Гражданский кодекс часть 1

с участием третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области, г. Тверь; Государственного унитарного предприятия «Тверское областное Бюро технической инвентаризации», г. Тверь

о признании недействительным зарегистрированного права собственности

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Кимры (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рынок» (далее ООО «Рынок») о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Рынок» на торговые палатки, состоящие из помещений нежилого назначения, расположенные по адресу: <...>, лит. Б, В (кадастровые номера: 69:42:07:05:04:0057:1/5207/14:1001/Б, 69:42:07:05:04:0057:1/5207/14: 1001/В).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области, Государственное унитарное предприятие «Тверское областное Бюро технической инвентаризации».

Первоначальные судебные акты первой и апелляционной инстанций по настоящему делу об отказе в удовлетворении исковых требований отменены в кассационном порядке постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 января 2009 года, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

При повторном разрешении спора, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте слушания дела, представитель Государственного унитарного предприятия «Тверское областное Бюро технической инвентаризации» в судебное заседание не явился, что, однако, не препятствует рассмотрению дела в порядке статьи 156 АПК РФ в его отсутствие.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, сославшись на неправомерность признания торговых палаток объектами недвижимости и регистрации права собственности на них в указанном качестве. Данные временные сооружения, по мнению Комитета, возведены без отвода земельного участка под их строительство, в отсутствие соответствующего разрешения, с нарушением градостроительных и природоохранных норм, а наличие зарегистрированного права ответчика на торговые палатки препятствует освобождению земельного участка после прекращения договора аренды.

Ответчик исковые требования не признал, утверждая, что истец не обладает правомочием распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, соответственно, у него отсутствует право на обращение в суд с настоящим иском, поскольку права непосредственно Комитета по управлению имуществом города Кимры не нарушены. Также, ответчик полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих интересов и пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями.

Третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области считает государственную регистрацию права на спорные объекты законной, исходя из соответствия представленной документации действующим регистрационным правилам.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы администрации г. Кимры № 1964 от 13.12.1995 (с последующими изменениями – т 2, л. д. 144-146) между Администрацией города Кимры и Товариществом с ограниченной ответственность «Рынок», правопреемником которого является ответчик, 13 декабря 1995 года был заключен договор № 798 на аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> для использования под рынок. Право строительства капитальных сооружений договором предусмотрено не было. Срок действия договора аренды определён до 30.04.2003.

В дальнейшем на основании постановления главы администрации города Кимры от 21.07.2003 N 783 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 21.07.2003 заключили новый договор N 3393 аренды земельного участка общей площадью 8368 кв. м, расположенного по тому же адресу для использования под рынок сроком с 21.07.2003 по 20.07.2006.

Постановлением Главы администрации г. Кимры № 99 от 12.02.2003 обществу с ограниченной ответственность «Рынок» в соответствии с Правилами размещения (установки, строительства) некапитальных объектов на территории г. Кимры было разрешено строительство 14 торговых палаток общей площадью 151,6 кв. м. на участке по ул. Урицкого, 33 на территории, арендованной ООО «Рынок».

12 февраля 2003 года Постановлением Главы администрации г. Кимры утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 14 палаток по ул. Шевченко, принадлежащих ООО «Рынок», общей площадью 151,6 кв. м. Акт приемки в эксплуатацию указанных объектов составлен 28.01.2003.

17 февраля 2003 года и 21 марта 2003 года Учреждение юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировало в реестре право собственности ООО «Рынок» на «сооружение торговых палаток, состоящее из помещений №№ 3-14, общей площадью 131,4 кв. м.», расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 69:42:07 05 04:0057:1/5207/14:1001/Б и «сооружение торговых палаток состоящее из помещений №№1-2, общей площадью 20, 2 кв. м.», расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 69:42:07 05 04:0057:1/5207/14:1001/В.

В связи с истечением срока договора аренды Комитет выказал намерения не продлевать арендные отношения с ООО "Рынок" и предложил последнему освободить занимаемую территорию. Однако арендатор не выполнил данную просьбу, сославшись на расположение в пределах соответствующего земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, а именно: спорных торговых палаток. В результате судебных разбирательств по ряду споров, связанных с владением и пользованием соответствующим земельным участком, Комитет пришёл к выводу, что одним из препятствий для освобождения территории является нахождение на нём объектов, зарегистрированных в качестве недвижимости, принадлежащих ООО "Рынок на праве собственности. Полагая возникновение такого права незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, проанализировав представленные по делу письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется как способами, перечисленными данной статьей, так и иными способами, предусмотренными законом. Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке. Вопреки утверждениям ответчика, арбитражный суд исходит из того, что оспаривание зарегистрированного права может осуществляться в форме требований о недействительности этого права, то есть требований о признании порочным его происхождения и ничтожной его сути, не создающей определённых юридических последствий. Оспаривание зарегистрированного права, как было отмечено в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по настоящему делу, является самостоятельным способом защиты гражданских прав. Такой способ защиты может означать предъявление претензий не только к правоустанавливающим документам и связанной с ними государственной регистрации, но и в целом к статусу спорного отношения как отношению правовому, то есть основанному на нормах права.

Таким образом, избранный истцом способ отстаивания своих интересов не противоречит установленным законом механизмам охраны субъективных прав. В связи с этим довод ООО "Рынок" об использовании истцом нелегитимного способа защиты признаётся неубедительным.

Не находит арбитражный суд обоснованными и аргументы ответчика об отсутствии у Комитета права на предъявление настоящего иска.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. Как следует из указанной нормы закона, объектом судебной защиты могут быть не только права, но и законные интересы соответствующего субъекта. Причём интересы не только вещно-правовые, и не только частные. Закон не исключает возможность отстаивания публичных интересов с помощью инструментов частного права.

Как следует из пояснений представителя Комитета, экономический и правовой интерес истца в данном споре заключается в том, чтобы устранить нелегитимные обременения земельного участка, препятствующие свободному пользованию и распоряжению таковым. В постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу также сделан вывод о правомерности судебной защиты подобного интереса со стороны государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего от имени собственника полномочия по распоряжению земельным участком, на котором находятся объекты, возведенные, по мнению такого органа, незаконно, когда "регистрация права собственности на эти объекты в реестре недвижимости создает для названных органов необходимость учитывать интересы правообладателя при различных формах пользования и распоряжения земельным участком, на котором они расположены".

Вопреки утверждениям ответчика арбитражный суд полагает, что Комитет является надлежащим носителем соответствующего интереса, связанного со свободой распоряжения земельным участком, занятым спорными объектами, и этот интерес отвечает закону.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Структуру органов местного самоуправления муниципального образования «Город Кимры Тверской области» согласно статье 21 его Устава составляют: глава города, Кимрская городская Дума и администрация города. Таким образом, в силу прямого указания закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, вправе осуществлять администрация города как орган местного самоуправления. В соответствии же со смыслом пункта 8 статьи 37 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" администрация представляет собой структурированную систему отраслевых (функциональных) и территориальных органов. Ни закон, ни Устав города Кимры не содержат запретов на осуществление отдельных полномочий администрации её отраслевыми органами. В связи с этим арбитражный суд не считает обоснованной позицию ответчика, обособляющего интересы городской администрации в целом от интересов Комитета как одного из звеньев этой системы публичной власти.

Исполнение Комитетом соответствующих функций местного самоуправления в области земельных отношений предусмотрены Положением о Комитете, утвержденном постановлением главы администрации города Кимры от 12.04.2006 № 274 (т. II, л. д. 148). Несмотря на то, что общие формулировки о компетенции истца (пункт 1.1) ограничивают сферу его интересов лишь муниципальным имуществом, специальные нормы данного документа (в частности, пункты 3.1.18, 3.1.19 в их системной взаимосвязи) возлагают на указанный орган дополнительно и те полномочия, которые в силу отдельного закона предоставлены местному самоуправлению в отношении немуниципальных объектов экономического оборота, в том числе земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Кроме того, правовые позиции указанного акта корреспондируются с постановлением главы администрации города Кимры № 1054 от 23 декабря 2002 года, которым Комитет "назначен" осуществлять функции продавца и арендодателя расположенных в пределах города Кимры земельных участков (надо отметить – не только находящихся в муниципальной собственности). По смыслу этого документа имеет место внутрисистемное перераспределение соответствующих полномочий органом местного самоуправления, в том числе касающихся земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ни один из этих документов в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан.

О признании ответчиком правомерности такого перераспределения косвенно свидетельствует факт вступления ООО "Рынок" в арендные отношения с Комитетом по поводу земельного участка на улицах Урицкого и Шевченко, 33-37/30, в городе Кимры.

Очевидные недостатки постановления № 1054 (неквалифицированная нормативно-правовая ссылка в преамбуле, использование в резолютивной части постановления некорректной формулировки "назначить продавцом и арендодателем …") носят формальный юридико-технический характер, не лишающий, тем не менее, названный акт юридической силы. Правовые основания для существования такого акта (с определёнными оговорками) в действующем законодательстве установить можно, о чём было отмечено ранее.

Апеллирование ООО "Рынок" к преюдициальному значению постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А66-2763/2007 нельзя признать правильным. Во-первых, в предыдущем деле устанавливались обстоятельства, связанные с другим земельным участком под другим кадастровым номером, а также в отношении иного предмета спора. Во-вторых, в постановлении по делу № А66-2763/2007 не содержится выводов о наличии либо отсутствии у Комитета тех законных интересов, которые он может защищать в суде путём предъявления требований о недействительности зарегистрированного права на спорные объекты. В-третьих, по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождение от повторного доказывания (свойство преюдиции) применимо лишь к ранее установленным обстоятельствам дела, то есть к фактам, но не к правовым оценкам этих фактов.

Таким образом, истец как орган публичной власти, наделённый определёнными полномочиями в сфере землепользования на территории города Кимры, имеет свой указанный ранее законный интерес в споре (подчинённый в то же время интересам администрации города в силу структурированности данного органа местного самоуправления), и подобный интерес может подлежать судебной защите путём предъявления иска о недействительности зарегистрированного права на объекты, находящиеся на этом участке.

Оценивая правомерность возникновения у общества "Рынок" права собственности на торговые палатки как на объекты недвижимости и легитимацию этих правоотношений в названном качестве путём государственной регистрации права, арбитражный суд исходит из следующего: в соответствии со смыслом статьей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя лицом, приобретается этим лицом, если создание вещи осуществлено с соблюдением закона и иных правовых актов. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Исходя из толкования данных законоположений в системной взаимосвязи с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 10 статьи 1) следует полагать, что объектами недвижимости являются рукотворные объекты капитального строительства – здания, строения, сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и т. п. Они должны возводиться на земельных участках с соблюдением установленных законодательством требований. Вновь созданный объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без соразмерного ущерба, созданный без разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может находиться в гражданско-правовом обороте как объект недвижимого имущества.

В соответствии с земельным и градостроительным законодательством при создании недвижимого имущества обязательны, в частности, отвод земельного участка целевым назначением под капитальную застройку, получение разрешения органа местного самоуправления на строительство и последующий ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющий возможность безопасной эксплуатации капитального строения, и т. п.. Указанный порядок возведения объектов недвижимости применялся и до введения в действие Градостроительного кодекса. Без соблюдения этих требований переоборудование временного строения с приданием ему физических характеристик недвижимого имущества не влечет последствий в виде возникновения права собственности на недвижимую вещь. В этом случае отсутствует указанное в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное условие для возникновения права собственности – создание новой вещи в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, обществу "Рынок" не предоставлялся земельный участок на ул. Урицкого, 33 под капитальное строительство: постановление городской администрации N 783 от 21.07.2003 (т. I. л. д. 18) не содержит подобного рода положений. Разрешение на строительство (постановление Главы администрации г. Кимры № 99 от 12.02.2003 – т. 1 л. д.37) касалось сооружения 14 торговых палаток на арендованном ответчиком участке в соответствии с Правилами размещения (установки, строительства) некапитальных объектов на территории города Кимры. На условиях этих же Правил, то есть правовых норм, регламентирующих режим временных конструкций, производилась и приёмка в эксплуатацию названных торговых палаток (т. I. л. д. 38 – 39). Кадастровый план подобающего земельного участка (т. I. л. д. 27 – 29), межевое дело по установлению на местности границ земельного участка (т. I. л. д. 30 – 36) также не содержат сведений о нахождении на легальном основании в пределах обозначенной территории соответствующего недвижимого имущества.

Доказательств иного не предъявлено суду и самим ответчиком.

Наличие технического паспорта с инвентарным номером 5207 на торговые палатки (т. I, л. д. 50 – 57) не восполняет отсутствие надлежащих правообразующих документов. Этот паспорт не содержит сведений о том, что принадлежащие ответчику конструкции имеют признаки капитального строения и на каком основании они приравнены к недвижимому имуществу. Сам по себе факт составления технического паспорта ранее (2001 год) срока ввода в эксплуатацию спорных сооружений (2003 год) уже лишает данный документ свойства достоверности и необходимой доказательственной силы.

Второй технический паспорт с аналогичным номером (т. I, л. д. 40 – 45) не является паспортом торговых палаток и также отличается хронологическим несоответствием.

Исходя из данных обстоятельств, арбитражный суд считает, что в настоящем случае имеет место не только нарушение порядка создания спорных объектов в качестве капитальных строений, но и пренебрежение другим юридическим фактом, необходимым для возникновения вещного права на недвижимость, а именно: волей собственника земельного участка или уполномоченного органа на размещение в пределах его землепользования недвижимого имущества.

Таким образом, в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие надлежащих правовых предпосылок для создания спорных объектов в режиме недвижимого имущества означает и отсутствие легальных оснований для возникновения права собственности в таком качестве. При этом указанный вывод не препятствует возникновению у ООО «Рынок» права собственности на торговые палатки как движимое имущество.

В то же время, несовместимость правового статуса имущества движимого с нахождением его в реестре недвижимости является основным и определяющим обстоятельством для вывода о порочности подобного состояния, его ничтожности, то есть о недействительности зарегистрированного права собственности в качестве вещного права на объект недвижимости.

Не может арбитражный суд признать обоснованными и доводы ответчика о пропуске срока исковой давности. По своей правовой природе заявленные требования являются требованиями о защите прав владельца, не являющегося собственником. Данные отношения регулируются статьёй 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом по основаниям, в частности, предусмотренным законом, может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации срок давности на эти требования не распространяется.

Исковая давность в рассматриваемой ситуации не может быть признана пропущенной и при анализе соответствующей версии, предложенной ООО "Рынок". Как следует из объяснений представителя истца, о наличии спорного зарегистрированного права Комитет узнал только при рассмотрении предыдущих дел (в частности, № А66-2764/2007), связанных с освобождением земельного участка, занимаемого торговыми палатками. Доказательств иного арбитражному суду не предъявлено. Рассмотрение же указанного дела в Арбитражном суде Тверской области начато в 2007 году. В том же году подан в суд и настоящий иск, что свидетельствует о своевременности обращения за судебной защитой. Утверждения ответчика о том, что Комитет должен был ранее узнать о постройке торговых палаток, не являются убедительными, поскольку истец оспаривает не законность установки этих временных конструкций, а возникновение на них в связи с государственной регистрацией права собственности как на объекты недвижимости. Но ни закон, ни обычаи делового оборота не возлагают на арендодателя (даже в качестве проявления разумной заботливости и осмотрительности) обязанность отслеживать государственную регистрацию сооружений некапитального характера.

Заявление ответчика о проверке "правового статуса истца" и его представителя не имеет достаточного юридического обоснования. Все имеющиеся в деле доверенности от имени Комитета подписаны руководителем данного органа, имеют печать, обозначение даты совершения, указаны иные необходимые реквизиты и сведения. Схожесть текста различных документов, равно как и выдача доверенности с новым сроком действия при неистекшем сроке действия прежней доверенности не являются теми обстоятельствами, которые лишают тот или иной документ юридической силы. При отсутствии сведений о назначении другого руководителя нет необходимости и в каком-либо ином, помимо представленного, подтверждении полномочий ФИО7 в качестве председателя Комитета по управлению имуществом города Кимры. Тезисы ответчика о неполномочности ФИО7 ввиду назначения её на должность не Главой города, а главой администрации, а также о несоответствии Положения о Комитете нормам Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" носят схоластический характер, поскольку в соответствии со смыслом статьи 29 Устава и решением Кимрской городской Думы № 124 от 27.04.2006 Глава города Кимры является одновременно и главой администрации, а Федеральный закон № 131-ФЗ не предусматривает в качестве последствий несвоевременности корректировки устава муниципального образования, либо иных организационно-правовых документов их недействительность и прекращение действия.

Таким образом, арбитражный суд не находит законных оснований для отклонения настоящих исковых требований Комитета по управлению имуществом города Кимры.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу, включая расходы по рассмотрению дела в апелляционной и кассационной инстанциях, относятся на ответчика, как на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «Рынок», город Кимры, на торговые палатки, состоящие из помещений нежилого назначения, расположенные по адресу: <...>, лит. Б, В (кадастровые номера: 69:42:07:05:04:0057:1/5207/14:1001/Б, 69:42:07:05:04:0057:1/5207/14: 1001/В).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рынок», город Кимры, в пользу Комитета по управлению имуществом города Кимры Тверской области 4 000 рублей расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано по правилам главы 34 АПК РФ в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья А. А. Попов

Арбитражные заседатели ФИО1

ФИО2