Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Пигиной Н.Ю., рассмотрев единолично в судебном заседании дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «Стар» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и признании договора заключенным на условиях истца,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом (протокол судебного заседания от 12.12.2012, уведомление о вручении № 625052 57 57777 5);

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 25.04.2012;

установил:

Закрытое акционерное общество «Проектно-строительная фирма «Стар» (далее – истец, общество «ПСФ «Стар») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и признании договора заключенным на условиях истца, изложенных в просительной части иска (л.д. 17- 20).

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении № 625052 57 57777 5, а также подписью представителя истца в протоколе судебного заседания от 12.12.2012 (л.д. 81).

Представитель ответчика в судебном заседании возразил против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве. Отзыв ответчика приобщен к материалам дела.

Письменные объяснения истца, поступившие в канцелярию суда 22.01.2013 в 09-26, суд не принимает и не рассматривает, поскольку они поданы истцом после окончания судебного заседания (согласно протоколу судебного заседания заседание окончено в 09-15, документы сданы истцом в канцелярию – в 09-26, о чем свидетельствует соответствующая отметка работника канцелярии на 1 листе письменных пояснений).

В силу статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности предоставленные в дело доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в виду следующего.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2012 по делу № А70-106/2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012, признаны незаконными действия Департамента имущественных отношений Тюменской области по отказу в предоставлении ЗАО «ПСФ «Стар» в аренду земельного участка по адресу: <...>.

Этим же решением суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия в течение семи рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта решения о предоставлении в аренду ЗАО «ПСФ «Стар» земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в квартале улиц Севастопольская-Рижская Пржевальского в г. Тюмени; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» с предложением о заключении соответствующего договора (л.д. 28-32).

Исполняя вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тюменской области, департамент на основании решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам (пункт 1.115 протокола № 30 от 31.07.2012) издал решение от 03.08.2012 № 2302-з, в соответствии с которым ЗАО «ПСФ «Стар» определено предоставить аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок с кадастровым № 72:23:0219002:45 площадью 7034 кв.м. для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в <...> в г. Тюмени, ГП-7 (п. 1 решения) (л.д. 55).

Указанным решением установлена арендная плата за земельный участок в размере удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с коэффициентом детализации 1,5%; (п. 2 решения); на ЗАО «ПСФ «Стар» возложены следующие обязанности: заключить в департаменте в течение двух недель со дня издания настоящего решения договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора; производить оплату за пользование земельным участком согласно п. 2 настоящего решения с 14.10.2011; обратиться в администрацию г. Тюмени для оформления разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; использовать предоставленный земельный участок в соответствии с требованиями ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации; переоформить право на земельный участок по истечении срока аренды.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2013 по делу № А70-9814/2012 в удовлетворении иска ЗАО «ПСФ «Стар» о признании незаконным решения департамента от 03.08.2012 № 2302-з «О предоставлении ЗАО «ПСФ «Стар» в аренду земельного участка для строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в <...> в г. Тюмени, ГП-7» отказано (решение не вступило в законную силу).

В последующем на основании решения от 03.08.2012 №№ 2302-з «О предоставлении ЗАО «ПСФ «Стар» в аренду земельного участка для строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в <...> в г. Тюмени, ГП-7» департаментом подготовлен и направлен в адрес истца проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.08.2012 № 23-22/197 (л.д.56-62).

Истец, получив 27.08.2012 указанный проект договора аренды, не согласился с редакцией преамбулы договора, пунктов договора 1.1, 1.2, 1.3, 1.5, 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 3.1.5, 3.1.6, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.8, 3.2.13, 4.1 (первый абзац), 4.3, 6.1, 6.2, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.12, 6.13, приложений к договору № 2, № 3, № 4 (абзац 4) и письмом от 30.08.2012 направил ответчику протокол разногласий от 30.08.2012, в котором предложил собственную редакцию указанных пунктов (л.д.63-67).

Департамент письмом от 13.09.2012 № 120913012/14-1 отклонил предложенный истцом протокол разногласий к спорному договору, сославшись на не противоречия условий договора аренды в предложенной редакции департамента требованиям действующего законодательства (л.д. 69)

Полагая, что в проекте договора определены не все его существенные условия, ряд условий противоречит действующему законодательству, обстоятельствам и условиям строительства, проектной документации по строительству незавершенного строительством объекта и нарушает законные права и интересы истца, препятствуют истцу получить разрешение на строительство ввиду неопределенности арендаторов земельного участка и застройщика (застройщиков), препятствуют окончить строительство объекта в сроки указанные в договоре аренды, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на законченный строительством объект, влекут необоснованные расходы (убытки) и невозможность продления договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 и статье 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Если содержание условия договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу формулировки преамбулы, отдельных пунктов договора аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197, а также приложений к нему.

В частности, истец, ссылаясь на возможность вступления в договор аренды в период его действия на стороне арендатора иных лиц, просит изменить формулировку преамбулы договора, а также пунктов 6.4, 6.5, 6.6, в связи с чем предлагает их изложить в следующей редакции:

«Департамент имущественных отношений Тюменской области, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице начальника управления бюджетного планирования, учета и мониторинга ФИО2, действующей на основании приказа от 01.02.2012г. № 9-лк, с одной стороны, Закрытое акционерное общество «Проектно-строительная фирма «Стар», именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании устава, с другой стороны, на основании заявления ЗАО «Проектно-строительная фирма «Стар» от 09.11.2011г. о предоставлении земельного участка в аренду, кадастрового паспорта земельного участка от 14.05.2004 № 23/04-2069, решения арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2011 по делу № А70-4001/2011, решения арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2012 по делу №А70-106/2012. свидетельства о государственной регистрации права от 14.10.2011 72 НМ 099022, решения Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2011 по делу № А70-1821/2011, заключили настоящий Договор о нижеследующем»

Пункт 6.4. договора исключить.

Пункт 6.5. договора исключить.

Пункт 6.6. договора изложить: «Присоединение к договору аренды осуществляется на основании соглашения о присоединении, заключаемого между «Арендодателем», «Арендатором» и «Присоединяющимися к договору аренды арендаторами» в той же форме, что и договор в соответствии с пунктом 6.2 настоящего Договора».

По результатам рассмотрения разногласий по выше указанной формулировке преамбулы и пунктов 6.4, 6.5, 6.6 спорного договора суд приходит к выводу о том, что предложенная ответчиком редакция преамбулы и соответствующих пунктов не противоречит закону.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом земельном участке, так и одного из них.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2011 по делу № А70-1821/2011, за ЗАО «ПСФ «Стар» признано право собственности в размере 9/10 на незавершенный строительством объект-свайный фундамент и железобетонный ростверк, находящийся по адресу: <...> (л.д. 46-48).

Доля в праве 9/10 на незавершенный строительством объект-свайный фундамент и железобетонный ростверк, находящийся по адресу: <...>, зарегистрировано за ЗАО «ПСФ «Стар», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2011 № 72 НМ 099022 (л.д. 49).

Исходя из того, действующим законодательством предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом земельном участке, так и одного из них, при этом истец обладает долей в праве 9/10 на незавершенный строительством объект и есть потенциальная вероятность регистрации доли в праве 1/10 на указанный объект иных лиц, соответственно проект договора аренды в редакции департамента в соответствующей части, предполагающей возможность вступления в договор аренды на стороне арендатора иных лиц (множественность лиц на стороне арендатора), не противоречит действующему законодательству.

Также истец просит определить срок действия спорного договора, а именно: п. 6.1 договора, изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор действует в период с 08.08.2012г. в части взимания арендной платы за пользование земельным участком.

Настоящий договор заключен на срок пять лет с 08.08.2012г. по 07.08.2017г. на период достижения цели договора - окончания строительства и ввода в эксплуатацию Здания многофункционального назначения ГП-7,адрес объекта: <...>»

п. 6.2 договора изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации».

Полгая, что установленный ответчиком в проекте договора аренды земельного участка срок 11 месяцев явно недостаточен для строительства здания, истец просит обязать департамент заключить договор аренды на срок 5 лет, мотивируя это следующим: пятилетний срок основан на сроках строительства в соответствии с проектной документацией по строительству 7-ми этажного здания многофункционального назначения ГП-7.

Не принимая доводы истца в этой части разногласий, суд исходит из следующего.

Исходя из того, что взаимоотношения сторон связаны с арендой земельного участка, при определении срока договора аренды земельного участка должны быть учтены соответствующие положения ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 4 ст. 421, ст. 610 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, условие о сроке договора не предписано законом, урегулировано диспозитивной нормой права и устанавливается сторонами в договоре по их взаимному соглашению.

Исходя из того, что срок договора аренды, равный 11 месяцев, установлен департаментом на основании принятого решения от 03.08.2012 о предоставлении земельного участка, которое в настоящее время не отменено и не признано недействительным, соответственно обязание департамента заключить с истцом договор аренды сроком на 5 лет противоречит ст.ст. 421, 610 ГК РФ и принятому решению департамента от 03.08.2011, в связи с чем исковые требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

При этом суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Поскольку в силу ч. 2. ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, редакция истца п. 6.2. договора аренды судом не принимается.

В иске общество также просит определить размер арендной платы, порядок и срок ее внесения и установить коэффициент детализации (Кд) в размере 0,4 %, в связи с чем предлагает пункты 2.2.3, 4.1 и приложение № 2 к договору изложить в следующей редакции, а п. 4.3исключить, в частности:

п. 2.2.3 договора слова «или размера арендной платы» исключить.

п. 4.1. договора первый абзац изложить в новой редакции:

«Размер арендной платы устанавливается в зависимости от правового статуса субъекта, целевого назначения земельного участка и площади земельного «Участка», предоставленного «Арендатору» в аренду по настоящему договору.»

п. 4.3. договора исключить.

В приложении № 2 к договору:

«Применить коэффициент детализации (Кд) в размере 0,4 % в соответствии с пунктом 3 Приложения № 3 к Положению о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 9 июля 2007 г. № 148-и (в редакции постановлений Правительства Тюменской области от 30.08.2010 № 253-п, от 14.05.2012 № 181-п). Размер арендной платы за период с 08.08.2012 по 30.09.2012 составляет 78676,46 р. Размер арендной платы в 1 квартале изменить на «119 514,69 р.» Размер арендной платы в 2 квартале изменить на «119 514,69 р.» Размер арендной платы в 3 квартале изменить на «119 514,69 р.» Размер арендной платы в 4 квартале изменить на «119 514,69 р.»

Первый платеж за период с 08.08.2012 по 30.09.2012 производится не позднее 15.11.2012, но не ранее трех рабочих дней, с даты заключения договора на условиях пункта 6.2 настоящего Договора».

Не принимая доводы истца в этой части разногласий, суд исходит из следующего.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Правовой основой установления конкретно-определенного коэффициента детализации при расчете арендной платы за землю на территории Тюменской области является Положение о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п).
Согласно данному Положению коэффициент детализации учитывает специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке (строительство, существующие объекты, под размещение временных объектов).

Приложением № 3 к Положению установлены коэффициенты детализации, как при предоставлении земельных участков для строительства - 0,4%, так и при предоставлении земель под объектами незавершенного строительства - 1,5%

Исходя из того, что коэффициент детализации для земель под объектами незавершенного строительства в размере 1.5% установлен действующим Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 №148-п, а на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2011 № 72 НМ 099022, соответственно в данном случае применение департаментом при расчете арендной платы за земельный участок коэффициента детализации в размере 1,5% законно и обоснованно, в связи с чем исковые требования истца в соответствующей части удовлетворению не подлежат.

Относительно доводов истца, заявленных по пунктам 2.2.3, 4.1 и приложения № 2 к проекту договора аренды суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, обязательным условием изменения арендной платы, установленным ГК РФ, является период не чаще одного раза в год. Арендная плата может быть изменена стороной в одностороннем порядке, если такое положение предусматривается договором.

Согласно ч. «б» п. 7 и п. 9 Положения о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 №148-п, изменение размера арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в случаях, когда произошло изменение действующего законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора не позднее трех месяцев со дня наступления случаев изменения размера арендной платы, указанных в пункте 7 настоящего положения.

Таким образом, пункты 2.2.3., 4.3. договора аренды, изложенные в редакции департамента, полностью соответствуют нормам действующего законодательства о порядке внесения арендных платежей.

Пункт 4.1. договора аренды, предлагаемый в редакции истца, судом не принимается в силу следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Исходя из того, что истец обладает долей в праве 9/10 на незавершенный строительством объект, соответственно предлагаемая ответчиком редакция указанного пункта договора аренды, устанавливающая размер арендной платы в зависимости от правового статуса субъекта и площади занимаемых им помещений в объекте незавершенного строительства, является правомерной и не нарушает права истца в этой части.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в указанной части.

В иске общество также просит дополнить договор пунктами, определяющими существенные условия аренды земельного участка, в частности:

Дополнить п. 6.13. следующего содержания:

«Существенными условиями договора являются: условия о предмете договора; целевом, разрешенном использовании земельного участка; срок действия договора; размер арендной платы».

Относительно доводов истца, заявленных в отношении вышеназванных пунктов договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенным условием договора аренды является имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

Исходя из того, что в проекте договора аренды в редакции департамента установлено, что передаче арендатору подлежит: «земельный участок, расположенный по адресу: <...> ГП-7 общей площадью 7034 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 72: 23:0219002:45; границы участка обозначены поворотными точками на прилагаемом к договору плане границ земельного участка (приложение № 3) или кадастровом паспорте земельного участка» (пункты 1.1, 1.2 договора), оснований полагать, что земельный участок не индивидуализирован и предмет договора аренды не согласован, у суда не имеется (ст. 607 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ), также как и не имеется и оснований для обязания департамента перечислять существенные условия договора аренды непосредственно в тексте договора.

Поскольку в редакции договора аренды, предложенной департаментом, подлежащий передаче в аренду земельный участок индивидуализирован, оснований для удовлетворения требований истца в указанной части не имеется.

Истец просит п. 2.2.1 договора изложить в следующей редакции:

«В срок пять рабочих дней с даты заключения договора передать «Участок» Арендатору по Акту приема- передачи в аренду земельного участка ( Приложение № 4)».

Относительно доводов истца, заявленных в отношении указанного пункта проекта договора, суд приходит к следующим выводам.

Изложенный в проекте договора пункт 2.2.1. не нарушает прав истца, поскольку ч. 3 ст. 611 ГК РФ установлено, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Истец просит дополнить договор п. 2.2.5 следующего содержания:

«В срок пять рабочих дней с даты получения от Арендатора протокола разногласий, дополнительного соглашения об изменении договора, согласовать представленные Арендатором изменения или предоставить письменный мотивированный отказ от акцепта».

Поскольку действующим законодательством предусмотрена защита прав арендатора, выражающаяся в обязанности арендодателя сдать имущество в разумный срок при условии отсутствия соответствующего срока по условиям договора, при этом вопрос о сроке передачи имущества в аренду должен быть решен между сторонами по согласованию (диспозитивная норма), на арендодателя не может быть возложена обязанность обязательного указания срока сдачи имущества применительно к ст. 611 ГК РФ.

Исходя из того, что по смыслу п. 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрен тридцатидневный срок согласования изменений договора, предлагаемых сторонами в случае отсутствия согласованного срока в договоре, требование истца об установлении в договоре обязательного срока для согласования протокола разногласий не основано на нормах права.

Истец просит дополнить договор п. 2.2.6 следующего содержания:

« В месячный срок с даты получения от Арендатора предложения о заключении договора на новый срок на согласованных ранее условиях или предложения о продлении договора на новый срок, заключить с Арендатором соответствующее соглашение о продлении срока договора на прежних условиях или заключить договор на новый срок на условиях ранее заключенного договора».

Относительно пункта 2.2.6. суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Названная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Поскольку преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено законом (ст. 621 ГК РФ) и на арендодателя не возложена обязанность по включению соответствующего права в договор аренды, соответственно требование истца о включении в договор аренды пункта 2.2.6 не основано на нормах права.

Истец просит дополнить договор п. 2.2.7 следующего содержания: «В месячный срок с даты согласования с «Арендатором» существенных условий договора зарегистрировать настоящий Договор в регистрирующем органе»; в п. 3.2.8.слова «Не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу» исключить.

Предлагаемый истцом пункт 2.2.7 договора, возлагающий обязанность по государственной регистрации договора аренды на арендодателя, судом не принимается, поскольку в силу ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.

В силу ч.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Следовательно, диспозитивный характер данной нормы позволяет предусматривать иное в договоре, нежели предусмотрено в ч. 3 ст. 22 ЗК РФ, что свидетельствует о законности пункта 3.2.8. договора аренды в редакции ответчика.

Истец проситп. 6.10 договора изложить в следующей редакции: «Арендатор в разумный срок до окончания действия договора обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок па тех же условиях или о продлении срока действия договора на прежних условиях».

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, пункт 6.10 договора аренды в редакции ответчика не противоречит ст. 621 ГК РФ, в связи с чем требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

Истец просит в п. 6.12 договора слова «Центральным районным судом г. Тюмени» исключить.

Исходя из того, что пункт 6.12 договора аренды в редакции ответчика сформулирован на основании правил подсудности и подведомственности по нормам ГПК РФ и АПК РФ, соответственно оснований для принятия спорного пункта в редакции истца у суда не имеется.

Кроме того, истец просит п. 1.1. договора изложить следующим образом: «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает в аренду земельный участок, расположенный но адресу: <...> - Рижская - Пржевальского, именуемый в дальнейшем «Участок». Общая площадь «Участка»: 7034 кв.м. «Участок» предоставляется для дальнейшего строительства Здания многофункционального назначения ГП-7 адрес объекта: <...>. Площадь земельного участка, предоставленного «Арендатору», пропорциональна его доли в праве собственности на незавершенный строительством объект к общей площади «Участка». Категория земель участка: земли населенных пунктов. Кадастровый номер участка: 72:23:0219002:45».

Редакция п. 1.1 договора аренды, предложенная истцом, судом не принимается, поскольку содержание пункта 1.1. договора аренды в редакции ответчика позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при этом дополнительное указание адреса здания многофункционального назначения ГП-7 не основано на нормах права.

Истец просит п. 1.2. договора изложить в следующей редакции:«Границы «Участка» обозначены поворотными точками в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 14.05.2004г. № 23/04-2069 на основании решения арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2011г. по делу № А 70-4001/2011»; п. 1.3. договора изложить:«На «Участке» имеется незавершенный строительством объект «Здание многофункционального назначения ГП-7» адрес объекта: <...>, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1073,9 кв.м., степень готовности: нет, инв.№ нет, Литера А. Характеристика незавершенного строительством объекта на момент заключения договора : «свайный фундамент и железобетонный ростверк.»

Поскольку пункт 1.2. договора аренды и приложение 3 к договору в редакции ответчика соответствуют вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2011 по делу №А70-4001/2011, соответственно требования истца в обозначенной части удовлетворению не подлежат.

Так как в редакции договора аренды, предложенной департаментом, подлежащий передаче в аренду земельный участок индивидуализирован, а нормами ГК РФ и ЗК РФ не предусмотрено обязательное включение сведений об объекте недвижимости в договор аренды земельного участка, соответственно требования истца в указанной части необоснованны (ст. 432, ч. 3 ст. 607 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Истец просит п. 1.5. договора исключить; дополнить договор пунктом 3.1.5 следующего содержания: «Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».

Исходя из того, что истец является собственником 9/10 долей в объекте незавершенного строительства, в силу ч. 3 ст. 36 ЗК РФ казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения, требование истца об исключении из договора п. 1.5 (в редакции ответчика) не основано на нормах права.

Поскольку права арендатора возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов предусмотрено п. 2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ (императивная норма права), включение п. 3.1.5. в договор аренды не является обязательным.

Также истец предлагает исключить пункты 3.2.3, 3.2.13, а также слова «лесами, водными и» в пункте 3.2.4 договора.

Поскольку предусмотренные в пунктах 3.2.3 и 3.2.4 договора аренды в редакции ответчика обязанности собственников земельных участков и лиц, ими не являющихся, урегулированы ст. 42, 43 ЗК РФ (императивные нормы), даже исключение указанных пунктов из условий договора не может повлечь освобождение арендатора от установленных ЗК РФ обязанностей.

Включение в договор аренды пункта 3.2.13. не противоречит законодательству, поскольку возможность установления частного и публичного сервитута предусмотрена ст. 23 ЗК РФ.

Истец просит в пункте. 6.7. договора слова «помещение в» исключить; в пункте. 6.8. договора слова «предусмотренных п. 4.3. настоящего Договора» исключить.

Как уже отмечалось выше, поскольку истец является собственником доли в праве 9/10 на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 14.10.2011, следовательно формулировка «смены правообладателя на помещение в Объекте» в пункте 6.7. договора в редакции ответчика не противоречит закону и решению Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2011 по делу №А70-1821/2011.

Поскольку пункты 2.2.3, 4.3. договора аренды, изложенные в редакции департамента, полностью соответствуют нормам действующего законодательства о порядке внесения арендных платежей, соответственно пункт 6.8. договора в редакции истца не основан на нормах права.

Истец просит пункт 6.9. изложить: «Односторонний отказ от исполнения настоящего договора, от продления договора на тех же условиях, от заключения нового договора на тех же условиях, не допускается до момента достижения цели договора - окончания строительства и ввода в эксплуатацию Здания многофункционального назначения ГП-7, адрес объекта: <...>».

Предложенная истцом редакция пункта 6.9. договора аренды судом не принимается, поскольку противоречит ст.ст. 450, ст. 619, 620 ГК РФ, а также позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

Истец просит приложение № 3 к договору согласовать следующим образом - границы земельного участка описаны поворотными точками в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 14.05.2004г. № 23/04-2069 в соответствии с решением арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2011 г. по делу № А 70 -4001/2011.

В приложении № 4 к договору в абзаце 4 последнее предложение дополнить словами: «На «Участке» отсутствуют межевые, геодезические и другие специальные знаки. На «Участке» имеется незавершенный строительством объект «Здания многофункционального назначения ГП-7» адрес объекта: <...>, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1073,9 кв.м., степень готовности: нет, инв. № нет. Литера А. Характеристика незавершенного строительством объекта на момент заключения договора : «свайный фундамент и железобетонный ростверк».

Содержание пункта 1.1. договора аренды в редакции ответчика позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при этом дополнительное указание адреса здания многофункционального назначения ГП-7 не основано на нормах права.

Поскольку пункт 1.2. договора аренды и приложение 3 к договору соответствуют вступившему в законную силу решению арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2011 по делу №А70-4001/2011, соответственно требования истца в обозначенной части удовлетворению не подлежат.

Исходя из того, что нормами ГК РФ и ЗК РФ не предусмотрено обязательное включение сведений об объекте недвижимости в договор аренды земельного участка, соответственно требования истца в указанной части необоснованны (ст. 432, ч. 3 ст. 607 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Истец просит дополнить договор пунктом 3.1.6 следующего содержания:

«Заключить новый договор на согласованных ранее условиях, или продлить срок аренды «Участка» на прежних условиях по письменному заявлению «Арендатора».

Поскольку преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено законом (ст. 621 ГК РФ) и на арендодателя не возложена обязанность по включению соответствующего права в договор аренды, соответственно требование истца о дополнении пункта 3.1.6. не основано на нормах права.

Следовательно, все возникающие у сторон разногласия по условиям заключенного между ними договора, если иное не предусмотрено договором, регулируются нормами действующего законодательства.

Поскольку истец не представил суду относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что проект договора аренды в редакции ответчика не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения, нарушает права и законные интересы истца в сфере экономической деятельности, соответственно оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется (ст. 9, 65 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «Стар» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и признании договора заключенным на условиях истцаотказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья А.В.Щанкина