Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" ИНН <***> ОГРН <***>

о взыскании 106 268,60 руб.

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" ИНН <***> ОГРН <***>

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области ИНН <***> ОГРН <***>

о взыскании 145 060,37 руб.,

без вызова сторон,

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее – Территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" (далее – ООО "АН "Партнер", общество) о взыскании 106 268,60 руб., из которых: 101 450,90 руб. – сумма основной задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.01.2014 и 4817,70 руб. – сумма начисленной пени за период с 22.02.2013 по 20.01.2014.

Определением суда от 28.01.2014 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сторонам предложено в срок по 20.02.2014 представить в суд соответствующие доказательства, в срок по 17.03.2014 – дополнительные документы, содержащие объяснения по существу заявленных требований и возражений в обоснование своей позиции.

Копия определения суда от 27.01.2014 получена ответчиком, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 137). Таким образом, на основании положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются надлежащим образом извещенными о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 29-30), из содержания которого следует, что ответчик с предъявленными требованиями не согласен по следующим основаниям. Ответчику были предоставлены нежилые помещения ненадлежащего качества. Данными помещениями невозможно было пользоваться по назначению для торгово-офисной деятельности, в связи с чем ответчик был вынужден провести в помещениях капитальный ремонт. Общая стоимость неотделимых улучшений составила 145 060,37 руб. Так как арендодатель не исполнил своей обязанности по предоставлению в аренду помещения надлежащего качества, и арендатор был вынужден провести данные неотделимые улучшения, указанная сумма должна быть зачтена в счет арендных платежей.

04.03.2014 общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области с требованием о взыскании 145 060,37 руб. в возмещение стоимости ремонта арендованных помещений (л.д. 86-87).

Определением суда от 06.03.2014 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области о взыскании 145 060,37 руб. принято, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

От ответчика по встречному иску отзыв на встречный иск не представлен.

В соответствии с частью 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением (арендодатель) и ООО "АН "Партнер" (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества (здания, помещений в здании, сооружения), находящегося в собственности Российской Федерации, от 26.11.2012 № 12/017 (л.д. 9-10), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество (далее - имущество): нежилые помещения второго этажа №№ 2, 3, 12-17, 27, 29, 30-32 общей площадью 137,6 кв. м, расположенные по адресу: <...>, в соответствии с технической документацией - выкопировкой из технического паспорта (Приложение № 3, л.д. 12) для торгово-офисной деятельности.

Нежилое здание общей площадью 1164,9 кв. м. по адресу: <...>, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается внесением 27.05.2003 в ЕГРП записи о регистрации № 70-01/8-4/2003-1403 (л.д. 13).

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 26.11.2012 № 12/017, были переданы арендатору по акту приема-передачи имущества в аренду (л.д. 11).

Согласно пункту 1.3 договора от 26.11.2012 № 12/017 начало его действия: 26.11.2012, окончание действия: 25.11.2022.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 11.02.2013 за номером 70-70-01/025/2013-487.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что согласно расчету (Приложение № 1, л.д. 11) за указанное в пункте 1.1 имущество устанавливается ежемесячная арендная плата в сумме 10 145,09 руб.

Размер арендной платы был определен в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета ООО "Центр экономических консультаций и оценки" от 23.08.2012 № 477/12.

Согласно пункту 3.2 арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца в сумме, определенной в соответствии с пунктом 3.1 договора.

Первый арендный платеж производится в десятидневный срок с момента государственной регистрации договора за период с даты начала действия договора до
даты окончания текущего месяца (пункт 3.3).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от всей просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Пеня оплачивается в срок до очередного текущего арендного платежа после получения соответствующего уведомления со стороны арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению предусмотренных договором арендных платежей у ООО "АН "Партнер" за период с 01.04.2013 по 31.01.2014 образовалась задолженность в сумме 101 450,90 руб.

25.03.2013 и 20.09.2013 Территориальным управлением в адрес ООО "АН "Партнер" направлялись претензии № ТУ-1378 (л.д. 14-15), № ТУ-4392 (л.д. 16-17) о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды от 26.11.2012 № 12/017, однако до настоящего времени задолженность арендатором не оплачена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Территориального управления в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ООО "АН "Партнер" задолженности по договору аренды от 26.11.2012 № 12/017 и договорной неустойки.

ООО "АН "Партнер" заявленные исковые требования не признало, в отзыве указав, что по рассматриваемому договору аренды ему были предоставлены нежилые помещения ненадлежащего качества: в них отсутствовала электропроводка, светильники, двери межкомнатные и входные, напольные покрытия, отделка стен, потолков, в связи с чем общество было вынуждено провести в помещениях капитальный ремонт. Необходимость проведения ремонта, установки новой электропроводки и дверей была установлена заключением эксперта № 014/1 от 29.07.2013 (л.д. 54-59). Стоимость проведения экспертизы составила 5000,00 рублей, что подтверждается договором оказания услуг № 014 от 01.07.2013 (л.д. 51-52) и квитанцией № 36 от 18.07.2013 (л.д. 53). В связи с необходимостью проведения ремонтных работ обществом было заказано составление локально-сметного расчета № 02-01-01 на капитальный ремонт арендуемых помещений (л.д. 62-64), на основании договора № 97 от 29.11.2013 (л.д. 60). Правильность локально-сметного расчета была подтверждена положительным заключением № 70-ТО-Э-2013-12-05-576 (л.д 69) на основании договора № 7000267 от 29.07.2013 (л.д. 66-67). Стоимость составления сметной документации составила 4800,00 рублей (платежное поручение № 1 от 10.12.2013, л.д. 61), стоимость проверки сметной документации составила 2560,00 рублей (платежное поручение № 3 от 30.07.2013, л.д. 68). Новая электропроводка приобреталась обществом на основании кассовых и товарных чеков (л.д. 70-73). Всего на приобретение проводки было затрачено 28 150,37 руб. Присоединение к электрическим сетям осуществлялось на основании договора № 20.70.854.13 от 11.04.2013 (л.д. 74-76). Стоимость услуг технологического присоединения электропринимающих устройств составила 550,00 руб. (платежное поручение № 15 от 18.04.2013, л.д. 80). Услуги по монтажу электропроводки и электроприборов, установка и подключение электроламп, розеток, электровыключателей в арендуемые помещения оказывались на основании договора подряда № 1 от 01.04.2013 (л.д. 81), стоимость указанных работ составила 45 000,00 руб., что подтверждается кассовым чеком (л.д. 82). Установка одной металлической двери и семи офисных дверей, монтаж дверного полотна, коробок и ручек в арендуемых помещениях производилась на основании договора подряда № 1 от 01.04.2013 (л.д. 83). Стоимость указанных работ составила 59 000,00 руб., что подтверждается кассовым чеком (л.д. 84). Общая стоимость неотделимых улучшений составила 145 060,37 руб., данная сумма, по мнению ООО "АН "Партнер", должна быть зачтена в счет арендных платежей.

Указанные в отзыве ООО "АН "Партнер" обстоятельства послужили основанием для обращения последнего в суд со встречным иском о взыскании 145 060,37 руб. - стоимости неотделимых улучшений.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Материалы дела свидетельствуют о том, что первоначальное исковое требование о взыскании задолженности связано с нарушением ООО "АН "Партнер" договорного условия о внесении арендных платежей в установленные сроки.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи в аренду обусловленного договором имущества подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте пункту 3.2 договора аренды от 26.11.2012 № 12/017 стороны согласовали, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Наличие задолженности ООО "АН "Партнер" по арендным платежам перед Территориальным управлением в размере 101 450,90 руб. ответчиком по первоначальному иску не опровергнуто.

ООО "АН "Партнер", возражая против требований Территориального управления, заявляет о зачете стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в счет арендных платежей.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на возмещение (взыскание) стоимости произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений, из чего следует, что в этом случае у арендатора возникает к арендодателю отдельное денежное требование.

Денежное требование арендодателя по уплате арендной платы может быть погашено зачетом встречного требования арендатора по возмещению стоимости неотделимых улучшений в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "АН "Партнер", заявляя о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, ссылается на то, что по рассматриваемому договору аренды ему были предоставлены нежилые помещения ненадлежащего качества, в связи с чем общество было вынуждено провести в помещениях капитальный ремонт.

Доводы ООО "АН "Партнер" судом не принимаются в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества.

Как следует из акта приема-передачи имущества в аренду от 26.11.2012 (л.д. 11), техническое состояние передаваемого имущества: удовлетворительное (пункт 4 акта), согласно примечанию удовлетворительное состояние означает, что имущество имеет дефекты, устранимые текущим ремонтом. Акт приема-передачи имущества был подписан со стороны ООО "АН "Партнер" без замечаний.

Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют сделать вывод о принятии обществом (арендатором) по договору аренды нежилых помещений, имеющих ряд недостатков, устранимых текущим ремонтом. При этом в соответствии с пунктом 2.2.7 договора от 26.11.2012 № 12/017 именно арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что факт принятия нежилых помещений истцом по встречному иску в удовлетворительном состоянии исключает доводы о невозможности целевого использования принятого в аренду имущества, а также ответственности арендодателя за недостатки принятого имущества. Кроме того, данный довод приведен ответчиком только в ходе рассмотрения дела в суде после предъявления к нему иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя не производить капитальный ремонт и реконструкцию имущества без письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из буквального толкования указанных норм, согласованию с арендодателем подлежит не сам по себе факт производства работ, но объем и стоимость данных улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества. Иное противоречило бы толкованию пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что собственник вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.

Доказательств получения согласия арендодателя на производство ремонтных работ, в которых возникла необходимость, согласования видов работ и их стоимости истцом по встречному иску не представлено, равно как и не представлено доказательств направления на согласование арендодателю каких-либо смет, планов или проектов относительно улучшений имущества.

Кроме того, учитывая то обстоятельство, что имущество согласно условиям договора аренды передано в удовлетворительном состоянии, отвечающем условиям договора, истец по встречному иску не доказал необходимость несения им затрат на ремонт имущества.

В статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, затраты ООО "АН "Партнер" не могут быть признаны неотделимыми улучшениями, стоимость которых подлежит возмещению арендодателем.

Ссылка ООО "АН "Партнер" на то, что арендатором были произведены улучшения арендованного нежилого помещения, которые были необходимы ему для осуществления коммерческой деятельности, судом не принимается, поскольку, как отмечалось выше, имущество было передано ему в удовлетворительном состоянии, отвечающем условиям договора. Кроме того, необходимость таких затрат для осуществления коммерческой деятельности определена истцом по встречному иску субъективно и не является доказательством наличия согласия арендодателя на такие улучшения.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных встречных исковых требований.

Поскольку до настоящего времени задолженность по арендным платежам в спорный период не погашена, возражений по расчету Территориального управления ответчик по первоначальному иску не представил, а доводы ООО "АН "Партнер" о том, что образовавшаяся задолженность по арендной плате подлежит зачету в стоимость произведенных улучшений, судом отклонены, исковые требования Территориального управления о взыскании с ООО "АН "Партнер" 101 450,90 руб. арендных платежей подлежат удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании 4817,70 руб. договорной неустойки, начисленной на сумму основного долга на основании пункта 4.1 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от всей просроченной суммы платежей за каждый день просрочки за период с 22.02.2013 по 20.01.2014.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлен факт нарушения ООО "АН "Партнер" сроков внесения арендной платы.

Расчет пени (л.д. 8) ООО "АН "Партнер" не оспорен. Доказательств, подтверждающих факт уплаты начисленной неустойки, в материалы дела не представлено.

Расчет пени судом проверен, признан правильным.

Поскольку факт наличия и размер задолженности установлены и подтверждены, суд, принимая во внимание непредставление ООО "АН "Партнер" возражений, контррасчета, считает требование Территориального управления о взыскании с ООО "АН "Партнер" суммы пени обоснованным.

Ответчик по первоначальному иску не воспользовался правом заявления ходатайства о снижении размера неустойки, в связи с чем исковое требование Территориального управления о взыскании пени подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истец по первоначальному иску от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Истцом по встречному иску при подаче встречного иска была уплачена государственная пошлина в размере 5352,00 руб. (платежное поручение № 4 от 03.03.2014, л.д. 133).

Поскольку истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, она взыскивается с ответчика по первоначальному иску в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Расходы по делу по встречному исковому требованию в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить полностью: взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" (ИНН <***> ОГРН <***>) в федеральный бюджет 101450,90 руб. основного долга (КБК 167 1 11 05071 01 6000 120), 4817,70 руб. пени (КБК 167 1 16 90010 01 6000 140), всего 106268,60 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Партнер" (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4188,06 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в десятидневный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Токарев Е. А.