Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пастуховым И. Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка (открытое акционерное общество)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ТНБК»

о взыскании задолженности по договору кредитования в размере 15 347 817 рублей 43 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: ФИО1, ОАО «Гостиница «Тюмень»,

при участии в судебном заседании:

от Истца: ФИО2, паспорт <...>, по доверенности № 269 от 24 мая 2010 года;

от Ответчика: ФИО3, паспорт <...>, по доверенности от 03 ноября 2010 года;

от Третьего лица – ФИО1: не явка, извещена;

от Третьего лица – ОАО «Гостиница «Тюмень»: не явка, извещен,

установил:

Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк (открытое акционерное общество) (далее – «Запсибкмбанк» ОАО, Истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ТНБК» (далее – ООО «ТНБК», Ответчик) о взыскании задолженности по договору кредитования в размере 16 595 140 рублей 14 копеек, в том числе: 16 500 000 рублей – задолженности по кредиту, 82 621 рубль 71 копейку – проценты за пользование кредитом за период с 01 октября 2010 года по 11 октября 2010 года, 12 518 рублей 43 копейки – повышенные проценты за период с 02 октября 2010 года по 11 октября 2010.

Кроме того, просит обратить взыскание на заложенное имущество:

1)нежилое помещение, расположенное на первом и втором этажах нежилого строения по адресу <...>, общей площадью 750,30 кв.м.;

2) доля 17/100 в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 001:0013, общей площадью 2 554 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 6-этажное нежилое строение (бизнес-центр, ресторан) с прилегающей территорией, расположенный по адресу <...>

Определением суда от 15 октября 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечены ФИО1, ОАО «Гостиница «Тюмень».

До принятия Судом решения по делу Истец заявил об изменении размера исковых требований. Просит взыскать с Ответчика сумму основного долга в размере 15 230 770 рублей, процентов за пользование кредитом за период с 01 ноября 2010 года по 17 ноября 2010 года в размере 117 047 рублей 43 копеек (т.1. л.д. 136) и уточнил начальную продажную цену имущества (т.3. л.д. 1).

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает изменение исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель Третьего лица – ООО «Гостиница «Тюмень» - для участия в судебном заседании не явился. В соответствии с уведомлением о вручении почтового отправления № 62505232810828, Третье лицо ООО «Гостиница «Тюмень» извещено о времени месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Третье лицо – ФИО1 - для участия в судебном заседании не явилась. Копия определения, направленная ФИО1 по известному Суду адресу, возвращена отделением связи с отметкой «истек срок хранения».

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц, извещенных и считающимися извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель Ответчика заявил ходатайство о назначении экспертизы для установления качества (достоверности) Отчета об оценке № 026-2 от 29 ноября 2010 года. Указывает на недостоверность данного отчёта. При этом, в чём заключается недостоверность, какие нормы нарушены при проведении оценки, Ответчик не указывает.

Представитель Истца против проведения экспертизы возражает.

В судебном заседании, начатом 13 декабря 2010 года в 10 часов 30 минут объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 14 декабря 2010 года.

Объявление о перерыве было размещено на доске объявлений Арбитражного суда Тюменской области и в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Тюменской области, согласно Информационном письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Судебное заседание возобновлено 14 декабря 2010 года в 11 часов 30 минут.

Судом ходатайство Ответчика о назначении экспертизы для установления достоверности отчета № 026-2 от 29 ноября 2010 года отклоняется в силу нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно разъяснениям, данным в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявляя о недостоверности отчёта об оценке, Ответчик не предоставил доказательств недостаточности и недостоверности используемой оценщиком информации, необоснованности сделанных оценщиком допущений, не представил сведений о нарушении оценщиком действующих нормативных актов, в связи с чем у Суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности предоставленного Истцом отчёта.

При этом, Суд указывает, что Ответчик заявляет о необходимости проверки достоверности отчёта, а не о проведении иной независимой оценки, что в силу требований норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывающих на обязательность доказывания своей позиции, не направлено на установление рыночной стоимости имущества.

Судом неоднократно предлагалось сторонам принять согласованное решение о величине рыночной стоимости имущества (в судебном заседании 24 ноября 2010 года, 13 декабря 2010 года), либо провести независимую оценку в рамках настоящего дела. От проведения независимой оценки стороны отказались.

Назначение проведения экспертизы в силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия ходатайств от лиц, участвующих в деле, является правом суда, а не его обязанностью и только в том случае, если возникают вопросы, требующие специальных знаний. В данном случае, ходатайство Ответчика направлено не на сбор доказательств, а на их оценку. При этом, оценка доказательств осуществляется только судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что ходатайство Ответчика свидетельствует о злоупотреблении процессуальным правом и направлено на затягивание судебного разбирательства. Доказательства, имеющиеся в материалах дела, достаточны для установления начальной продажной цены имущества, на которое предполагается обращение взыскания.

В судебном заседании от 24 ноября 2010 года Ответчиком заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ООО «Ресторан «Аврора», ЗАО «СНП-Центр».

В судебном заседании представитель Ответчика заявленное ходатайство поддержал.

Представитель Истца относительно заявленного ходатайства возражает.

Судом, по правилам, установленным ст. 151, ч. 3, 4 ст. 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в условиях, обеспечивающих тайну совещания судей, по правилам, установленным для принятия решения вынесено определение об отказе удовлетворении ходатайства ООО «ТНБК» о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора - ООО «Ресторан «Аврора» и ЗАО «СНП-Центр». В судебном заседании оглашена его резолютивная часть, разъяснен порядок и сроки обжалования.

В судебном заседании, начатом 14 декабря 2010 года в 11 часов 30 минут объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 14 декабря 2010 года.

Судебное заседание возобновлено 14 декабря 2010 года в 15 часов 00 минут.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ООО «ТНБК» обязательств по договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года (т.1 л.д. 13-18), а так же наличием Договора об ипотеке (залога недвижимости) № 990159409/З-2 от 23 сентября 2009 года (т.1. л.д. 31-37).

Исследовав письменные доказательства, заслушав представителей сторон, Суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что между «Запсибкомбанк» ОАО (Банк) и ООО «ТНБК» (Заемщик) 23 сентября 2009 года был заключен Договор кредитования № 9901594/09К (л.д. 13-18 том 1).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, Банк обязуется предоставить Заемщику денежные средства (кредит) в размере 16 500 000 рублей, на условиях предусмотренных настоящим Договором, а Заемщик обязуется принять (получить) кредит, а затем возвратить полученный кредит в срок, оговоренный в пункте 2.1. настоящего Договора, и уплатить проценты за пользование кредитом в размере и на условиях, оговоренных в разделе 6 настоящего Договора.

Согласно пункту 2.1 Договора кредитования, Банк предоставляет Заемщику кредит в течение 3-х рабочих дней с момента предоставления следующих документов:

-расписки Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о принятии на государственную регистрацию Договора об ипотеке (залоге недвижимости) №990159409/3-1 от 23.09.2009г.;

Заемщик обязуется возвратить сумму кредита в сроки, предусмотренные графиком: 28 сентября 2010 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 октября 2010 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 29 ноября 2010 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 декабря 2010 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 января 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 февраля 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 марта 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 апреля 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 30 мая 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 июня 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 28 июля 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 29 августа 2011 года – сумма платежа 1 269 230 рублей, 21 сентября 2011 года – сумма платежа 1 269 240 рублей.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора кредитования, Заемщик оплачивает Банку единовременный платеж при предоставлении кредита в размере 30 000 рублей.

Согласно пункту 6.2 Договора кредитования, за пользование предоставленными в кредит денежными средствами в соответствии с условиями настоящего договора с даты следующей за днем предоставления кредита по день возврата Банку кредита включительно, Заемщик обязуется уплачивать Банку следующее проценты:

- за пользование кредитом в пределах обусловленного Договором срока кредитования (до окончания оговоренного (ых) в пункте 2.1. настоящего Договора срока (сроков) возврата суммы полученного кредита) в размере 18 % годовых;

- в случае пользования Заемщиком кредитными денежными средствами свыше обусловленного (ых) Договором срока (сроков) кредитования (после окончания указанного(ых) в пункте 2.1. настоящего Договора срока (сроков)) - в размере 36 % годовых. Данный размер процентов за пользование кредитом является повышенными процентами.

В соответствии с пунктом 5.5. Договора кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Заемщиком по настоящему договору, Заемщиком либо Залогодателем по договору о залоге, Поручителем по договору поручительства, заключенными в обеспечение настоящего договора, а так же в случаях не исполнения и/или ненадлежащего исполнения (в т.ч. несвоевременного) любого из обязательств, в т.ч., по возврату основной суммы кредита, уплате процентов (включая уплату повышенных процентов), комиссии, неустоек, Банку предоставляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору и потребовать досрочного возврата Заемщиком выданной суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, в том числе путем предъявления платежных требований безакцептном списании денежных средств с любого из счетов Заемщика в Банке или иной кредитной организации

Факт выдачи денежных средств подтверждается выписками по счету 40702810900990004254 и по счету 45207810000990000548 (том 1л.д. 39, 40) и Ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик - возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Данные правоотношения регулируются нормами параграфа 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный Договор кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года не был оспорен, не был признан недействительным в установленном законом порядке.

В качестве обеспечения обязательств по указанному выше Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года были заключены:

Договор поручительства № 990159409/П-1 от 23 сентября 2009 года с ФИО1 (л.д. 23-24 том 1);

Договор об ипотеке (залог недвижимости) № 990159409/З-1 от 23 сентября 2009 года с ООО «Гостиница «Тюмень» (л.д. 25-29 том 1);

Договор об ипотеке (залог недвижимости) № 990159409/З-2 от 23 сентября 2009 года, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 19 октября 2009 года (л.д. 31-37 том 1) с ООО «ТНБК» (л.д. 31-36, 37 том 1).

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 5.5. кредитного договора прямо предусмотрено право кредитора требовать досрочного возврата кредита и всех причитающихся процентов по нему в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.

Истцом установлено, что платёж в сумме 1 269 230 рублей, со сроком внесения - 28 сентября 2010 года не был своевременно внесён Ответчиком.

Данный факт подтверждается подписанным сторонами Актом сверки от 29 сентября 2010 года (л.д. 38 том 1).

В силу пункта 5.5. Договора кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, в случае неисполнения Заемщиком своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Банку предоставляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору и потребовать досрочного возврата Заемщиком выданной суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом. Банк направляет Заемщику требование/уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств и о досрочном возврате кредита в порядке, предусмотренном пунктом 13.3. настоящего договора.

Таким образом, учитывая прямое указание закона (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации), право кредитора требовать досрочного возврата кредита и всех причитающихся процентов по нему, предусмотренное пунктом 5.5. кредитного договора, корреспондирует с обязанностью заемщика в случае нарушения им условий договора возвратить кредит до истечения указанного срока с уплатой причитающихся процентов за весь срок действия договора.

В соответствии с данным положением в адрес ООО «ТНБК» Истцом было направлено требование о возврате кредита (т.1 л.д. 42), которое осталось не исполненным.

После предъявления иска в суд, Ответчиком произведено частичное погашение задолженности, в частности уплачен платёж по сроку 28 сентября 2010 года в сумме 1 269 230 рублей и проценты, подлежащие уплате, в т.ч. повышенных, в сумме 330 770 рублей.

По состоянию на 17 ноября 2010 года задолженность ООО «ТНБК», согласно расчету Истца, составляет 15 347 817 рублей 43 копейки, в том числе:

- остаток основного долга по Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года в размере 15 230 770 рублей;

- задолженность по неуплаченным процентам за пользование предоставленным кредитом, начисленным за период с 01 ноября 2010 года по 17 ноября 2010 года, исходя их ставки 18 процентов годовых, в размере 117 047 рублей 43 копейки.

Статьями 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в срок, установленный договором.

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что Истец злоупотребляет правом, предъявляя требование о досрочном взыскании суммы выданного кредита, на то, что Ответчиком произведена оплату просроченного платежа, а так же срочных процентов по договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, что подтверждается платежными поручениями № 238, № 239, № 240 от 25 октября 2010 года, указывает на незначительность нарушения Договора кредитования, в силу чего невозможно обращение взыскания на предмет ипотеки, а также на то, что Истцом, в силу требований ст. 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, до обращения в суд не заявлено требование о выделе в натуре доли в земельном участке под зданием, помещение в котором является предметом ипотеки.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части второй статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Довод Ответчика о том, что Истец злоупотребил своим правом на досрочное истребование суммы кредита и процентов по Договору кредитования, Судом отклоняется, по следующим основаниям.

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами. Истцу и ответчику предоставляются равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Предоставляя одной стороне конкретные процессуальные права, закон наделяет аналогичными правами и другую сторону. Стороны, независимо от того, являются они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой исключаются. Но следует отметить, что принцип равноправия сторон в административном судопроизводстве имеет специфическое содержание: обязанность доказывания законности обжалуемых действий и решений полностью лежит на ответчике. Бремя доказывания является процессуальной обязанностью государственных органов и должностных лиц.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав с причинением прямо или косвенно вреда другим лицам.

Под иными формами злоупотребления правом законодатель предусматривает поведение лица, хотя и не имеющее своей целью причинить ущерб интересам других лиц, но объективно причиняющее им вред. В этом случае прямого умысла ущемить интересы других лиц нет, однако поведение лица объективно вызывает такой результат.

Вместе с тем пунктом 5.5. Договора кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Заемщиком по настоящему договору, Банку предоставляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору и потребовать досрочного возврата Заемщиком выданной суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, в том числе путем предъявления платежных требований безакцептном списании денежных средств с любого из счетов Заемщика в Банке или иной кредитной организации

Таким образом, досрочное истребование суммы кредита и процентов по Договору кредитования не является злоупотреблением правом, поскольку возможность такого истребования предусмотрена законом и является соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Размера оценки предмета ипотеки, согласно пункту 1.4 Договора об ипотеке, согласованная сторонами при его заключении, составляет 24 476 353 рубля 75 копеек.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке").

Таким образом, с учётом положений ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.5. Договора кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, а также предъявленного требования о досрочном возврате суммы кредита, сумма требования, обеспеченного ипотекой, на момент рассмотрения дела составляет 15 347 817 рублей 43 копейки, т.е. не соблюдены одновременно условия устанавливающие невозможность обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренные пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в силу чего довод Ответчика не является состоятельным.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6.3. Договора об ипотеке, стороны установили, что для обращения взыскания на предмет залога достаточно наличия разового неисполнения Залогодателем обязательства по возврату кредита, что в свою очередь опровергает довод Ответчика о невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки в силу абз. 5 п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств - своевременного возврата кредита, ООО «ТНБК» не представлено.

Более того, на момент рассмотрения дела, сведений об уплате Ответчиком платежей по Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, по срокам уплаты - 28 октября 2010 года и 29 ноября 2010 года в материалы дела не представлено, т.е. на момент рассмотрения дела, Ответчиком допущено три нарушения срока платежа по договору. Представитель Ответчика в судебном заседании пояснил, что сведениями об уплате таких платежей не располагает.

Исследовав представленные в материалы дела документы, Суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ООО «ТНБК» задолженности по Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года в размере 15 347 817 рублей 43 копейки, в том числе:

- остаток основного долга по Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года в размере 15 230 770 рублей;

- задолженность по неуплаченным процентам за пользование предоставленным кредитом, начисленным за период с 01 ноября 2010 года по 17 ноября 2010 года, исходя их ставки 18 % годовых, в размере 117 047 рублей 43 копейки.

Возражений по сумме задолженности и порядку начисления процентов, Ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того, в качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщика - ООО «ТНБК» по Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года между «Запсибкомбанк» ОАО и ООО «ТНБК» 23 сентября 2009 года был заключен Договор об ипотеке (залог недвижимости) № 990159409/З-2, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 19 октября 2009 года, согласно которому ООО «ТНБК» передало в залог принадлежащее по праву общей долевой собственности следующее недвижимое имущество:

1)нежилое помещение (ресторан), общей площадью 694,3 кв.м., расположенное на первом и втором этажах 6-этажного строения, с условным номером 72:01:00:00:00:33/1, расположенное по адресу <...>;

В связи с проведенной реконструкцией, изменились параметры помещения, являющегося предметом залога - нежилое помещение (ресторан), общей площадью 694,3 кв.м., расположенное на первом и втором этажах 6-этажного строения, с условным номером 72:01:00:00:00:33/1, расположенное по адресу <...>.

В соответствии с техническим паспортом от 19 марта 2010 года (т.1 л.д. 83-95), площадь помещения, расположенного на первом и втором этажах нежилого строения по ул. Республики, 33, составляет 750,30 кв.м. При этом, стороны не оспаривают, что помещение - объект ипотеки - осталось прежним. Увеличение площади, согласно указанному техническому паспорту, произошло в результате перепланировки помещений на втором этаже. Сведений о конструктивном изменении здания, в т.ч. несущих конструкций, в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае не исполнения или не надлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, посколькуустановлен факт ненадлежащего исполнения обязательств Ответчика по Договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, требование об обращении взыскание на имущество, являющееся предметом залога является правомерным.

Обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество, в соответствии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, Судом не установлено.

Изменение технических параметров помещения, являющегося предметом залога, по мнению Суда, не свидетельствует о невозможности обращения взыскания на него, поскольку в результате произведенной без ведома залогодержателя реконструкции не возникло нового объекта недвижимости, сведений о наличии государственной регистрации прав на новый объект с иными параметрами (площадью), в материалы дела не представлено.

Исходя из положений пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Правовое значение данной нормы права состоит в том, что она закрепляет презумпцию добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений. Любая презумпция имеет прежде всего процессуальное значение, т.к. распределяет между сторонами спорного правоотношения обязанность (бремя) доказывания.

Таким образом, действия залогодателя по производству реконструкции объекта ипотеки, без извещения залогодержателя и внесения изменений в договор ипотеки, свидетельствуют о его недобросовестности, в силу чего в праве залогодержателя на удовлетворение своих требований за счёт имущества, являющегося предметом залога (ипотеки) не может быть отказано лишь по основанию невнесения в договор залога соответствующих изменений.

Ответчиком не представлено доказательств неразумности, недобросовестности, несправедливости поведения Истца, как залогодержателя.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя удовлетворяются по решению суда из стоимости заложенного имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 1.4. Договора залога № 990159409/З-2 от 23 сентября 2009 года, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 19 октября 2009 года, сторонами согласована оценка объекта недвижимости в размере 24 476 353 рубля 75 копеек, в т.ч. 24 300 500 рублей - нежилое помещение (ресторан), общей площадью 694,3 кв.м., расположенное на первом и втором этажах 6-этажного строения, с условным номером 72:01:00:00:00:33/1, расположенное по адресу <...> 853 рубля 75 копеек - доля 17/100 в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 001:0013, общей площадью 2 554 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 6-этажное нежилое строение (бизнес-центр, ресторан) с прилегающей территорией, расположенный по адресу <...>

Ответчиком заявлено возражение относительно рыночной стоимости заложенного имущества.

В материалы дела представлен Отчёт об оценке рыночной и ликвидационной стоимости нежилого помещения ресторана «Аврора», принадлежащего ООО «ТНБК», общей площадью 694,30 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 2 июня 2008 года, согласно которому рыночная стоимость помещения ресторана и земельного участка составляет 106 143 300 рублей.

Кроме того, Ответчиком представлен Отчёт № 40 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (ресторан) общей площадью 694,3 кв.м., расположенного на первом и втором этажах шестиэтажного нежилого строения по адресу: <...> дом. 33/1, по состоянию на 21 октября 2010 года (т.2 л.д. 16-152).

Ответчик, полагая, что два указанных отчёта свидетельствуют о гораздо более высокой стоимости объектов ипотеки.

Истцом в материалы дела представлен Отчёт об оценке объекта оценки от 29 ноября 2010 года № 026-2 (т.3. л.д. 4-65), согласно которому, рыночная стоимость объектов ипотеки составляет 51 632 000 рублей, в т.ч. 45 085 405 рублей - нежилое помещение (ресторан), общей площадью 694,3 кв.м., расположенное на первом и втором этажах 6-этажного строения, с условным номером 72:01:00:00:00:33/1, расположенное по адресу <...> 546 595 рублей - доля 17/100 в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 001:0013, общей площадью 2 554 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 6-этажное нежилое строение (бизнес-центр, ресторан) с прилегающей территорией, расположенный по адресу <...>

Суд, руководствуясь позицией ВАС РФ, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в судебном заседании от 30 ноября 2010 года, от 14 декабря 2010 года предлагал сторонам принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Лица, участвующие в деле, возражали относительно возможности такого согласования, не заявили о необходимости определения судом иной начальной продажной цены заложенного имущества, возражали против проведения иной независимой оценки рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Учитывая изложенное, Суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества, указанного в Договоре об ипотеке (залоге недвижимости) № 990159409/З-2 от 23 сентября 2009 года в размере, указанном в Отчете об оценке объекта оценки от 29 ноября 2010 года, исходя из нижеследующего.

В силу пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 26 от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога, арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Оценивая представленные сторонами отчёты об оценки рыночной стоимости имущества, Суд считает, что ни Истцом, ни Ответчиком не представлено сведений о недостаточности и недостоверности используемой оценщиком информации, необоснованности сделанных оценщиком допущений.

Вместе с тем, Суд считает, что в Отчёте № 40 по состоянию на 21 октября 2010 года при проведении оценки, оценщиком не учтены обстоятельства, которые могут оказать существенное влияние на величину рыночной стоимости. Так, в данном отчёте не рассмотрен вопрос о наличии обременений в отношении объектов оценки, в частности, наличие залогов.

Кроме того, Суд считает, что при реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества.

На основании изложенного, Суд считает, что рыночная стоимость заложенного имущества, указанного в Договоре об ипотеке (залоге недвижимости) № 990159409/З-2 от 23 сентября 2009 года, установленная в Отчете об оценке объекта оценки от 29 ноября 2010 года является наиболее адекватной. Кроме того, данный отчёт имеет более позднюю дату составления, а также наиболее близкой к величине оценки, проведенной при заключении договора залога сторонами.

Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд так же отклоняет довод Ответчика, о том, что требование Истца об обращении взыскания на долю 17/100 в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2 554 кв.м., расположенный по адресу <...> без предварительного предъявления требования о выделе доли является необоснованным, по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание.

Поскольку подлежащий реализации с торгов вместе с заложенным помещением земельный участок являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.

В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, данная норма Кодекса с целью обеспечения интересов иных участников общей собственности предусматривает приоритет преимущественного права покупки доли в общем имуществе участников долевой собственности, в силу которого сначала выполняются требования привилегии, а затем собственник или уполномоченное лицо получает право распоряжаться указанной долей в общем порядке.

Суд считает, что нормы ст. 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается Ответчик, возражая против иска, не подлежат применению в рассматриваемом случае, а регламентируют действия заинтересованных лиц непосредственно в рамках реализации имущества.

Данная позиция Суда согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п.п. 3, 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

На основании вышеизложенного Суд считает, что материалами дела подтверждаются обстоятельства, на которых Истец основывает исковые требования, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, уплаченная Истцом при подаче искового заявления, подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца. С учётом уточнения Истцом размера исковых требований, государственная пошлина в размере 103 739 рублей 08 копеек подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца.

Государственная пошлина в размере 5 856 рублей 06 копеек подлежит возврату Истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТНБК» в пользу Акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка (открытое акционерное общество) 15 347 817 рублей 43 копейки - задолженности по договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года, в том числе 15 230 770 рублей задолженность по основному долгу, 117 047 рублей 43 копейки - задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным на основной долг по ставке 18 % годовых за период с 01 ноября 2010 года по 17 ноября 2010 года, а также 103 739 рублей 08 копеек - расходов по уплате государственной пошлины.

В счет погашения задолженности по договору кредитования № 9901594/09К от 23 сентября 2009 года в размере 15 347 817 рублей 43 копейки, возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 103 739 рублей 08 копеек обратить взыскание в пользу Акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка (открытое акционерное общество) путем продажи с публичных торгов на следующее заложенное имущество, принадлежащее ООО «ТНБК», согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) № 990159409/З-2 от 23 сентября 2009 года:

нежилое помещение (ресторан), расположенное на первом и втором этажах 6-этажного строения, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 750, 30 кв.м.; установить начальную продажную цену в размере 45 085 405 рублей;

доля 17/100 в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 001:0013, общей площадью 2 554 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 6-этажное нежилое строение (бизнес-центр, ресторан) с прилегающей территорией, расположенный по адресу <...> установить начальную продажную цену в размере 6 546 595 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Возвратить Акционерному Западно-Сибирскому коммерческому банку (открытое акционерное общество) из федерального бюджета 5 856 рублей 06 копеек государственной пошлины. Выдать справку на возврат.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Судья М. В. Голощапов