Гражданский кодекс часть 1

ТСЖ «Береговое» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Управляющая компания «Жилсервис» об обязании передать техническую и иную документацию для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>: технический паспорт; акты раздела границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон со схемами (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжения); акты готовности систем теплоснабжения, ГВС к отопительному сезону; акты включения систем теплоснабжения, ГВС к отопительному сезону; акты отключения систем теплоснабжения, ГВС к отопительному сезону; акты опломбировки систем теплоснабжения, ГВС; акт допуска узла учета тепловой энергии в эксплуатацию, акт поверки и допуска к коммерческому учету; акты опломбировки общедомового прибора учета электрической энергии; паспорт общедомового прибора учета электрической энергии; показания приборов ОДН (общедомовые нужды) за последние 6 месяцев (в виде справки на дату снятия); однолинейную схему системы электроснабжения многоквартирного жилого дома; паспорт общего имущества многоквартирного жилого дома, с приложениями (схемы внутридомовых систем, теплоснабжение, ГВС, ХВС, канализация); протокол общего собрания и другие документы на приватизацию придомовой территории многоквартирного жилого дома (оригинал); проектно-сметную документацию на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома (оригинал); сведения и карточки лицевых счетов жильцов, проживающих в многоквартирном жилом доме; карточки регистрации жильцов по месту жительства, проживающих в многоквартирном жилом доме (в том числе архивные).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, уточнив перечень технической документации, подлежащий передаче, просит обязать ответчика передать техническую и иную документацию для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>: технический паспорт; акты раздела границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон со схемами (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжения); акты опломбировки общедомового прибора учета электрической энергии; паспорт общедомового прибора учета электрической энергии; показания приборов ОДН (общедомовые нужды) за последние 6 месяцев (в виде справки на дату снятия); однолинейную схему системы электроснабжения многоквартирного жилого дома; паспорт общего имущества многоквартирного жилого дома, с приложениями (схемы внутридомовых систем, теплоснабжение, ГВС, ХВС, канализация); сведения и карточки лицевых счетов жильцов, проживающих в многоквартирном жилом доме; карточки регистрации жильцов по месту жительства, проживающих в многоквартирном жилом доме (в том числе архивные).

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение судом принято.

Свои требования истец основывает на ст.ст. 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что техническая документация и иные документы, необходимые для управления жилым домом, ему ответчиком не переданы.

Определением арбитражного суда по рассматриваемому делу от 02.07.09 на основании ч.1 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика ООО «Управляющая компания «Жилсервис» на ООО «Жилсервис».

Ответчик в отзыве на иск предъявленные к нему требования не признал, указав на то, что решение о выборе способа управления – управление товариществом собственников жилья «Береговое», принято с нарушением действующего законодательства, неправильно проведен подсчет голосов участников собрания, неправильно указана доля в праве общей собственности на общее имущество, решения собственников не содержат необходимых сведений, имеются перечеркивания подписей, «галочки», и рядом не стоит подпись собственника; не был набран кворум для принятия решения об избрании способа и порядка управления многоквартирным жилым домом; отсутствуют правовые основания для расторжения договора.

В судебном заседании объявлялся перерыв в связи с представлением дополнительных доказательств.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на то, что доводы ответчика сводятся к оспариванию решения общего собрания собственников жилых помещений по созданию товарищества собственников жилья и выбору способа управления жилым домом, на что ответчик не имеет права; техническая документация, о передаче которой просит истец, имеется у ответчика в силу закона, либо должна быть им изготовлена и передана товариществу собственников жилья.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на недоказанность истцом факта наличия у него технической документации, несоблюдение требований закона при проведении общего собрания, на котором принято решение о выборе способа управления - товариществом собственников жилья; не соблюдение порядка расторжения договора на управление многоквартирным жилым домом, недоказанность ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей организацией.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, было проведено общее собрание в форме заочного голосования, решения которого оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №3 от 06.02.09 (л.д. 19-20). В повестку дня внеочередного общего собрания были выключены вопросы об избрании председателя и секретаря собрания; об утверждении способа управления многоквартирным жилым домом; изменении состава Правления ТСЖ; изменении состава ревизионной комиссии ТСЖ; избрании счетной комиссии для подсчета голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Как указанно в протоколе № 3 от 06.02.09 общая площадь помещений составляет 9 530кв.м, в собрании приняло участие 119 человек, на долю которых приходится 6 225 кв.м, что составляет 65% от общего числа голосов; собрание правомочно, кворум для принятия решений по повестке дня имеется.

По результатам внеочередного общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, собственниками жилых помещений по второму вопросу повестки дня об утверждении способа управления многоквартирным домом принято решение: утвердить способ управления многоквартирным домом через товарищество собственников жилья. За данное решение отдано 61,9% голосов, против – 0, воздержалось - 1,38% голосов.

В подтверждение данных обстоятельств истцом также представлены решения собственников жилых помещений (т.1 л.д. 22-144).

В соответствии с п.2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Как установлено ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого отнесено, в том числе, и принятие решений о выборе способа управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания в форме заочного голосования предусмотрен ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом правом на обжалование решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, принятого с нарушением требований Кодекса, в силу п.6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации наделены собственники помещений в многоквартирном доме, если они не принимали участия в этом собрании или голосовали против принятия такого решения и если таким решением нарушены их права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как следует из материалов дела, Товарищество собственников жилья «Береговое», образованное на базе многоквартирного жилого дома №3 по пер. Заозерному в г. Томске, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения, распоряжения общим имуществом в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и иными законодательными актами Российской Федерации, регулирующими гражданские и жилищные правоотношения.

Устав ТСЖ «Береговое» утвержден решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Томск. Пер. Заозерный, 3 (протокол №1 от 01.09.08). В качестве юридического лица ТСЖ «Береговое» внесено в Единый государственный реестр юридических лиц 22.09.08 за основным государственным регистрационным номером 1087017025919 (т.2 л.д.3, 4-11).

В соответствии со ст.ст. 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о создании товарищества и устав товарищества собственников жилья принимаются на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, порядок обжалования таких решений также должен соответствовать требованиям ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с изложенным суд признает обоснованными доводы истца о том, что собственники жилых помещений обладают исключительным правом выбора способа управления жилым домом, и только они вправе обжаловать решения общих собраний собственников в установленном ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации порядке.

Доказательств обжалования собственниками жилых помещений многоквартирного дома решений о создании ТСЖ и выборе способа управления и, отмены их в установленном законом порядке в материалы дела не представлено.

Следовательно, доводы ответчика, касающиеся нарушений, допущенных при подготовке и проведении внеочередного общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Томск. Пер. Заозерный, 3, подлежат отклонению.

Таким образом, суд считает установленным, что собственники жилых помещений реализовали свое право на выбор способа управления жилым домом, выбрав управление товариществом собственников жилья.

Как установлено п.9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

На день рассмотрения спора судом управление многоквартирным жилым домом по адресу: <...> осуществляет ООО «Жилсервис» на основании договора управления многоквартирным жилым домом №З-3 от 31.10.08 (т. 2.л.д. 68-80). В подтверждение факта принятия решения собственниками жилых помещений об избрании в качестве способа управления – управление ООО «Жилсервис» в материалы дела представлены также бюллетени заочного голосования и протокол счетной комиссии.

На основании п.10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации истец направил ответчику выписку из протокола внеочередного общего собрания от 06.02.09 с требованием передать техническую документацию на дом и паспортный стол (т.2 л.д.1).

Ответчик, возражая против предъявленных к нему требований, ссылается на то, что договор управления многоквартирным жилым домом с ним в установленном законом порядке не расторгнут.

Данный довод является обоснованным. Как указывалось выше, решением собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома способ управления может быть выбран или изменен в любое время, однако принятие такого решения не означает, что автоматически договор управления с предшествующей управляющей организацией прекращается.

В силу п.8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Как предусмотрено в п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Заявить о расторжении договора управления собственники жилых помещений вправе в любое время с соблюдением требований гражданского законодательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора управления многоквартирным жилым домом №З-3 от 31.10.08, как и решение собственников жилых помещений о расторжении данного договора; собственниками помещений не принималось решение об отказе от исполнения договора в связи с неисполнением управляющей организацией своих обязанностей по договору. Доказательств обратного не представлено.

Однако принятие собственниками жилых помещений решения о выборе другого способа управления следует расценивать, как отказ от исполнения договора, который может быть реализован в порядке, установленном п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно, такой отказ основан на праве собственников жилых помещений по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора без объяснения причин.

Поскольку договор на управление многоквартирным жилым домом между собственниками жилых помещений и ООО «Жилсервис» был заключен 31.10.08, то прекращенным в связи с односторонним отказом в порядке п.8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации он является с 31.10.09.

Согласно п.10 ст. 162 Жилищный кодекс Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Соответственно, обязанность передать документацию Товариществу собственников жилья «Береговое» возникает у ООО «Жилсервис» с 01.10.09. На день рассмотрения спора судом такая обязанность еще не возникла.

Вместе с тем, суд оценивает как необоснованный довод ответчика об отсутствии у него обязанности по передаче части технической документации, которая не была передана ему предыдущей управляющей организацией, поскольку обязанность передать исчерпывающий перечень документации вытекает из закона, и отсутствие документов у обязанной стороны не освобождает её от этой обязанности.

Довод истца о том, что данный договор управления многоквартирным жилым является недействительным, так как он должен быть заключен с каждым собственником, а не путем составления списка судом отклоняется, поскольку п.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено составление одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, договор управления многоквартирным жилым домом порождает гражданские права и обязанности для заключивших его лиц. Соответственно, права и обязанности из договора возникают у сторон по данному договору – управляющей организации и заключивших его физических лиц – граждан, являющихся собственниками жилых помещений в здании по адресу: <...>. Следовательно, правом обжалования, указанного договора с требованием о признании его недействительным, отказа от договора, расторжения договора обладают его стороны.

Вопрос о действительности указанного договора затрагивает права собственников нежилых помещений – физических лиц, так же как и вопрос о действительности решений общих собраний о создании товарищества собственников жилья и избрании способа управления.

Разрешение указанных вопросов относится к ведению судов общей юрисдикции.

Ссылка истца на то, что дата заключения договора вызывает сомнения, так как в собственники помещений, расписываясь под договором, поставили дату 11.10.08, судом отклоняется, так как указанный договор был одобрен общим собранием собственников жилых помещений, проведенным в форме заочного голосования, о чем свидетельствуют бюллетени голосования и протокол счетной комиссии от 31.10.08.

Довод истца о подложности сведений, содержащихся в договоре управления от 31.10.08, судом не рассматривается, так как о фальсификации данного доказательства истцом не заявлено, о чем сделана отметка в протоколе.

На день рассмотрения спора арбитражным судом договор управления в установленном законом порядке не расторгнут и не оспорен.

Признание недействительным договора управления многоквартирным жилым домом, либо общих собраний собственников жилых помещений может являться основанием для пересмотра решения арбитражного суда по вновь открывшимся обстоятельствам.

Учитывая изложенное, суд считает обращение истца с требованием о передаче технической документации преждевременным, в связи с чем, иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия.

Судья Т.Е. Стасюк