Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства экономики Республики Тыва к ООО «Саянагроиндустрия», третье лицо – ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод»

об обращении взыскания на предмет залога посредством продажи с публичных торгов

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 16.12.2010г.

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 17.12.2010г.

Установил:

Министерство экономики Республики Тыва обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Саянагроиндустрия», третье лицо – ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» об обращении взыскания на предмет залога посредством продажи с публичных торгов.

Определением суда от 02 марта 2011г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод».

Дело рассмотрено в открытом судебном заседании, после его отложения определениями суда от 12.04.2011г., 21.04.2011г.

До рассмотрения дела по существу от истца поступило уточнение к исковому заявлению. Как следует из уточнения истец поддерживает исковые требования и просит в связи с неисполнением решения Арбитражного суда Республики Тыва от 24.05.2010г. обратить взыскание на предмет залога: комплекс сооружений общей площадью 2269,3 кв.м.: литера Б-одноэтажного бутового здания общей площадью 315,7 кв.м., литера В – одноэтажного бутового здания общей площадью 454,3 кв.м., литеры О, О1, О2 – одноэтажного кирпичного и панельного здания общей площадью 749,8 кв.м., литера П-одноэтажного бутового здания общей площадью 794,5 кв.м., номер объекта 17:03:048:00:9540, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме 11425300 рублей для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности заемщика. Кроме того, дополнительно истец указывает, что на момент заключения договора залога № 3 от 26.12.2007г. было заложено право аренды на земельный участок (п.1.2 договора). В связи с выкупом земельного участка ответчиком, разделением его на части и оформлением его в собственность, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору залога, которым внесены изменения в п.1.2. о том, что закладывается земельный участок площадью 8934,5 кв.м. В связи с чем, истец просит суд при обращении взыскания на комплекс сооружений обратить также взыскание и на земельный участок общей площадью 8934,5 кв.м., расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 17:18:0105050:426.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований.

Ответчик в судебном заседании, по существу заявленных истцом требований возражений не представил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле.

В материалах дела имеется копия определения суда, возвращенная органом почтовой связи с пометкой «Не значится».

В соответствии с ч.4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле считаются извещенными надлежащим образом, если копия судебного акта не вручена, в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Учитывая, что информация о времени и месте рассмотрения дела опубликована на сайте Арбитражного суда Республики Тыва и сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в соответствии с ч.6 ст.121, ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод».

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил.

ООО «Саянагроиндустрия» имеет статус юридического лица, ИНН <***>.

Постановлением Правительства Республики Тыва от 26.12.2007г. № 1101 «О предоставлении бюджетного кредита ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» указанному юридическому лицу был предоставлен бюджетный кредит на завершение строительства кирпичного завода в сумме 5000000 рублей, сроком на 36 месяцев.

26.12.2007г. между Министерством экономики Республики Тыва и ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» («Заемщик») был заключен договор о предоставлении бюджетного кредита. Предметом договора (п.1.1.) указано предоставление «Заемщику» на возвратной, платной и срочной основе бюджетного кредита в размере 5000000 рублей в целях реализации Республиканской целевой программы «Государственная поддержка и развитие малого предпринимательства в Республике Тыва на 2005-2007г.г.» на срок 36 месяцев с момента подписания договора.

26.12.2007г. Министерство экономики Республики Тыва («Залогодержатель»), ООО «Саянагроиндустрия» («Залогодатель») и ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» «Заемщик» заключили договор залога № 03 недвижимого имущества с ипотекой.

Предметом указанного договора (п.1.1.) указана передача «Залогодателем» в залог «Залогодержателю» недвижимого имущества: комплекса сооружений общей площадью 2269,3 кв.м., Литера Б-одноэтажного бутового здания общей площадью 315,7 кв.м., Литера В – одноэтажного бутового здания общей площадью 454,3 кв.м., Литеры О, О1, О2 – одноэтажного кирпичного и панельного здания общей площадью 749,8 кв.м., Литера П-одноэтажного бутового здания общей площадью 794,5 кв.м., по адресу: <...>, литер Б, В, О1, О2, П.

Как следует из договора, указанное имущество принадлежит «Залогодателю» на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 23.12.2003г.). На момент заключения договора залоговая стоимость нежилого помещения составляет 11425300 рублей.

Платежным поручением № 161 от 27.12.2007г. на счет ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод», Министерством экономики Республики Тыва были перечислены денежные средства в сумме 5000000 рублей.

30.12.2008г. Министерство экономики Республики Тыва и ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» подписали дополнительное соглашение № 1 к договору № 3 о предоставлении бюджетного кредита от 26.12.2007г., согласно которого возврат основной суммы кредита производится в срок до 25.12.2010г.

24.05.2010г. решением Арбитражного суда Республики Тыва с ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» в пользу Министерства экономики Республики Тыва взыскана задолженность, проценты и пени в общей сумме 10136033 рублей.

09.07.2010г. Управлением Федеральной службы судебных приставов было вынесено Постановление о возбуждении исполнительного производства, а именно о взыскании с должника ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» в пользу взыскателя Министерство экономики Республики Тыва задолженности в сумме 10136033 рублей.

21.03.2011г. Министерство экономики Республики Тыва и ООО «Саянагроиндустрия» подписали дополнительное соглашение к договору залога № 03 недвижимого имущества с ипотекой от 26.12.2007г. Согласно данному соглашению, пункт 1.2. договора залога изложен в следующей редакции: «1.2. Одновременно закладывается земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под производственную базу, общей площадью 8934,5 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 17:18:0105050:426 (предыдущий номер 17:18:0105050:38). Данный земельный участок принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2011г.)

Учитывая, что «Заемщик» не предпринял мер по погашению имеющейся задолженности, взысканной решением арбитражного суда от 24.05.2010г. по делу № А69-3012/08, истец просит суд обратить взыскание на комплекс сооружений общей площадью 2269,3 кв.м.: литера Б-одноэтажного бутового здания общей площадью 315,7 кв.м., литера В – одноэтажного бутового здания общей площадью 454,3 кв.м., литеры О, О1, О2 – одноэтажного кирпичного и панельного здания общей площадью 749,8 кв.м., литера П-одноэтажного бутового здания общей площадью 794,5 кв.м., номер объекта 17:03:048:00:9540, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных, с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме 11425300 рублей для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности заемщика и на земельный участок общей площадью 8934,5 кв.м., расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 17:18:0105050:426.

Арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Требования к договору залога установлены ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, согласно п.1 ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Также, в силу п.1 ст.9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Статьей 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При этом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Договор залога недвижимого имущества с ипотекой от 26.12.2007г. № 3 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва 13.03.2008 за N 17-17.01/046/2008-202.

Пунктом 4.2. договора залога стороны предусмотрели, что «Залогодержатель» вправе обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», к способам реализации заложенного недвижимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, относятся: продажа на открытом или закрытом аукционе; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику (пункт 3 статьи 55 Закона об ипотеке).

Указание на способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (под.3 п.4 ст.55 Закона об ипотеке). При отсутствии в названном соглашении условия о способе реализации предмета залога либо указании в нем нескольких способов внесудебной реализации заложенного имущества, предусмотренных гражданским законодательством, такое соглашение не может считаться заключенным (п.1 ст.432 ГК РФ) и взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

Как указывает Пленум ВАС РФ от 17.02.2011г., при толковании подпункта 2 пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке судам следует учитывать, что указанное в нем ограничение в выборе способа реализации предмета ипотеки не распространяется на ипотеку земельных участков (права аренды земельных участков), на которых расположены здания и сооружения, передаваемые в ипотеку тому же залогодержателю.

Анализ судом договора залога показал, что стороны договора не установили способ реализации предмета залога, при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Таким образом, учитывая, что способ реализации залога для ипотеки (залога недвижимости) является существенным условием договора, суд признает незаключенным соглашение сторон о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и указывает, что взыскание на заложенное ООО «Саянагроиндустрия» имущество может быть обращено только по решению суда.

Дополнительным соглашением к договору залога № 03 от 26.12.2007г. «Залогодержатель» и «Залогодатель» внесли изменения в пункт 1.2. договора, указав, что закладываемый земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под производственную базу, общей площадью 8934,5 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 17:18:0105050:426, принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2011г.)

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

В соответствии с п. 17 информационного письма президиума ВАС РФ от 28.01.05г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

Возможность реализовать с торгов недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, без земельного участка, на котором оно находится, отсутствует.

Исходя из требований законодательства, в том числе статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также с учетом общеправового принципа правовой определенности, предполагающего стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных решений суд обращает взыскание и на земельный участок, расположенный под предметами ипотеки.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что Общество с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод», являющееся заемщиком по договору о предоставлении бюджетного кредита от 26.12.2007г. № 3, не исполнило обязательство по возврату заемных средств.

Данное обстоятельство, подтверждено решением Арбитражного суда Республики Тыва от 24.05.2010г. по делу № А69-3012/08, которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение и которым установлен факт наличия задолженности ООО «Совместное предприятие «Кок-Тейский кирпичный завод» перед Министерством экономики Республики Тыва в сумме 10136033 рублей.

В ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Пунктом 1.1. договора стороны определили залоговую стоимость нежилого помещения в размере 11425300 рублей.

В соответствии с пунктом 3 со значком 1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании вышеизложенного, поскольку в материалы дела не представлено доказательств возврата указанной суммы в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, учитывая, что исполнение обязательства по кредитному договору от 26.12.2007г. обеспечено договором залога недвижимого имущества с ипотекой от 26.12.2007г. № 3, считает правомерным обращение взыскания на заложенное имущество с установлением его начальной цены в размере залоговой цены, указанной в договоре залога в сумме 11425300 рублей (п.1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Учитывая, что суд удовлетворяет требования истца в полном объеме, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика, в размере, установленном статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 102, 167, 170, 171, 181 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Министерства экономики Республики Тыва удовлетворить.

Обратить взыскание на имущество и земельный участок Общества с ограниченной ответственностью «Саянагроиндустрия», заложенные по договору залога недвижимого имущества с ипотекой от 26.12.2007г. № 03, а именно: комплекс сооружений общей площадью 2269,3 кв.м., литера Б-одноэтажного бутового здания общей площадью 315,7 кв.м., литера В – одноэтажного бутового здания общей площадью 454,3 кв.м., литеры О, О1, О2 – одноэтажного кирпичного и панельного здания общей площадью 749,8 кв.м., литера П-одноэтажного бутового здания общей площадью 794,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, литер Б, В, О1, О2, П. и земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под производственную базу, общей площадью 8934,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 17:18:0105050:426, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной цены при реализации в сумме 11425300 рублей, в счет погашения задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Республики Тыва по делу №А69-3012/08 от 24.05.2010г.

В случае если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается Обществу с ограниченной ответственностью «Саянагроиндустрия.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Саянагроиндустрия» государственную пошлину в сумме 4000 рублей в доход федерального бюджета.

На решение может быть подана апелляционная жалоба не позднее месячного срока со дня его принятия.

Судья Ондар Ч.Ч.