Гражданский кодекс часть 1

ООО «Торговый Дом Сибирь» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ЛСВ» о взыскании убытков в размере 97 238,99 рублей возникших в связи с текущим и капитальным ремонтом нежилых помещений №33 ,42 по адресу: <...>, тамбура, фасада, кровли, крыльца здания по указанному адресу и проведением экспертизы.

В обоснование исковых требований истец указал, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей арендатора по текущему и капитальному ремонту нежилых помещений по договору аренды нежилых помещений №6273 от 16 октября 2006 года у истца, как приобретателя указанных помещений, возникли убытки, связанные с текущим и капитальным ремонтом помещений, которые были переданы ответчиком в неудовлетворительном состоянии и были непригодны для дальней эксплуатации. Заявленные убытки складываются из затрат на проведение текущего и капитального ремонтов нежилых помещений №№33.42 по ФИО2, 7 в г.Томске в сумме 78 535 рублей, затрат на проведение текущего и капитального ремонтов помещения тамбура, фасада, кровли, крыльца в сумме 18 703,99 рублей и издержек, связанных с проведением экспертизы в сумме 16 298 рублей.

Определением суда от 16 июня 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Департамент недвижимости администрации г.Томска.

В судебное заседание ответчик и представитель третьего лица не явился, представитель третьего лица известил суд о возможности рассмотрения дела без их участия. Копия определения суда, направленная по последнему известному суду месту нахождения ответчика, не была вручена последнему и возвратилась в суд с отметкой об истечении срока хранения. Несмотря на почтовое извещение адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. При данных обстоятельствах, в силу положений пункта 2 части 2 ст. 123 АПК РФ, ответчик считается надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного разбирательства.

Принимая во внимание надлежащее извещение ответчика и третьего лица о месте и времени судебного разбирательства, судебное заседание проводится без участия ответчика и третьего лица ( части 3 и 5 ст. 156 АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении , дополнив, что по делу №А67-1845/08 в удовлетворении исковых требований было отказано, т.к. договор аренды с ООО «ЛСВ» действует до 2010 года, соответственно, у арендатора не возникло обязательство по проведению текущего и капитального ремонтов. По данному делу, договор аренды №6273 был заключен на срок с 01 октября 2006 года по 01 сентября 2007 года, соответственно, возникло обязательство по проведению текущего и капитального ремонтов в течение срока действия договора.

Ответчиком ранее был представлен отзыв на иск ( л.д.101-102) , в котором ответчик иск не признал, указав, что считает себя ненадлежащим ответчиком, поскольку помещения истцом были приобретены в собственность в том состоянии, в каком они находились на момент заключения договора купли-продажи и подписания передаточного акта. Каких-либо претензий по состоянию помещений истец продавцу не высказывал.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 октября 2006 года между Департаментом недвижимости администрации г.Томска , представляющим интересы собственника муниципального имущества ( Арендодатель), МУ «Томское городское казначейство» ( Балансодержатель) и ООО «ЛСВ» ( Арендатор) был заключен договор №6273 аренды аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью ( л.д.8-11).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, предметом договора являлось предоставление в аренду нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной собственности , находящегося по адресу: <...> площадью 77.0 кв.м., согласно выписке из технического паспорта ДФГУП «Томский центр технической инвентаризации» от 23.05.2002 года. Номера помещений на поэтажном плане : 33, 42 – цокольный этаж.

Согласно пункта 1.3 договор действовал с 01.10.2006 года по 01.09.2007 года.

Помещения ответчику были переданы по акту приема-передачи от 01.10.2006 года ( л.д.10).

23 июля 2007 года между Департаментом недвижимости администрации г.Томска ( Продавец) и ООО «Торговый Дом Сибирь» ( Покупатель) был заключен договор купли- продажи здания ( помещения) по результатам аукциона , в соответствии с пунктом 2.1 которого Продавец продал, а Покупатель купил на условиях, изложенных в Договоре и Решении об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного решением Думы города Томска №466 от 24 апреля 2007 года нежилые помещения в цокольном этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...> ( номера на поэтажном плане ц033-ц045 согласно техническому паспорту от 12.09.2006 года №069:401/2007-164795) общей площадью 156,4 кв.м. ( л.д.12-13), в числе которых были помещения, переданные ответчику по договору аренды №6273 от 16 октября 2006 года.

08 августа 2007 года был подписан Акт приема-передачи помещений ( л.д.14-15). 30 августа 2007 года был зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанные помещения к истцу( л.д.17).

23 августа 2007 года истец направил ответчику уведомление №33/08 о смене собственника помещений, прекращении договора аренды в связи с окончанием срока действия и об освобождении данных помещений до 01.09.2007 года. Ответчик возвратил занимаемые помещения истцу 25 сентября 2007 года. Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Томской области по делу №А67-5214/07 от 20 марта 2008 года ( л.д.112-113), имеющему преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

25 сентября 2007 года помещения, ранее занимаемые ответчиком были обследованы представителя истца с участием специалиста ООО «Консалтинговая компания « СибБизнесГрупп» ( л.д.40). Согласно Отчета о стоимости ремонта ( стоимости материалов и работ, необходимых для ремонта ( восстановления) имущества), расположенного по адресу: <...> ( л.д.18-52) стоимость ремонта нежилых помещений 33, 42 площадью 78,9 кв.м составляет 78 535 рублей, стоимость ремонта помещения тамбура, фасада здания, кровли, крыльца - 37 870 рублей ( л.д.22).

Истец полагает, что ответчик, ненадлежащим образом исполнивший свои обязанности, предусмотренные пунктами 3.2.5 и 3.2.6 договора аренды №6273 от 16 октября 2006 года по текущему и капитальному ремонту арендуемых помещений, обязан в силу статей 15, 309, 616 ГК РФ, возместить убытки, связанные с затратами на ремонт помещений в заявленной в иске сумме, а также возместить расходы на проведение оценки.

В силу положений пункта 1 ст. 617 ГК РФ и пункта 2.3 договора купли-продажи от 23 июля 2007 года к истцу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды №6273 от 16.10.2006 года в том виде, как они существовали на момент перехода права собственности .

Согласно ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества , если иное не установлено законом или договором аренды. В части капитального ремонта наоборот указанной статьей предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором , а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью , в разумный срок.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются по правилам , предусмотренным ст.15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества ( реальный ущерб) , а также неполученные доходы , которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).

По смыслу статей 15,393 ГК РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков , должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками и размер требуемых убытков.

Согласно пункта 3.2.5 договора арендатор обязался производить за свой счет внутренний , а также пропорционально занимаемой площади, наружный текущий ремонт помещений.

Согласно пункта 3.2.6 договора арендатор обязался также в случае возникновения необходимости производить капитальный ремонт согласно приложения №2 к постановлению мэра г.Томска №153 от 26.02.1999г. за счет собственных средств.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных условий договора, стороны не оговорили сроки проведения текущего ремонта, а в отношении капитального ремонта сослались на постановление мэра г.Томска №153 от 26.02.1999 года. Указанное постановление утратило силу в связи с изданием постановления Мэра г.Томска от 24.12.2008 года № 1029. Т.е. на момент возникновения правоотношений и перехода прав арендодателя к истцу являлось действующим нормативным актом.

Указанным постановлением утверждено Положение о порядке проведения ремонта муниципальных нежилых помещений и зданий – памятников истории и культуры, сдаваемых в аренду департаментом недвижимости администрации г.Томска ( далее- Положение).

Согласно раздела 1 указанного Положения текущий ремонт – ( раз в 1-2 года) - ремонт здания с целью восстановления исправности ( работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания – ( раз в 10-20 лет) – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Согласно пункта 1 Положения, текущий ремонт арендуемых муниципальных нежилых помещений производится арендатором за свой счет в сроки, оговоренные настоящим Положением и договором аренды.

Согласно пункта 2 Положения, капитальный или выборочный капитальный ремонт производится при документально обоснованной необходимости, согласно плану проведения капитального ремонта нежилых помещений муниципального фонда г.Томска, сдаваемых в аренду департаментом недвижимости.

Принимая во внимание, что договором аренды не установлен срок проведения текущего ремонта, суд считает возможным, определяя возникла ли у ответчика обязанность проведения текущего ремонта, руководствоваться вышеуказанным Положением для определения сроков проведения текущего ремонта, т.е раз с 1-2 года.

Договор аренды №6273 от 16 октября 2006 года был заключен на срок менее 1 года.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором не обусловлено состояние помещений, в котором арендатор был обязан его вернуть.

Истцом не представлено доказательств, что нарушение арендатором правил эксплуатации помещений привело к образованию дополнительных дефектов, отличных от нормального износа, и, следовательно, указывающих на то, что эксплуатация помещений производилась с повышенным износом, в связи с чем, при пользовании помещением менее 1 года, у арендатора возникла обязанности провести текущий ремонт.

Из представленного отчета, включающего в стоимость ремонта в том числе устройство нового плинтуса полностью, 100% замену выключателей, светильников, полную замену электропроводки, монтаж новой охранной и пожарной сигнализации, значительный косметический ремонт, истец должен был доказать, что все указанные недостатки возникли в результате эксплуатации ответчиком помещения с повышенным износом, а также , что в результате того ремонта, который был произведен истцом в соответствии с указанным Отчетом, помещение приобрело тот вид, которой у него должен был быть при сдаче помещения арендатором после истечения срока аренды с учетом нормального износа помещения в период его эксплуатации арендатором.

Указанных доказательств в материалы дела не представлено. А затраты истца на приведение помещений в состояние, лучшее, чем то, в котором помещение могло бы находиться с учетом нормального износа за период аренды, при отсутствии предусмотренной договором обязанности ответчика привести помещения в такое состояние, не образуют убытков , как это предусмотрено ст.15 ГК РФ.

Определить сумму, составляющую разницу между произведенными затратами истца и теми затратами, которые необходимо было бы произвести, при наличии доказательств эксплуатации помещения с повышенным износом, для ликвидации последствий такого повышенного износа, исходя из материалов дела, не представляется возможным.

В части проведения капитального ремонта, принимая во внимание имеющуюся прямую ссылку в договоре на постановление Мэра, утверждающее вышеуказанное Положение о проведении ремонта, истцом должны были быть представлены доказательства включения указанных помещений в план проведения капитального ремонта нежилых помещений муниципального фонда г.Томска в период действия договора аренды.

Указанных доказательств в материалы дела также не представлено.

Как следует из условий договора купли-продажи от 23 июля 2007 года, при его заключении истец был ознакомлен с физическим и юридическим состоянием покупаемого объекта и в силу положений пункта 4.2 договора, каких-либо претензий по состоянию объекта не высказал.

Доказательств того, что все указанные в отчете недостатки возникли после приобретения истцом помещений в собственность , суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом, в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих в совокупности обстоятельства, необходимые для взыскания убытков на основании ст. ст. 15, 393ГК РФ. Оснований отнести расходы по проведению оценки, также, в силу вышеизложенного, не имеется.

В связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца. Излишне оплаченная, исходя из цены иска, государственная пошлина возвращается истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110,167-179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Возвратить ООО «Торговый Дом Сибирь» 82, 83 рублей излишне уплаченной платежным поручением №3264 от 15.11.2007 года государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Т.Ю.Якимович