Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска ИНН <***> ОГРН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» ИНН <***> ОГРН <***>

о взыскании 797 532 руб. 84 коп.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 01.02.2011,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 24.02.2011,

УСТАНОВИЛ:

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска обратился в Арбитражный суд Томской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ТО-21-15662 от 06.10.2005 в размере 797 532 руб. 84 коп., из них основной долг 755 791 руб. 12 коп. за период с 01.07.2010 по 31.12.2010, пени 41 741 руб. 72 коп., начисленные за период с 16.08.2010 по 29.05.2011 на указанный основной долг по арендной плате (уточненный в порядке ст.49 АПК РФ размер требований – л.д.45).

В ходе заседания представитель истца требования поддержал по изложенным письменно основаниям. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору № ТО-21-15662 от 06.10.2005 аренды земельного участка, тем, что арендная плата за период с 01.07.2010 по 31.12.2010 ответчиком не уплачена, пени начислены согласно условиям договора. Истец при этом настаивает на необоснованности доводов отзыва об исключении из расчета площади под введенным в эксплуатацию объектом, возражает против них со ссылкой на то, что процесс разделения земельного участка не был проведен. Образование земельных участков в соответствии с п.1 ст.11.3 ЗК РФ осуществляется на основании решения органа местного самоуправления, до издания такого решения об образовании земельных участков путем раздела существующего участка и внесения изменений в договор аренды площадь участка 3 763,9 кв.м. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для передачи объекта участнику долевого строительства, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, документов о переходе прав от ООО «Паводок» к иным лицам не представлено. Доводы о переходе земельного участка в общую долевую собственность предполагаемым лицам основаны на неверном толковании, ч.1 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ касаются прав собственников помещений в многоквартирном доме, в том же время не представлены доказательства того, что расположенное на участке нежилое строение – административно-торговое здание входит в состав многоквартирного дома.

Представитель ответчика в ходе заседания поддержала доводы отзыва, согласно которому ответчик против требований возражает только в части. Возражения мотивированы тем, что 16.11.2010 было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении 2-ой очереди строительства объекта по адресу <...>, в связи с чем аренда в отношении части земельного участка, необходимого для объекта, введенного в эксплуатацию, должна быть исключена из договора, на обращение по этому поводу истец ответил отказом. Ответчик настаивает на том, что в пределах границ арендованного участка площадью 3 763,9 кв.м. по пр.Ленина, 60 сформированы два новых участка площадью 1 131 кв.м., на котором расположен объект, переданный в собственность другим лицам, и 2 633 кв.м. По смыслу положений ст.218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права. Законодательство не ставит возможность приобретения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в зависимость от того является ли помещение жилым или нежилым (определение ВАС РФ от 11.01.2010 № ВАС-14328/09). Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 в силу закона земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников (собственника) помещений многоквартирного дома, право муниципальной собственности соответственно прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение. С этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика. В связи с этим сумма начисленной арендной платы за 4 квартал 2010 года и неустойки подлежит перерасчету, с 16.11.2010 должна быть исключена из расчета площадь 1 131 кв.м. под введенным в эксплуатацию нежилым зданием. Также ответчик просит применить ст.333 ГК РФ и уменьшить неустойку по причине несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит требования Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Паводок» зарегистрировано в качестве юридического лица ОГРН <***>, согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц находится по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Томска от 29.09.2005 № 3784-з ООО «Паводок» был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0200001:00557 общей площадью 3 763,9 кв.м. для строительства торгового комплекса.

На основании данного постановления между Департаментом недвижимости от имени администрации г.Томска (арендодатель) и ООО «Паводок» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-15662 от 06.10.2005, согласно п. 1.1, 1.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0200001:00557, местоположение которого: <...> площадью 3 763,9 кв.м. в границах, указанных в плане участка, для строительства торгового комплекса.

Срок действия договора аренды был определён сторонами с 29.09.2005 по 29.08.2006, дополнительным соглашением от 02.06.2008 срок действия договора аренды продлен до 29.04.2010, затем дополнительным соглашением от 30.06.2010 срок действия договора продлен до 31.10.2011. Договор в редакции дополнительных соглашений был зарегистрирован в установленном порядке, рег.№ 70-70-01/114/2005-725.

Факт передачи земельного участка, предусмотренного условиями названного договора, подтверждается актом приема – передачи земельного участка от 06.10.2005.

Разделом 3 договора установлена обязанность ООО «Паводок» вносить арендную плату в определенном порядке и размере, размер определяется ежегодно в соответствии со ставкой, установленной постановлением Мэра г.Томска, арендная плата утверждается ежегодно, в 2005 г. – 171,2 руб. кв.м. в год, размер ежегодно изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки ставок. Сумма ежегодных арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражения ответчика касаются по существу только того, что за часть от площади земельного участка, указанного в договоре аренды, с 16.11.2010 истцом арендная плата взиматься не может, в связи с чем из расчета арендной платы за 4 квартал 2010 должна быть с момента ввода здания в эксплуатацию с 16.11.2010 исключена площадь 1 131 кв.м. под тем зданием, которое введено в эксплуатацию.

Вместе с тем, исходя из совокупности представленных в материалы дела документов следует, что обязательства ответчика по внесению арендной платы за 4 квартал 2010 года за пользование земельным участком по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0200001:00557 общей площадью 3 763,9 кв.м. не изменялись, при этом сам по себе получение разрешения на ввод в эксплуатацию одной из очередей строительства торгового комплекса, а именно нежилого строения (административно-торговое здание), не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за используемый по договору земельный участок.

Из представленных документов следует, что ответчиком предприняты меры по началу формирования в пределах границ арендованного участка площадью 3 763,9 кв.м. по пр.Ленина, 60 двух новых участков площадью 1 131 кв.м. и 2 633 кв.м. Однако, доказательств того, что в действительности уполномоченным органом было принято решение об образовании двух новых земельных участков путем раздела существующего участка площадью 3 763,9 кв.м. не представлено. Как и указывает истец, образование земельных участков в соответствии с п.1 ст.11.3 ЗК РФ осуществляется на основании решения органа местного самоуправления, такого решения не представлено, в связи с чем процесс разделения не может считаться осуществленным, а два новых участка образованными.

Факт использования земли в пределах участка площадью 3 763,9 кв.м. ответчиком нашел подтверждение в материалах дела. Как настаивает ответчик по смыслу положений ст.218 ГК РФ право собственности на объект принадлежит застройщику до передачи дольщику, однако, согласно представленным ответчиком документам передача лицам помещений во введенном в эксплуатацию здании осуществлялась позднее 16.11.2010 (передача в нежилом здании помещений осуществлялась по договорам долевого участия и по договорам инвестирования, началась в декабре 2010 года, окончена в 1 квартале 2011 года).

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, на которые ссылается ответчик в силу закона земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников (собственника) помещений многоквартирного дома, право муниципальной собственности соответственно прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение. Ответчиком, тем не менее, не представлено доказательств регистрации государственной прав на помещения за лицами, которым помещения в нежилом здании, были переданы, в связи с чем оснований для вывода об утрате арендодателем права на взыскание арендной платы с застройщика за указанный в договоре земельный участок за весь 4 квартал 2010 года нет.

Кроме этого, не учтено, что нормы Жилищного кодекса РФ, на которые ссылается ответчик, касаются прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома. Так, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, при этом квартира признается жилым помещением (ст.16 Жилищного кодекса РФ). Несмотря на то, что по договору участия в долевом строительстве возможно привлечение средств как для долевого строительства многоквартирных домов, так и для долевого строительства иных объектов (ст.1, 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), положения части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации касаются прав собственников помещений только в многоквартирном доме, при этом речь идет о правах на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Законодательство не ставит возможность приобретения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в зависимость от того является ли конкретное определенное помещение в таком доме жилым или нежилым. Вместе с тем, эти права касаются только собственников помещений в многоквартирном доме. Из договора аренды следует, что земельный участок изначально был предоставлен в аренду для строительства торгового комплекса, никаких указаний на строительство многоквартирных домов в представленных документах нет. Введенный в эксплуатацию объект одной из очередей строительства является нежилым строением – административно-торговым зданием, основания считать такое здание многоквартирным домом не подтверждены.

Учитывая изложенное, оснований для применения указанных ответчиком норм не усматривается. Ссылки на судебную практику отклоняются как необоснованные, при этом суд также учитывает, что в указанном ответчиком деле речь шла о земельном участке с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации жилого дома со встроенными помещениями, который являлся участком под жилым многоквартирным домом, то есть о других обстоятельствах.

Спора по поводу применяемых ставок арендной платы у участвующих в деле лиц нет, ответчиком таких доводов не заявлено, что судом оценивается с учетом положений ст.65, ч.3.1 ст.70 АПК РФ.

Также не имеется возражений и по указанному истцом факту отсутствия арендных платежей со стороны ответчика за периоды с 01.07.2010 по 31.12.2010.

В связи с изложенным требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.07.2010 по 31.12.2010 за пользование земельным участком по представленному истцом расчету является обоснованным, расчет судом проверен, принят.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

На основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением срока внесения арендной платы истцом начислены пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа, что за период с 16.08.2010 до 29.05.2011 в размере 41 741 руб. 72 коп., произведенный истцом расчет пени судом также проверен. Пени начислены по ставке, определенной в договоре в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2010 (по дополнительному соглашению п.3.10).

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 определена правовая позиция, в соответствии с которой ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом, поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

С учетом постановления Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 №11680/10, а также исходя из того, что расчет неустойки был произведен Департаментом исходя из 1/360 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день обращения истца в арбитражный суд, размер взыскиваемой неустойки в данном случае не может быть признан явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

Кроме этого, применительно к доводам ответчика о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, судом принимается во внимание значительный размер взыскиваемой задолженности, отсутствие доказательств оплаты основного долга в указанной сумме, длительный период неисполнения ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы (более года), а также то, что с учетом размера основного долга 755 791 руб. 12 коп. неустойка в размере 41 741 руб. 72 коп. не является явно чрезмерной.

С учетом изложенного и того, что доказательства, свидетельствующие о явной несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства, ответчиком не представлены, доводы о явной несоразмерности не могут быть учтены судом в качестве оснований, позволяющих снизить размер неустойки ниже ставки рефинансирования. Злоупотребления со стороны истца при защите нарушенного права (п. 1 ст. 10 ГК РФ) судом в данном случае не установлено.

В связи с этим требования истца о взыскании с ответчика пеней являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требования правомерно предъявлены Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, являющимся в силу Положения, утвержденного решением Думы города Томска от 30.10.2007 № 683 (ред. от 02.12.2009) отраслевым органом администрации Города Томска, осуществляющим управленческие функции по решению вопросов местного значения, в том числе в сфере экономического развития города и управления муниципальной собственностью на территории муниципального образования «Город Томск», при этом Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска является главным администратором доходов получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (КБК 915 11105010040000120). Право Департамента по управлению муниципальной собственностью администрации г. Томска на предъявление иска о взыскании в бюджеты задолженности основано на ст.ст. 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и положении, определяющем его статус.

В связи с удовлетворением требований на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Паводок» в пользу бюджета (Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска, код платежа 915 11105010040000120) 797 532 руб. 84 коп., из них 755 791 руб. 12 коп. основной долг, 41 741 руб. 72 коп. пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Паводок» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 18 950 руб. 66 коп.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Е.В. Афанасьева