Гражданский кодекс часть 1

муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СВ групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании возвратить нежилое помещение и взыскании неустойки за каждый день просрочки в случае неисполнения судебного акта,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СВ групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора незаключенным и взыскании 1 975 540,67 руб. убытков,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по первоначальному иску муниципального бюджетного учреждения «Томский городской центр инвентаризации и учета» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 (служебное удостоверение, доверенность № 50 от 02.12.2020, диплом о 26.06.2015 рег. № 3293)

от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 11.01.2021, диплом от 27.06.2011 рег. № 03);

от третьего лица – без участия (извещен)

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СВ групп», в котором просило:

- обязать общество с ограниченной ответственностью «СВ групп» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска нежилые помещения площадью 204,4 кв.м. по адресу: <...> (номера помещений 1002-1005, согласно проектной документации от 24.10.2014), расположенные в 1-этажном нежилом здании общей площадью 567,8 кв.м;

- присудить в пользу Департамента недвижимости судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 215,04 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Исковые требования обоснованы статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и мотивированы тем, что после прекращения договора аренды муниципального недвижимого имущества № 16105 от 15.08.2019 ответчик (арендатор) отказался от передачи арендуемых помещений истцу (арендодателю) (л.д. 5-6 том 1).

Определением арбитражного суда от 22.04.2020 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное бюджетное учреждение «Томский городской центр инвентаризации и учета».

Ответчик требования истца не признал, в отзыве на иск указал, что ответчиком произведены работы по приведению арендованного здания в надлежащее для его эксплуатации состояние в связи с намерениями дальнейшей перспективы использования объекта аренды. Полагает, что в сложившейся ситуации действия истца по расторжению договора аренды в одностороннем порядке не являются добросовестными, нарушают права ответчика и нормы действующего законодательства (л.д. 36-39 том 1).

Истец в возражениях на отзыв ответчика пояснил, что согласование проведения неотделимых улучшений арендатором получено не было. Из содержания обращений ООО «СВ групп» следовало, что работы уже произведены, до получения согласия арендодателя. Доводы ответчика в части осуществления неотделимых улучшений арендуемого имущества с согласия арендодателя правового значения для рассматриваемого дела не имеют, поскольку требование заявлено о возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды в надлежащем виде с учетом естественного износа, со всеми неотделимыми улучшениями и принадлежностями имущества, исправными сетями и сантехническим оборудование (пункту 4.2.16., 4.2.17. договора аренды) (л.д. 47 том 1).

ООО «СВ групп» представило встречное исковое заявление к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, в котором (с учетом изменения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – далее АПК РФ) просило:

- признать договор аренды муниципального недвижимого имущества № 16105 от 15.08.2019 г. между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и ООО «СВ групп» незаключенным;

- взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 1 135 981,65 руб. в возмещение убытков, понесенных на восстановление объекта аренды в работоспособное состояние;

- взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 5 731 858,35 руб. в счет возмещения убытков в виде упущенной выгоды по арендной плате.

Встречные исковые требования обоснованы статьями 10, 15, 393, 432, 619, 651 ГК РФ и мотивированы тем, что в результате одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ответчика по встречному иску ООО «СВ групп» понесло убытки в виде затрат на восстановление арендованных помещений, а также убытки в виде упущенной выгоды по арендной плате; считает договор аренды муниципального недвижимого имущества № 16105 от 15.08.2019 незаключенным (л.д. 84-87 том 1, л.д. 54-55, 88 том 2).

Определением арбитражного суда от 31.07.2020 встречное исковое заявление ООО «СВ групп» принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Департамент недвижимости в отзыве на встречный иск указал, что расторжение договора аренды с ООО «СВ групп» вызвано необходимостью осуществления социально важного проекта по переключению нагрузки котельной по ул. Водяная, 80 на централизованные сети теплоснабжения АО «Томск РТС». Решение о размещении ПНС-6 было принято после передачи нежилых помещений в аренду. Соглашаясь на условие договора аренды, предусматривающее право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, арендатор должен был предвидеть наступление негативных последствий. Полагает, что несение ООО «СВ групп» расходов на проведение капитального ремонта спорного объекта, относятся к предпринимательским рискам, которые истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект. Представленный расчет упущенной выгоды считает экономически необоснованным (л.д. 31-32 том 2, л.д. 4-6 том 3).

В ходе производства по делу ООО «СВ групп» заявило об уточнении исковых требований (в редакции от 18.03.2021, л.д. 141 том 4), просит:

- взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 1 062 446,27 руб. в возмещение убытков, понесенных на восстановление объекта аренды в работоспособное состояние, в том числе стоимость неотделимых улучшений в размере 747 666,48 руб.;

- взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 913 094,40 руб. в счет возмещения убытков в виде упущенной выгоды по арендной плате.

На основании статьи 49 АПК РФ заявление об изменении исковых требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску настаивал на удовлетворении исковых требований, против встречного иска возражал.

Представитель ответчика полагал первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию «Город Томск» принадлежит на праве собственности нежилое здание, площадью 567,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2016 (л.д. 33 том 2).

15.08.2019 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, МБУ «Томский городской центр инвентаризации и учета» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СВ групп» (арендатор) был заключен договор аренды муниципального нежилого имущества № 16105, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду) арендатору следующее имущество: нежилые помещения площадью 204,4 кв. м. (номера на поэтажном плане: 1002-1005, согласно проектной документации от 24.10.2014), расположенные в 1-этажном нежилом здании общей площадью 567,8 кв.м., адрес объекта: <...> (далее – договор аренды) (л.д. 11-16 том 1).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.08.2020 (л.д. 89-90 том 2).

Срок действия договора аренды 5 лет (пункт 1.5. договора).

Арендодатель передал арендатору нежилые помещения по передаточному акту к договору аренды № 16105 от 15.08.2019 (л.д. 16 том 1).

Согласно пункту 6.3. договора аренды, арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора, известив об этом арендатора за две недели, путем направления соответствующего сообщения.

Момент изменения, прекращения действия настоящего договора, а также наступления иных последствий, о которых арендодатель обязан уведомить арендатора, исчисляется с момента доставки соответствующего сообщения в порядке, установленном действующим законодательством или в сроки, установленные настоящим договором.

Департамент недвижимости 21.02.2020 направил ООО «СВ групп» уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, сославшись на положения пункта 6.3. договора (л.д. 8 том 1).

ООО «СВ групп» получило данное уведомление 28.02.2020 (сторонами не оспаривается) (л.д. 9 том 1).

Соответственно, с учетом пункта 6.3. договора аренды, договор считается расторгнутым с 14.03.2020 (по истечении двух недель с момента получения уведомления).

При прекращении действия договора арендатор обязуется освободить занимаемое имущество в день прекращения настоящего договора, передать имущество по передаточному акту (п. 4.2.16. договора).

Обязанность по передачи объекта аренды арендатором не исполнена.

16.03.2020 арендатор отказался от передачи арендуемых помещений арендодателю, сделав соответствующую отметку на акте приема-передачи (л.д.10 том 1).

Неисполнение ООО «СВ групп» обязанности по передаче арендованных нежилых помещений, явилось основанием для обращения департамента недвижимости в суд с исковыми требованиями об обязании возвратить нежилое помещение и взыскании неустойки за каждый день просрочки в случае неисполнения судебного акта.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54), в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Из положений пункта 6.3. спорного договора аренды следует, что арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора, известив об этом арендатора за две недели, путем направления соответствующего сообщения.

Департамент недвижимости надлежащим образом уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды на основании пункта 6.3., и потребовал по истечении двух недель с момента получения уведомления освободить нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи (л.д. 8 том 1).

Поскольку уведомление о расторжении договора аренды вручено ООО «СВ групп» 28.02.2020 (л.д. 9 том 1), договор считается расторгнутым с 14.03.2020.

Таким образом, в связи с односторонним отказом истца от дальнейшего исполнения вышеуказанного договора аренды данный договор прекратил свое действие.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что в связи с расторжением договора аренды оснований удерживать спорное имущество у ООО «СВ групп» не имеется, а, поскольку доказательств возврата спорного имущества департаменту недвижимости в материалы дела не представлено, то в соответствии со статьей 622 ГК РФ требование истца о возврате спорного имущества подлежит удовлетворению.

Довод ООО «СВ групп» о ничтожности уведомления о расторжении договора аренды отклоняется судом, поскольку не представлено доказательств, что действия департамента недвижимости по расторжению договора имели целью исключительно причинение вреда ООО «СВ групп».

Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» № 7 от 24.03.2016 (далее – Постановление № 7) разъяснено, что на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-9591 от 05.06.2018).

С учетом того, что судебная неустойка несет в себе публично-правовую составляющую, являясь мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника, исходя из недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, возможных негативных последствий для истца, суд находит правомерным требование истца о присуждении судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок в сумме 215,04 руб. (расчет приведен в иске, л.д. 6 том 1) за каждый день неисполнения решения суда, после вступления в законную силу.

ООО «СВ групп», заявляя ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ, должен был представить суду доказательства, подтверждающие явную несоразмерность последствиям нарушенного обязательства. Однако такие доказательства в материалы дела не представлены.

Суд не усматривается наличие оснований для ее снижения, указанный размер судебной неустойки является разумной компенсацией для истца за нарушение ответчиком своих обязательств.

Обращаясь со встречными исковыми требованиями, ООО «СВ групп» просило признать договор аренды муниципального недвижимого имущества № 16105 от 15.08.2019г. незаключенным.

Доводы ООО «СВ групп» о незаключенности договора аренды, поскольку не был согласован предмет договора, суд полагает несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не праве требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Договор, который не содержит какого-либо существенного условия, не признается незаключенным на этом основании, если впоследствии стороны своими действиями по исполнению и принятию договора выполнили такое условие.

В рассматриваемом деле условие о предоставляемых в аренду нежилых помещениях площадью 204,4 кв.м. согласовано департаментом недвижимости и ООО «СВ групп» при заключении договора аренды, при этом у сторон отсутствовала какая-либо неопределенность в отношении предмета договора аренды.

Объект аренды принят арендатором 15.08.2019 по передаточному акту, который подписан арендатором без возражений и замечаний; с момента заключения договора и принятия в аренду спорных нежилых помещений претензий от ООО «СВ групп» в адрес арендодателя относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не предъявлялось; в период аренды ООО «СВ групп» производились работы по обустройству арендованных нежилых помещений; арендатор оплачивал арендую плату (в судебном заседании арендатор подтвердил отсутствие задолженности по арендной плате); договор в период его исполнения сторонами не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан.

Исходя из содержания договора аренды, суд приходит к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий данного договора.

Принимая во внимание, указанные обстоятельства, а также отсутствие возражений со стороны ООО «СВ групп» против заключенного договора аренды до предъявления настоящего искового заявления (иного в материалы дела не представлено), суд не находит правовых оснований для признания его незаключенным.

Рассматривая встречные требования ООО «СВ групп» о взыскании с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 1 062 446,27 руб. в возмещение убытков, понесенных на восстановление объекта аренды в работоспособное состояние, в том числе стоимости неотделимых улучшений в размере 747 666,48 руб., связанных с расторжением договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Как указывает ООО «СВ групп», с учетом срока договора аренды им проведен ремонт арендованного помещения с намерением пользоваться его результатом достаточно продолжительное время, однако договор аренды был расторгнут, что фактически привело к убытку в размере стоимости восстановительных работ, включающих стоимость неотделимых улучшений.

Департамент недвижимости с встречными исковыми требованиями не согласился, указал на передачу объекта недвижимости соответствующего условиям договора аренды – с недостатками, изложенными в приложении № 1 к договору и передаточном акте. Передача имущества с недостатками, в том числе требующими капитального ремонта, не противоречит нормам гражданского законодательства и соответствует воли каждой из сторон договора аренды. До заключения договора аренды ООО «СВ групп» имело возможность оценить техническое состояние здания, было осведомлено о его техническом состоянии, вместе с тем неудовлетворительное состояние имущества, требующего капитального ремонта, не явилось препятствием для инициирования процедуры предоставления имущества в аренду. По мнению департамента недвижимости, обстоятельства на которые ссылается ООО «СВ групп», относятся к предпринимательским рискам, которые он должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект и соответственно, мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора. Действия департамента, направленные на заключение договора аренды спорных помещений, не были направлены на умышленное причинение убытков ООО «СВ групп». Согласно условиям договора (п. 4.2.7.), арендатор обязан не производить работы по реконструкции и (или) капитальному ремонту, перепланировке, переоборудованию имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия арендодателя. Действия арендодателя по расторжению договора соответствуют закону и условиям договора. Кроме того пояснил, что на момент заключения договора спорных нежилых помещений департаменту не было известно, что задание по адресу: <...> предназначено для размещения ПНС-6, решение об этом принято после передачи помещений в аренду. Реконструкция сетей, на которую ссылается ООО «СВ групп», не относится к ПНС-6, а относится к котельной по ул. Водяная, 80 (л.д.121-124 том 4).

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Основополагающим принципом договорных отношений является принцип свободы договора. Принцип свободы договора не является безграничным и не исключает разумности и справедливости его условий.

Принцип баланса интересов подразумевает необходимость исходить из сотрудничества сторон при заключении и исполнении договора, экономической целесообразности исполнения договорного обязательства, наличия у сторон равных возможностей для реализации законных интересов. При этом суд, осуществляя контроль за экономическим соответствием обмениваемых благ, должен дать оценку эквивалентности сделки во встречных предоставлениях сторон.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.

Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 4 статьи 10 ГК РФ, если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГК РФ, статья 65 АПК РФ).

Суд, рассматривая доводы истца о том, что действия арендодателя, направленные на досрочное прекращение арендных правоотношений, не могут быть признаны добросовестными, отмечает следующее.

В пункте 10 Постановления № 54 разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления № 54 указано, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Пункт 14 Постановления № 54 предусматривает, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота правил разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке.

Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности, при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них за судебной защитой необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом конкретном случае.

Как указано в пункте 16 Постановления № 54, если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Сам факт наличия у ответчика права на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не освобождает его от обязанности действовать разумно и добросовестно, как то предписывает статья 10 ГК РФ.

Согласно пункту 3.2.2. договора, арендатор имеет право производить улучшения арендованного имущества. При этом арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку помещений, не затрагивающие несущих конструкций и планировки имущества. Улучшения имущества производятся арендатором за свой счет. Стоимость произведенных улучшений арендатору не возмещается. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью арендатора.

В пунктах 4.2.6., 4.2.7. договора аренды предусмотрены обязанности арендатора при необходимости, а также в случае выдачи арендодателем соответствующего предписания, за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, а также пропорционально занимаемой площади наружный ремонт арендуемого имущества. При этом смета на проведение ремонтных работ, порядок и сроки проведения ремонтных работ подлежат согласованию с арендодателем.

Не производить работ по реконструкции и (или) капитальному ремонту, перепланировке, переоборудованию имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.2.9. договора аренды арендатор обязан содержать за свой счет арендуемое имущество в полной исправности и в надлежащем состоянии.

Договор заключен на срок пять лет (пункт 1.5. договора).

Поскольку срок договора предусмотрен сторонами 5 лет, то условия договора аренды, предусмотренные пунктами 3.2.2., 4.2.6, 4.2.7, в том числе условие о согласовании работ, определены сторонами на весь период действия договора (5 лет), а не на период, после начала ремонтных работ и до одностороннего отказа арендатором от договора (шесть месяцев).

Согласно передаточному акту к договору аренды, имущество - нежилые помещения, площадью 204,4 кв.м., расположенные по адресу <...>, соответствует условиям договора и находится в следующем техническом состоянии: - требуется проведение капитального ремонта; - техническое состояние нежилых помещений на момент передачи характеризуется следующим: водопровод, канализация, отопление – нет (отсутствует); освещение – есть возможность подключения (л.д.16 том 1).

Следовательно, на момент передачи по договору аренды имущество имело недостатки, не позволяющие эксплуатировать его в соответствии с его целевым назначением, предусмотренном в пункте 1.3. договора аренды, как офисное, производственное, торговое, складское, и фактической деятельностью арендатора.

ООО «СВ Групп» направило в адрес департамента недвижимости письмо № 10019 от 20.08.2019, в котором информировало арендодателя о производстве расчистки прилегающей территории и арендованных помещений от строительного мусора, просило: - дать распоряжение соответствующим службам о приеме. Регистрации затрат на проведение вышеупомянутых работ, для фиксации финансовой части, которая будет подлежать вычету при выкупе здания по окончанию договора аренды; - дать распоряжение на выселение с территории комплекса незаконного гаражного комплекса состоящего из отдельных гаражей (л.д. 42 том 1).

В письме № 10111 от 22.08.2019 арендатор проинформировал арендодателя, что приступил к ремонтным и восстановительным работам, являющимися неотделимыми улучшениями зданий и сооружений, в том числе: - гидроизоляция фундамента, утепление и заделка меж панельных швов, выравнивание стен, монтаж односкатной крыши. Просил согласовать перечисленные работы и принять их на проверку и согласование сметной стоимости проведенных работ (л.д. 43 том 1).

В ответ на указанные обращения департамент недвижимости в письме от 19.09.2019 № 11514, сообщил следующее. В настоящее время ООО «СВ групп» не имеет права на выкуп арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (общий срок аренды составляет не менее трех лет, объект должен быть включен в перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» не менее пяти лет).

Вопрос проверки и согласования сметной стоимости выполненных работ в настоящее время лишен практического смысла, поскольку для целей зачета в выкупную цену во внимание будет принимается не размер фактических расходов арендатора, а стоимость выполненных улучшений по состоянию на дату определения выкупной стоимости имущества.

Вместе с тем, департамент управления муниципальной собственности администрации Города Томска считает возможным проведение работ, указанных в обращениях ООО «СВ групп» (вх. № 10019 от 20.08.2019, вх. № 10111 от 22.08.2019) (л.д. 44 том 1).

Далее в указанном письме департамент недвижимости обращает внимание, что вопрос приведения в требуемое нормативно-техническое работоспособное состояние строительных конструкций арендуемого здания может быть оценен после выполнения комплекса строительно-монтажных работ на основании разработанной проектно-сметной документации, гарантированно подтверждающей необходимость и целесообразность выполнения планируемых работ; на необходимость проведения ремонтных работ соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды. И далее, в письме дана рекомендация ООО «СВ групп», что в случае согласования решения о выкупе арендуемого имущества необходимо сохранить документы, подтверждающие выполнение работ на арендуемом объекте (товарные чеки, акты приема-передачи работ и т.д.).

В письме № 11888 от 03.10.2019 арендатор проинформировал арендодателя о производстве ремонтных и восстановительных работа являющимися неотделимыми улучшениями зданий и сооружений: - выемка грунта внутри помещений, выравнивание полов, отсыпка ПГС, армирование и заливка бетоном. Монтаж бетонных полов; - армирование и укрепление колонн здания для фиксации плит и укрепления колонн – металлоконструкциями; монтаж пеноблоков и пр. конструкций от сущ. конструкций до потолка, создание теплового контура; монтаж солнечных панелей на крыше здания и установка автономной газовой системы отопления, монтаж охранно-пожарной сигнализации. Просил согласовать перечисленные работы (л.д.75 том 1).

В ответ на указанное обращение департамент недвижимости в письме от 31.10.2019 № 13324, сообщил, что не имеет возможности в условиях отсутствия подтверждающий технической документации давать оценку целесообразности каких-либо планируемых ООО «СВ групп» работ (л.д.76 том 1).

Представленная переписка сторон подтверждает об осведомленности арендодателя о производстве арендатором восстановительных работ, отсутствие возражений и указание на их возможное проведение, подтверждает согласование арендодателем; арендодатель указывает, что вопрос проверки и согласования сметной стоимости выполненных работ в настоящее время лишен практического смысла, поскольку для целей зачета в выкупную цену во внимание будет приниматься не размер фактических расходов арендатора, а стоимость выполненных улучшений по состоянию на дату определения выкупной стоимости имущества, то есть согласование работ имеет смысл при выкупе арендованного имущества.

В письме от 14.02.2020 № 1697 департамент недвижимости сообщил ООО «СВ групп», что 23.01.2020 по председательством Мэра Города Томска состоялось совещание, на котором рассматривался вопрос о реализации проекта по переключению потребителей от котельной по ул. Водяная. 80 не сети централизованного теплоснабжения. В рамках указанного проекта предполагается строительство перекачивающей насосной станции.

В случае принятия решения о реализации данного проекта договор аренды объекта по адресу: <...> подлежит расторжению.

В связи с возможным расторжением договора, просил не производить какие-либо работы, связанные с восстановлением объекта, так как согласование со стороны департамента недвижимости в последующем не представляется возможным (л.д.45 том 1).

21.02.2020 департамент недвижимости направил ООО «СВ групп» уведомление о расторжении договора аренды № 16105 от 15.08.2019 в одностороннем порядке, сославшись на положения пункта 6.3. договора, которое получено 28.02.2020 (л.д.8,9 том 1).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам стати 71 АПК РФ учитывая, что для достижения цели, для которой был заключен договор аренды (целевое назначение имущества – офисное, производственное, торговое, складское), ООО «СВ групп» необходимо было произвести ремонт арендованного имущества и что в рассматриваемом случае департамент недвижимости реализовал право на односторонний отказ от исполнения договора аренды по своему усмотрению без учета прав контрагента - ООО «СВ групп», данные действия применительно к установленным по делу обстоятельствам свидетельствуют о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Отказ ответчика от исполнения договора аренды заключенного сроком на пять лет, заявленный через шесть месяцев после передачи помещений, состояние которых не позволяло их использовать по назначению, с учетом того, что помещения были арендованы под офисные, производственные, торговые, складские, не является ожидаемым и добросовестным поведением арендодателя, к тому же при условии получения арендной платы за объект аренды.

При указанных обстоятельствах, действия департамента недвижимости по реализации правомочий, предусмотренных пунктом 6.3. договора аренды, с учетом вида деятельности, для осуществления которого имущество предоставлено в аренду, действий сторон, направленных на исполнение условий сделки, не соответствуют принципу добросовестности участников гражданского оборота.

Суд, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, соглашается с квалификацией требования истца как требования о возмещении убытков, включающих в том числе стоимость неотделимых улучшений, причиненных неправомерными, совершенными со злоупотреблением правом, действиями ответчика.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков (пункт 12 Постановления от 23.06.2015 № 25).

Материалами дела подтверждается, что после подписания договора аренды ООО «СВ групп» организовало проведение ремонтных работ полученных в аренду помещений с намерением пользоваться его результатами.

С целью установления фактически выполненных работ, их объема и стоимости, определением суда от 08.12.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз», экспертам ФИО3, ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Каковы объем и стоимость строительно-монтажных работ, выполненных в здании, расположенном по адресу: <...>, необходимых для приведения нежилых помещений (номера помещений 1002-1005) площадью 204,4 кв.м на первом этаже здания в состояние, пригодное для эксплуатации имущества в соответствии с целевым назначением имущества (офисное, производственное, торговое, складское) и фактической деятельностью арендатора, с момента их передачи ООО «СВ групп» по передаточному акту от 15.08.2019 г. и до 14 марта 2020 года, а также за период с 14 марта 2020 года по момент проведения экспертизы?

2. Произведены ли ООО «СВ групп» улучшения нежилых помещений (номера помещений 1002-1005) площадью 204,4 кв.м на первом этаже здания по адресу: <...>? Какова рыночная стоимость улучшений, которые не могут быть отделены (демонтированы) без вреда для имущества (неотделимых улучшений)?

3. Какова среднерыночная стоимость аренды нежилых помещений, аналогичных переданным по договору аренды № 16105 от 15.08.2019 г., с учетом проведенного ремонта на дату проведения судебной экспертизы?

В материалы дела представлено заключению комиссии экспертов № 4670-3197/21 от 22.01.2021, (л.д.15-64 том 4) содержащее следующие выводы.

По первому вопросу:

В здании, расположенном по адресу: <...>, для приведения нежилых помещений (номера помещений 1002-1005) площадью 204,4 кв.м. на первом этаже здания в состояние, пригодное для эксплуатации имущества в соответствии с целевым назначением имущества и фактической деятельностью арендатора, с момента их передачи ООО «СВ групп» по передаточному акту от 15.08.2019 г. и до 14 марта 2020 года, а так же с 14 марта 2020 года по момент проведения экспертизы были выполнены следующие работы: гидроизоляция основания фундаментов на площади 204,4 кв.м.; выемка грунта (земляных полов) 2,044 куб.м.; вывоз мусора и грунта в отвал, Камаз-самосвал 5рейсов; засыпка ГПС 14куб.м.; устройство бетонных полов с утеплением 61,14 кв.м.; утепление и заделка меж панельных швов 240 м.п.; усиление панельных стен 504,9 кв.м.; ремонтные работы крыши 245 кв.м.; возведение ограждающих конструкций из ячеистых бетонных блоков 70 кв.м.;м устройство деревянного перекрытия 30,8 кв.м.; грунтование стен 217,03 кв.м.; окраска стен 217,03 кв.м.; подшивка потолка ориентировочно-стружечными плитами (OSB) 30,8кв.м.; установка оконного блока ПВХ 3,7 кв.м.; установка дверного блока 1,6кв.м.; установка автоматических ворот 14,26 кв.м.; устройство охранной сигнализации с видеонаблюдением: прокладка провода по бетон.стене (120м); пусконаладочные работы системы видеонаблюдения (2канала); пусконаладочные работы охранной системы (1 система); устройство пожарной сигнализации: монтаж и пусконаладочные работы системы охранной сигнализации на объекте заказчика (1усл); установка солнечной батареи: сборка, монтаж основания под солнечные панели, подъем на крышу, установка, крепление (1 компл); прокладка кабельной линии от солнечных панелей до блока управления (35 м.п.); монтаж панелей, наладка и запуск (1 компл); подключение и прокладка сетей электроснабжения: монтаж троса в пом №3, для повеса светильников, высота 7м (1 компл); монтаж кабельной продукции (25 м.п.); монтаж светильников (4шт); натяжка троса и монтаж полого в пом. №3 (1 компл); устройство печного отопления: бурение отверстия д.325 для отвода газо выделения I1 компл); монтаж обогревателя, газо отвода, пусконаладочные работы (1 компл); монтаж металлических ворот в подготовленный проем (1шт).

Стоимость строительно-монтажных работ, выполненных в здании, расположенном по адресу: <...>, необходимых для приведения нежилых помещений (номера помещений 1002-1005) площадью 204,4 кв.м. на первом этаже здания в состояние, пригодное для эксплуатации имущества в соответствии с целевым назначением имущества (офисное, производственное, торговое, складское) и фактической деятельностью арендатора, с момента их передачи ООО «СВ групп» по передаточному акту от 15.08.2019 г. и до 14 марта 2020 года, а также за период с 14 марта 2020 года по момент проведения экспертизы составляет 1062446,27 руб.

Согласно дополнительным письменным пояснениям экспертов №9545 от 12.03.2021, весь объем и стоимость работ в размере 1 062 446,27 руб. проведены до 14.03.2020.

По второму вопросу:

Из произведенных улучшений, выполненных в нежилых помещениях (помещение 1002-1005) к улучшениям, которые не могут быть отделены (демонтированы) без вреда для имущества (неотделимых улучшений) относятся: очистка швов от грязи, старого утеплителя, цементной смеси по периметру здания, цементной смеси по периметру здания, внутри здания по помещениям №2 №3, шириной 75мм, высотой до 10м (240 м.п.); грунтовка стен (142,618 кв.м); покраска стен (142,618 кв.м); заделка меж.панельных швов - пеной. Резка остатков и закрашивание краской (240м.п.); устройство бетонных полов с утеплением (61,14 кв.м); возведение стен на высоте 6,5-8,5 метров в пом №2, подрезка под изгибы, затирка клеевым составом швов (6,8 м.куб); возведение перегородок, закладка проемов, пом №2, затирка клеевым составом швов (2,1 м.куб); ремонтные работы крыши 245 кв.м.; строительство бытового помещения в пом. №2, затирка клеевым составом швов (3м.куб); укладка газобетонных блоков по поясу, заделка швов и м/у балок и стенами (5,5 м.куб); грунтование пола на 2 раза (35 м.кв); грунтование поверхности стен на 2 раза (54 м.кв); окраска акриловым составом на водной основе (54 м.кв); бурение отверстия D325 для отвода газо выделения (1компл).

Рыночная стоимость улучшений, которые не могут быть отделены (демонтированы) без вреда для имущества (неотделимых улучшений) составляет:

- на дату производства настоящей судебной экспертизы 747 666,48 руб.

- на дату производства строительно-монтажных работ 651 323,82 руб.

По третьему вопросу: среднерыночная ежемесячная стоимость аренды нежилых помещений (пом.№1002-1005), аналогичных переданным по договору аренды № 16105 от 15.08.2019 г., с учетом проведенного ремонта на дату проведения судебной экспертизы, составляет 28 200 руб.

Исследовав указанное заключение комиссии экспертов, суд признал выводы, приведенные в заключении обоснованными.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертами и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не установлено в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписки в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом апелляционной инстанции не установлены.

Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора, их стоимость не может быть взыскана с арендодателя.

Относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим - возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения (часть 2 статьи 623 ГК РФ).

При этом право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое - неделимую вещь, имеющую собственника - арендодателя.

Под неотделимыми улучшениями понимаются результаты работ, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией (реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства), влияют на соответствие целям временного пользования объектом.

Экспертами установлены объем и стоимость строительно-монтажных работ, выполненных в здании, расположенном по адресу: <...>, необходимых для приведения нежилых помещений (номера помещений 1002-1005) площадью 204,4 кв.м на первом этаже здания в состояние, пригодное для эксплуатации имущества в соответствии с целевым назначением имущества (офисное, производственное, торговое, складское) и фактической деятельностью арендатора.

Фактическое выполнение соответствующих неотделимых улучшений на сумму 747 666,48 руб. подтверждено заключением комиссии экспертов № 4670-3197/21 от 22.01.2021.

При этом, в деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что арендодатель был лишен возможности осуществить контроль за ходом проводимых работ, претензии относительно несоответствия производимых улучшений условиям договора аренды также не предъявлялись.

Арендодатель прямо указывал на возможность проведения ремонтных и восстановительных работ являющимися неотделимыми улучшениями арендованных помещений (л.д.44 том 1).

Стоимость произведенных улучшений арендованного имущества по мотивам необоснованности не опровергнута.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время владения и пользования им.

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)).

Как пояснили стороны в судебном заседании, арендатор оплачивал арендную плату с момента передачи ему в пользование объекта аренды и продолжает оплачивать по настоящее время, задолженность по арендной плате отсутствует (иного в материалы дела не представлено).

Довод ответчика о том, что помещение понадобилось для иных нужд, расторжение договора аренды связано с необходимостью осуществления социально важного проекта по переключению нагрузки котельной по ул. Водяная, 80 на централизованные сети теплоснабжения АО «ТомскРТС», не принимается во внимание, так как реализация права на заключение договора аренды с иным лицом либо использование имущества по иному назначению обусловлено необходимостью урегулировать отношения с прежним арендатором.

О том, что рассматривается вопрос о реализации проекта по переключению потребителей от котельной по ул. Водяная, 80 на сети централизованного теплоснабжения и в рамках проект предполагается строительство перекачивающей насосанной станции, департамент уведомил ООО «СВ групп» письмом от 14.02.2020 (л.д. 45 том 1).

Согласно пояснениям департамента недвижимости (л.д. 44 том 1, л.д. 31-32 том 2), решением Думы Города Томск от 30.10.2007 № 651 (далее – Решение № 651) утверждена Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования «Город Томск» на 2016-2021гг. и на период 2020г. (далее – Программа). Согласно Программе реконструкция тепловых сетей котельной по ул. Водяная, 80 запланировано на 2019 гож, 2021-2022 годы, строительство ПНС-6, реконструкция ПНАС-4 направлены на перевод нагрузки котельной по ул. Водяной, 80 на централизованное теплоснабжение, подключение жилого мкр. (территория ГПЗ), увеличение нагрузки. Приказом департамента тарифного регулирования Томской области от 29.10.2018 № 1-38/9 (231) утверждена инвестиционная программа АО «Томск РТС» в сфере теплоснабжения на 2019-2023гг. на территории города Томска; согласно пункту 3.3.2 в период 2021-2023 запланирована реконструкция подкачивающей насосной станции № 4/6 (ПНС-4/6, этапы 3.1., 3.2., 3.3.10 в целях перевода нагрузки котельной по ул. Водяная, 80 на централизованное теплоснабжение (л.д. 47-74 том 1). В Решение № 651 внесены изменения 06.02.2018 № 761, согласно которым реконструкция тепловых сетей котельной по ул. Водяная, 80 запланирована на 2021-2022гг.

Довод о том, с ссылкой на письмо департамента городского хозяйства от 23.06.2020 (л.д. 42 том 2), письмо Томск РТС от 23.06.2020 (л.д. 44 том 2), что в 2020 году принято решение о разработке проекта по переключению сетей котельной по адресу ул. Водяная, 80 к централизованной системе теплоснабжения (далее – проект), и с этого момента департаменту стало известно о необходимости использования объекта аренды в иных целях, отклоняется судом, поскольку письма датированы июнем 2020 года, тогда как, ООО «СВ групп» уведомлено департаментом об указном проекте еще 14.02.2020 (письмо № 1697 от 14.02.202, л.д. 45 том 1); представленная переписка находится за пределами прекращения договора аренды (14.03.2020).

Из изложенного следует, что департамент недвижимости, принимая во внимание указанные выше акты местного значения, знал о возможности реализации Программы и должен был учесть данное обстоятельство при заключении договора аренды 15.08.2019, определяя срок его действия.

Исходя из содержания экспертного заключения, все ремонтные работы, предъявляемые к взысканию в виде убытков, были проведены до ноября 2019 включительно, то есть после предупреждения департаментом недвижимости о возможном расторжении договора (письмо от 14.02.2020) в связи с реализацией проекта ремонтные работы арендатором не производились.

Исходя из вида и характеристики работ (л.д. 63 том 4), отнесенных экспертами к неотделимым улучшениям, суд не усматривает препятствий в пользовании спорным объектом департаментом недвижимости в целях проекта. Качество произведенных ООО «СВ групп» работ департаментом недвижимости в ходе производства по делу не оспорено.

Действия департамента недвижимости, заключающиеся в одностороннем отказе от договора аренды сроком на пять лет, через шесть месяцев после его заключения, с учетом того что в аренду был предоставлен ранее бесхозяйный объект, имеющий недостатки, препятствующие арендатору в его пользовании по назначению и фактической деятельностью и оплачивающего арендную плату, действия департамента недвижимости, ранее в переписке указывающего, что вопрос проверки и согласования сметной стоимости выполненных работ в настоящее время лишен практического смысла и обозначавшего перспективы выкупа в последующем объекта аренды, получившего в итоге объект аренды в улучшенном состоянии, без компенсации произведенных улучшений, которые после расторжения договора и передачи имущества, поступят в муниципальную собственность, - нельзя признать добросовестными и не нарушающими баланс сторон по договору аренды.

Отсутствие компенсации затрат арендодателю, неотделимых от объекта аренды при том, что задолженность по арендной плате отсутствует (сторонами не оспаривается), будет означать извлечение преимущества из недобросовестного поведения, что запрещено пунктом 4 статьи 1 и статьей 10 ГК РФ.

Критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений - при отсутствии конкретных запретов в законодательстве - могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 180.2011 № 8-О-П).

Оценив в совокупности материалы дела и пояснения сторон, суд исходя из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, с учетом необходимости соблюдения баланса интересов участвующих в деле лиц, конкретных обстоятельств дела, приходит к выводу об обоснованности исковых требований ООО «СВ групп» в части взыскания убытков в размере стоимости неотделимых улучшений 747 666,48 руб.

При разрешении спора в указанной части арбитражный суд исходил из правоприменительной практики по делам со схожими обстоятельствами №№ А55-22041/2019, А32-26084/2016, А57-23489/2016.

ООО «СВ групп» заявило о взыскании с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 913 094,40 руб. в счет возмещения убытков в виде упущенной выгоды по арендной плате.

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В пункте 3 указанного Постановления № 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода.

Между тем сам по себе факт прекращения действия договора аренды не свидетельствует о доказанности ООО «СВ групп» всей совокупности правовых условий, необходимых и достаточных для взыскания убытков в виде упущенной выгоды.

ООО «СВ групп не представило доказательств реальной возможности получения им упущенной выгоды, не подтвердило документально совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов.

При таких обстоятельствах основания для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде возмещения упущенной выгоды отсутствуют, в связи с чем требование в указанной части удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе, экспертам (статья 106 АПК РФ).

В рамках настоящего дела АНО «Томский центр экспертиз» проведена судебная экспертиза. ООО «СВ групп» на депозитный счет суда внесены денежные средства для оплаты экспертизы (платежное поручение № 1183 от 29.11.2020 на сумму 100 000 руб., л.д. 55 том 3).АНО «Томский центр экспертиз» представило в суд заключение комиссии экспертов № 4670-3197/21, акт об оказании услуг от 22.01.2021, счет № 3197 от 16.12.2020 на оплату экспертизы в сумме 98 270,20 руб. (л.д.9-92 том 4).

Судебные издержки на оплату судебной экспертизы относятся на стороны с учетом правила статьи 110 АПК РФ, то есть пропорциональной удовлетворенным требованиям.

Принимая во внимание, что по итогам рассмотрения дела с департамента недвижимости взыскано 747 666,48 руб. или 37,85 % от цены встречного иска расходы по оплате стоимости судебной экспертизы подлежат взысканию с департамента недвижимости в пользу ООО «СВ групп» в размере 37 195,27 руб. (98 270,20*37,85%).

Исходя из цены встречного иска 1 975 540,67 руб., сумма государственной пошлины составляет 32 755 руб.

При подаче встречного иска ООО «СВ групп» уплачена государственная пошлина в размере 29 525,60 руб., что подтверждается платежным поручением № 751 от 17.07.2020 (л.д. 88 том 1).

Расходы ООО «СВ групп» по оплате государственной поплины относятся на департамент недвижимости в размере 11 175,44 руб. (29 525,50*37,85%).

Государственная пошлина за требование неимущественного характера в размере 6 000 руб., а также недоплаченная сумма государственной пошлины2 007,07 руб. в силу статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ООО «СВ групп» в доход федерального бюджета (департамент недвижимости в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СВ групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) путем подписания акта приема-передачи нежилые помещения площадью 204,4 кв.м. по адресу: <...> (номера помещений 1002-1005, согласно проектной документации от 24.10.2014), расположенные в 1-этажном нежилом здании общей площадью 567,8 кв., в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СВ групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебную неустойку в размере 215,04 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СВ групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 747 666,48 руб. убытков, 11 175,44 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 37 195,27 руб. расходов по оплате экспертизы, всего 796 037,19 руб.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СВ групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 007,07 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья О.Н. Чикашова