Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения от 24.11.2014 № 01/271/2014-387 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Сбербанк России» (117997, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>); «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) (117420, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>); открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (634061, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>); открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ» (119048, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>); публичное акционерное общество «МТС-Банк» (115035, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Н. Чащиной, с использованием аудиозаписи,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 (паспорт, доверенность от 12.01.2015, выдана сроком до 31.12.2015);

от ответчика: ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность от 31.12.2014№ 66, выдана сроком по 31.12.2015);

от открытого акционерного общества «Сбербанк России»: ФИО3 (паспорт, доверенность от 04.10.2013 № 01-05-45/455, выдана сроком до 22.08.2015);

от иных третьих лиц: без участия;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании» (далее – ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление Росреестра по Томской области, ответчик) от 24.11.2014 № 01/271/2014-387 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок общей площадью 5949 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенный по адресу: <...>, и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок общей площадью 5949 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенный по адресу: <...>, в установленный законом срок со дня вступления судебного акта в законную силу.

Определением арбитражного суда от 26.01.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество «Сбербанк России»; «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество); открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк»; открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ»; публичное акционерное общество «МТС-Банк». Определением суда от 30.03.2015 судебное заседание по делу назначено на 21.04.2015.

Открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ», публичное акционерное общество «МТС-Банк», «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество), открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» в арбитражный суд своих представителей не направили; в силу положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 2 статьи 200 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ», публичного акционерного общества «МТС-Банк», «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество), открытого акционерного общества «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк».

В судебном заседании представитель ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, в том числе, указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц – участников долевого строительства многоквартирного дома. В связи с регистрацией гражданкой ФИО4 права собственности на объект долевого строительства по адресу <...>, то на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, а право собственности заявителя на спорный земельный участок прекратилось в силу закона.

Представитель Управления требования заявителя не признал и просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, дополнениях к отзыву, в частности, указал, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются записи об ипотеке на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 5949 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100015:487. Данные записи об ипотеке отражены в подразделе III ЕГРП, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Основанием для возникновения указанных залоговых обязательств послужили кредитные договоры и заключенные в их обеспечение договоры залога имущественных прав. При этом участниками сделок в указанных случаях выступали граждане - участники долевого строительства и кредитные организации - банки. Государственным регистратором в сообщении об отказе в государственной регистрации сообщено о наличии в ЕГРП записи не об ипотеке земельного участка, возникшей в силу закона, а о наличии в ЕГРП записей об ипотеках, которые содержатся в подразделе III раздела ЕГРП, открытого по земельному участку с кадастровым номером 70:21:0100015:487. Указанные записи являются актуальными в связи с тем, что у Управления отсутствовали основания для погашения регистрационных записей об ипотеках, предусмотренные Законом об ипотеке. Возможность погашения данных записей в ином, не судебном порядке, законом не предусмотрена. Запись об обременении, наличествующая в подразделе раздела, открытого в ЕГРП по объекту недвижимости, породила обоснованные сомнения государственного регистратора в наличии бесспорных оснований для государственной регистрации прекращения прав на объект недвижимости.

Представитель открытого акционерного общества «Сбербанк России» полагает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению; обременения зарегистрированы не на земельный участок как таковой, а на будущие квартиры.

ОАО «Томскпромстройбанк», «Газпромбанк» (открытое акционерное общество) в представленных отзывах решение вопроса оставили на усмотрение суда, указав, что решение по делу не повлияет на права и обязанности банков.

Более подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены письменно.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» является собственником земельного участка площадью 5 949 кв. м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенного по адресу: <...> (свидетельство от 18.05.2011 серия 70АВ 138650).

Заявителем на данном земельном участке осуществлено строительство многоквартирного жилого дома (жилого здания, строительный № 19, в составе жилого комплекса с объектами соцкультбыта на участке, ограниченном ул. Первомайской, ул. Смирнова, ул. Ленской, пер. Светлый в г. Томске) (разрешение на строительство № RU 70301000-089-Л/11 от 20.04.2011), который введен в эксплуатацию 28.06.2012, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 70301000-069-Л/12, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Томска.

После ввода жилого дома в эксплуатацию ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» передало все квартиры участникам долевого строительства, что подтверждается справкой застройщика № 500 от 16.12.2014.

03.10.2014 ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100015:487, площадью 5949 кв. м.

20.10.2015 Управление Росреестра по Томской области направило в адрес ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» уведомление (исх. № 01/271/2014-387) о приостановлении государственной регистрации права на срок с 20.10.2014 по 20.11.2014, с указанием на то, что для проведения государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100015:487, необходимо погасить в ЕГРП записи об ипотеках на указанный земельный участок. Отсутствие заявления о погашении записи залога в силу закона препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности вследствие отказа от права собственности на земельный участок.

24.11.2014 Управлением Росреестра по Томской области в адрес ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» направлено сообщение (исх. № 01/271/2014-387), согласно которому 20.11.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности вследствие отказа от права собственности на земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0100015:487, по следующей причине: не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая, что указанное решение Управления Росреестра по Томской области не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 5, 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из указанных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник земельного участка утрачивает право на распоряжение им.

Следовательно, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, правомочия прежнего собственника считаются прекратившимся в силу закона.

Указанная правовая позиция, в частности, отражена в сохранившем силу постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент обращения общества в Управление Росреестра по Томской области участниками долевого строительства начато осуществление регистрации права собственности на объекты долевого строительства. Следовательно, земельный участок по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100015:487, находится в общей долевой собственности участников долевого строительства, а право собственности ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» является прекращенным.

В целях исключения соответствующей записи о своих правах на земельный участок, содержащейся в ЕГРП, ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» обратилось в Управление с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100015:487, приложив к указанному заявлению решение собственника об отказе от права собственности на земельный участок.

Из мотивировочной части сообщения от 24.11.2014 № 01/271/2014-387 следует, что для проведения государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100015:487, необходимо было погасить в ЕГРП записи об ипотеках на указанный земельный участок. Отсутствие заявления о погашении записи об ипотеках препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что истребование регистрирующим органом у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статье 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит основания для отказа в государственной регистрации права, к которым, в частности, относится непредставление документов, необходимых в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Таким образом, отказ в государственной регистрации по основанию непредставления документов, необходимых в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, возможен только в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из положений пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В силу пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Из указанных положений законодательства Российской Федерации следует, что на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», возникает залог у участников долевого строительства (залогодержателей). Запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При этом залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, происходит на основании заявления застройщика и предъявленного им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, действующим законодательством на застройщика как участника отношений по долевому строительству возложена обязанность по подаче заявления о погашении регистрационной записи только в отношении ипотеки, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2014 на земельный участок по адресу: <...>, следует, что в ЕГРП по указанному земельному участку содержатся записи об ипотеке (залоге). В качестве лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, указаны: открытое акционерное общество «Сбербанк России»; «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество); открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк»; открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ»; публичное акционерное общество «МТС-Банк».

Указанные организации, согласно материалам дела, не являются участниками долевого строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Из пояснений представителя Управления, данных в судебном заседании, а также письменных пояснений третьих лиц, следует, что основанием для возникновения указанных залоговых обязательств послужили кредитные договоры и заключенные в их обеспечение договоры залога имущественных прав. В частности, между указанными банками и гражданами – участниками долевого строительства заключались кредитные договоры и договоры залога имущественных прав требования, принадлежащих гражданам на основании договоров о долевом участии в строительстве.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу статей 10, 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Следовательно, запись о залоге прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, подлежит включению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с тем, что на момент заключения указанных договоров залога прав требования участника долевого строительства объекта долевого строительства фактически не существует, а имеется только земельный участок, на котором возводится соответствующий многоквартирный дом, то сведения о залоге прав требования участника долевого строительства в пользу соответствующего лица вносятся регистрирующим органом в подраздел III раздела, открытого в ЕГРП на земельный участок.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что в разделе III, открытом в ЕГРП в отношении земельного участка по адресу: <...>, содержатся записи не об ипотеке земельного участка, возникшей в силу закона, а записи о залоге имущественных прав требований участников долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Поскольку согласно материалам дела все объекты долевого строительства в многоквартирном доме переданы участникам долевого строительства залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, возникший в силу закона, прекратился.

В связи с тем, что записи об ипотеке земельного участка, возникшей в силу закона, ЕГРП не содержит, то обязанности по подаче заявления о погашении данной записи об ипотеке земельного участка у ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» не возникло.

При этом, ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» как застройщик многоквартирного дома не является участником отношений между банком и гражданином – участником долевого строительства, возникающих из кредитного договора и принятого для его обеспечения договора залога имущественных прав требований (не является ни залогодателем, ни залогодержателем). Возможность обращения ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» в регистрирующий орган с заявлением о погашении записей о залоге имущественных прав требований участников долевого строительства, с учетом отсутствия у ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» статуса залогодателя или залогодержателя, регистрирующим органом не обоснована. Норма статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязанности по подаче такого заявления на застройщика не возлагает. Право на обращение с заявлением о погашении записи имеют только залогодатель и залогодержатель.

Следовательно, поскольку у ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» отсутствует обязанность по представлению заявления о погашении записи о залоге имущественных прав требований участника долевого строительства, то отказ в государственной регистрации прекращения права собственности в связи с непредставлением ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» заявления о погашении записи о залоге имущественных прав требований участника долевого строительства, является незаконным.

Кроме того, в рассматриваемом случае прекращение права собственности ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» на земельный участок не влечет за собой прекращения существования земельного участка как объекта прав. Собственником указанного земельного участка (право общей долевой собственности) становятся участники долевого строительства, о чем может быть сделана отметка в ЕГРП в разделе, открытом для данного земельного участка, либо может быть создан новый раздел со сведениями, относящимися к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. И в подразделе III данного раздела ЕГРП подлежат отражению сведения о залоге имущественных прав требований участников долевого строительства.

Отсутствие в регистрирующем органе подробных инструкций относительно правил ведения ЕГРП при указанных обстоятельствах не может служить основанием для необоснованного отказа в совершении регистрационных действий.

Арбитражным судом также учитывается, что с 01.01.2015 вступили в силу Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765.

В соответствии с пунктом 136 указанных Правил при внесении в Единый государственный реестр прав первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, осуществляются следующие действия:

формируется объединенный раздел Единого государственного реестра прав в соответствии с разделом XIX настоящих Правил, в состав которого включаются раздел Единого государственного реестра прав, относящийся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. На основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой информации, на основании проектной декларации в подраздел I-2, содержащий описание многоквартирного дома и помещаемый в начале подраздела I объединенного раздела Единого государственного реестра прав, вносятся сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном разделом VI настоящих Правил. Одновременно в подраздел II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности). При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства» либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику;

в запись подраздела III-2 о государственной регистрации ипотеки земельного участка вносятся изменения в соответствии с разделом VII настоящих Правил в части описания предмета ипотеки путем указания: «доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом, размер которой пропорционален размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, принадлежащих застройщику», а также залогодержателя: «участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства».

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд находит подлежащим признанию незаконным решение Управления Росреестра по Томской области от 24.11.2014 № 01/271/2014-387 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» на земельный участок общей площадью 5 949 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенный по адресу: <...>, поскольку оно не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, который, фактически не являясь собственником земельного участка, но при наличии записи в ЕГРП вынужден нести расходы по его содержанию и налогообложению.

При этом арбитражный суд обязывает Управление Росреестра по Томской области совершить действия по государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» на земельный участок общей площадью 5 949 кв. м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенный по адресу: <...>, в течение 5 рабочих дней после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины арбитражным судом не разрешается, поскольку заявителем была представлена копия платежного поручения от 13.01.2015 № 19, а не его оригинал. Заявитель вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением с приложением оригинала платежного поручения об оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 24.11.2014 № 01/271/2014-387 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности закрытого акционерного общества «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании» на земельный участок общей площадью 5 949 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенный по адресу: <...>, признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области совершить действия по государственной регистрации прекращения права собственности закрытого акционерного общества «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании» (634021, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок общей площадью 5 949 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100015:487, расположенный по адресу: <...>, в течение 5 рабочих дней после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья И.Н. Сенникова