Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Головиной Т.И., при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания секретарем Антоновой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района

к ответчику ИП Коннову Виктору Александровичу, г. Кувшиново Тверской области (ОГРНИП 309691509600028, ИНН 691505594986, дата госрегистрации – 06.04.2009г.)

третьи лица: Муниципальное учреждение Администрация муниципального образования городское сельское поселение «Город Кувшиново», г Кувшиново Тверской области; ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство»; Муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района,

о расторжении договора аренды здания (сооружения) от 01.07.2014г. № б/н и о взыскании 2 905 000 руб. 00 коп. убытков,

с участием: от истца- Покровский Д.В.от ответчика – Ерегин С.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие «Кувшиновский жилфонд», г. Кувшиново Тверской области (деле – истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Коннову Виктору Александровичу, г. Кувшиново Тверской области (далее – ответчик. Предприниматель) о расторжении договора аренды здания (сооружения) от 01.07.2014г. № б/н. и о взыскании 2 905 000 руб. 00 коп. убытков, возникших вследствие неправильной эксплуатации здания и, как следствие, существенного ухудшения состояния арендуемого имущества.

В предварительном судебном заседании истец поддержал исковые требования в неизменном виде.

Ответчик представил отзыв на иск. Считает требование о расторжении договора не подлежащим удовлетворению в виду следующих обстоятельств.

Спорный договор аренды нежилого здания находящегося по адресу: Тверская область, город Кувшиново, ул. Советская д. 20. был заключен между ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» (далее - ОАО «ККХ») и ИП Конновым В.А. 01.07.2014г.

19.11.2014г. ОАО «ККХ» продало спорное нежилое здание по договору купли-продажи с МУП «Кувшиновский жилфонд». Однако, по мнению Предпринимателя, смена собственника по правилам ч.1 ст.617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Считает, что претензии истца необоснованными, поскольку на момент заключения договора аренды здание уже было отключено от системы теплоснабжения предыдущим собственником ОАО «ККХ» (л.д. 6). При этом, нарушения, выявленные в ходе проверки ОООНД ГУ МЧС России по Тверской области устранены, о чём имеется соответствующая запись в Предписании № 24/1/24. В целях исполнения договора аренды Предпринимателем заключен договор на текущее содержание арендуемого здания от 30.05.2014г. (л.д. 3-5). Следовательно, условия договора исполняются. Здание содержится в надлежащем состоянии.

Ответчик также отмечает, что передача в субаренду помещений арендуемого здания согласовывалась с бывшим собственником здания (ОАО «ККХ»). От согласования передачи помещений в субаренду истец неоднократно уклонялся.

В ходе судебного заседания, назначенного на 22.05.2017г., судом установлена необходимость в предоставлении сторонами дополнительных доказательств и объяснений.

От истца поступило ходатайство о его замене на правопреемника -Муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района в порядке ст. 48 АПК РФ.

От КУИ и МО Кувшиновского района поступило аналогичное ходатайство о замене истца в связи со сменой собственника спорного помещения.

Также заявлено ходатайство об отложении судебного заседания для целей ознакомления с материалами дела и подготовки правовой позиции.

Ответчик по ходатайству о замене истца по делу оставил вопрос на усмотрение суда.

Определением от 22.05.2017г. в удовлетворении ходатайств истца, КУИ и ЗО Кувшиновского района о процессуальном правопреемстве на данном этапе судебного разбирательства отказано, в связи с отсутствием документов, на основании которых возможно установление надлежащего истца по делу.

Вместе с тем, данным определением от 22.05.2017г. привлёк по собственной инициативе к участию в деле в качестве 3 лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» и Муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района, поскольку права или обязанности данных лиц могут быть затронуты принимаемым судебным актом.

В судебном заседании 25.05.2017г. представителем КУИ поддержано ранее заявленное ходатайство о замене истца на правопреемника, даны дополнительные объяснения и представлены дополнительных доказательства, в том числе соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 07.04.2017г., акт приёма-передачи имущества от ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» в Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района от 20.12.2008г., Постановление Главы Кувшиновского района от 24.01.2012г. № 40 «О принятии имущества ОАО «ККХ» в собственность муниципального образования «Кувшиновский район».

Определением от 25.05.2017г. суд произвел замену истца по делу с Муниципального унитарного предприятия «Кувшиновский жилфонд», г. Кувшиново Тверской области на процессуального правопреемника Муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района.

Данным определением суд, применительно к правилам ст. 51 АПК РФ, суд по собственной инициативе привлёк к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца МУП «Кувшиновский жилфонд», г. Кувшиново Тверской области, изменив его процессуальный статус с истца.

В судебном заседании 14.08.2017г. истец поддержал исковые требования. Представил дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

Ответчик поддержал прежнюю правовую позицию, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля Мельникова А.М. бывшего генерального директора ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство», который может пояснить, при каких обстоятельствах было отключено отопление арендованного здания.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Суд определил: отказать в удовлетворении ходатайства ответчика.

Протокольным определением суд отложил судебное разбирательство на 10 час. 00 мин. «30» августа 2017 г. в связи с необходимостью предоставления ответчику дополнительного процессуального времени для усиления доказательственной базы своей позиции (п.15 постановления Пленума ВАС РФ №199 от 25.12.2013г. «О процессуальных сроках»).

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований. Поддержал исковые требования в части расторжения Договора аренды здания (сооружения) от 01.07.2014г. На рассмотрении имущественных требований не настаивает. Процессуальных действий по отказу от имущественных требований, обусловленному ст. 49 АПК РФ, не совершено принципиально. Полагает, что правомерным в данном случае является уменьшение объёма исковых требований за счёт исключения имущественных требований в сумме 2 905 000 руб. 00 коп. Уточнениие исковых требований принято, как не противоречащее ст. 49 АПК РФ.

Представил текст дополнительных пояснений по иску № 265 от 29.08.2017г., из которых следует, что на момент заключения вышеуказанных договоров Коннов В.А. являлся членом Совета директоров ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» (собственник здания по адресу: Тверская обл., г. Кувшиново, ул. Советская, д.20.

Таким образом, в период с 09.04.2009 по 01.07.2014 Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования (договор ссуды) от 09.04.2009г.) был обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание (ст. 695 ГК РФ).

Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.111988 № 312 утверждены Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее - ВСН 58-88 (р)). ВСН 58-88 актуальны в 2017 году. Согласно приложению №1 ВСН 58-88 (р):

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей

Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Согласно п.3.1 ВСН 58-88 (р) техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Установлено, что в период с 09.04.2009 по 01.07.2014 Ссудополучатель капитального ремонта, надлежащего текущего ремонта, а также технического обслуживания здания не осуществлял (приложения 2,4,5,6,7,9 ВСН 58-88 (р)).

Далее согласно п.3.4. Договора аренды здания (сооружения) от 01.07.2014 Арендатор (ИП Коннов В.А.) обязан производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, а также соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием.

Однако из актов осмотра здания (осмотры проводились комиссиями) следует:

1. Согласно Акту осмотра здания, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Кувшиново, ул. Советская, д. 20 от 28.12. 2015:

В некоторых помещениях проведен косметический ремонт. Здание отключено от центрального теплоснабжения, долгое время не отапливается. Часть помещений здания, занятых субарендаторами отапливается при помощи обогревательных электроприборов.

Стены неотапливаемых помещений (особенно подвальная часть здания) местами покрыты плесенью и повреждены грибком.

Имеются места возгорания электропроводки. В малом банкетном зале после возгорания электрической розетки видны замытые следы копоти на стене, следы оплавленного пластикового напольного плинтуса, напольное покрытие (линолеум) прожжено до основания пола. Во многих помещениях электропроводка находится в открытом состоянии, вне короба, без изоляции есть оголенные провода, открытые скрутки. В подвальном помещении имеются следы возгорания распределительного щитка.

При визуальном осмотре не удалось подтвердить исправность пожарной сигнализации, имеются подозрения, что пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии.

Подвальное помещение захламлено, складированы мешки с мусором, в одном из помещений обнаружена лужа нечистот, сливная канализация засорена.

В оконных рамах некоторых помещений, расположенных на втором этаже здания разбиты стекла.

Заключение комиссии: Эксплуатация здания осуществляется ненадлежащим образом.

2. Согласно Акту повторного осмотра здания, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Кувшиново, ул. Советская, д. 20 от 03.03. 2016:

Центральное теплоснабжение здания не восстановлено. Часть помещений здания, занятых субарендаторами отапливается при помощи обогревательных электроприборов. Автономное теплоснабжение с помощью расположенного в одном из подвальных помещений котла, работающего на дизельном топливе, также не осуществляется.

Стены неотапливаемых помещений местами покрыты плесенью и повреждены грибком.

В малом банкетном зале после возгорания электрической розетки видны замытые следы копоти на стене, следы оплавленного пластикового напольного плинтуса, напольное покрытие (линолеум) прожжено до основания пола. Прожженный фрагмент линолеума заменен пластиком. Во многих помещениях электропроводка также находится в открытом состоянии, вне короба, без изоляции, есть оголенные провода, открытые скрутки. Пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии. Подвальное помещение закрыто на замок, не обеспечен свободный доступ, лицо, ответственное за хранение ключей от подвального помещения, не выявлено. Остекление оконных рам помещений, расположенных на втором этаже здания, не восстановлено.

Заключение комиссии: Арендатором Конновым В.Л. не исполнены требования по устранению ранее выявленных комиссией нарушений.

3. Согласно Акту осмотра от 13.04.2016 (осмотр производился с участием Тертыченко Эдуарда Ивановича специалиста по осуществлению строительного контроля зданий и сооружений промышленного и гражданского строительства, образование: высшее (Диплом А-1 №849943 от 26.06.1973г.), повышение квалификации по программе «Промышленное и гражданское строительство» в Тверском Государственном техническом университете (удостоверение № 429 от 20.06.2011 г.) и «Строительство зданий и сооружений» (специализация: Осуществление строительного контроля) в НАНО ДПО «Верхневолжский институт повышения квалификации и подготовки кадров для строительства и ЖКК» (удостоверение № 007676 от 18.04.2013г.), стаж работы по специальности 34 года, стаж работы в качестве эксперта Автономной некоммерческой организации «Национальное агентство независимых судебных экспертов» (АНО «НАНСЭ») - 9 лет):

Фундамент и цоколь здания:

разрушение кирпичей и выпадение фрагментов керамического кирпича местами;

трещины в швах и выщелачивание раствора между кирпичами, сколы и разрушения конструкции;

отмостка по периметру здания отсутствует, полностью разрушена;

прорастание деревьев и кустарников возраста от 5 и более лет непосредственно по периметру фундамента на удалении 10,0-25,0 см от стен здания; отслоение и вспучивание облицовки кирпичной кладки от кирпичной кладки цоколя местами до 10 см на участке протяженностью до 5,0 м (сколы, отслоение и разрушение штукатурного слоя внешней отделки цоколя).

Наружные стены:

после реконструкции (или ремонта) входного бокового крыльца с навесом на участке выше крыши крыльца бревна стен оставлены не защищенными от прямого воздействия внешних атмосферных осадков, видимые бревна с признаками гниения и разрушения.

Наружная отделка стен здания:

древесина обшивки стен с многочисленными мелкими трещинами вдоль волокон, расслаивается;

массовое отслоение масляной окраски, вздутие и отпадение окрасочного слоя обшивки стен (вагонки) из дерева хвойных пород, окраска стен не производилась более 5 лет.

Оконные проемы:

часть внешних распашных створок рам на 1-ми 2-м этажах отсутствуют (выпали); неплотные притворы распашных створок рам на 1-ми 2-м этажах здания; часть нижних брусков оконных переплетов и подоконных досок поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны, сопряжения нарушены;

нижние бруски оконных переплетов и коробок оконных блоков полуподвала находятся ниже уровня земли, непосредственно соприкасаются с землей и поражены гнилью, часть стекол на внешних рамах полуподвала отсутствуют (разбиты); массовое отслоение масляной окраски, вздутие и отпадение окрасочного слоя оконных блоков (коробок, рам и наличников), окраска окон не производилась более 5 лет.

Полуподвал:

помещение № 2, площадь 37,7 кв.м, находится в текущей эксплуатации по ремонту обуви, отапливается электрическими приборами, электропроводка выполнена с нарушениями требований СНиП и пожарной безопасности;

помещения №3-14 не отапливаются, следы увлажнения стен подвала; потолок, стены и полы сырые повреждены грибком и плесенью, захламлены разбросанным и складированным мусором;

помещения № 5 лужа фекальных стоков;

помещения № 6, 7 и 8 залиты водой, из разорванной трубы разводки водопровода в помещении № 7 хлещет вода.

помещения № 13 и 14 на наружной стене признаки протечек через конструкцию от поступления атмосферных осадков с внешней стороны (ориентировочно в местах напротив участка отслоения облицовки и вспучивания кирпичной кладки от кирпичной кладки цоколя).

Внутренняя отделка помещений:

массовое отслоение, вздутия и отпадение окрасочного слоя потолка и стен; обрушение штукатурки потолка местами;

повреждение гипсокартонных плит отделки стен, разрушение и дыры;

отслоение и разрывы обоев местами;

вздутие линолеума, потертость в ходовых местах.

Лестницы деревянные:

ступени и доски лестничных клеток стерты, мелкие трещины вдоль волокон в досках; отсутствуют окрасочный слой в ходовых местах ступеней лестницы и лестничных площадок.

Система центрального отопления здания:

централизованное отопление здания отсутствует, по имеющимся сведениям внутренняя система отопления отключена от городской сети, в течение более 5 лет здание не отапливается; предполагаемое автономное теплоснабжение здания не осуществлено (отсутствует); разводка трубопроводов местами повреждена, имеются разрывы трубопроводов, * частично демонтирована и до настоящего времени не восстановлена;

часть помещений здания, занятых субарендаторами (1 в полуподвале, 2-3 на 1-м этаже, 1 на 2-м этаже из доступных для визуального осмотра) отапливаются при помощи обогревательных электроприборов.

Противопожарная охрана и безопасность здания,имеют место:

а) признаки нерабочего состояния пожарной сигнализации в здании, отсутствуют и сняты часть датчиков пожарных извещателей к коридоре 1-го этажа и других помещениях здания;

б) признаки возгорания проводки (следы копоти) местами в помещениях подвала, 1 -го и 2-го этажей;

в) предпосылки к возгоранию электропроводки: оголенные провода, скрутки незащищенные и без надлежащей изоляции

г) предпосылки к возможному осуществлению подрыва (террористического акта). Газовый баллон, установленный у внешней стены цоколя заднего фасада здания доступен для свободного пользования любых лиц.

Выводы комиссии: имеют место признаки отсутствия: надлежащего технического обслуживания и надзора; текущего контроля и ремонта здания; косметического ремонта внутренней отделки помещений основного функционального назначения, - на протяжении длительного периода эксплуатации, более 5 лет.

Признаков производства выборочного капитального ремонта конструктивных элементов здания в течение периода последних 5-7 лет не выявлено.

Фундамент и полуподвал здания, оконные проемы, система отопления здания, внутренняя отделка помещений основного функционального назначения по результатам визуального осмотра находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Заключение комиссии: По результатам проведения осмотра технического состояния муниципального здания, расположенного по адресу: ул. Советская, д. 20 в г. Кувшиново, установлено, что на протяжении длительного периода эксплуатации, более 5 лет, конструктивные элементы здания содержатся в тяжелых условиях эксплуатации, без надлежащего надзора, технического обслуживания и ремонта, без отопления здания и необходимого поддержания температуры внутри помещений в холодное время года, что значительно увеличило физический износ долгоживущих конструктивных элементов строения и сократило общий срок жизни здания.

Муниципальное здание по состоянию на 13.04.2016 г. характеризуется ухудшением потребительских свойств и несоответствием обязательным требованиям санитарных, экологических и технических норм функционирования муниципального имущества, уменьшением полезности, его потребительской привлекательности с точки зрения арендатора и выражается в снижении стоимости (обесценения) возникшей вследствие допущенных повреждений отдельных конструктивных элементов (помещений, инженерных систем) и здания в целом.

Рыночная стоимость нежилого здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку арендодателю необходимо будет произвести вынужденный срочный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики внутренних помещений, инженерных систем и здания в целом.

Таким образом, причинён материальный ущерб арендодателю здания, восстановление потребительских свойств которых требует дополнительных затрат.

Необходимо провести техническое обследование здания с целью определения технического состояния строительных конструкций и инженерных систем здания, определения износа здания, а также принятия управленческих решений и возможности дальнейшей безопасной эксплуатации объекта муниципальной собственности.

4. Согласно Акту осмотра №1 от 25.07.2017:

Фундамент и цоколь здания:

Разрушение кирпичей и выпадение фрагментов керамического кирпича местами; трещины в швах и выщелачивание раствора между кирпичами, сколы и разрушения конструкции; отмостка по периметру здания отсутствует, полностью разрушена; прорастание деревьев и кустарников возраста от 5 и более лет непосредственно по периметру фундамента на удалении 10,0-25,0 см от стен здания; с южной стороны здания трава не окошена, отслоение и вспучивание облицовки кирпичной кладки от кирпичной кладки цоколя местами до 10 см на участке протяженностью до 5,0 м (сколы, отслоение и разрушение штукатурного слоя внешней отделки цоколя).

Наружные стены: после реконструкции (или ремонта) входного бокового крыльца с навесом на участке выше крыши крыльца бревна стен оставлены не защищенными от прямого воздействия внешних атмосферных осадков, видимые бревна с признаками гниения и разрушения.

Наружная отделка стен здания: древесина обшивки стен с многочисленными мелкими трещинами вдоль волокон, расслаивается; массовое отслоение масляной окраски, вздутие и отпадение окрасочного слоя обшивки стен (вагонки) из дерева хвойных пород, окраска стен не производилась более 5 лет.

Оконные проемы: часть внешних распашных створок рам на 1-м и 2-м этажах отсутствуют (выпали); неплотные притворы распашных створок рам на 1-ми 2-м этажах здания; часть нижних брусков оконных переплетов и подоконных досок поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны, -сопряжения нарушены; нижние бруски оконных переплетов и коробок оконных блоков полуподвала находятся ниже уровня земли, непосредственно соприкасаются с землей и поражены гнилью, часть стекол на внешних рамах полуподвала, второго этажа здания, крыши отсутствуют (разбиты) имеет место установка вместо остекления в рамах иных материалов типа «оргалит»; массовое отслоение масляной окраски, вздутие и отпадение окрасочного слоя оконных блоков (коробок, рам и наличников), окраска окон не производилась более 5 лет. При входе в здание установлен внутренний пластиковый стеклопакет.

Полуподвал: помещение № 2, площадь 37,7 кв.м., находится в текущей эксплуатации по ремонту обуви, отапливается электрическими приборами, иные полуподвальные помещения не отапливаются, следы увлажнения стен подвала; потолок, стены и полы сырые имеются следы повреждения грибком и плесенью, на наружной стене имеются признаки протечек через конструкцию от поступления атмосферных осадков с внешней стороны (ориентировочно в местах напротив участка отслоения облицовки и вспучивания кирпичной кладки от кирпичной кладки цоколя). Частично осуществлена окраска стен предположительно масляной краской в местах разрушения плиточного покрытия.

Внутренняя отделка помещений: массовое отслоение, вздутия и отпадение окрасочного слоя потолка и стен; обрушение штукатурки потолка местами; повреждение гипсокартонных плит отделки стен, разрушение и дыры; отслоение и разрывы обоев местами; вздутие линолеума, потертость в ходовых местах.

Лестницы деревянные: ступени и доски лестничных клеток стерты, мелкие трещины вдоль волокон в досках; отсутствуют окрасочный слой в ходовых местах ступеней лестницы и лестничных площадок.

Система центрального отопления здания: централизованное отопление здания не осуществляется, по имеющимся сведениям внутренняя система отопления отключена от городской сети, в течение более 5 лет здание не отапливается; предполагаемое автономное теплоснабжение здания не осуществлено (отсутствует); часть помещений здания, занятых субарендаторами (1 в полуподвале, 2-3 на 1-м этаже, из доступных для визуального осмотра) отапливаются при помощи местных обогревательных приборов. Со слов арендатора он считает нецелесообразным в настоящее время решать вопрос об осуществлении отопления всего здания по причине не урегулирования вопроса по аренде здания в суде. По сведениям уполномоченного представителя собственника (председатель КУИ и 30 Кувшиновского района) и руководителя отдела архитектуры и строительства Кувшиновского района, какие либо заявления от арендатора ИП Коннова В.А. о переоборудовании системы теплоснабжения не поступали.

Инженерные сети: внутренние инженерные коммуникации тепло- во до-электроснабжения, канализации имеются в наличии. В двух местах произведена замена части трубы протяженность по 2,5 м/п, произведена установка счетчика холодной воды. Рядом с местом установки счетчика имеется капельная течь трубы, для сбора воды установлена емкость (таз металлический). Определить техническое состояние тепловых коммуникаций и возможность их эксплуатации в отопительный сезон визуально не представляется возможным. Частично в полуподвальных помещениях и помещениях первого этажа устранены неполадки электропроводки.

Фактическое использование здания: Большая часть здания пустует, помещения не используются, со слов арендатора постоянно закрыты. Санузел, расположенный на втором этаже не эксплуатируется его водоснабжение отключено, в связи с тем, что нет потребности в его нормальной эксплуатации, так как помещения второго этажа пустуют. Большая часть помещений первого этажа так же не используется.

Выводы комиссии: имеют место признаки отсутствия: надлежащего технического обслуживания и надзора; текущего контроля и ремонта здания; косметического ремонта внутренней отделки помещений основного функционального назначения, на протяжении длительного периода эксплуатации, более 5 лет.

Вышеперечисленные Акты осмотров приобщены к материалам дела №А66-1329/2017.

Перечень работ по техническому обслуживанию зданий и объектов приведен в рекомендуемом прил. 4 ВСН 58-88 (р), например:

Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей -дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др.; замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.; укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов).

Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

Проверка исправности канализационных вытяжек. Прочистка канализационного лежака. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов. Устранение мелких неисправностей электропроводки. Смена штепсельных розеток и выключателей. Укрепление водосточных труб, колен и воронок. Снятие пружин на входных дверях. Консервация системы центрального отопления. Ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек. Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков. Осмотр кровель фасадов и полов в подвалах. Утепление оконных и балконных проемов. Замена разбитых стекол окон, стеклоблоков. Ремонт и утепление чердачных перекрытий. Ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях. Укрепление и ремонт парапетных ограждений. Остекление и закрытие чердачных слуховых окон. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах. Ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления. Замена разбитых стеклоблоков, стекал окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений. Укрепление флагодержателей, номерных знаков. Заделка продухов в цоколях зданий. Ремонт и постановка пружин на входных дверях. Ремонт и укрепление входных дверей. Регулировка и наладка систем центрального отопления в период ее опробования. То же вентиляции. Промывка системы центрального отопления. Очистка и промывка водопроводных баков. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием. Подготовка зданий к праздникам. Подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации. Удаление с крыш снега и наледей. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

Перечисленные виды работ Арендатором не выполняются.

Периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в рекомендуемом прил. 5 ВСН 58-88 (р).

Сроки устранения неисправностей элементов зданий и объектов приведены в обязательном прил. 6 ВСН 58-88 (р), например:

- разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек устраняются: в зимнее время в течение 1 суток с момента выявления; в летнее время в течение 3 суток с момента выявления;

- неисправности аварийного характера в трубопроводах и их сопряжениях устраняются немедленно;

- неисправности: электросетей и оборудования аварийного характера (короткое замыкание и т.д.) устраняются немедленно; то же неаварийного характера устраняются в течение 1 суток.

Перечисленные виды работ Арендатором не выполняются.

Из изложенного выше следует, что Арендатор на протяжении длительного периода не производит за свой счет текущий ремонт здания, не содержит его в пригодном для эксплуатации состоянии, не соблюдает противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием, то есть пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, причиняя Арендодателю ущерб, и тем самым в значительной степени лишает последнего того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Отсутствие текущего ремонта здания, его надлежащего технического обслуживания (техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории (п.3.1. ВСН 58-88 (р)) ведет к его преждевременному (ускоренному) износу и разрушению.

Согласно п.2 ст.616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При таких обстоятельствах истец полагает, что Договор аренды здания (сооружения) от 01.07.2014 подлежит расторжению.

Ответчик представил дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела, в том числе Технический паспорт на спорное помещение от 15.05.2006г. Возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным ранее в письменном отзыве. Кроме того, полагает, что представленный им Технический паспорт даёт исчерпывающие сведения о состоянии здания 1934 года постройки и не содержит отметок о том, что когда-либо проводился капитальный ремонт.

От третьих лиц заявлений и ходатайств не поступало.

Судом объявлен краткосрочный перерыв до 12 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в 12 час. 40 мин. в том же составе суда и сторон.

Позиция сторон не изменилась.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме. Изложил нормативно – правовое обоснование иска.

Ответчик изложил обстоятельства, на которых основаны его возражения относительно требования о расторжении договора и представленных доказательств по делу. Сослался на бремя собственника, обусловленное ст. 210 АПК РФ.

Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте слушания дела (ст. ст. 121-123 АПК РФ), третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, заявлений и ходатайств не направили. Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Из материалов дела следует, что 01.07.2014г. между ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Конновым Виктором Александровичем (Арендатор) заключен договор аренды здания (сооружения) сроком действия до 01 июля 2037 года, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное владение и пользование здание (сооружение), расположенное по адресу: Тверская область, г. Кувшиново, ул. Советская, д. 20 на земельном участке площадью 1241,1 кв.м.

По договору купли-продажи нежилого здания от 19.11.2014г. вышеуказанный объект недвижимости, продан МУП «Кувшиновский Жилфонд», о чем в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним 02.04.2015г. была внесена запись (регистрационный №69-69/018-69/117/002/2015-349/2).

На основании дополнительного соглашения от 19.09.2015 года №1 (дата регистрации 07.07.2016г., № 69-69/018-69/117/001/2016-879/1) договора купли-продажи нежилого здания от 19.11.2014г. право собственности на указанное нежилое здание зарегистрировано за муниципальным образованием городское поселение «Город Кувшиново» Кувшиновского района Тверской области, о чем в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним 13 июля 2016 года сделана запись регистрации № 69-69/018-69/117/001/2016-932/1.

Право хозяйственного ведения на нежилое здание, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кувшиново, ул. Советская, д. 20 зарегистрировано за МУП «Кувшиновский Жилфонд», о чем в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним 02.04.2015г. сделана запись регистрации № 69-69/018-69/117/002/2015-349/2.

07.04.2017г. договор купли-продажи нежилого помещения расторгнут. Спорное нежилое здание возвращено ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» в собственность муниципального образования «Кувшиновский район».

В соответствии с п. 3.3. Договора аренды арендатор вправе сдать переданное ему здание или отдельные помещения в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие арендодателя, с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными или муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания.

Согласно п. 3.4. Договору аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи, производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования при эксплуатации здания.

Как указывает истец, с момента заключения Договора аренды ответчик существенно и неоднократно нарушил его условия, в частности:

- сдает отдельные помещения переданного ему здания в субаренду юридическим и физическим лицам без предварительного получения письменного согласия арендодателя, что подтверждено актом проверки фактического использования здания от 26 августа 2016 года;

- произвел без письменного согласия арендодателя и согласований с соответствующими государственными или муниципальными органами работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания, а именно переоборудовали систему теплоснабжения в арендуемом здании и отключили его от центрального теплоснабжения;

- содержит арендуемое здание в непригодном для эксплуатации состоянии, с существенным нарушением противопожарных требования при эксплуатации здания, что подтверждено ответом начальника ООНД Осташковского, Селижаровского, Пеновского, Кувшиновского районов от 01.02.2016 года №22/2-30;

- не производит за свой счет текущий ремонт здания, не содержит его в пригодном для эксплуатации состоянии.

Ранее Муниципальным унитарным предприятием «Кувшиновский Жилфонд» (прежний собственник) в адрес ответчика неоднократно направлялись предупреждения об устранении выявленные нарушений условий Договора аренды и существенного ухудшения имущества. Однако ответчик допущенных нарушений Договора аренды не устранил и продолжал не исполнять условия Договора аренды.

По результатам актов осмотров арендуемого здания от 28.12.2015г. и 03.03.2016г. было установлено, что действиями ответчика, вследствие неправильной эксплуатации здания, было существенно ухудшено состояние арендуемого имущества. Отсутствие теплоснабжения отрицательно повлияло на содержание деревянных и кирпичных конструкций здания, неисправность системы электросетей создает угрозу пожара как непосредственно для самого арендуемого здания, так и для близлежащих жилых домов. Таким образом, на основании вышеописанных обстоятельств, комиссией был сделан вывод о том, что эксплуатация здания осуществляется ненадлежащим образом, что является прямым нарушением пункта 3.4 Договора аренды здания.

По результатам осмотров установлено, что в настоящее время здание содержится в тяжелых условиях эксплуатации без надлежащего обслуживания, без надлежащей системы отопления, без текущего ремонта в течение длительного срока. Как следствие, допущен ускоренный физический износ здания, а процент устаревания здания равен 20. В результате снизилась и рыночная стоимость здания, так как в результате действий ответчика теперь существует необходимость в проведении ремонта для восстановления нормальных эксплуатационных характеристик здания, инженерных систем обеспечения, а также внутренних помещений.

Ответчику 06.09.2016г. направлялась претензия с требованиями о досрочном расторжении Договор аренды здания (сооружения) от 01.07.2014г. начиная с 7 октября 2016 года и возмещении убытков, которое Предприниматель оставил без удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с иском о расторжении Договор аренды здания (сооружения) от 01.07.2014г. в соответствии с требованиями ст.619 ГК РФ (с учетом принятых уточнений).

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Согласно п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги (как в нашей ситуации), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Положениями ст.ст.309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 8.1 договора стороны предусмотрели, что по требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут при существенном ухудшении состояния здания по вине Арендатора. Данное условие договора корреспондируется с положениями ст.619 ГК РФ.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В ходе проверки от 28.12.2015г., 03.03.2016г., в ходе повторного осмотра 13.04.2016г. специалистом по осуществлению строительного контроля зданий и сооружений промышленного и гражданского строительства Тертыченко Э.И., а также в ходе осмотра 25.07.2017г. выявлены признаки отсутствия: надлежащего технического обслуживания и надзора; текущего контроля и ремонта здания; косметического ремонта внутренней отделки помещений основного функционального назначения, - на протяжении длительного периода эксплуатации, более 5 лет.

Перечень выявленных специалистами недостатков, указанных в актах, позволяет суду сделать вывод о многочисленных неисправностях в работе инженерных систем и электрических сетей, о масштабном износе спорного нежилого здания, которые могут привести к его разрушению.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что согласно п.2 ст.616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Положение данной статьи согласуются с условиями договора аренды здания (сооружения) от 01.07.2014г., изложенные в п.3.4 данного договора, согласно которому Арендатор обязан проводить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, в том числе письменные пояснения истца, основанные на выводах ряда комиссий и специалиста в области строительного контроля, суд приходит к выводу, что устранение дефектов арендованного здания, в том виде как они присутствуют, связанное с ремонтом его конструктивных элементов (фундамент, наружные стены, входное боковое крыльцо, оконные проемы, полуподвал, лестницы), устранение аварийного состояния инженерных систем (теплоснабжение, электропроводка), является капитальным, а не текущим ремонтом здания.

Вместе с тем, в соответствии с ч.1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из содержания спорного договора аренды не следует, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на Арендатора.

Следовательно, в силу закона бремя проведения капитального ремонта возлагается на Арендодателя, в данном случае на Муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области, как собственника нежилого здания.

В свою очередь бездействие арендатора по устранению выявленных дефектов и вменяемых ответчику, не могут являться существенным нарушением условий договора, учитывая и тот факт, что истец не представил доказательств того, что выявленные дефекты отсутствовали до передачи спорного нежилого здания Арендатору, а само здание находилось в надлежащем состоянии, а так же то, что после передачи его в аренду его характеристики существенно ухудшились и действия Арендатора, в том числе сдача части помещений в субаренду, влекут износ и, как следствие, разрушение арендуемого имущества.

Напротив, из представленных ответчиком документов следует, что в целью выполнения обязательств по договору аренды в части, касающейся текущего ремонта и содержания здания, Предприниматель 30.05.2014г. заключил договор на оказание услуг по техническому обслуживания тепловой системы, теплопотребления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения с ООО «Дом-Управ», производил ряд работ по ремонту, что подтверждается Актами о приемке выполненных работ от 25.06.2009г. и 25.11.2010г., счетами на возмещение затрат по ремонту, а также перепиской Предпринимателя с Арендодателями за 2014-2016 года.

Оценив множественность предъявленных к Арендатору претензий относительно содержания арендованного имущества в их совокупности, судом не усмотрено признака существенности, который предопределён в качестве основания для принудительного расторжения договорных отношений, оформленных с 01.07.2014г. сроком на 23 года.

Судом принято во внимание так же то обстоятельство, что вопрос о собственнике спорного помещения получил достаточную степень определённости только в ходе судебного разбирательства. Попытка процессуального правопреемника восполнить недостаток доказательственной базы первоначально заявленного требования с первоначальными основаниями, прошедшими процедуру досудебного урегулирования, по мнению суда, не может повлечь желаемый для него правовой результат.

С учетом вышесказанного, суд соглашается с доводами ответчика, что требование о расторжении договора аренды здания (сооружения от 01.07.2014г. удовлетворению не подлежит.

По правилам ст.110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.

Вопрос о её возврате из федерального бюджета РФ, учитывая статус нового истца как органа муниципальной власти, может быть инициирован заинтересованным лицом.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 121-123, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья Т.И. Головина