Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования Щекинский район (далее – администрация, продавец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Простор ТМ» (далее – ООО «Простор ТМ», покупатель, общество) о признании договора от 28.11.2003 № 33 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, и договора от 28.06.2005 № 05/2005 купли-продажи земельного участка площадью 2028 кв. м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 71:22:03 0302:0009, недействительными сделками в силу их ничтожности.

Общество с ограниченной ответственностью «Простор ТМ», не согласившись с заявленными исковыми требованиями, предъявило встречный иск к администрации муниципального образования Щекинский район об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные спорные нежилое здание и земельный участок.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Каждый из истцов поддержал предъявленные требования, возражая против исков к ним, и администрация, и общество заявили о пропуске срока исковой давности как продавцом, так и покупателем.

На основании ч.ч.1, 3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие третьих лиц.

Из материалов дела суд

у с т а н о в и л:

На основании решения Думы г. Щекино и Щекинского района от 26.06.2003 № 23/223 «О дополнении перечня объектов недвижимости муниципального образования г.Щекино и Щекинский район, подлежащих приватизации в 2003г.», постановления главы г. Щекино и Щекинского района от 07.10.2003 № 10-973 «О продаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>», по результатам аукциона между комитетом по управлению имуществом администрации г. Щекино и Щекинского района и ООО «Простор ТМ» 28.11.2003 был заключен договор № 33 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, лит. А, А1, общей площадью 686,5 кв.м., с подвалом площадью 71,6 кв.м.

28.06.2005 между администрацией г. Щекино и Щекинский район и ООО «Простор ТМ» на основании постановления главы г. Щекино и Щекинского района от 06.06.2005 № 6-480 «О предоставлении ООО «Простор ТМ» в собственность за плату земельного участка для реконструкции нежилого здания в жилой дом и общежитие по адресу: <...>, руководствуясь Законом Тульской области от 10.06.2002 № 304 ЗТО «Об установлении на территории Тульской области цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений», был заключен договор № 05/2005 купли-продажи земельного участка площадью 2 028 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 71:22:03 0302:0009.

По мнению администрации, вышеуказанные договоры заключены с нарушением действующего законодательства, поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого здания не осуществлена одновременно передача покупателю земельного участка, на котором расположено приватизируемое здание, а при продаже земельного участка для реконструкции нежилого здания в жилой дом и общежитие у общества отсутствовало право собственности на спорное здание.

ООО «Простор ТМ» заявлено о применении срока исковой давности по иску администрации и встречное исковое заявление об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое здание, лит. А, А1, общей площадью 686,5 кв.м., с подвалом площадью 71,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и на объект - земельный участок площадью 2028 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в связи с уклонением продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество к покупателю.

Администрация МО Щекинский район Тульской области по встречному иску возражает по доводам, изложенным в отзывах, также заявило о применении срока исковой давности по иску общества.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом администрации г. Щекино и Щекинского района и ООО «Простор ТМ» 28.11.2003 заключен договор № 33 купли-продажи вышеуказанного нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

В п.4.2 договора стороны определили, что договор одновременно является актом приема-передачи объекта.

В соответствии с п.1.2 договора продажная цена объекта определена по соглашению сторон в сумме 58 410 руб.

Сумма, указанная в п.1.2 договора, за вычетом задатка 10 620 руб. внесена покупателем до момента подписания договора (п.3.1 договора), что также подтверждается платежным поручением от 25.11.2003 № 157.

Согласно п.2.2.1 договора покупатель обязался зарегистрировать право собственности на объект в Щекинском филиале Тульского областного регистрационного центра в установленном законом порядке.

В связи с приобретением обществом нежилого здания комитет по управлению имуществом администрации г. Щекино и Щекинского района в письме от 10.12.2004 № 1226-КИ предложил ООО «Простор ТМ» выкупить земельный участок и оформить сделку в установленном порядке.

28.06.2005 между администрацией г. Щекино и Щекинский район и ООО «Простор ТМ» заключен договор № 05/2005 купли-продажи земельного участка площадью 2028 кв. м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 71:22:030302:0009.

В соответствии с п.1.2 договора на участке расположено нежилое здание, общей площадью 686,5 кв.м., приобретенное покупателем по договору купли-продажи № 33 от 28.11.2003.

Цена участка составляет 56 400 руб. (п.2.1 договора), которую общество оплатило 15.07.2005 платежным поручением № 666.

В п.7.1 договора стороны определили, что договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества.

ООО «Простор ТМ» 09.02.2016 обращалось в ГБУ ТО «МФЦ» отделение № 28 в г. Щекино с заявлениями о государственной регистрации перехода права, однако ему было отказано в приеме документов в связи с отсутствием одной из сторон договора при регистрации.

Администрации МО Щекинский район Тульской области сообщила о нецелесообразности направления своего представителя для регистрации перехода права собственности на приобретенные по договорам купли-продажи № 33 от 25.11.2003 и № 05/2005 от 28.06.2005 объекты недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения продавца и покупателя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу, что в удовлетворении искового заявления администрации следует отказать, а встречное требование о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей во время отчуждения объектов недвижимости) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В силу ст.168 ГК РФ (в редакции, действующей в момент совершения сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст.199 АПК РФ).

Администрацией МО Щекинский район Тульской области исковые требования обосновываются нарушением закона при заключении спорных договоров, о чем администрации стало известно из иска покупателя о признании права собственности (дело № А68-5802/15), так как договоры заключал комитет, а не администрация.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, обстоятельства, на которые ссылается истец по первоначальному иску, были ему известны в момент заключения спорных сделок, в связи с чем, срок исковой давности надлежит исчислять именно с этого момента, поскольку при передаче спорных объекта недвижимости из муниципальной собственности и распоряжения земельным участком муниципальному образованию было известно об их отчуждении, а также при поступлении денежных средств от реализации объектов недвижимости в казну муниципального образования, то есть последнему стало известно об исполнении сделок обеими сторонами.

В соответствии с п.2 ст.125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В связи с чем суд отклоняет довод администрации о том, что именно данному органу местного самоуправления стало известно об оспариваемых сделках с предъявления обществом иска о признании права собственности, так как сделки совершались муниципальным образованием, от имени которого и действуют органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

Кроме того, комитет по управлению имуществом входит в структуру администрации.

Спорные договоры были подписаны сторонами в 2003 и 2005 годах, то есть более десяти лет назад.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, администрации Щекинского района в удовлетворении требования о признании договоров купли-продажи № 33 от 28.11.2003 и № 05/2005 от 28.06.2005 недействительными сделками в виду ничтожности следует отказать.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исполнение покупателем – ООО «Простор ТМ» обязанности по оплате спорных объектов недвижимости, приобретенных по вышеуказанным договорам купли-продажи подтверждается договорами и платежными поручениями, имеющимися в материалах дела.

Исполнение продавцом обязанности по передаче спорных объектов недвижимости истцу по встречному иску подтверждается договорами купли-продажи № 33 от 28.11.2003 и № 05/2005 от 28.06.2005.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Судебная защита нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со ст.ст.11, 12 ГК РФ и ст.4 АПК РФ.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются наличие у него субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и установление факта нарушения права (интереса) истца ответчиком.

Отсутствие государственной регистрации права собственности общества нарушает его права, поскольку лишает возможности осуществления правомочий собственника имущества.

В силу п.1 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Ответчик по встречному иску уклоняется от обращения с заявлением о регистрации права.

Обращаясь в суд с требованием по настоящему делу, истец преследовал одну материальную цель - зарегистрировать в ЕГРП право собственности на имущество, приобретенное по договорам купли-продажи.

Как уже указывалось выше, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.

Основанием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности является установление нарушения прав истца и факта уклонения продавца от госрегистрации права собственности.

Поскольку право муниципальной собственности на нежилое здание с подвалом зарегистрировано в установленном законом порядке, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют в ЕГРП, документы, свидетельствующие об отчуждении администрацией имущества в пользу общества, представлены в материалы дела, судом выше установлен факт передачи спорных объектов в собственность ООО «Простор ТМ», а истец не имеет возможности иным способом защитить свое нарушенное право, то требования истца подлежат удовлетворению полностью.

В соответствие со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно договорам купли-продажи стороны обязались осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимости к покупателю.

Таким образом, обязанность обращения за регистрацией перехода права собственности лежит на сторонах по договору. Однако продавец своевременно своих обязательств не исполнил и продолжает уклоняться от государственной регистрации перехода права. Обращения истца к администрации относительно необходимости регистрации прав остались без ответа.

Судом в ходе судебного разбирательства установлен факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Заявление администрации МО Щекинский район о пропуске обществом срока исковой давности следует отклонить, поскольку трехгодичный срок исковой давности с момента, когда общество узнало о нарушении своего права, на дату предъявления встречного иска не истек. Доказательств, что покупателю было известно об уклонении продавца о регистрации перехода права ранее, чем с 2015г., администрацией не представлено.

Как установлено вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении данного спора решением Арбитражного суда Тульской области от 17.09.2015 № А68-5802/15, в материалы дела не было представлено доказательств обращения общества в уполномоченный орган за государственной регистрацией своих прав, равно как и доказательств уклонения администрации и комитета от регистрации перехода к покупателю права по заключенным договорам.

Покупатель в ходе рассмотрения настоящего дела пояснял, что ему стало известно об уклонении администрации осенью 2015г. при рассмотрении дела о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, так как ответчик возражал против удовлетворения иска, а в последствии стал оспаривать договоры.

Представитель общества в ходе судебного разбирательства пояснял, что обратиться за госрегистрацией перехода права собственности, а, следовательно, и узнать об уклонении администрации от такой регистрации ранее 2015 года ООО «Простор ТМ» не имело возможности в связи со сложным финансовым положением организации, о чем свидетельствует и вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тульской области от 01.08.2011 по делу № А68-2755/11, которым признаны незаконными действия МИФНС № 10 по Тульской области по внесению в Единый государственный реестр юридических лиц записи за государственным регистрационным номером 2107154569839 от 29.12.2010 об исключении ООО «Простор ТМ» из Единого государственного реестра юридических лиц как недействующего юридического лица, как несоответствующие требованиям ст.21.1, 22 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». В рамках указанного дела суд принял во внимание довод заявителя о том, что исключение ООО «Простор ТМ» из ЕГРЮЛ препятствует заявителю представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации права собственности общества на указанный в вышеназванном деле земельный участок.

Отсутствие необходимого количества оригиналов договоров, о чем указывал представитель администрации, не является основанием для уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав. Как пояснял покупатель, договоры подписывались в нескольких экземплярах, по одному каждого договора в оригинале имеется у ООО «Простор ТМ», остальные экземпляры им передавались продавцу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости в силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но ответчик уклоняется от такой регистрации, суд приходит к выводу об обоснованности требований ООО «Простор ТМ» о государственной регистрации перехода права собственности к истцу и о наличии оснований для их удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании ч.1 ст.110 АПК РФ следует отнести на администрацию МО Щекинский район, однако они не взыскиваются в доход федерального бюджета, поскольку администрация освобождена от уплаты госпошлины, по встречному иску - не возмещаются обществу в размере 12 000 руб. в связи со соделанным ООО «Простор ТМ» заявлением в силу ч.4 ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Щекинский район отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Простор ТМ» удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Простор ТМ» на нежилое здание, лит. А, А1, общей площадью 686,5 кв.м., с подвалом площадью 71,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

земельный участок, площадью 2 028 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 71:22:03 0302:0009.

Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску отнести на общество с ограниченной ответственностью «Простор ТМ».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Н.В. Егураева