нарушением арендатором его условий, сумма страхового депозита, внесенная арендатором по настоящему соглашению, последнему не возвращается (п. 8.11).

До момента вступления в силу договора аренды помещения, его положения будут применяться сторонами для толкования настоящего соглашения и для урегулирования правоотношений сторон, возникающих из настоящего соглашения и прямо в нем не урегулированных. В остальном, не урегулированном настоящим соглашением или соглашения, будут разрешаться в претензионном порядке. Срок ответа на претензию – 10 (десять) рабочих дней. При не урегулировании спорных вопросов, споры передаются на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (п. 8.15). Неотъемлемой и составной частью настоящего соглашения являются: приложение А - текст договора аренды помещения; приложение В - форма акта сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ; приложение С - форма акта сдачи-приемки помещения по окончании подготовительных работ; приложение D - временные правила об условиях допуска и выполнения арендатором подготовительных работ; приложение Е - технические условия; приложение F- поэтажный план 1-го этажа ТРЦ; приложение F/1 - планировка помещения арендатора; приложение G - разделительная ведомость.

Во исполнение условий договора, до начала выполнения подготовительных работ, арендодатель передал арендатору исходные технические условия и основные требования к проектной и рабочей документации для обустройства помещения арендатора. На основании акта № 1 сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ стороны соглашения определили условия, требующие устранения в целях предоставления помещения для проведения соответствующих работ.

Арендатор согласовал с арендодателем проект № Л-3000-2013-ИР-АС подготовительных работ, а также проведение работ, что подтверждается письмами № 56 от 16.08.2013, № 57 от 30.08.2013, № 62 от 05.09.2013, № 77 от 26.09.2013, № 76 от 26.09.2013, № 1654 от 27.09.2013, № 1400 от 16.09.2013, № 1197 от 06.09.2013, № 101 от 09.09.2013, № 1233 от 09.09.2013, № 1112 от 02.09.2013, № 1085 от 02.09.2013, № 1074 от 02.09.2013, № 1015 от 27.08.2013, № 971 от 26.08.2013, № 952 от 22.08.2013, № 652 от 05.08.2013, № 499 от 17.07.2013, № 472 от 11.07.2013, № 119 от 20.06.2013, № 182/АК от 20.06.2013.

В ходе представленной переписки арендодателем представлялись выявленные недостатки в ходе проведения работ, которые устранялись арендатором. Большинство вышеперечисленных писем со стороны арендодателя указывают на отсутствие недостатков.

Кроме того, с целью выполнения согласованных подготовительных работ в помещении, арендатор заключил договоры подряда, договоры поставки и т.д. с ООО «Трудовая перспектива», ООО «Легион-3000», ООО «Сибхолод», ООО «Фабрика климата», ООО «ТЭМП», ЗАО «Пиастрелла», ООО «Наяда-столица», индивидуальным предпринимателем ФИО8, ООО «ДИТЭК», ООО ЗМК «Авангард», ООО «Оргтехцентр», ООО «Федерал», ООО «ТК Уральский стиль», ООО «Гранд мебель», ООО «Первая экспедиционная компания Урал», которые представлены в материалы дела.

Также в материалы дела представлены товарные накладные по поставке товара, подписанные сторонами договора акты выполненных работ и доказательства их оплаты.

Арендатор согласовал с арендодателем привлекаемых подрядчиков, что подтверждается письмами № 68 от 20.09.2013, № 73 от 25.09.2013, № 74 от 25.09.2013, № 75 от 25.09.2013, № 82 от 30.09.2013, № 90 от 08.10.2013, № 92 от 11.10.2013, № 96 от 23.10.2013. Арендодатель передал, а арендатор принял помещение по акту № 3 сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ от 27.09.2013.

Письмом № 107 от 19.12.2013 арендатор уведомил арендодателя о выполнении подготовительных работ на 99, 5 % от общего объема работ согласованного в проекте. Письмом № 108 от 19.12.2013 арендатор пригласил арендодателя на 25.12.2013 на приемку результата подготовительных работ.

25.12.2013 между арендатором и арендодателем был подписан акт предварительной приемке работ арендатора в ТРЦ «Кристалл», <...>, из содержания которого следует, что подготовительные работы выполнены в полном объеме, замечаний со стороны арендодателя не выявлено, однако указано, что пакет исполнительной документации не предоставлен арендодателю и определен срок устранения замечания до 15.02.2014.

Актом № 1-ВР от 26.12.2013 приемки-сдачи выполненных работ, заказчик ООО «Стройпроект» и исполнитель индивидуальный предприниматель ФИО1 зафиксировали, что исполнитель устранил недостатки в помещении № 1-101 указанные в акте № 3 от 27.09.2013. В представленном акте указано, что работы выполнены в полном объёме, в установленные сроки с надлежащим качеством, ООО «Стройпроект» претензий по выполнению не имеет. С учетом представленного акта следует, что индивидуальный предприниматель устранил недостатки, требующие устранения со стороны арендодателя (заливка полов, монтаж перегородки), с указанием стоимости затрат 200 724, 15 руб.

В акте № 3 (№ 81 от 27.09.2013) сторонами были определены недостатки, которые подлежали устранению арендодателем, с учетом приостановки работ арендатора. В целях устранения выявленного замечания, 17.02.2014 арендатор передал, а арендодатель принял комплект исполнительной документации в пяти экземплярах.

В период действия соглашения арендодатель неоднократно уведомлял о переносе даты открытия здания. Письмом № б/н от 12.09.2013 арендодатель сообщил о дате открытия здания назначенной на 14.11.2013, письмом № 257 от 31.10.2013 арендодатель уведомил о переносе даты открытия здания на 29.11.2013, письмом № 2778 от 28.11.2013 арендодатель сообщил о переносе даты открытия на 06.12.2013, в письме от 14.02.2014 дата открытия указана – 01.03.2014. Письмами от 27.01.2014, 05.02.2014, 25.02.2014 подтверждается проведения разного рода работ в ТРЦ, направленных на приведение здания к полноценной эксплуатации.

В письме № 114 от 26.12.2013 индивидуальный предприниматель просил передать указанное выше помещение для целей аренды с 27.12.2013 и заключить краткосрочный/долгосрочный договор аренды. С учетом указанных замечаний просил предоставить скидку по арендной плате в размере 50 % от установленной.

Этим же письмом указал на то, что в здании не завершены общестроительные работы, а также инженерные системы не готовы к нормальной эксплуатации здания.

В исковом заявлении индивидуальный предприниматель указал, что 28.12.2014 арендатор начал вести в помещении торговую деятельность под товарным знаком «ALBA», при этом сам Торговый центр еще не функционировал, транспортная развязка у здания, исключала свободный подъезд и выезд посетителей с территории здания, услуги связи (Интернет) оказывались не качественно, часто происходили проблемы с соединением с сетью, что приводило к затруднению, а часто к невозможности безналичного обслуживания покупателей, что зачастую вызывало возмущение у посетителей регионального ТРЦ, а альтернативный поставщик услуг связи отсутствовал. Большое количество арендопригодных площадей в ТРЦ не наполнены арендаторами, подъезд к зоне разгрузке был затруднен из-за скопления большого количества строительных материалов и строительного мусора, отсутствовало внутреннее обустройство (зоны отдыха) торгового центра, позволяющие обеспечить комфортное пребывание посетителей, туалеты находились в антисанитарном состоянии, приточно-вытяжная вентиляция, и как оказалось в последствии система пожаротушения и дымоудаления тоже полноценно не функционировали.

Также истец по первоначальному иску указал, что на территории ТРЦ продолжались вестись строительные работы в рабочее время здания, в некоторых местах присутствовал запах сигарет, что очевидно создавало неудобства посетителям, рекламная компания не соответствовала ожидаемому уровню, отсутствовала возможность размещения рекламы арендаторов на фасаде ТРЦ.

На стадии окончания общестроительных работ здания, арендатор узнал, что Здание (Торгово-Развлекательный Центр «Кристалл»), разделено на 3 (три) самостоятельных торговых центра (Леруа Мерлен, Кристалл, Ашан) не имеющих транзитного сообщения между собой, что не способствовало формированию общего трафика посетителей, в этой связи парковочные места делят 3 (три) разные целевые аудитории, что прямо противоречит условиям договора и как следствие не приносит арендатору ожидаемого результата ведения торговой деятельности.

По мнению индивидуального предпринимателя, нарушив условия предварительного соглашения, арендодатель не сообщал о намерении/готовности заключить с арендатором договор аренды, а также передать помещение по акту приема - передачи и не передавал договоры аренды для подписания.

Письмом № 115 от 16.01.2014, индивидуальный предприниматель повторно потребовал заключить краткосрочный/долгосрочный договор аренды и передать помещение № 1-101 по акту приема - передачи, а также повторно сообщил о том, что в здании не завершены общестроительные работы и инженерные системы не готовы эксплуатации.

В данном письме индивидуальный предприниматель просил предложить варианты возмещения затраченных им средств на устранение недостатков, указанных в письмах и акте 27.12.2013. Указанные письма были оставлены без ответа, за время рассмотрения данного спора, представителями общества не было представлено доказательств, подтверждающих данные ответы на представленные письма арендатора.

Арендодатель, не взирая, по мнению арендатора, на нарушение условий соглашения по состоянию здания к дате открытия (по техническим характеристикам, по готовности здания к эксплуатации), регулярно передавал арендатору счета для оплаты арендных платежей, в качестве основания указывал не заключенный договор аренды.

В свою очередь арендатор их оплачивал, рассчитывая урегулировать интересующие вопросы (о сроках готовности здания к полноценной эксплуатации, о снижении арендной платы) заключить с арендодателем договор аренды. Несмотря на неоднократные обращения арендатора к арендодателю с требованием передать помещение № 1-101 по акту приема-передачи и заключить договор аренды, а также с требованием устранить недостатки не позволяющие эксплуатировать помещение № 1-101 (письмо № 629 от 14.03.2014), арендодатель (по мнению арендатора) не устранил недостатки, препятствующие пользованию помещением № 1-101; уклонился от исполнения взятых на себя обязательств, по передачи помещения по акту-приема-передачи, не предпринял действий направленных на заключение с арендатором договора аренды; не уведомил арендатора о регистрации своего права собственности; не направил арендатору подписанные со своей стороны договоры аренды (п. 6.16 соглашения).

По мнению индивидуального предпринимателя, не выполнив вышеперечисленные обязательства, а также введя в заблуждение арендатора при заключении договора, арендодатель существенно нарушил условия соглашения.

22.04.2014 было проведено общее собрание арендаторов ТРЦ «Кристалл», на котором арендаторы еще раз прокомментировали не надлежащее исполнение арендодателем условия заключенных предварительных соглашений, т.к. здание, на момент проведения собрания не приведено к состоянию обеспечивающему нормальную эксплуатацию здания, помещений.

Как указал истец по первоначальному иску, от присутствующих арендаторов, стало известно, что арендодатель зарегистрировал свое право собственности на здание 02.12.2013, площадью 62 000 квадратных метров (в соответствии с соглашением должно быть 100 000 квадратных метров), однако никого из арендаторов, а в частности индивидуального предпринимателя ФИО1 о регистрации своего права собственности на здание не уведомлял, более того не согласовывал изменение предмета аренды, а именно изменение технических характеристик здания.

Также стало известно, что арендодатель по неизвестным причинам изменил свой юридический адрес и переехал из <...> Сабинский район, шт. Богатые Сабы, ул. Строителей, д.2, а также изменился единоличный исполнительный орган.

По результату проведенного общего собрания арендаторов ТРЦ «Кристалл» было подготовлено и подписано всеми участниками собрания коллективное требование от 22.04.2014 о пересмотре условий согласованных договоров аренды. Данное требование также было оставлено арендодателем без ответа, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласие на заключение договора аренды, на передачу помещение по акту приема-передачи в аренду от арендодателя, как указал арендатор в представленном иске, так и не поступало. Учитывая, что арендодатель не проинформировал арендатора об изменении своего юридического адреса, смены единоличного исполнительного органа, не согласовывал изменение технических характеристик предмета аренды, не совершал действий направленных на заключение договора аренды, на передачу помещения по акту приема-передачи, игнорировал требования арендатора по заключению договоров аренды и передачу помещения по акту приема-передачи, существенно нарушил сроки по окончанию строительства здания, по вводу здания в эксплуатацию, по регистрации своего права собственности на здание, по срокам подписания/заключения договоров аренды, существенно нарушив пункты 2.1., 2.8., 2.9., 2.10., 2.11., 4.3., 4.4., 6.1.2., 6.1.З., 6.1.4. соглашения, арендатор очевидно усомнился в добросовестности, а также в намерении арендодателя надлежаще исполнять условия соглашения.

Так, выждав месяц после направления арендодателю коллективного требования от 22.04.2014, не получив от арендодателя никакого ответа/предложения по заключению договора аренды, арендатор, с целью минимизации возможных убытков, принял решение прекратить деятельность в ТРЦ «Кристалл».

20.05.2014 индивидуальный предприниматель ФИО1 передал ООО «Стройпроект» требование расторгнуть предварительное соглашение № 10/13 от 26.02.2013 с приложением текста соглашения о расторжении, а также отказался от подписания договора аренды и просил о принятом решении сообщить до 02.06.2014. В приложении к письму было представлено соглашение о расторжении предварительного соглашения № 10/13. Представлены почтовые документы, подтверждающие направление указанного письма с приложением в адрес арендодателя.

Заказной бандеролью (№ 62502674095462) арендодатель направил 04.06.2014 (получено арендатором 20.06.2014) в адрес арендатора договоры аренды нежилого помещения № 05/13-ДА от 01.02.2014, арендатором по которому является другое лицо.

Арендатор письмом № 140 от 25.06.2014 уведомил арендодателя об освобождении помещения от товароматериальных ценностей, просил обеспечить 01.07.2014 возможность вывоза торгового оборудования, а также 02.07.2014 в 18 часов 00 минут просил обеспечить явку уполномоченных представителей арендодателя для составления акта осмотра помещения с целью фиксации его технического состояния и передачи арендодателю, а также уведомил, что в случае не явки представителей арендодателя, соответствующий акт фиксации технического состояния помещения № 1-101 и фотографирование будут оформлены в присутствии свидетелей. Указанное письмо передал в администрацию ТРЦ «Кристалл» (отметка администратора на представленном письме), а также на юридический адрес выслал телеграмму.

02.07.2014 в 18 часов 00 минут арендодатель уполномоченного представителя с целью составления акта осмотра технического состояния помещения не направил, осмотр технического состояния помещения был произведен в присутствии 3 (трех) свидетелей, а также с использованием фотокамеры, видеокамеры, о чем составлен акт осмотра помещения № 1-101 от 02.07.2014, которым зафиксировано, что помещение освобождено от товароматериальных ценностей арендатора, состояние помещения, а также инженерные сети соответствуют проекту № Л-3000-2013-ИР-АС, ранее согласованным с арендодателем, находятся в технически исправном состоянии, не имеют повреждений, пригодны для эксплуатации.

Акт осмотра помещения № 1-101 от 02.07.2014 выслан арендодателю с приложением фотографий и компакт-диска с видеозаписью осмотра помещения. Представлены почтовые документы, подтверждающие указанное направление документов.

03.07.2014 арендатор передал, а арендодатель принял ключи в общем количестве 16 штук, от помещения № 1-101, по соответствующему акту.

Арендатор неоднократно направлял арендодателю требования об уплате вышеуказанных денежных средств, что подтверждается требованием № 137 от 20.05.2014, требованием № 146 от 23.07.2014, однако, ответа от арендодателя так и не последовало, требования не исполнены. Письмом № 668 от 24.07.2014 индивидуальный предприниматель ФИО1, с учетом представленной в приложении документации, просил расторгнуть предварительное соглашение и оплатить 57 918 548, 85 руб., в том числе учитывая требования, частично отраженные в первоначальных исковых требованиях. В материалы дела представлено платежное поручение, подтверждающее перечисление денежных средств в качестве страхового депозита во исполнение условий соглашения.

Поскольку истец отказался от исковых требований в части в части расторжения предварительного соглашения № 10/13 от 26.02.2013, взыскании с ООО "Стройпроект" 24 611, 86 Долларов США страхового депозита, 13 367, 93 Долларов США неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей, производство по делу в указанной части прекращено, суд не рассматривает указанные требования.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В силу названной правовой нормы гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В ст. 9 АПК РФ закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания возложена на каждое лицо, участвующее в деле (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), при этом в соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

По общему правилу ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

В силу положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащей случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как правильно указано в письменных пояснениях ООО «Стройпроект» к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон и существа смешанного договора.

Заключенное сторонами соглашение фактически являлось смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилых помещений, но и условия о передаче указанного помещения арендатору в целях выполнения отделочных работ. Оценивая содержание представленного в материалы дела предварительного договора аренды, суд приходит к выводу, что данный договор является смешанным и содержит в себе элементы договора безвозмездного пользования и условия предварительного договора.

Соответственно правоотношения сторон, связанные с исполнением данного договора должны регулироваться нормами соответствующих статей глав 27 и 36 ГК РФ.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно положениями ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст.ст. 607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.

Как следует из положений заключенного сторонами оглашения срок заключения основного договора аренды стороны определили днем открытия ТРЦ - 17.08.2013.

Пунктом 2.9 соглашения, стороны также установили право арендодателя в одностороннем порядке изменить дату открытия ТРЦ, но не более одного раза, о чем арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до ее наступления.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд, оценив позиции сторон, буквальное толкование условий спорного пункта считает, что право арендодателя направлять уведомления о переносе даты открытия в любое время и на любой период, только не менее, чем за 60 дней до предполагаемой даты нового открытия, указание в самом соглашении на конкретный день открытия ТРЦ 17.08.2013 теряет всякое значение, учитывая определенные сторонами сроки.

Кроме того согласно разъяснениям данным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Таким образом, суд при разрешении спора исходит из того, что сроком официального открытия ТРЦ и сроком подписания основного договора является дата 17.08.2013.

По условиям соглашения, содержащих определение понятия «дата открытия», следует, что под этим термином стороны условились понимать календарную дату, в которую будет проведено официальное открытие ТРЦ, с наступлением которой помещение будет открыто для свободного доступа покупателей и посетителей, получено разрешение на ввод ТРЦ в эксплуатацию, а также выполнены все общестроительные работы в ТРЦ и помещении, обеспечена готовность инженерных систем к нормальной эксплуатации ТРЦ и помещения.

Пункта 3.1 соглашения также следует, что стороны приравнивают понятия официального и торжественного открытия: так определены условия проведения подготовительных работ не позднее, чем за 3 месяца до даты официального/торжественного открытия здания ТРЦ.

Вместе с тем, письмо арендодателя № 2778 от 28.11.2013 содержит уведомление о техническом открытии ТРЦ 06.12.2013.

Представленные арендатором в материалы дела письма арендодателя в период после 06.12.2013 о запуске системы холодоснабжения, о проведении интеграции системы пожарной сигнализации, свидетельствуют о проведении работ по подготовке инженерных систем к нормальной эксплуатации ТРЦ и помещения.

С учетом изложенного, суд полагает, что материалами дела подтверждена позиция арендатора об официальном открытии ТРЦ не ранее 01.03.2014, что превышает максимально установленный соглашения срок (6 месяцев с даты открытия - 17.08.2013).

Суд учитывает, что сроки даты открытия ТРЦ устанавливались при рассмотрении аналогичного арбитражного дела (№ А70-9652/2014), с учетом вынесенного и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области.

В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных подрядных работ является сдача подрядчиком результата работ заказчику (ст. 711, 746 ГК РФ).

Из материалов дела, в том числе представленной переписке сторон следует, что подготовительные работы в полном объёме были выполнены арендатором, с учетом согласования указанных работ с арендодателем, и приняты последним без замечаний и возражений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Арендатор согласовал с арендодателем проект № Л-3000-2013-ИР-АС, подрядные организации привлекаемые для проведения подготовительных работ, в свою очередь арендодатель обеспечил доступ арендатора и подрядным организациям арендатора, в здание до окончания строительства здания.

Подготовительные работы, были выполнены арендатором, за счет средств арендатора в полном объеме и в соответствии с согласованным проектом № Л-3000-2013-ИР-АС с арендодателем, о чем 27.12.2013 сторонами подписан акт приемки работ.

Документы, подтверждающие размер понесенных расходов, приложены к настоящему исковому заявлению. Результат подготовительных работ не имеет статус неотделимых улучшений по смыслу ст. 623 ГК РФ, с учетом уточнения заявленных требований индивидуального предпринимателя, а также проведенной по делу судебной экспертизы.

Таким образом, необходимость выполнения подготовительных работ была согласована сторонами и такие работы выполнялись арендатором в период до окончания строительства и регистрации права собственности арендодателя на здание, то есть арендодатель, включил проектные решения арендатора в общую проектно-сметную документацию на здание, ввел здание в эксплуатацию и приобрел право собственности на помещение № 1-101 (здание в целом) уже с системами охранно-пожарной сигнализацией, вентиляцией и кондиционирование, электроснабжения и электроосвещения, с выполненной арендатором перепланировкой, с окончательной отделкой и т.д., что свидетельствует о потребительской ценности для арендодателя таких работ, о чем указал арендатор в исковом заявлении.

На основании п.1. ст. 711 ГК РФ если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок.

На основании п.8.1. соглашения, в случае отказа арендодателя заключить краткосрочный и/или основной договор и/или соглашение об использовании помещения, на условиях, установленных настоящим соглашением, арендатор вправе потребовать от арендодателя выплаты штрафа в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, возмещения документально подтвержденных затрат на выполненные арендатором подготовительных работ в помещении, а также иных убытков арендатора. Выплаты производятся в течение 10 (десяти) банковских дней с даты предъявления письменной претензии арендатора.

На основании п.8.3. соглашения под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать несоблюдение порядка подписания краткосрочного и/или основного договора аренды более чем на 30 (тридцать) календарных дней и/или не подписание краткосрочного и/или основного договора аренды на условиях, установленных в Приложении А к соглашению.

Таким образом, по смыслу соглашения арендатор уклонился от подписания с арендодателем договора аренды, в связи с чем арендодатель обязан возместить арендатору затраты, как неосновательное обогащение в виде стоимости выполненных для объекта ответчика работ, результатом которых ответчик пользуется.

При рассмотрении данного спора представители арендодателя пояснили, что на сегодняшний день спорное помещение передано в аренду иному контрагенту, в связи с чем суд приходит к выводу, что выполненные арендатором работы носили и носят для арендодателя экономический интерес.

Из материалов дела следует, что ООО "Стройпроект" нарушил ряд условий, предусмотренных предварительным соглашением от 26.02.2013, а именно: не сообщил о регистрации права собственности на указанное здание, с учетом его регистрации 02.12.2013, учитывая условия соглашения о немедленном извещении арендатора; не обеспечил бесперебойную работу инженерных систем в указанный период, что подтверждается представленными в материалы дела письмами; своевременно не окончил общестроительные работы в ТРЦ; изменял дату официального открытия здания ТРЦ в не предусмотренном количестве, с учетом подписанного соглашения (не более одного раза); изменил адрес местонахождения юридического лица не известив об этом арендодателя с учетом условий договора.

Доводы общества о том, что индивидуальный предприниматель ФИО1, направив предложение по заключению основного договора на иных условиях в отношении стоимости арендной платы, фактически отказался от заключения договора аренды на согласованных условиях, суд считает необоснованными, поскольку арендодатель не ответил на указанное письмо, в том числе продолжая выставлять счета к оплате на изложенных в договоре условиях. Кроме того, направление указанного письма о снижении арендной платы не может расцениваться как отказ от заключения договора, поскольку из его буквального толкования данных положений не следует. Данное письмо было направлено на получение скидки по арендной плате, с учетом фактического состояния здания ТРЦ, в том числе учитывая представленные в материалы дела фотоматериалы.

ООО «Стройпроект» не отрицает, что в том числе подтверждается письменной позицией, что свидетельство о праве собственности на здание получено 02.12.2013, однако о праве собственности арендатора в известность не поставил, условия соглашения по заключению краткосрочного/долгосрочного договора не исполнил, доказательств обратного в материалы дела не представлено. В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права серии 72 НМ 641562.

Сведения о направлении в адрес арендатора 20.02.2014 проекта договора аренды и акта приема-передачи помещения документально не подтверждены, в нарушение ст. 65, 68 АПК РФ. Представитель индивидуального предпринимателя опроверг информацию о получении указанных документов. В представленных в материалы дела писем арендатора следует воля на заключение договора аренды в указанный период, в связи с чем суд считает необоснованными доводы арендодателя об уклонении индивидуального предпринимателя от заключения договора аренды.

Направленный проект договора с актом приема-передачи в июне 2014 года в адрес арендатора, с учетом ранее направленных писем арендатора и расторжении соглашения и освобождении помещения, с просьбой возмещения понесенных затрат, не имеет правового значения, подтверждающего позицию арендодателя по заключению договора, учитывая сроки его заключения. С февраля 2014 года по июнь 2014 года прошел длительный период времени, в рамках которого арендодатель, с учетом условий соглашения не предпринял должных мер в целях заключения договора аренды, учитывая соблюдение арендаторов условий соглашения. Направление проекта договора в адрес арендатора 25.07.2014 суд считает нецелесообразным, учитывая фактическое освобождение помещения и передачу ключей арендодателю. В материалы дела представлено письмо индивидуального предпринимателя № 154 от 11.08.2014, в котором он указал, что представленные в его адрес договоры аренды не соответствуют условиям предварительного соглашения.

В силу ч. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 12.2 договора предусмотрено, что улучшения помещения, произведенные арендатором за счет собственных средств и неотделимые без вреда для помещения или здания ТРЦ, по истечении срока аренды подлежат передаче в собственность арендодателя, по остаточной стоимости на дату окончания срока аренды, без какой-либо оплаты или компенсации со стороны арендодателя.

Однако, суд учитывает, что данный договор сторонами не был подписан, в том числе по вине арендодателя, который уклонился от его своевременного подписания в установленном порядке. С учетом условий договора предусматривался длительный период пользования помещением, в связи с чем индивидуальный предприниматель усматривал экономический интерес в подписании договора на изложенных условиях, учитывая период пользования арендованным помещением. Поскольку договор аренды заключен не был, а подписанным соглашением предусмотрено обязательство арендодателя по возмещению понесенных затрат (п. 8.1, 8.3), суд считает ссылку представителей общества на условия договора и отсутствие необходимости возмещения указанных затрат несостоятельной.

Доводы арендодателя о том, что перечень работ и услуг предусматривал обустройство и особую внутреннюю отделку помещения на основании дизайн проекта арендатора, с учетом размещения магазина определенной торговой марки, суд также считает необоснованным, поскольку фотографии проекта, представленного в материалы дела отличаются от фотографий фактического состояния помещения как на момент возврата арендодателю, так и на момент проведения судебной экспертизы. Из представленных фотоматериалов не следует, что арендатор предъявляет к оплате работы, связанные с подготовкой помещения под определенный стиль. Кроме того суд учитывает представленные арендодателем с сопроводительным письмом фотоматериалы 10.02.2015, с учетом представления вопросов для проведения судебной экспертизы и выявленных дефектах в проведенных работах.

Суд учитывает, что проведенные подготовительные работы согласовывались с арендодателем, приняты им без замечаний и возражений. С учетом изложенного доводы арендодателя относительно невозможности оценки подписания акта приемки предварительных работ как приемку выполненных работ суд считает противоречащей материалам дела. Поскольку в фактическое владение арендодателя арендованное имущество, с учетом проведенных работ, поступило 03.07.2014, следовательно, стоимость неосновательного обогащения определена на указанную дату, в том числе учитывая амортизацию проведенных работ, с учетом пользования арендаторов спорного помещения.

С учетом проведенной в рамках рассмотрения данного спора судебной экспертизы, эксперт установил, что рыночная стоимость подготовительных работ, выполненных индивидуальным предпринимателем ФИО1 в обследуемом помещении составляет на 02.07.2014 – 2 468 872 руб., на дату проведения судебной экспертизы – 2 747 364 руб. Кроме того, эксперт определил, что имеющиеся в павильоне повреждения отделки являются устранимыми. Сметная стоимость устранения выявленных недостатков составляет 139 516 руб.

Экспертное заключение сторонами не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы, сторонами при рассмотрении данного спора не заявлено. Суд учитывает, что экспертиза проводилась после освобождения арендатором спорного помещения, в связи с чем оценивались неотделимые улучшения, поскольку все материальные ценности вывезены арендаторов в июле 2014 года. В распоряжение эксперта были представлены материалы дела, в связи с чем эксперт определил стоимость подготовительных работ без учета мебели и иных отделимых улучшений, что следует из исследовательской части экспертного заключения.

По выявленным недостаткам эксперт установил, что часть дефектов имеет естественный характер образования, т.е. обусловлены естественными процессами усадки здания в целом. Часть дефектов имеет эксплуатационный характер, образованы в результате использования помещения, монтаже и демонтаже оборудования, при ремонте помещения. Также указано, что наиболее интенсивные дефекты отделки образовались после передачи помещения арендодателю и сопряжены с избыточным увлажнением конструкций.

В локальном сметном расчете эксперт подробно описал все выявленные недостатки, с указанием причин образования, а также стоимостью их устранения. С учетом представленных уточнений, индивидуальный предприниматель произвел расчет неосновательного обогащения, учитывая стоимость выявленных недостатков по вине арендатора (24 499, 37 руб.). Расчет произведен на основании выводом эксперта и представленного экспертного заключения.

Представители общества представленный расчет не оспорили, контррасчет не представили. С учетом произведенного расчета арендатор просил взыскать 2 442 566, 49 руб. Представитель индивидуального предпринимателя в судебном заседании пояснил, что расчет неосновательного обогащения произведен не в связи с проведенной экспертизой, а в связи исключением стоимости установленной мебели и отделимых улучшений.

По представленному расчету эксперта рыночная стоимость подготовительных работ, выполненных индивидуальным предпринимателем ФИО1 в обследуемом помещении составляет на 02.07.2014 – 2 468 872 руб., с учетом вычета не оспоренной арендодателем суммы устранения недостатков по вине арендатора – 2 444 372, 63 руб., что превышает уточненную сумму арендатора. Суд не входит за рамки исковых требований.

Доводы арендодателя о том, что проведенные работы, в том числе выложенный в помещении пол, не соответствует концепции ТРЦ и в последующем будет произведен его демонтаж, в связи с чем арендодатель не воспользуется произведенными арендатором неотделимыми улучшениями, не подтверждены документально. Доказательств того, что указанные работы не имеют для арендодателя экономического интереса и изменены им, в том числе учитывая пояснения о сдаче спорного помещения иному контрагенту, в материалы дела не представлено. Суд также учитывает, что при выполнении работ, они согласовывались с арендодателем и не имели с его стороны возражений.

Пояснения о том, что неотделимые улучшения не составляют для арендодателя экономической ценности не подтверждены документально.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения важен сам факт безвозмездного перехода имущества (денежных средств) от одного лица к другому или сбережения имущества (денежных средств) одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.

Исходя из анализа вышеназванной нормы права, а также разъяснений Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие следующих условий: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, и отсутствие правовых оснований к его приобретению, сбережению. То есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

Поскольку в рассматриваемом случае, истец не имел намерения передать выполненные работы в дар, и в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается, оснований для применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ в рассматриваем случае не имеется, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя встречные исковые требования частично, суд исходит из следующего.

По общим правилам ст. 606, 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

С учетом изложенного, а также учитывая фактическое нахождение арендатора в арендуемом помещении, в том числе указание им на ведение коммерческой деятельности с 28.12.2013, суд считает, что заявленные требования о взыскании арендных платежей подлежат удовлетворению. Расчет арендной платы произведен арендодателем в соответствии с условиями договора, период ее начисления соответствует времени фактического нахождения индивидуального предпринимателя в помещении.

Представленный математический расчет индивидуальным предпринимателем не оспорен, контррасчет не представлен. Суд учитывает, что при расчете арендной платы, арендодателем были учтены все проведенные арендатором оплаты, в том числе произведен зачет страхового депозита по условиям соглашения в счет стоимости арендной платы, что способствовало отказу от исковых требований в части представителя индивидуального предпринимателя. В материалы дела представлены выставленные арендодателем счета и акты к оплате, а также счета-фактуры, в которых указаны суммы подлежащие оплате в счет арендных платежей.

Суд не дает правовой оценке направленному в адрес индивидуального предпринимателя уведомлению о зачета страхового депозита, поскольку произведенный зачет в рамках заявленных встречных требований не нарушает прав первоначального истца, направлен на погашение образовавшейся задолженности по арендным платежам, и не оспорен индивидуальным предпринимателем.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Таким образом, из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Между тем, ежемесячно получая выставленные к оплате счета, индивидуальный предприниматель не предпринял мер к расторжению соглашения и фактическому освобождению помещения, следовательно, усматривал экономическую целесообразность в пользовании указанным помещением. Суд также учитывает, что выставленные счета оплачивались арендаторов, в том числе в нескольких случаях в полном объёме, что свидетельствует о согласии арендатора с установленной стоимостью арендных платежей.

При заключении соглашения стороны определили, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать помещения во владение контрагенту для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанность контрагента вносить за них плату.

Расчет арендных платежей произведен с учетом условий заключенного соглашения и приложения к нему в виде договора. Ходатайств о проведении судебной экспертизы по определению стоимости арендной платы сторонами не заявлено. С учетом ранее выставленных счетов и произведенных по ним оплат, в том числе учитывая их соответствие условиям соглашения и договора, суд считает возможным принять расчет арендных платежей обоснованным, в том числе учитывая отсутствие возражений по расчету представителя индивидуального предпринимателя.

Однако, суд считает необходимы отказать в удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания арендных платежей за декабрь 2013 года, поскольку в материалы дела представлено письмо ООО «Стройпроект» от 24.01.2014, согласно которому общество указало, что в связи с техническим открытием ТРЦ предоставляется скидка на арендную плату 100 % в декабре месяце, равна 0. Взимается только процент от оборота, без базовой арендной платы, который арендатором уплачен, что сторонами не оспаривается. Тем самым, арендодатель совершил распорядительное действие в отношении стоимости арендной платы в указанный период и требований о необходимости оплаты до момента рассмотрения данного дела в суде не предъявлял.

Согласно ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, арендодатель должен был проявить должную меру внимательности и осмотрительности при составлении документов, а также необходимую заботу для подтверждения достоверными доказательствами факта исполнения обязательств в сфере гражданско-правовых отношений, в том числе по предоставленным условиям на основании выданных писем относительно арендных платежей.

Доводы представителей общества о том, что с учетом спора указанное письмо отменяется и арендная плата за указный период подлежит взысканию не соответствуют материалам дела и противоречат установленным нормам и правилам, в том числе нарушают принципы добросовестности в сложившихся правоотношениях.

В определениях суда сторонам разъяснялось, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (п. 2 ст. 268 АПК РФ).

Кроме того, во встречном исковом заявлении арендодатель просил взыскать 30 000 000 руб. штрафа, 125 858, 19 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы оставить без рассмотрения.

Из буквального толкования условий соглашения следует, что сторонами определен обязательный претензионный порядок рассмотрения споров.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (п. 8 ч. 2 ст. 125 и п. 7 ч. 2 ст. 126 АПК РФ).

Поскольку стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе определять условия договора по своему усмотрению, то условие о претензионном порядке разрешения споров сторонами должно быть соблюдено в силу п. 5 ст. 4 АПК РФ.

В случае обращения с требованием о взыскании с ответчика, как основного долга, так и процентов за пользование чужими денежными средствами, претензионный или иной досудебный порядок должен быть соблюден по отношению к каждому из требований.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение арендодателем претензионного порядка урегулирования спора, в том числе относительно предусмотренных условиями договора санкций. Суд учитывает, что п. 8.7 договора предусмотрена специальная процедура требования штрафных санкций по договору с учетом их начисления.

Таким образом, истец ограничил право ответчика на урегулирование спора путем переговоров в части требований по взысканию штрафа и договорной неустойки, нарушив предусмотренный претензионный порядок урегулирования спора.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Представители ООО «Стройпроект» в судебном заседании считали целесообразным оставление встречных исковых требований в указанной части без рассмотрения. Представитель индивидуального предпринимателя также полагал необходимым соблюдение условий, предусмотренных соглашением.

В соответствии с ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Между тем, с учетом мнения представителей сторон, участвующих в судебном заседании, в том числе представителя индивидуального предпринимателя о целесообразности рассмотрения требований о взыскании задолженности по арендной плате, суд посчитал возможным рассмотрение требований по взысканию основного долга в отсутствии соблюдения претензионного порядка по указанному требованию.

Учитывая сроки рассмотрения данного спора, проведенную в рамках данного дела судебную экспертизу, направленность встречных исковых требований к зачету первоначальных, суд считает, что оставление встречных исковых требований в части взыскания основного долга приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения данного вопроса, что не направлено на скорейшее рассмотрения возникшего между сторонами спора.

Претензионный порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав, однако необходимо оперативное урегулирование возникшего спора во внесудебном порядке. Таким образом, оставление иска без рассмотрения в части взыскания основного долга приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора по взысканию арендных платежей и ущемлению прав одной из его сторон (ООО «Стройпроект»).

Ходатайство индивидуального предпринимателя по передаче данного дела по подсудности в Арбитражный суд Тюменской области по месту нахождения большинства доказательств, с учетом отсутствия согласия общества, не подлежит удовлетворению. Пунктом 2 ч. 2 ст. 39 АПК РФ предусмотрено, что данное ходатайство должно быть заявлено обеими сторонами процесса.

Представители общества возражали против удовлетворения указанного ходатайства, в связи с чем данное дело рассмотрено по существу Арбитражным судом Республики Татарстан.

При вынесении судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, суд распределяет судебные расходы.

Платежным поручением № 238 от 18.03.2015 ООО «Стройпроект» перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Республики Татарстан денежные средства в размере 64 125 руб. за проведение судебной экспертизы по делу № А65-27438/2014.

В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст.112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. В силу ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Учитывая, что судебная экспертиза проводилась в рамках определения стоимости выполненных работ в спорном помещении, с учетом обнаруженных дефектов и определения стоимости их устранения, а первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объёме, с учетом представленных уточнений, суд считает необходимы отнести судебные расходы по проведенной судебной экспертизы на ООО «Стройпроект».

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, при вынесении решения в части взыскания расходов по проведению экспертизы суд исходит из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Поскольку указанные расходы отнесены к судебным расходам, они не включаются в сумму исковых требований.

Суд учитывает, что стороны не лишены возможности заключения мирового соглашения на стадии исполнения судебного акта.

С учетом удовлетворения первоначальных требований и встречных исковых требований частично, суд считает целесообразным произвести зачет взаимных требований и определить сумму, подлежащую взысканию, с учетом проведенного зачета.

Расходы по оплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на стороны, с учетом рассмотрения первоначальных и встречных исковых требований. Индивидуальный предприниматель при рассмотрении данного спора оплатил государственную пошлину в общей сумме 59 830 руб. (платежное поручение № 254 от 01.10.2014 на сумму 56 593 руб., № 4 от 17.02.2015 на сумму 706 руб., № 3 от 16.02.2015 на сумму 2 531 руб.). С учетом заявленных требований, а также частичного отказа от исковых требований, не связанного с удовлетворением иска добровольно ответчиком по первоначальному иску, государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска составляет 35 213 руб. и подлежит взысканию с ООО "Стройпроект" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату индивидуальному предпринимателю из федерального бюджета.

ООО "Стройпроект", при подаче встречного искового заявления, оплатило государственную пошлину в сумме 178 824 руб. В силу с п. 3 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ и ст. 104 АПК РФ, в случае оставления заявления без рассмотрения арбитражным судом, уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета. С учетом частичного оставления встречных исковых требований без рассмотрения, учитывая частичное удовлетворение встречных требований, с учетом пропорционального распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины, взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО "Стройпроект" подлежит 24 481, 23 руб.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. 148, 151, 167-170, 176, 110 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 от исковых требований в части расторжения предварительного соглашения № 10/13 от 26.02.2013, взыскании 24 611, 86 Долларов США страхового депозита, 13 367, 93 Долларов США неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей принять, производство по делу в указанной части прекратить.

В оставшейся части первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 442 566, 49 руб. неосновательного обогащения и 35 213 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, а всего 2 477 779, 49 руб.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат из федерального бюджета 24 617 руб. государственной пошлины.

Встречные исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 204 234, 87 руб. задолженности и 24 481, 23 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, а всего 1 228 716, 10 руб.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований по взысканию задолженности отказать.

Встречные исковые требования в части взыскания 30 000 000 руб. штрафа, 125 858, 19 руб. договорной неустойки в результате просрочки арендной платы оставить без рассмотрения.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" справку на возврат из федерального бюджета 153 238 руб. государственной пошлины.

Произвести зачет первоначальных и встречных исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 249 063, 39 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда, в том числе в части прекращения производства по делу и оставления искового заявления без рассмотрения, может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Р.С.Харин