Решение № А66-17180/14 от 09.06.2015 АС Тверской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

«19» июня 2015 года                      город Тверь                Дело № А66- 17180/2014

Резолютивная часть объявлена  09.06.2015г.

Арбитражный суд Тверской области в составе: судьи Рощупкина В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Миткеевой И.А., при участии представителей: от истца – ФИО1, ФИО2, от ответчика (Департамента) – ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Аптека низких цен!», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к ответчикам: Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и признании недостоверной оценку рыночной стоимости нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Аптека низких цен!», г. Тверь  (далее – истец и ООО «Аптека низких цен!») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением:

к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», г. Тверь (далее - ООО «Андреев Капиталъ») со следующим требованием:

- признать недостоверной оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 813 559 руб. 32 коп., установленную отчетом ООО «Андреев Капиталь» №14-235н от 08.08.2014г. на дату 04.08.2014г.

к ответчику - Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, г. Тверь (далее – ответчик и Департамент) со следующим требованием:

- урегулировать разногласия, возникшие межу OOO «Аптека низких цен!» и Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 107, 2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 1.2, 2.2, 3.2.2, 3.3, 3.5, 4.5 и Приложение №2 к договору в редакции Протокола разногласий ООО «Аптека низких цен!» от 02.10.2014г.

Определением от 12 марта 2015г., суд по ходатайству ответчика (Департамента) назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи», г. Тверь (<...>), оценщику ФИО5, а также приостановил производство по делу.

Определением от 13 апреля 2015г. суд, в связи с устранением обстоятельств, вызвавших приостановление производства по настоящему делу, а именно: проведением экспертизы Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи», г. Тверь и представлением в суд экспертного заключения, возобновил производство по делу №А66-17180/2014.

Ответчик (ООО «Андреев Капиталъ») о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще в порядке статей 121-123 АПК РФ, явку представителей не обеспечил. Судебное заседание проводится без участия представителей ответчика (ООО «Андреев Капиталъ») по правилам статьи 156 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований к ответчику - Департаменту в порядке ст. 49 АПК РФ, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>, а именно принять спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции:

-п.1.2.раздела 1«Предмет договора»:

«1.2. Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО «Альянс-Профи» на дату 18.12.2013г., стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 6 271 186(шесть миллионов двести семьдесят один сто восемьдесят шесть) рублей 45копеек».

-п.2.2.раздела 2«Порядок оплаты» после слов: «производится начисление процентов» дополнить словами: «на остаток задолженности».

-Приложение №2к договору купли-продажи недвижимого имущества принять в следующей редакции:

«Приложение №2

к договору купли-продажи недвижимого имущества

№___ от  «___»_______20__г.

График

Оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 107,2кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>,

Суд определил: удовлетворить ходатайство истца, поскольку оно не противоречит ст. 49 АПК РФ, в связи, с чем рассмотрению судом подлежат уточнённые исковые требования.

Так же, истец заявил в порядке ст. 49 АПК РФ отказ от иска в части требований к ответчику - ООО «Андреев Капиталъ» о признании недостоверной оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 813 559 руб. 32 коп., установленной отчетом ООО «Андреев Капиталь» №14-235н от 08.08.2014г. на дату 04.08.2014г.

Кроме того, истец заявил в порядке ст. 49 АПК РФ отказ от иска в части требований к ответчику – Департаменту об урегулированииурегулирований разногласий, возникших по пунктам 3.2.2, 3.3, 3.5, 4.5. договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд определил: поскольку отказ истца от исковых требований: в части требований к ответчику - ООО «Андреев Капиталъ» о признании недостоверной оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 813 559 руб. 32 коп., установленной отчетом ООО «Андреев Капиталь» №14-235н от 08.08.2014г. на дату 04.08.2014г. и  в части требований к ответчику – Департаменту об урегулировании урегулирований разногласий, возникших по пунктам 3.2.2, 3.3, 3.5, 4.5. договора купли-продажи, не противоречит правилам ст. 49 АПК РФ, иным законам и не нарушает права других лиц, совершен в пределах предоставленных полномочий, поэтому судом принимается, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ является основанием для прекращения производства по делу в этой части.

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве не иск, поддержал ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

От эксперта поступили письменные пояснения по поводу проведенной судебной экспертизы.

Истец возражал против назначения по делу повторной экспертизы.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

По правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом не усмотрено наличия противоречий в выводах эксперта. Экспертом даны исчерпывающие пояснения относительно содержания экспертизы. Отступлений экспертом от требований действующего законодательства при производстве судебной экспертизы судом не установлено.

Кроме того, по правилам статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы по делу, в том числе и повторной экспертизы, является правом, а не обязанностью суда.

Иных ходатайств стороны не заявили, дополнительных доказательств не представили.

Из имеющихся в материалах дела документов судом установлено следующее.

Нежилое помещение общей площадью 107,2 кв.м., кадастровый номер 69:40:01:00:278:83, расположенное по адресу: <...> (далее - помещение, недвижимое имущество) является объектом муниципальной собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 69-АВ № 639882 от 15.01.2013 года. Указанное обстоятельство подтверждается копией свидетельства (том 1 л.д. 152,  выпиской из ЕГРП (том 3 л.д. 51).

Между ООО «Аптека низких цен!» и Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери 12.08.2009 года заключен договор аренды № 4191 вышеуказанного нежилого помещения для использования под аптеку.

18 декабря 2013 года истец обратился в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Договор купли-продажи недвижимого имущества, предложенный к заключению Департаментом 03 сентября 2014 года, был подписан ООО «Аптека низких цен!»  с протоколом разногласий от 02.10.2014г. (далее – протокол разногласий), в частности неурегулированными остались пункты 1.2, 2.2, 3.2.2, 3.3, 3.5, 4.5, Приложение № 2 к договору.

В том числе ООО «Аптека низких цен!»  не согласилось с выкупной стоимостью, определенной Обществом с ограниченной ответственностью «Андрее Капиталъ», размер которой составил 8 813 559 руб. 32 коп., в связи, с чем по заявлению покупателя Обществом с ограниченной ответственностью «ТВ-Регион» была повторно рассчитана выкупная стоимость и определена в размере 6 052 542 руб. 38 коп. (без НДС).

Поскольку Департамент письмом № 30/3815 от 22.10.2014г. отказался заключать договор в редакции протокола разногласий предложенного ООО «Аптека низких цен!», истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, заявив в ходе судебного разбирательства дополнительные уточнения требований, согласно которым урегулированию подлежат пункты 1.2, 2.2 договора и приложение № 2 к договору.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Ответчик в своих возражениях, в том числе ссылается на типовой характер проекта договора. Департамент указал, что данный проект договора утвержден Постановлением администрации города Твери от 09.07.2014г. №770 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества», являющимся нормативно-правовым актом.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014г. №16 «О свободе договора и ее пределах» для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными, в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору, как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 08.02.2011г. № 131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который при рассмотрении конкретного спора не должен ограничиваться формальным установлением фактов, поскольку это умаляло бы закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и противоречило бы требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П и от 3 ноября 1998 года № 25-П). Давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Таким образом, возражения ответчика о том, что типовой проект договора, установленный постановлением администрации не может быть изменен, а разногласия не могут быть переданы на рассмотрения компетентного суда, противоречат основным принципам и нормам действующего законодательства и правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, в связи, с чем отклоняются судом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92).

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом установлено, что на основании муниципального контракта № 22 от 25.07.2014г. Обществом с ограниченной ответственностью «Андреев-Капиталъ» по состоянию на 04 августа 2014 года произведена оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения, размер которой составил 8 813 559 руб. 32 коп. (без НДС) (том 1 л.д. 83).

Суд, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 18.10.2012г. № 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, посчитал необходимым определить рыночной стоимости имущества по состоянию на 18 декабря 2013 года, т.е. на дату обращения истца с соответствующим заявлением о выкупе.

Принимая во внимание заявленные истцом требования, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества на 18 декабря 2013 года, суд в процессе рассмотрения дела назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» оценщику ФИО5.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: Какова по состоянию на 18 декабря 2013 года рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83?

Экспертом ФИО5 установлено, что рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83 на 18 декабря 2013 года составляет 6 271 186 руб. 45 коп. (с НДС  - 7 400 000 руб. 00 коп.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2010г.№ 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 395-ФЗ), пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

При реализации (передаче) с 1 апреля 2011 года (со дня вступления в силу пункта 2 статьи 1 Закона № 395-ФЗ) указанного недвижимого имущества покупателям, являющимся налоговыми агентами, указанные налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) не должны удерживать из выплачиваемых доходов, исчислять и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость при приобретении такого имущества.

Результаты оценки рыночной стоимости выкупаемых ответчиком объектов недвижимости, полученные Обществом с ограниченной ответственностью  «Андреев-Капиталъ», а также результаты оценки рыночной стоимости выкупаемых ответчиком объектов недвижимости, полученные Обществом с ограниченной ответственностью  «ТВ-регион» не могут быть использованы для определения цены спорного договора купли-продажи, так как получены не на дату обращения истца с соответствующим заявлением о выкупе.

По итогам судебной экспертизы № 70/04 от 08.04.2015 года по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 18 декабря 2013 года, выполненной оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» ФИО5, значение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83 на 18 декабря 2013 годасоставляет  6 271 186 руб. 45 коп. без НДС (с НДС  - 7 400 000 руб. 00 коп.).

Таким образом, заявленный истцом к установлению размер стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83 - 6 271 186 руб. 45 коп., соответствует рыночной стоимости имущества, установленной судебной экспертизой № 70/04 от 08.04.2015 года – 6 271 186 руб. 45 коп.

Возражения ответчика относительно достоверности выводов эксперта отклоняются судом по следующим основаниям.

Правильность определения рыночной стоимости оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» ФИО5 при проведении судебной экспертизы у суда сомнений не вызвала, поскольку перед проведением экспертизы оценщик был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ответчик не привел убедительных доводов, вызывающих сомнения в экспертном заключении. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта и не влекут возникновения сомнений в обоснованности заключения.

Представленные в дело заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» ФИО5 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ указанный отчет об оценке, суд считает, что отчет соответствует Федеральному закону от 29.07.1998г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки, что в силу статей 67, 68 АПК РФ влечет признание его надлежащим доказательством.

Экспертом, верно, подобраны аналоги для сравнения и осуществлена корректировка цен исходя из различий аналогов с объектом исследования, о чем указано в исследовательской части экспертизы (том 3, л.д. 108-110). Подробное обоснование правомерности применения данных аналогов в расчете приведено экспертом в письменных пояснениях. Иных недостатков, позволяющих суду усомниться в достоверности выводов эксперта, экспертиза не содержит, оснований для признания экспертного заключения не соответствующим требованиям статей 67, 68 АПК РФ судом не установлено. Кроме того, суд принимает во внимание, что кандидатура эксперта была предложена самим ответчиком.

Суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых и бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 18 декабря 2013 года, и принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, считает возможным определить продажную цену объектов недвижимости в размере 6 271 186(шесть миллионов двести семьдесят один сто восемьдесят шесть) рублей 45копеек.

При таких обстоятельствах пункт 1.2 подлежит включению в договор в следующей редакции, предложенной истцом:

«Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО «Альянс-Профи» на дату 18.12.2013г., стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 6 271 186(шесть миллионов двести семьдесят один сто восемьдесят шесть) рублей 45копеек.»

В силу пунктов 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право определять периодичность внесения платежа и размер сумм периодических оплат принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства (покупателю). В связи с изложенным утверждения ответчика о преимущественном праве продавца устанавливать периодичность и размер оплаты признаются судом не соответствующими закону.

Право покупателя на погашение задолженности по оплате в ином размере, чем предложено продавцом, статья 5 Закона № 159-ФЗ не ограничивает.

Согласно  пункту 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998г.  № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 ГК РФ.

Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено пунктом 2.2 договора и приложением № 2 к договору купли-продажи «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества», означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов.

Из материалов дела следует, что условие пункта 2.2 и приложения № 2  договора купли-продажи понимается обеими сторонами как предусматривающее обязанность покупателя уплачивать проценты на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в течение 36 месяцев (статья 431 ГК РФ).

На основании изложенного суд признает условия пункта 2.2 договора купли-продажи и приложения № 2  к договору «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества» в редакции ответчика в части расчета процентов противоречащими ч. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах пункт 2.2 договора после слов: «производится начисление процентов» подлежит дополнению словами, в предложенной истцом редакции: «на остаток задолженности».

Приложение № 2 подлежит включению в договор в следующей редакции, предложенной истцом:

«Приложение №2

к договору купли-продажи недвижимого имущества

№___ от  «___»_______20__г.

График

Оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 107,2кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>,

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с удовлетворением иска,  судебные расходы по делу относятся на ответчика в размере 9 000 руб. 00 коп.,  в том числе: 4 000 руб. 00 коп. расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, уплатившего их по платежному поручению № 2952 от 10.11.2014г., и 5 000 рублей расходов на оплату экспертизы по делу, оплачены ответчиком по платежному поручению №104 от 09.02.2015г.

Государственная пошлина в размере 4 000 рублей, уплаченная по платежному поручению № 2952 от 10.11.2014г., подлежит возврату истцу из федерального бюджета по правилам статьи 151 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 151, 156, 163, 167-170, 176, п. 4 ч. 1 ст. 150  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Принять отказ Обществом с ограниченной ответственностью «Аптека низких цен!», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) от исковых требований: в части требований к ответчику - ООО «Андреев Капиталъ» о признании недостоверной оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 813 559 руб. 32 коп., установленной отчетом ООО «Андреев Капиталь» №14-235н от 08.08.2014г. на дату 04.08.2014г. и  в части требований к ответчику – Департаменту об урегулировании урегулирований разногласий, возникших по пунктам 3.2.2, 3.3, 3.5, 4.5. договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), производство по делу в этой части прекратить.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Аптека низких цен!», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке),  в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83, а именно:

Пункт 1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) изложить в следующей  редакции:

«Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО «Альянс-Профи» на дату 18.12.2013г., стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 6 271 186(шесть миллионов двести семьдесят один сто восемьдесят шесть) рублей 45копеек.»

Пункт 2.2 после слов: «производится начисление процентов» дополнить словами: «на остаток задолженности».

Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) изложить в следующей редакции:

«Приложение № 2

к договору купли-продажи недвижимого имущества

№__ от «__» _______20___г.

График

Оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 107,2кв.м., с кадастровым номером 69:40:01:00:278:83,расположенного по адресу: <...>,

Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Обществом с ограниченной ответственностью «Аптека низких цен!», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4 000 руб. 00 коп. - расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Аптека низких цен!», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 2952 от 10.11.2014 года.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья:                                   В.А.Рощупкин