Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев исковое заявление Открытого акционерного общества «Тверьагроснабкомплект», г.Тверь к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (правопреемник Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области в связи с реорганизацией в форме присоединения – копии свидетельств о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц ), Комитету по управлению имуществом Тверской области, Администрации Тверской области, ФГУП «ФКЦ «Земля», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г.Москва, заинтересованные лица ООО «Ринки», ООО «Южный складской комплекс» о признании недостоверными, недействительными с 01 января 2009 года актуализированные сведения о кадастровой стоимости(результаты государственной кадастровой оценки) нижеперечисленных земельных участков:

- кадастровую стоимость в размере 79778229,87 рублей(удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1988,16 рублей за 1 кв.м) по земельному участку 1 с кадастровым номером 69:40:0300309:15 (равнозначен кадастровому номеру 69:40:0300309:0015) площадью 40126,70 кв.м, расположенному по адресу: <...>;

- кадастровую стоимость в размере 3774919,39 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1988,16 рублей за 1 кв.м) по земельному участку 1 с кадастровым номером 69:40:0300309:26 (равнозначен кадастровому номеру 69:40:0300309:0026) площадью 1898,7 кв.м, расположенному по адресу: <...>;

- кадастровую стоимость в размере 50698712,79 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1936,27 рублей за 1 кв.м) по земельному участку с кадастровым номером 69:440:0300309:1 (равнозначен кадастровому номеру 69:40:0300309:0001) площадью 26183,7 кв.м, расположенному по адресу: <...>;

- кадастровую стоимость в размере 3643113,47 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1846,11 рублей за 1 кв.м) по земельному участку с кадастровым номером 69:40:0300309:17 (равнозначен кадастровому номеру 69:40:0300309:0017) площадью 1973,4 кв.м, расположенному по адресу: <...>;

- кадастровую стоимость в размере 26845340,12 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 669,0144 рублей за 1 кв.м) по земельному участку 1 с кадастровым номером 69:40:0300309:15 (равнозначен кадастровому номеру 69:40:0300309:0015) площадью 40127(40126,70) кв.м, расположенному по адресу: <...>;

- кадастровую стоимость в размере 1956704,25 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 62,25 рублей за 1 кв.м) по земельному участку с кадастровым номером 69:32:0321103:13(69:32:321103:13) (равнозначен кадастровому номеру 69:32:321103:0013) площадью 31433 кв.м, расположенному по адресу: Тверская область, Старицкий район, ст.Старица, ул.Мира, д.10 (вернуть стороны в первоначальное положение, существовавшее до 01 января 2009г.); признать незаконным с момента его принятия решение Роснедвижимости (ныне- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области ( в части определения кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков), выполненного ФГУП «ФКЦ «Земля» в соответствии с государственным контрактом № 6 от 23.07.2007г. (результатов работ по определению кадастровой стоимости спорных земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области), Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. № 39, недействительным с момента его принятия акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 1 Роснедвижимости (ныне- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области (ныне- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области) по внесению в государственный кадастр недвижимости(государственный земельный кадастр) актуализированных сведений о кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков, как не соответствующих Постановлению Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», статье 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, пунктам 9.2,9.4,9.8,9.9,9.10,11.4 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007г. № 215, пунктам 2.2.1,2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктом, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 и пунктам 3.2.5.1, 3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6.2 технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152, пунктам 4,10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254 ( с учетом уточнений т.5 л.д.147-149).

при участии

от заявителя- ФИО1 по доверенности,

от заинтересованных лиц – Управления Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО2 по доверенности, представители , Комитета по управлению имуществом Тверской области, Администрации Тверской области, ФГУП «ФКЦ «Земля» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии , г.Москва, ООО «Ринки» , ООО «Южный складской комплекс» – не явились

установил:

Открытое акционерное общество «Тверьагроснабкомплект»(далее – заявитель, общество) обратилось с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области(далее – Управление), Комитету по управлению имуществом Тверской области ( далее – Комитет), Администрации Тверской области (далее –Администрация), ФГУП «ФКЦ «Земля» ( далее – ФГУП), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г.Москва (далее – УФСГРКиК) о признании недостоверными, недействительными с 01 января 2009 года актуализированные сведения о кадастровой стоимости(результаты государственной кадастровой оценки) нижеперечисленных земельных участков:

- кадастровую стоимость в размере 1956704,25 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 62,25 рублей за 1 кв.м) по земельному участку с кадастровым номером 69:32:0321103:13(69:32:321103:13) (равнозначен кадастровому номеру 69:32:321103:0013) площадью 31433 кв.м, расположенному по адресу: Тверская область, Старицкий район, ст.Старица, ул.Мира, д.10 (вернуть стороны в первоначальное положение, существовавшее до 01 января 2009г.); признать незаконным с момента его принятия решение Роснедвижимости (ныне- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области ( в части определения кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков), выполненного ФГУП «ФКЦ «Земля» в соответствии с государственным контрактом № 6 от 23.07.2007г. (результатов работ по определению кадастровой стоимости спорных земельных участков в составе земель населенных пунктов тверской области), Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. № 39, недействительным с момента его принятия акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 1 Роснедвижимости (ныне- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области (ныне- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области) по внесению в государственный кадастр недвижимости(государственный земельный кадастр) актуализированных сведений о кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков, как не соответствующих Постановлению Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», статье 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, пунктам 9.2,9.4,9.8,9.9,9.10,11.4 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007г. № 215, пунктам 2.2.1,2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктом, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 и пунктам 3.2.5.1, 3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152, пунктам 4,10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254 ( с учетом уточнений т.5 л.д.147-149).

Определением суда от 25.06.2009г.(т.2 л.д.145-148) к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГУП «ФКЦ «Земля» и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, г.Москва (правопреемник Федерального агентства кадастра объектов недвижимости г.Москва).

Определением суда от 13.05.2010 (т.5 л.д.131-134) к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Ринки» и ООО «Южный складской комплекс».

Определением Арбитражного суда Тверской области от 02.10.2009 (т.3 л.д.144-150) производство по делу было прекращено по п.1 ч.1 ст.150 АПК РФ. Постановлением апелляционной инстанции от 25.11.2009г. (т.4 л.д.60-64) определение о прекращении производства по делу отменено, и вопрос о разрешении заявленных обществом требований по существу направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В постановлении отмечено, что работы по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области проводились в период 2007-2008 г.г. Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, с 01.03.2008 регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Нормами данного закона предусмотрена возможность исправления ошибок в государственном кадастре недвижимости, в том числе в судебном порядке.

В силу статьи 47 данного Закона к спорным правоотношениям, возникшим со дня вступления этого Закона в действие, следует применять положения Закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Согласно статье 20 Закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд. Под ведением земельного кадастра по смыслу статьи 17 этого же Закона понимаются последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. В документы государственного земельного кадастра вносятся также сведения о состоянии и использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках.

Общество обратилось в арбитражный суд, полагая, что управление, администрация, комитет, ФСГРКК, ФГУП допустили нарушения при ведении государственного земельного кадастра, в том числе повлекшие ошибки в части отражения в нем сведений, касающихся кадастровой стоимости земельных участков.

В силу статьи 29 АПК РФ арбитражным судам подведомственно рассмотрение дел об оспаривании решений, действий(бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Спор рассматривается в отсутствие представителей Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г.Москва, Комитета по управлению имуществом Тверской области, Администрации Тверской области, ФГУП «ФКЦ «Земля» , ООО «Ринки», ООО «Южный складской комплекс» надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения настоящего дела, в порядке ст.ст.123,156 АПК РФ. ООО «Ринки» и ООО «Южный складской комплекс» письмами от 17.06.2010 № 2594 и от 15.06.2010 № 68 соответственно (т.6 л.д.57-58) просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Иск мотивирован тем, что при использовании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Тверской области для определения кадастровой стоимости спорных земельных участков при проведении актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области, результаты которой утверждены постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008г. № 503-па, допущен ряд отступлений и нарушений – как в части использования данных рынка недвижимости (без сбора достаточной и достоверной рыночной информации о спорных земельных участках), так и в части проведения экспертных оценок, их обработки и интерпретации. По мнению заявителя, Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области не соблюдены требования, содержащиеся в Постановлении правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», статье 7 Федерального закона от 25.08.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316, Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от15.02.2007г. № 39, при определении кадастровой стоимости земельных участков с видом разрешенного использования № 9 в г.Твери в кадастровом квартале 69:40:0300309 и в Старицком районе на ст.Старица в кадастровом квартале 69:32:321103, в связи с чем не могла быть определена кадастровая стоимость этих земельных участков в размерах, утвержденных постановлением Администрации Тверской области от 30.12.2008г. № 503-па. Заявитель сослался на определения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10.06.2008г. № 5740/08 и от 11.06.2008г. № 5768/08, которыми, по его мнению, определена правовая позиция, касающаяся признания недостоверными результатов кадастровой оценки земельных участков, а изданное на основании этих результатов постановление администрации недействительным, если при проведении кадастровой оценки земельного участка не была собрана достаточная достоверная информация о сделках, проведенных с земельными участками на территории региона.

Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области в отзыве (т.1 л.д.68-70) просит в удовлетворении требований отказать. Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области в отзыве(т.5 л.д.82-83) указывает на позицию, изложенную в письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005г., согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора(издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом ил органом управления юридического лица). Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области утверждены Постановлением № 503-па от 30.12.2008г., в связи с чем, заявленные требования противоречат позиции, изложенной в вышеуказанном письме, и не подлежат удовлетворению. Кроме того, законность Постановления № 503-па проверялась Верховным Судом Российской Федерации по гражданским делам в рамках рассмотрения дела № 35-ГО9-8 (определение от 05.08.2009 т.3 л.д.62-68), которым исследовались все обстоятельства, послужившие основанием для его издания, в том числе действия уполномоченных органов по сбору, исследованию необходимых данных, а также согласованию собранных сведений. В отзыве и дополнении к нему Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (т.6 л.д.11-13, л.д. 81-83) , представленном уже с учетом уточненных требований, указывает на то, что действия уполномоченных органов по сбору, исследованию необходимых данных, а также согласованию собранных сведений, уже были предметом рассмотрения и исследования Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации по гражданским делам в рамках дела № 35-ГО9-8.По мнению Управления ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни действующим законодательством не предусмотрена возможность оспаривать в судебном порядке достоверность кадастровой стоимости конкретных земельных участков путем обжалования решений должностных лиц с учетом того, что постановление, послужившее итогом совершенных действий, было признано судом соответствующим действующему законодательству. Основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости, указанных заявителем земельных участков, послужило Постановление № 503-па от 30.12.2008, следовательно, доводы о несоответствии отчета «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» и акта проверки вышеуказанного отчета не состоятельны, так как вышеуказанные действия, в части определения кадастровой стоимости указанных заявителем земельных участков, не могли повлиять на законность издания Постановления и не влекут внесение соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, в случае обжалования решения Управления.

Комитет по управлению имуществом Тверской области в отзыве (т.5 л.д.43-44, т.6 л.д.74-80) просит отказать в удовлетворении требований, учитывая, что заявление ОАО «Тверьагроснабкомплект» поступило после издания Постановления Администрации Тверской области от 33.12.2008 № 503-па. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки(в рассматриваемом случае достоверности государственной кадастровой оценки земельных участков) возможно только до момента издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица ( положение пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92). При этом, Комитет отмечает, что в рамках рассмотрения дела о признании недействительным постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008 № 503-па Тверской областной суд исследовал не только вопросы, касающиеся соблюдения административных процедур при его принятии, но и сделал выводы о несоблюдении органами государственной власти и ФГУП «ФКЦ Земля» требований п.п.2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом МЭРТ от 15.02.2007 № 39 и требований п.п. 3.2.5, 3.2.5.1 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 (т.3 л.д.125-127 стр.76-80 решения Тверского областного суда от 29.05.2009 по делу № 3-52/2009). Упомянутый судебный акт Тверского областного суда отменен определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации.

ФГУП «ФКЦ «Земля» отзыв не представило.

ООО «Ринки» и ООО «Южный складской комплекс» поддерживают требования заявителя в полном объеме.

Как установлено судом, Постановлением Администрации Тверской области от 30.12.2008 № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области» (т.1 л.д.66) утверждены материалы актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области и рекомендовано Управлению Роснедвижимости, Управлению Федеральной налоговой службы по Тверской области и органам местного самоуправления использовать результаты государственной кадастровой оценки для установленных законодательством целей и довести до сведения налогоплательщиков информацию о кадастровой стоимости земельных участков.

Выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области было осуществлено ФГУП «ФКЦ «Земля» согласно государственному контракту № 6 от 23.07.2007г. Результаты таких работ представлены в виде отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по состоянию на 01.01.07(т.2 л.д.76-135), который был передан в Комитет. Комитет в свою очередь передал этот отчет для проверки в Управление.

Управление провело предварительную проверку отчета и, установив отсутствие противоречий техническому заданию, направило его для проведения проверки в Росреестр, которое признало отчет соответствующим Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. № 39 согласно акту проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 1 (т.2 л.д.1).

Решением Тверского областного суда от 29 мая 2009 года Постановление Администрации Тверской области от 30.12.2008 г. № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области» признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим с 01.01.2009г.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2009 решение Тверского областного суда от 29.05.2009г. отменено. В удовлетворении заявленных требований Калининского районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ, Потребительского общества «Универсальная база», Федерального государственного учреждения «Учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта», Общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок», ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании противоречащим федеральному законодательству и недействующим постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008г. № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области» отказано.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

Общество согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 24.09.2003 серии 69-АА № 421278, от 15.07.2007 серии 69-АА № 976581, от 24.03.2008 серии 69-АБ № 175040, от 13.08.2008 серии 69-АБ № 228912, от 17.11.2008 серии 69-АБ № 289422 является собственником земельных участков площадью 40126,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300309:15, площадью 1898,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300309:26, площадью 26183,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300309:1, расположенных по адресу: <...>, дом 1;земельного участка площадью 1973,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300309:17, расположенного по адресу: <...>; земельного участка площадью 31433 кв.м с кадастровым номером 69:32:0321103:13, расположенного по адресу: Тверская область, Старицкий район, ст.Старица, улица Мира, дом 10 (т.1 л.д.48-52).

Пунктом 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с положениями пунктов 9.1-9.9 Административного Регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 № 215 (далее – Административный Регламент), вступившего в законную силу 28.09.2007 (опубликован в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти № 38 от 17.09.2007) по результатам работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составляется Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации (далее - Отчет).

Отчет составляется исполнителем работ в трех экземплярах, на бумажном и электронном носителях в соответствии с формой отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

Отчет содержит следующие сведения:

использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения;

описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;

сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Один экземпляр Отчета на бумажном и электронном носителях остается на хранении у исполнителя работ в течение восьми лет.

Два экземпляра Отчета, каждый на бумажном и электронном носителях, представляются исполнителем работ для проверки в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

В случае если Отчет составлен по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, один экземпляр Отчета на бумажном и электронном носителях представляется в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется Роснедвижимостью.

Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка).

Отчеты, составленные по результатам работ, выполненных за счет средств федерального бюджета, проверяются на соответствие его состава условиям технического задания, являющегося неотъемлемой частью конкурсной документации на проведение работ за счет средств федерального бюджета.

Отчеты, составленные по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, проверяются на соответствие его состава условиям технического задания, являющегося неотъемлемой частью конкурсной документации на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, выполняемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

Данная проверка производится в срок не более трех рабочих дней с даты представления Отчета исполнителем работ.

В случае соответствия состава Отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет один экземпляр Отчета на бумажном и электронном носителях на проверку в Роснедвижимость в срок не более двух рабочих дней с даты окончания его предварительной проверки.

В этот же срок Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации направляет исполнителю работ извещение о соответствии состава Отчета условиям технического задания и его представлении в Роснедвижимость на проверку. В случае если проверяемый Отчет составлен по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, такое же извещение в тот же срок направляется в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В случае несоответствия состава Отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет исполнителю работ извещение о несоответствии состава Отчета условиям технического задания, в котором предписывает исполнителю работ произвести доработку Отчета и представить доработанный Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков (далее - доработанный отчет) в установленные сроки на предварительную проверку. Данное извещение представляется в срок не более двух рабочих дней с даты окончания предварительной проверки Отчета. К извещению прикладывается перечень выявленных несоответствий с их обоснованием.

В случае если проверяемый Отчет составлен по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, данное извещение должно содержать указание на необходимость представления доработанного отчета также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Такое же извещение с приложением перечня выявленных несоответствий с их обоснованием в тот же срок представляется в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Сроки доработки и представления доработанного отчета на предварительную проверку не должны составлять более трех рабочих дней с даты получения исполнителем работ извещения.

В срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки:

о соответствии Отчета методическим указаниям;

о выявлении нарушений методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

В случае принятия решения о соответствии Отчета методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки.

После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение ( пункт 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", подпункт 5.4.1 положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418 "Об утверждении положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости").

В случае если проверенный Отчет составлен по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации также представляется копия акта проверки.

Согласно пунктам 2.2.1 – 2.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические указания) расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости обосновывается.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае, если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Пунктами 3.2.5.1, 3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6, 3.2.6.2, 3.2.6.3 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 предусмотрено, что для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

- определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

- сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

- статистический анализ рыночных данных.

Первым этапом сбора информации о рынке недвижимости является формирование перечня источников информации, содержащих необходимые сведения. В качестве источников информации могут быть определены:

- отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков.

В целях выбора источников сбора рыночной информации определяется периодичность публикации (обновления) информации, регулярность обновления, наличие в источниках рыночной информации сведений о выбранных факторах стоимости.

При сборе информации по объектам недвижимости наиболее полную информацию могут предоставить следующие источники:

- учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- комитеты по управлению имуществом;

- отделения Российского фонда федерального имущества;

- организации арбитражных управляющих;

- организации оценщиков;

- риэлторские организации;

- электронные СМИ (сайты различных агентств недвижимости, интернет-версии печатных изданий, интернет-доски объявлений);

- печатные СМИ (федерального, регионального и местного уровней).

При этом каждый источник информации характеризуется рядом параметров, таких как:

- наименование источника информации;

- формат предоставления информации (бумажный/электронный);

- периодичность (Ежедневный/ Еженедельный/ Ежемесячный/ Ежеквартальный/ Ежегодный/ Нерегулярный);

Каждый из источников информации обладает той или иной степенью надежности информации, ее информативности, адекватности и релевантности. Таким образом, каждый из источников информации в зависимости от его качественных характеристик может быть расположен в определенной последовательности, позволяющей решить вопрос бессистемного сбора информации. Сбор информации следует проводить, прежде всего, с использованием наиболее информативных, достоверных, адекватных источников, с наибольшей релевантностью содержащихся в нем сведений.

Наиболее достоверной информацией о рынке недвижимости являются сведения учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотечных сделках, продажах имущества организаций-банкротов, а также сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом. Помимо этого, ежегодно для целей продажи, установления арендной платы и т.д. органы муниципальной, региональной и федеральной власти проводят оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, формируя соответствующий информационный ресурс о рынке недвижимости. Данный ресурс также содержит достаточно подробное описание оцениваемых объектов, информацию по обзорам рынка недвижимости того или иного сегмента. Подобной информацией также обладают оценочные организации, выполняющие работы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в том или ином регионе. Еще одним важным источником, содержащим достаточно полную информацию о рынке недвижимости, являются базы данных риэлторских и рекламных организаций, специализирующихся на рынке недвижимости. В подобных источниках информации может содержаться до 50% всего объема предложения по продаже/аренде в пределах конкретного региона. Преимущество источников такого рода заключается в том, что сведения об объектах недвижимости содержатся в структурированном виде, что значительно упрощает поиск объявлений по тем или иным критериям. Из общего списка риэлторских организаций, работающих в данном регионе, рекомендуется выделить две-три организации по каждому сегменту рынка по критерию наибольшего объема рекламы и срока работы на рынке недвижимости.

Следующим видом источников информации, позволяющим собрать сведения о рынке недвижимости, являются электронные доски объявлений. Одним из рисков использования такой информации является низкая достоверность сведений и слабая структурированность данных об объекте недвижимости, содержащихся в объявлении. Одним из возможных источников информации могут быть печатные средства массовой информации. Именно анализ информации, содержащейся в местных периодических печатных изданиях, может помочь при сборе данных по конкретному населенному пункту или административному району. Сведения об используемых источниках информации предоставляются по форме Таблицы 1 Приложения 10.

Сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Собранная информация о рыночных ценах и (или) величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и репрезентативна (см. п. 3.2.5.3 настоящих Рекомендаций).

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости проводится в следующем порядке:

- осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки (далее - рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки;

В случае недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки группы, с целью обеспечения достаточности рыночной информации для построения модели, должны осуществляться или перегруппировка земельных участков по видам разрешенного использования, или уточнение состава факторов стоимости, или оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе групп.

Результаты сбора рыночной информации вносятся в столбцы 01 - n Таблицы 3 Приложения 10.

Для сбора и последующего анализа информации о рынке недвижимости информация о рынке недвижимости вносится в СПО в едином формате. Для целей сбора рыночной информации обязательно наличие в объявлении стоимости единого объекта недвижимости или стоимости единицы сравнения, а также площади объекта недвижимости. В случае если эти факторы не описаны в объявлении, это объявление не вносится в базу данных.

При занесении информации об объекте недвижимости в базу данных необходимо вносить все данные об объекте, указанные в объявлении. Помимо этого, в случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы стоимости указаны в тексте объявления), то необходимо производить уточнение значений этих факторов стоимости путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

При анализе информации необходимо осуществить проверку информации по следующим критериям:

- правильность собранной рыночной информации;

- достоверность собранной рыночной информации;

- полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

- проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

- проверка существования указанных источников информации;

- проверка на достоверность информации о местоположении объекта относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

- проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами стоимости (например, этаж и этажность));

- проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

- проверка на наличие значений всех факторов стоимости у всех объектов-аналогов.

В случае положительного результата проверки рыночная информация загружается в базу данных СПО.

В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений факторов стоимости к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки:

- на отличие даты оценки и даты совершения сделки или публикации сведений;

- на уторгование (при использовании информации о ценах предложения и спроса);

- на наличие особых условий сделки и другие параметры. Все внесенные поправки должны быть обоснованы.

Описание используемых поправок для каждой группы производится в Таблице 2 Приложения 10.

По результатам внесения поправок заполняются соответствующие графы Таблицы 3 Приложения 10.

Для групп, по которым, в том числе, используется информация об арендной плате за земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р:

АП

РСз = --, (1)

Кк

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

АП - арендная плата за земельный участок за вычетом потерь от недоиспользования и операционных расходов арендодателя, руб.;

Кк - коэффициент капитализации арендной платы.

Порядок расчета потерь от недоиспользования, операционных расходов и коэффициента капитализации арендной платы представляется в отчетных материалах по ГКОЗ НП.

Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка и 1 кв. м земельного участка на основе рыночной информации об арендной плате за земельные участки отображается по форме Таблицы 1 Приложения 11.

Для групп, по которым, в том числе, используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, включающих земельные участки, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков следующими методами:

1. Методом выделения:

РСз = РЦеон - ОС, (2)

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков методом выделения с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости отображаются по форме Таблицы 2 Приложения 11.

2. Методом распределения:

РСз = РЦеон x Дз, (3)

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

Дз - доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков методом распределения с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 3 Приложения 11.

Расчет стоимости улучшений и расчет доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости представляются в отчетных материалах по ГКОЗ НП.

Для групп, по которым в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р. Расчет рыночной стоимости земельных участков приводится в отчете. По результатам расчета рыночной стоимости земельных участков на основе арендной платы за единые объекты недвижимости заполняется Таблица 4 Приложения 11.

Для групп, по которым недостаточно рыночной информации, с целью обеспечения достаточности используемой информации для построения модели оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р. Количество и состав земельных участков, по которым производится оценка рыночной стоимости, определяется на основе требований к достаточности и репрезентативности рыночной информации. Расчет рыночной стоимости земельных участков приводится в отчете. Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков для групп вносятся в Таблицу 5 Приложения 11.

Для построения статистической модели производится кодировка рыночной информации. Кодировка рыночной информации о значениях качественных факторов стоимости земельных участков производится аналогично кодировке качественных факторов стоимости объектов оценки (подпункт 3.2.4 настоящих Рекомендаций). Если значение какого-либо качественного фактора стоимости для объекта-аналога не может быть описано кодами, использованными при кодировке информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки, то данное значение описывается наиболее близким (по смыслу, значению) кодом, использованным при кодировке информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки.

Результаты кодировки качественных факторов стоимости объектов-аналогов заносятся в Таблицу 6 Приложения 11.

По результатам кодировки значений факторов стоимости объектов-аналогов, расчета стоимости земельных участков объектов-аналогов, сбора информации об объектах-аналогах - незастроенных земельных участках для каждой сформированной группы земельных участков формируется Таблица 1 Приложения 12.

Статистический анализ рыночной информации проводится с целью:

- определения и устранения земельных участков с резкими отклонениями в значениях рыночной стоимости и (или) в значениях тех или иных факторов стоимости;

- обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков;

- обеспечения достаточности и репрезентативности исходной рыночной информации.

Математический алгоритм удаления выбросов приведен в Приложении 13.

Результаты статистического анализа рыночной информации оформляются отчетом по форме Таблицы 7 Приложения 11.

Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что:

- земельные участки группы с аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену;

- земельные участки группы с лучшими (худшими) характеристиками должны иметь большую (меньшую) рыночную цену.

Анализ на непротиворечивость и объяснимость рыночной информации может проводиться следующими методами:

- визуальный анализ вариации рыночных цен на карте;

- сравнение рыночных цен и (или) значений факторов стоимости земельных участков группы с похожими характеристиками.

Проверка достаточности и репрезентативности собранной рыночной информации о земельных участках группы.

Рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета.

Собранная рыночная информация должна отвечать требованию репрезентативности. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.

При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации и ее соответствующая обработка.

Дополнительный сбор рыночной информации может проводиться в следующих направлениях:

- использование близких по характеристикам земельных участков из других групп (подгрупп);

- исследование уже отобранных источников информации;

- включение в выборку данных по земельным участкам, которые были ранее исключены, например, из-за отсутствия информации по ряду факторов стоимости или наличия особых условий совершения сделок;

- поиск дополнительных источников информации;

- использование имеющихся результатов оценки рыночной стоимости земельных участков группы.

В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, и (или) уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.

В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков в составе субъекта Российской Федерации по форме Таблицы 1 Приложения 14.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

- выбор факторов стоимости для построения моделей;

- построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы;

- анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы.

Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее - модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:

1. Линейная (аддитивная):

Y = a + a X + ... + a X , (6)

0 1 1 n n

где Y - зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв. м земли

или стоимость земельных участков), X , ..., X - факторы стоимости

1 n

земельных участков, a , a ... a - коэффициенты модели;

0 1 n

2. Мультипликативная с фиктивными переменными:

a a X X

1 k k+1 n

Y = a X ... X a ... a (7)

0 1 k k+1 n

Здесь X , ..., X - двоичные факторы со значениями 0,1;

k+1 n

3. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

a a

1 n

Y = a X ... X (8)

0 1 n

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);

4. Экспоненциальная модель:

a X +...+a X

1 1 n n

Y = a e (9)

При наличии дополнительных сведений о возможном характере связи между зависимой переменной и факторами стоимости и доступностью соответствующего математического обеспечения возможно использование других типов моделей.

Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей (Таблицы 2, 3 Приложения 12).

Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:

- объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;

- из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.

Осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

(N - m - 1)R

F = --------------, (10)

m(1 - R)

где N - количество объектов в обучающей выборке,

m - количество факторов стоимости, используемых в построенной

модели,

R - коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый

по формуле:

N /\ 2

SUM(Y - Y )

2 i=1 i i

R = 1 - ----------------, (11)

N 2

SUM(Y - Y )

i=1 i ср

где Y - модельная оценка величины Y , a Y - средняя

i i ср

рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей

выборки.

Модель считается статистически значимой, если найденное

значение F-критерия (Fрасч) превышает пороговое значение

F (Fтабл) при заданном уровне значимости

кральфа;m,N-m-i

альфа = 0,05.

Пороговые значения F-критерия для заданных параметров альфа, m, N приводятся в специальной статистической таблице.

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Результат проверки статистической значимости моделей для каждой группы на обучающей выборке представляется по форме Таблицы 3 Приложения 14.

В случае если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически устойчивой (статистически значимой) модели расчета кадастровой стоимости земельных участков группы.

Пунктами 4, 10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254 определено что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно позиции заявителя актуализированная кадастровая стоимость спорных земельных участков, расположенных в городе Твери, с 01 января 2009 года увеличилась по сравнению с 2008 годом в 2,97 раз, а на станции Старица Старицкого района - в 7,38 раз.

Фактические обстоятельства, на основании которых актуализированная кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в размере, многократно превышающем как предыдущую кадастровую стоимость, так и рыночную стоимость этих земельных участков, отсутствуют. Более того, за последние 10 лет привлекательность указанных земельных участков значительно снизилась в связи с ухудшением подъездных дорог, уменьшением количества общественного транспорта, постоянными перебоями энергоснабжения, неразвитостью инфраструктуры.

Из совокупности положений пунктов 11-.11.6, 9.9, 9.8 Административного регламента следует, что основополагающим документом для внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов тверской области (далее – Отчет) в государственный кадастр является решение Роснедвижимости о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Методическим указаниям. В данном случае Роснедвижимость приняла решение о соответствии Отчета, выполненного ФГУП «ФКЦ «Земля» в соответствии с государственным контрактом № 6 от 23.07.2007 Методическим указаниям, не установив нарушений Методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, что оформлено актом проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 1. Приложения № 16 и № 14, являющиеся неотъемлемой частью указанного Отчета, содержат сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков и об удельных показателях кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Учитывая положения вышеуказанных пунктов Административного регламента, решение о правильности определения кадастровой стоимости земельных участков принимается Роснедвижимостью. Однако, при рассмотрении спора о признании противоречащим федеральному законодательству постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008г. № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области», требование о проверке законности принятого Роснедвижимостью решения о соответствии Отчета Методическим указаниям не заявлялось и судом не рассматривалось. Предметом судебного исследования по данному делу был вопрос соблюдения административных процедур при подготовке и принятии постановления.

В отношении решения Роснедвижимости о соответствии Отчета Методическим указаниям, Судебная коллегия Верховного суда РФ, исследуя вопрос соблюдения процедуры подготовки и принятия администрацией Тверской области постановления от 30.12.2008 № 503-па, в своем определении от 05.08.2009г. по делу № 35-ГО9-8 лишь констатировала факт наличия такого решения.

Высший Арбитражный суд в определении от 30.04.2010г. по делу № ВАС-4711/10 высказал свою правовую позицию в отношении оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки после издания акта государственным органом, признав правомерным решение суда о недостоверности кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку расчет удельного показателя стоимости земельного участка, установленного действующим постановлением администрации Кемеровской области, произведен без учета достоверных и объективных сведений о рыночной стоимости земельных участков.

Положительное решение Роснедвижимости о соответствии Отчета Методическим указаниям не соответствует пунктам 9.2, 9.4, 9.8 Административного регламента, пунктам 2.2.1, 2.2.5, Методических указаний и пунктам 3.2.5.1,3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6.2 Технических рекомендаций в части сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков, так как из совокупности положений Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», статье 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, из вышеуказанных пунктов Методических рекомендаций следует, что государственная кадастровая оценка земель основывается на статистическом анализе рыночных цен. Согласно пункту 9.2 Административного регламента Отчет исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель должен содержать сведения о рынке недвижимости, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения.

Пункт 3.2.5.1 Отчета содержит указание на то, что наиболее достоверной информацией о рынке недвижимости являются сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом и в информационном ресурсе о рынке недвижимости, формируемым органами муниципальной, региональной и федеральной власти.

В городе Твери и Старицком районе Тверской области более половины земельных участков находятся в аренде, начиная с 2007 года, значительно увеличилось число сделок купли-продажи земельных участков, и эти сведения в полном объеме имеются в администрации города Твери, администрации Тверской области, администрации Старицкого района и комитетах по управлению имуществом города Твери, Старицкого района, Тверской области.

Однако, исходная рыночная информация, положенная в основу установления величины кадастровой стоимости спорных земельных участков, в нарушение пункта 3.2.5.1 Отчета и требований Федерального стандарта оценки № 3, Методических указаний и Технических рекомендаций не содержит информацию о вышеуказанных источниках и о сделках купли-продажи, аренде, ипотеки земельных участков, поскольку в таблице 07А «Исходная информация» Отчета по земельным участкам 9 вида разрешенного использования в качестве источника информации указан единственный источник информации – ИБ «Диаком», не имеющий никакого отношения к вышеназванным источникам информации и не являющийся единственным агентом недвижимости в Тверской области.

В пункте 3.2.5.2 Отчета указано, что в качестве рыночной информации использовались цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека), цены спроса (купля-продажа, аренда) и информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке.

Однако таблица 07А «Исходная информация» Отчета по земельным участкам 9 вида разрешенного использования (графа «тип сделки») и таблица «Значение факторов стоимости» Отчета (графа «тип цены» и графа «статус цены») по земельным участкам 9 вида разрешенного использования содержат следующую информацию:

- тип сделки – только предложение, т.е. отсутствует информация о наиболее достоверных типах сделки – сделках купли-продажи, аренде, ипотеке, а также о спросе,

- тип цены – только цена предложения, т.е. отсутствуют два наиболее важных типа цены – цена спроса и цена сделки,

- статус цены – предлагаемая цена арендной платы за объект недвижимости либо предлагаемая цена за продажу объекта недвижимости, т.е отсутствует статус цены – арендная плата за земельный участок и цена купли-продажи земельного участка.

Таким образом работы по сбору рыночной информации, указанные в пунктах 3.2.5.1 и 3.2.5.2 Отчета как выполненные, фактически не проводились. Принцип существенности, предусмотренный пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3, в отчете не соблюден.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 3 в тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Сбор информации о рыночной стоимости должен осуществляться способом, позволяющим подтвердить получение такой информации и ее содержание.

Однако, в нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки № 3, в таблице 07А «Исходная информация» Отчета по земельным участкам 9 вида разрешенного использования по городу Твери ( графа «номер источника») из 65 объектов только по 15 объектам содержится ссылка на способ получения исходной информации от ИБ «Диаком» - письмо № 14 от 21.08.2007г.

Каким образом получена информация в отношении остальных 50 объектов, в том числе вошедших в обучающую и контрольную выборки для определения кадастровой стоимости земельных участков 9 вида разрешенного использования, не приведено, что ставит под сомнения достоверность указанной информации.

Принцип обоснованности, предусмотренный пунктом 4 Федерального стандарта № 3, в отчете не соблюден.

Пунктом 3.2.5.3 Технических рекомендаций предусмотрено проведение статистического анализа рыночной информации с целью обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Однако, для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков 9 типа разрешенного использования в обучающую и контрольную выборки включена противоречивая и необъяснимая рыночная информация об объектах:

1.Информация об объектах обучающей выборки, включающая 12 объектов – аналогов. Способ получения информации по которым не указан, содержит информацию об одном и том же объекте-аналоге, но с разной рыночной стоимостью земельного участка за 1 кв.метр: позиции № 4 – объект-аналог – земельный участок со зданием по адресу: <...> – предложение-продажа – 1388,7 руб. за 1 кв.метр и позиция № 8 – объект-аналог – помещение по адресу: <...> – предложение-продажа – 1517,68 руб. за 1 кв.метр.

2. Информация об объектах контрольной выборки, включающая 12 объектов – аналогов, способ получения информации по 11 из которых не указан, содержит информацию об одних и тех же объектах-аналогах и также с разной рыночной стоимостью земельного участка за 1 кв.метр;

- позиция № 1 – объект-аналог – помещение по адресу: <...> – предложение - аренда – 1927,39 руб. за 1 кв.метр;

- позиция № 4 - объект-аналог – помещение по адресу: <...> – предложение – аренда – 1541,91 руб. за 1 кв.метр, позиция № 7 – повторно тот же объект-аналог – помещение по адресу: <...> – предложение-аренда – 1541,91 руб. за 1 кв.метр и позиция № 10 – в третий раз тот же объект-аналог – помещение по адресу: <...> – предложение-аренда – 1464,981 руб. за 1 кв.м.

3. В контрольную выборку (позиция № 12) включен объект-аналог с рыночной стоимостью земельного участка за 1 кв.метр в размере 3386,25 рублей (указано – земельный участок со зданием по адресу: Третьяковский пер.) без указаний конкретного места нахождения данного объекта (номер дома) и способа получения информации по данному объекту.

4. В обучающую и контрольную выборки включен один и тот же объект-аналог с разной рыночной стоимостью земельного участка за 1 кв.метр: позиция № 4 в обучающей выборке – объект-аналог – земельный участок со зданием по адресу: <...> – предложение-продажа – 1388,7 руб., позиция № 11 в контрольной выборке – от же объект-аналог – земельный участок со зданием по адресу: <...> – предложение-продажа – 1666,52 руб. за 1 кв.метр.

Таким образом, в контрольную выборку из 12 объектов-аналогов, способ получения информации по 11 из которых не указан, трижды включен один и тот же объект, причем с разной рыночной стоимостью земельного участка за 1 кв.метр, и дважды – другой объект и также с разной рыночной стоимостью земельного участка за 1 кв.метр, превышающей рыночную стоимость земельного участка за 1 кв.метр по данному объекту-аналогу, указанную в обучающей выборке, в 2,1 раза.

Исходная рыночная информация по земельным участкам 9 вида разрешенного использования, расположенным в Старицком районе содержит информацию лишь о трех объектах-аналогах, расположенных в городе Старица, и не содержит информацию об объектах-аналогах, расположенных в Старицком районе вне города \старица (спорный земельный участок заявителя с кадастровым номером 69:32:032 11 03:13 (69:32:32 11 03:13) (равнозначен кадастровому номеру 69:32:32 11 03:0013) площадью 31433 кв.м расположен с Старицком сельском округе на станции Старица).

Принцип однозначности, предусмотренный пунктом 4 Федерального стандарта № 3, в отчете не соблюден.

Вышеперечисленные данные Отчета свидетельствуют о том, что он не содержит:

- достоверной рыночной информации о земельных участках( в том числе сведений о реальных сделках с земельными участками(аренда и продажа), положенной в основу расчета кадастровой стоимости спорных земельных участков(нарушен принцип существенности),

- сведения об источнике рыночной информации и о способе получения рыночной информации о земельных участках, положенной в основу расчета кадастровой стоимости спорных земельных участков(нарушен принцип обоснованности),

- содержит противоречивые и необъяснимые сведения, которые положены в основу построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков(нарушен принцип однозначности),

-содержит недостоверные сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков, которые определены на основе недостоверной исходной рыночной информации.

Роснедвижимость не установила вышеперечисленных нарушений и приняло положительное решение.

По мнению заявителя при определении кадастровой стоимости спорных земельных участков допущен ряд существенных отступлений и нарушений – как в части использования данных рынка недвижимости, так и в части проведения экспертных оценок, их обработки и интерпретации.

Обществом произведена оценка рыночной стоимости одного из спорных земельных участков – земельного участка, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 69:40:0300309:0026 площадью 1989,7 кв.м. В соответствии с отчетом ООО «Капитал Оценка» рыночная стоимость указанного земельного участка составила 2046536,00 рублей. Актуализированная кадастровая стоимость указанного земельного участка 3774919,39 рублей, что превышает его рыночную стоимость в 1,84 раза.

ООО «Ринки», имеющим долевую собственность на другой спорный земельный участок – земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300309:1 (доля в праве 416/10000), произведена оценка рыночной стоимости указанного земельного участка. В соответствии с отчетом ООО «Лига Оценки» рыночная стоимость указанного земельного участка составила 24667000,00 рублей. Актуализированная стоимость его – 50698712,79 рублей, что превышает рыночную в 2,1 раза.

Это противоречит статьям 3 и 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» и нарушает принципы разумного соотношения между кадастровой и рыночной стоимостью конкретного земельного участка и сопоставимости двух стоимостей(рыночной и кадастровой).

Недостоверность величины кадастровой стоимости по земельному участку с кадастровым номером 69:40:0300309:0017 подтверждается и размером арендной платы на 2007 год(договор аренды № 192-1 от 31.05.2005г.) с расчетом арендной платы от 28.02.2007), а также ценами сделок по договорам купли-продажи спорных земельных участков.

Недостоверность величины кадастровой стоимости спорных земельных участков подтверждается и следующим обстоятельством: ранее земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0300309:0015, 69:40:0300309:0026, 69:40:0300309:0001 составляли единый земельный участок по адресу: <...>, который был представлен в постоянное бессрочное пользование обществу постановлением Главы администрации г.Твери от 02.11.1992г. № 623-6. В дальнейшем указанный единый земельный участок при проведении инвентаризации был поделен на три земельных участка, что подтверждается письмом Департамента управления имуществом и земельным ресурсами города Твери от 20.12.2007 №3695.

Учитывая равноценность указанных земельных участков, составлявших ранее единое целое, предполагается, что удельный показатель кадастровой стоимости по указанным земельным участкам должен быть одинаковым, однако удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300309:0001 составляет 1936,27 рублей за 1 кв.м, а земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300309:0015 и 69:40:0300309:0026 – 1988,16 рублей за 1 кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300309:0017, который находится в непосредственной близости (100п.м) от земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300309:0015, составляет 1846,11 рублей за 1 кв.м.

Удельные показатели кадастровой стоимости спорных земельных участков с одинаковым видом разрешенного использования (№9), находящиеся не только в одном кадастровом квартале, но и непосредственно прилегающих друг к другу, существенно отличается (от 51,89 рублей или 2,7% до 142,05 рублей или до 7,7%).

Кроме того, в нарушение пунктов 9.4, 9.8 Административного регламента, устанавливающих, что проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется Роснедвижимостью, проверку Отчета производил исполнитель работ – начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» ФИО6, о чем указано в пункте 6 Акта проверки отчета № 1.

Кассационная коллегия Верховного суда РФ в свое определении от 11.02.2010г. № КАС09-691 указала, что передача Роснедвижимостью полномочий по проверке отчета представителю оценщика или исполнителю работ по государственной кадастровой оценке незаконна и в этом случае заинтересованные лица не лишены возможности обратиться за судебной защитой своего нарушенного права.

Суд изучил представленные в материалы дела документы, доводы сторон и считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Судом не установлено каких-либо нарушений действующего законодательства об оценочной деятельности при проведении государственной кадастровой оценки земель в Тверской области, в действиях государственных органов по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, повлекших безусловное признание недостоверными, недействительными с 01 января 2009 года актуализированных сведений о кадастровой стоимости(результаты государственной кадастровой оценки) спорных земельных участков, незаконным с момента его принятия решения Роснедвижимости (ныне- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области ( в части определения кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков), выполненного ФГУП «ФКЦ «Земля» в соответствии с государственным контрактом № 6 от 23.07.2007г. (результатов работ по определению кадастровой стоимости спорных земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области), Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. № 39, недействительным с момента его принятия акта проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 1 Роснедвижимости (ныне- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области (ныне- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области) по внесению в государственный кадастр недвижимости(государственный земельный кадастр) актуализированных сведений о кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков, как не соответствующих Постановлению Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», статье 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, пунктам 9.2,9.4,9.8,9.9,9.10,11.4 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007г. № 215, пунктам 2.2.1,2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктом, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 и пунктам 3.2.5.1, 3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152, пунктам 4,10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.

В соответствии с Методическими рекомендациями информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

При проведении работ была построена статистически значимая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проведен статистический анализ собранной рыночной информации в соответствии с требованиями Методических указаний. Анализ качества построенных моделей проводился на обучающей и контрольной выборках.

Каких-либо доказательств построения статистически незначимой модели для данной группы земельных участков в результате применение тех сведений, на которые указывает общество, им не представлено.

Проведение оценки рыночной стоимости одного из спорных земельных участков – земельного участка, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 69:40:0300309:0026 площадью 1989,7 кв.м. ООО «Капитал Оценка», в результате которой рыночная стоимость указанного земельного участка составила 2046536,00 рублей, а другого спорного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300309:1 ООО «Лига Оценки», рыночная стоимость которого составила 24667000,00 рублей, не может являться доказательством недостоверности определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области. Ссылка заявителя на превышение актуализированной кадастровой стоимости двух спорных земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью, определенной ООО «Капитал Оценка» и ООО «Лига Оценки», как на одно из оснований удовлетворения его требований судом не принимается.

Рыночная стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области определялась для объектов-аналогов, что не противоречит ни Методическим указаниям, ни Техническим рекомендациям.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При рассмотрении Тверским областным судом дела № 3-52/2009 все обстоятельства(т.3 л.д.88-130), на которые ссылается заявитель, были исследованы и им дана правовая оценка. Решение Тверского областного суда вступило в силу 05.08.2009 (Определение Верховного Суда Российской Федерации т.3 л.д.81-87). У арбитражного суда оснований для переоценки выводов суда общей юрисдикции не имеется.

Кроме того, в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признан документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Информационным письмом от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В данном случае уже имеется действующее Постановление Администрации Тверской области от 30.12.2008 г. № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области».

Из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 следует, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), то есть путем применения заинтересованным лицом иных способов защиты гражданских прав.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст.167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Расходы по госпошлине оставить на заявителе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.

Судья Е.А.Бачкина