Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Квиндт Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по первоночальному иску ИП Канаткина М.О. к ИП Соболеву А.В., ИП Поливцевой Е.С. о взыскании пени в размере 576 000 руб. и процентов в порядке ст. 317.1 ГК РФ в размере 1 365 935 руб. 35 коп., а также встречный иск индивидуального предпринимателя Соболева Андрея Витальевича (ОГРНИП 313774610000379, ИНН 711500466679) к индивидуальному предпринимателю Канаткину Михаилу Олеговичу (ОГРНИП 309720603300022, ИНН 721220088702), индивидуальному предпринимателю Поливцевой Евгении Станиславовне (ОГРНИП 31572320001169, ИНН 722402866010) о признании расторжения договоров недействительными, расторжении договоров, определении последствий расторжения договора в виде возврата земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от истца: М.О. Канаткин лично, Колпакова И.Г. по доверенности от 01.11.2017, после перерыва – те же,

от ответчика: Новоженова О.В. по доверенности от 06.10.2017, Соболев А.В. лично, после перерыва – без участия Соболева А.В.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Первоначально истец обратился в суд к ответчикам – ИП Соболеву В.А. (ответчик 1) ИП Поливцевой Е.С. (ответчик 2) с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском о признании договоров купли-продажи земельных участков № 5 от 05.10.2016, № 6 от 26.06.2015, № 7 от 26.06.2015, № 8 от 26.06.2015 расторгнутыми с момента получения ответчиками письменных отказов истца от договоров 05.10.2016, 05.10.2016, 15.12.2016 и 03.03.2017 соответственно, обязании ИП Соболева А.В. вернуть земельные участки, поименованные в просительной части исковых требований (т. 2, л.д. 9-24), а также о взыскании с ответчика 1 – ИП Соболева А.В. пени в связи с просрочкой оплаты земельных участков в размере 490 640 руб. за общий период просрочки до даты расторжения договоров, и процентов порядке ст. 317.1 ГК РФ в размере 755 137 руб. 12 коп. за общий период просрочки до даты расторжения договоров.

Исковые требования истца мотивированы ссылками на ст.ст. 309, 310, 317.1, 450.1, 488, 489 ГК РФ и то обстоятельство, что заключив и передав ответчику 1 - ИП Соболеву В.А. земельные участки, истец рассчитывал на получение встречного предоставления в виде уплаты обусловленной договорами денежной суммы за каждый земельный участок, однако вплоть до настоящего времени такое предоставление не получил; на основании предусмотренных пунктом 5.3 договоров истец заявил односторонний отказ от договоров и хочет получить обратно земельные участки для целей регистрации в регистрирующем органе соглашения о расторжении договоров купли-продажи, которое было подписано ответчиком № 2.

В отношении требований, обращенных к ответчику 2 - ИП Поливцевой Е.С. – о признании договоров расторгнутыми, от ответчика № 2 заявлено о признании иска в порядке ст. 49 АПК РФ.

С учетом мнения сторон, указанное признание иска в отношении ответчика 2 принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

От ответчика 1 – ИП Соболева В.А. в порядке ст. 132 АПК РФ заявлен встречный иск к индивидуальному предпринимателю Канаткину Михаилу Олеговичу (ОГРНИП 309720603300022, ИНН 721220088702), индивидуальному предпринимателю Поливцевой Евгении Станиславовне (ОГРНИП 31572320001169, ИНН 722402866010) о признании одностороннего расторжения договоров истцом недействительными, расторжении договоров купли-продажи земельных участков №5,6 от 31.08.2016, № 7 от 07.11.2016 и № 8 от 26.01.2016 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, и определении последствий расторжения договоров в виде возврата земельных участков истцу без начисления на ИП Соболева А.В. неустойки.

Встречные исковые требования мотивированы ссылками на ст.ст. 450, 451, 475 ГК РФ и тем обстоятельством, что, по мнению ответчика, спорными договорами купли-продажи участков механизм расторжения договора в одностороннем порядке также не установлен, способ, которым стороны установили порядок возврата имущества при его неоплате, подразумевает волеизъявление двух сторон, что не было сделано в досудебном порядке, в рассматриваемом случае единственным возможным вариантом расторжения договора в соответствии со статьей 450 ГК РФ является расторжение договора в судебном порядке, поэтому односторонние отказы истца от договоров являются недействительными как противоречащие закону.

Кроме того, основной довод позиции ответчика сводится к тому, что, на его взгляд, в настоящем случае в момент заключения спорных договоров стороны исходили из того, что земли, приобретаемые у истца, относятся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для садоводства и огородничества, которые были указаны в свидетельстве о праве собственности и межевом плане, вместе с тем, при проверке данных сведений уже после заключения договора в базе государственного кадастра, ответчик № 1 выяснил, что приобретенные участки относятся к территориальной зоне РЗ2 (зона природных территорий) и имеется расхождение информации в базе Кадастровой палаты (Росреестра) и данными градостроительного регламента, размежевать участки не возможно, строительство на них малоэтажной застройки (цели покупки) не предусмотрено.

По мнению ответчика, в момент, когда ответчик № 1 узнал о данных обстоятельствах – о расхождении информации в базе Кадастровой палаты (Росреестра) и данными градостроительного регламента об отнесении к территориальной зоне и виду разрешенного использования, а именно 19.05.2016, произошло значительное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что в силу ст. 451 ГК РФ являются основаниями для расторжения договора, поскольку ответчик № 1 утратил интерес к данному договору и приобретению земельных участков, поэтому не должен нести ответственность в виде уплаты договорной неустойки и процентов в порядке ст. 317.1 ГК РФ.

Также ответчик № 1 заявил о невозможности применения ст. 317.1 ГК РФ к требованиям после вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ от 03.07.2016; в отношении требований истца о взыскании пени и ст. 317.1 заявлено ходатайство о снижении пени и процентов по правилам ст. 333 ГК РФ.

Возражая против доводов встречного иска, истец - ИП Канаткин М.О. указал следующее: в отношении требования о расторжении договоров не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, переданных покупателю по договорам купли-продажи, вид спорных земельных участков был указан в свидетельстве о государственной регистрации права и был отнесен к категории земельных участков, предназначенных для садоводства и огородничества, в соответствии с СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" строительство коттеджей (цель приобретения участков) возможно на земельных участках, категория которых отнесена к зоне коттеджных застроек, что не соответствует виду разрешенного использования – для садоводства и огородничества, приобретенных ИП Соболевым земельных участков, о чем последний не мог не знать, поскольку сведения о виде разрешенного использования на момент покупки содержались как в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном на Канаткина М.О., так и в свидетельстве о государственной регистрации права, выданным на самого Соболева.

По мнению истца, ответчик № 1 (истец по встречному иску) на момент заключения сделки знал о несоответствии вида разрешенного использования спорных земельных участков целям их приобретения, что указывает на отсутствие оснований для расторжения договора, предусмотренных п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, истец указал на то, что поскольку на спорных земельных участках лесных насаждений практически нет (они составляют не более 15% от общей площади земельных участков, переданных по договорам), ничто не препятствовало истцу по встречному иску реализовать цели приобретения земельных участков за два года, на протяжении которых в собственности у ИП Соболева они находятся, а именно инициировать процедуру перевода категории земельного участка из зоны природных территории в другую категорию, позволяющую строительство на земельных участках малоэтажной застройки.

Кроме того, в настоящее время на 15.02.2018 назначены публичные слушания по внесению изменений в Генеральный план Тюменского сельского поселения, утвержденный решением Думы Нижнетавдинского муниципального района от 26.02.2008 № 17.

Суд отмечает, что в последнем судебном заседании, продолженном после перерыва 19.12.2017, истец кардинально изменил исковые требования, о именно: 1) в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от требований о признании договоров купли-продажи расторгнутыми и обязании ответчика № 1 вернуть земельные участки, мотивировав это тем, что в процессе рассмотрения настоящего дела истец пришел к выводу о том, что он не хочет требовать возврата земельных участков, а в дальнейшем будет требовать от ответчика № 1 неуплаченной по договору суммы денежных средств; 2) в части требований о взыскании пени и процентов по ст. 317.1 ГК РФ истец уточнил период для взыскания – по день рассмотрения спора (по 19.12.2017), мотивировав изменение в данной части тем, что уже считает договоры купли-продажи не расторгнутыми на основании его односторонних отказов, 3) в части требований истца по встречному иску о признании отказов от договора не действительными требования признает.

Ответчик № 1 возразил по изменениям иска.

Поскольку в данном случае по изменениям истца № 1 и № 2 изменился только предмет спора (истец отказался от требований о возврате участков и увеличил период для взыскания пени и процентов по ст. 317.1 ГК РФ), уточнения истца в данной части принимаются судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В части признания первоначальным истцом требования № 1 встречного иска суд такое признание встречного иска в части не принимает, поскольку оно, во-первых, противоречит закону, о чем будет изложено в мотивировочной части настоящего решения, во-вторых, исходя из конструкции ст. 49 АПК РФ означает одновременное изменение предмета и оснований иска, поскольку изначально истец ссылался на то, что договоры расторгнуты (прекращены) путем направления истцом односторонних отказов от договоров и такие отказы обусловлены отсутствием встречного предоставления со стороны ответчиков, а по истечении 4 месяцев рассмотрения дела заявляет, что свои отказы сам считает недействительными, в-третьих, является злоупотреблением процессуальными правами по отношению к ответчику, который также, заявляя возражения по первоначальному иску, и подавая встречный иск с правовыми доводами, исходил из определенной позиции истца по односторонним отказам от договоров.

Рассмотрев предоставленные в материалы дела документы в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

По первоначальному иску, уточненному в порядке ст. 49 АПК РФ в заседании 19.12.2017: о взыскании пени в размере 576 000 руб. и процентов в порядке ст. 317.1 ГК РФ в размере 1 365 935 руб. 35 коп.

Как установлено судом из материалов дела, 26 июня 2015 года между Индивидуальным предпринимателем Канаткиным М. О. (продавец) и Индивидуальным предпринимателем Соболевым А. В. (ответчик 1), Индивидуальным предпринимателем Поливцевой Е. С. (ответчик 2) (покупатели) заключены трехсторонние договоры купли-продажи земельных участков №№ 5,6,7,8, во исполнение условий которых продавец передал, а покупатели приняли в общем количестве 72 (семьдесят два) земельных участка в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому, что подтверждается предоставленными в материалы дела передаточными актами и не оспаривается сторонами.

Кроме того, все договоры прошли государственную регистрацию, и за ответчиками в государственном реестре было зарегистрировано право общей долевой собственности на 72 земельных участка по ? доли за каждым.

При этом, согласно указанным договорам, каждый из покупателей должен был уплатить продавцу 50% от стоимости имущества, которое поступало в их общую долевую собственность по 1/2 доли каждому в следующие сроки:

- по договору №5 от 26 июня 2015 г. согласно п.2.3. договора - 3 520 000 руб. в срок до 31.03.2016;

- по договору №6 от 26 июня 2015г. согласно п.2.3. договора - 2 720 000 руб. в срок до 30.06.2016;

- по договору №7 от 26 июня 2015 г. согласно п.2.2. договора - 2 720 000 руб. в срок до 30.09.2016;

- по договору №8 от 26 июня 2015г. согласно п.2.3. договора - 2 560 000 руб. в срок до 31.12.2016.

Как указал истец в иске и подтверждено сторонами в процессе разбирательства, оба ответчика не выполнили свои обязательства по договору в части перечисления продавцу согласованной стоимости приобретенных земельных участков в полном объеме, не перечислив продавцу никаких средств в оплату участков ни по одну из 4-ех договоров в установленные сроки.

Стороны в соответствии с п.5.3. каждого из договоров согласовали следующее условие: в случае, если просрочка оплаты одним или обоими покупателями любой части оплаты по настоящему договору составит более 20 дней, согласно ст.ст. 310, п. 2. ст. 328, 405 ГК РФ продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно известив об этом Покупателей. В указанном случае в течение 10 дней после уведомления стороны обязаны согласовать единый срок для подачи документов на государственную регистрацию возврата права собственности на участки, данный срок не должен превышать 20 дней с момента уведомления.

При этом стороны также согласовали в договоре в п. 6.3. следующее: договор прекращается до его исполнения по письменному соглашению сторон, либо по основаниям, указанным в разделе 5 договора, либо по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, учитывая буквальное содержание указанных положений договора, руководствуясь ст. 431 ГК РФ, суд делает вывод о том, что по условиям заключенных договоров купли-продажи земельных участков стороны согласовали право продавца в одностороннем порядке отказаться от договоров в случае просрочки оплаты одним иди двумя покупателями по договорам более чем на 20 дней путем направления покупателям письменного уведомления об отказе от договора, после получения которого стороны обязаны согласовать единый срок для подачи документов на государственную регистрацию возврата права собственности на участки.

При этом, указанное действие истца по одностороннему отказу от договора при условии неисполнения покупателями обязательств по оплате приобретенных участков является также основанием для прекращения договоров.

Как следует из материалов настоящего дела, не дождавшись в установленный срок оплаты по договорам, истец направил в адрес ответчиков: уведомление исх. № 10 от 31.08.2016 об отказе от договоров № 5 и № 6 и установлении даты совместной подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на 03.10.2016; уведомление исх. № 12 от 07.11.2016 об отказе от договора № 7 и установлении даты совместной подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на 07.12.2016; уведомление исх. № 3 от 26.01.2017 об отказе от договора № 8 и установлении даты совместной подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на 27.02.2017.

Как следует из пояснений истца, в указанные сроки трехсторонние соглашения о расторжении договоров были подписаны только ответчиком 2, ответчик 1 подписать соглашения отказался, поэтому документы на регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу не были сданы, что и явилось основанием для подачи иска в суд.

Как пояснил ответчик 1 в процессе рассмотрения дела, целью приобретения ответчиком 1 и ответчиком 2 земельных участков, территориально расположенных в Тюменской области, Нижнетавдинском районе, на юг от южной границы с. Средние Тарманы, было строительство на земельных участках коттеджного поселка под торговой маркой HASKI, совместно с инвестором - ООО «КАРСИККО ДОМ», генеральным директором которого является Поливцев Алексей Михайлович (супруг Поливцевой Е.С.), что закреплено договором о совместной деятельности.

Для реализации указанной цели ответчиком 1 и ответчиком 2 были заключены договоры с истцом на продажу 172 земельных участков, при этом половину земельных участков ответчик 1 и ответчик 2 приобрели по договорам № 1,2,3,4 без отсрочки платежа, вторую половину - по договорам № 5- 8 с отсрочкой платежа.

Поскольку сторонами обязательства по договорам №№ 1- 4 были исполнены, залог в силу пп. 2.4, 2.5 Договоров № 1-4 был прекращен, ответчик 1 и ответчик 2 приступили к строительству на оплаченных участках дорог, заборов, строений. В целях реализации проекта поселка ими было принято решение о межевании некоторых участков на более мелкие, расширение дорог, в связи с чем они обратились в Росреестр с соответствующим заявлением.

19 мая 2016 года Росреестром было принято решение № 72/16-35543 о приостановлении осуществления кадастрового учета по причине расхождения данных, имеющихся в базе государственного кадастра со сведениями, указанными в межевом плане. Как выяснилось при проверке документов Росреестром, приобретенные земельные участки (72 единицы) относятся к территориальной зоне Р32 (зона природных территорий), при этом согласно условий договоров и сведений, указанных в свидетельствах о праве собственности, приобретаемые участки относились к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и огородничества.

Ответчик 1 во исполнение решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) обратился к кадастровым инженерам, которыми 01.06.2016 года был дан ответ о невозможности исполнения заключенного договора на межевание земельных участков в связи с тем, что устранить замечания пункта 3 решения Росреестра № 72/16-35543 не представляется возможным. Основанием для отказа в регистрации является расхождение информации в базе Кадастровой палаты (Росреестра) с данными градостроительного регламента.

Как пояснил представитель ответчика 1 в заседании, ответом на адвокатские запросы № 476, 477 от 21.11.2017 года Администрация Нижнетавдинского муниципального района подтвердила факт принадлежности земельных участков к землям РЗ-2 и указала, что строительство малоэтажной застройки на данной территории не предусмотрено.

По мнению ответчика, в момент, когда ответчик № 1 узнал о данных обстоятельствах – о расхождение информации в базе Кадастровой палаты (Росреестра) с данными градостроительного регламента об отнесении к территориальной зоне и виду разрешенного использования, а именно 19.05.2016, именно с этого момента и произошло значительное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что в силу ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договоров, поскольку ответчик № 1 утратил интерес к данному договору и приобретению земельных участков, поэтому не должен нести ответственность в виде уплаты договорной неустойки и процентов в порядке ст. 317.1 ГК РФ.

Претензий, направленной путем электронной переписки, ИП Соболев 05.12.2016 сообщил ИП Канаткину о том, что в связи с вышеуказанными обстоятельствами предлагает изменить условия заключенных договоров, а именно: снизить стоимость купленных участков на 35 %, изменить срок оплаты до изменения варианта разрешенного использования, отменить уведомления о расторжении договоров (т.2, л.д. 134-135).

Как следует из предоставленной в материалы дела ответчиком 1 электронной переписки сторон, между сторонами в период с июня 2016 года (с момента выявления несоответствия вида разрешенного использования градостроительной зоне согласно градостроительному плану) вплоть до июля 2017 года включительно велись переговоры по обсуждению вариантов согласования условий, по результатам которых стороны так и не пришли к соглашению.

Вместе с тем, рассмотрев доводы ответчика 1 (истца по встречному иску) в части признания односторонних отказов от договора недействительными как противоречащими положениям закона, и доводы о существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), суд приходит к следующим выводам.

В силу п 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При этом, исходя из содержания ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия передачи товара ненадлежащего качества зависят от характера недостатков.

Так, если недостатки не были оговорены продавцом и они носят устранимый характер, то покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом к существенным нарушениям требований к качеству товара указанная норма права относит такие нарушения, которые влекут за собой неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Учитывая содержание предоставленной в материалы дела претензии ИП Соболева 05.12.2016 о снижении стоимости купленных участков на 35 %, изменении срока оплаты по договору до изменения варианта разрешенного использования, отмене уведомления о расторжении договоров (т.2, л.д. 134-135) суд приходит к выводу, что сам ответчик 1 по состоянию на 05.12.2016 однозначно считал как покупатель по договору, что выявленные недостатки (расхождение вида разрешенного использования, указанного в свидетельстве и межевом плане с данными базы государственного кадастра), являются устранимыми и возможными к исправлению путем изменения вида разрешенного использования.

Кроме того, являясь субъектом предпринимательской деятельности и планируя приобретение 172 земельных участков для строительства коттеджного поселка, ответчик 1 не мог не знать, что для начала работ любого строительства необходимо будет проводить процедуру межевания земельных участков и соответственно проверять градостроительные зоны участков, которые отражены в градостроительном плане соответствующей территории.

Как следует из общедоступной информации, Генеральный план Тюменского сельского поселения утвержден решением Думы Нижнетавдинского муниципального района от 27.04.2009, при этом карта градостроительного зонирования территории сельского поселения Тюменское также находится в общем свободном доступе для просмотра и определения соответствующей градостроительной зоны участков.

Факты наличия ошибок между данными градостроительного зонирования и данными, имеющимся в уполномоченном органе, не носят исключительный характер и являются весьма распространенными (системными) ошибками между фактическим и номинальным состоянием земельных участков.

Занимаясь соответствующей экономической деятельностью, ответчик 1 и ответчик 2 не могли не понимать, что все риски приобретения земельных участков без соответствующих проверок их на предмет соответствия градостроительным зонам и видам разрешенного использования ложатся на них как на сторону покупателей, ведущих соответствующую деятельность в целях извлечения прибыли.

И коль скоро градостроительный регламент и соответствующая градостроительная зона была установлена для спорных участков еще с 2009 года, соответственно какого-либо изменения существенных обстоятельств в период после заключения спорных договоров не произошло, поскольку в настоящем случае в период после заключения спорных договоров не изменялась ни градостроительная зона, ни вид разрешенного использования.

Кроме того, суд отмечает и противоречивость позиции ответчика № 1 в части изменения вида разрешенного использования до подачи иска и после подачи иска в суд: в претензии от 05.12.2016 ответчик 1 ведет речь о возможности изменения вида разрешенного использования, во встречном иске речь идет уже о существенном нарушении договора, являющегося основанием для расторжения договора.

Между тем, предусмотренная ст. 451 ГК РФ возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств предусматривает именно изменение обстоятельств, чего в настоящем случае не было, а было лишь только попустительство со стороны ответчика 1 и ответчика 2 в части отсутствия соответствующей проверки приобретаемых земельных участков на предмет установления фактической возможности строительства коттеджного поселка.

Кроме того, суд отмечает, что с момента заключения спорных договоров ответчиком 1 не предпринимались попытки по изменению градостроительной зоны и вида разрешенного использования спорных земельных участков на иную, такие доказательства ответчиком в материалы дела не предоставлены (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Поскольку судом установлено, что существенного изменения обстоятельств в настоящем случае не было, при этом с момента заключения спорных договоров ответчиком 1 не предпринимались попытки по изменению градостроительной зоны спорных земельных участков на иную, соответственно доводы ответчика 1 в данной части о существенно изменившихся условиях как в части первоначального, так и в части встречного иска суд отклоняет.

Оснований для расторжения договоров купли-продажи по правилам ст. 451 ГК РФ в настоящем случае не имеется.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26).

Исходя из того, что по условиям заключенных договоров купли-продажи земельных участков стороны согласовали право продавца в одностороннем порядке отказаться от договоров в случае просрочки оплаты одним иди двумя покупателями по договорам более чем на 20 дней путем направления покупателям письменного уведомления об отказе от договора, после получения которого стороны обязаны согласовать единый срок для подачи документов на государственную регистрацию возврата права собственности на участки, то есть договорами было предусмотрено право продавца на односторонний отказ от договора, при этом указанное действие истца по одностороннему отказу от договора при условии неисполнения покупателями обязательств по оплате приобретенных участков является также основанием для прекращения договоров, соответственно в настоящем случае отказы продавца от договоров купли-продажи № 5-8 соответствуют ст. 310, ст. 450.1 и согласованным договорным условиям.

Доводы ответчика 1 в данной части о том, что договоры могут быть расторгнуты только путем подписания трехсторонних соглашений, не соответствуют положениям договора и действующему в спорный период времени законодательству.

Условий о том, что стороны обязаны согласовать подписание соглашений о расторжении в период после направления продавцом уведомлений об одностороннем отказе от договора, в спорных договорах не имеется.

Оценивая правомерность односторонних отказов от договоров со стороны истца (продавца) суд учитывает, что со стороны ответчиков имелось существенное нарушение условий договоров – истец как продавец по договору не получил никакого встречного предоставления (ст. 328 ГК РФ).

Иного сторонами не доказано.

В силу пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления контрагента, договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или практики взаимоотношения сторон.

Исходя из того, что односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, при этом, по общему правилу, договорные отношения прекращаются (изменяются) с момента, когда соответствующее уведомление доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, соответственно по материалам настоящего дела и почтовым квитанциям об отправке в адрес ответчиков уведомлений о расторжении договоров, суд признает расторгнутыми в силу одностороннего отказа продавца от договоров – договоры № 5 и № 6 – соответственно расторгнутыми с 05.10.2016, договор № 7 – соответственно расторгнутым с 15.12.2016, договор № 8 - соответственно расторгнутым с 03.03.2017.

По вышеизложенным мотивам суд не принял кардинально изменившуюся в последнем судебном заседании позицию истца по первоначальному иску о недействительности его отказов от договоров и признание встречного иска в данной части требований как противоречащее положениям закона.

Таким образом, договоры № 5 и № 6 являются расторгнутыми с 05.10.2016, договор № 7 является расторгнутым с 15.12.2016, договор № 8 – является соответственно расторгнутым с 03.03.2017.

Рассматривая требование истца по первоначальному иску в части требований о взыскании неустойки, насчитанной на основании пунктов 5.1 договоров, и уточненной в последнем заседании на период по день рассмотрения дела – 19.12.2017, то есть на период после расторжения договоров, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 66 Постановления Пленума ВС РФ от 24.0.32016 № 7 по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Таким образом, поскольку договоры №№ 5-8 являются расторгнутыми, соответственно с дат расторжения договора прекращено обязательство ответчика как одного из покупателей по оплате товара, по договору № 5-6 - 05.10.2016, по договору № 7 - с 15.12.2016, по договору № 8 - с 03.03.2017.

Принимая во внимание ненадлежащее исполнение ответчиком 1 обязательства по оплате переданных ему земельных участков, истец на основании пункта 5.1 договоров начислил неустойку по следующим периодам (при этом исходя из вышеизложенных выводов, суд оценивает расчеты неустойки только за периоды до расторжения договоров, установленных судом):

1) по договору № 5 от 26.06.2015 – за период с 01.04.2015 по 05.10.2016 в размере 176 000 руб. (не более 10 % от суммы просроченного платежа и 50% в соответствии со множественностью лиц на стороне покупателя);

2) по договору № 6 от 26.06.2015 – за период с 01.07.2015 по 05.10.2016 в размере 131 920 руб. (не более 10 % от суммы просроченного платежа и 50% в соответствии со множественностью лиц на стороне покупателя);

3) по договору № 7 от 26.06.2015 – за период с 01.10.2016 по 15.12.2016 в размере 103 360 руб. (не более 10 % от суммы просроченного платежа и 50% в соответствии со множественностью лиц на стороне покупателя);

4) по договору № 8 от 26.06.2015 – за период с 01.01.2017 по 03.03.2017 в размере 79 360 руб. (не более 10 % от суммы просроченного платежа и 50% в соответствии со множественностью лиц на стороне покупателя).

При этом, по мнению суда, взыскание неустойки в данном случае после расторжения договоров противоречит позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 09.12.2014 по делу № А40-116560/2012.

Таким образом, общая сумма подлежащей взысканию с ответчика за просрочку исполнения денежного обязательства по оплате приобретенных земельных участков неустойки за период до даты расторжения договоров №№ 5-8 составляет в общей сумме 490 640 руб.

Ответчиком 1 заявлено о применении в отношении заявленной ко взысканию суммы неустойки ст. 333 ГК РФ.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 22.12.2011 № 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания о несоразмерности взыскиваемой истцом неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, как на стороне, заявляющей возражения относительно размера заявленных требований.

Согласно п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум №7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п.1 ст.333 ГК РФ). При этом, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п.73 Пленума №7). Кредитор же, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, не обязан доказывать возникновение у него убытков (п.1 ст.330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74 Пленума №7).

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст.333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Принимая во внимание, что размер ответственности определяется по соглашению сторон, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п.75 Пленума №7). Однако доказательства наличия явной несоразмерности и получения истцом необоснованной выгоды в соответствии со ст.65 АПК РФ ответчиком не представлены.

Соотношение размера неустойки с суммой основного долга не свидетельствует о явной несоразмерности, поскольку одного такого критерия недостаточно для подобного вывода. Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, наряду с вышеприведенным, в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства (п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако, ответчик не доказал, что получение суммы неустойки в заявленном истцом размере является для последнего более выгодным, нежели при добросовестном исполнении ответчиком принятых на себя обязательств.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

В соответствии с положениями ст.421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора.

Согласно условиям заключенных с истцом договоров №№ 5-8, ответчик 1 обязался, в том числе, нести ответственность в виде уплаты неустойки за нарушение сроков оплаты по договорам в соответствии с п.п. 5.1договоров соответственно. Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика.

Учитывая размер задолженности, длительность периода просрочки, размер неустойки 0,1% в день, но не более 10 % от суммы просроченного платежа, что является обычно применяемыми условиями при заключении аналогичных договоров, отсутствие доказательств несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения неустойки в порядке, предусмотренном ст. 333 ГК РФ.

Контррасчет ответчиком также не заявлялся, расчет неустойки проверен судом и признан правильным, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 490 640 руб. за период с момента возникновения обязательств по оплате по договорам купли-продажи №№ 5-8 до момента расторжения договоров.

Таким образом, уточненное в порядке ст. 49 АПК РФ требование истца в части взыскания пени в размере 576 000 руб. подлежит частичному удовлетворению на сумму 490 640 руб. в порядке ст. 330 ГК РФ.

В отношении требований истца по первоначальному иску в части требований о взыскании процентов по ст. 317.1 за период после расторжения договора на сумму 1 365 935 руб. 35 коп. и доводов ответчика в данной части о невозможности применения ст. 317.1 ГК РФ после вступления в законную силу Федерального закона № 42-ФЗ от 08.03.2015 суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 53 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 в отличие от процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, проценты, установленные статьей 317.1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами. В связи с этим при разрешении споров о взыскании процентов суду необходимо установить, является требование истца об уплате процентов требованием платы за пользование денежными средствами (статья 317.1 ГК РФ) либо требование заявлено о применении ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства (статья 395 ГК РФ). Начисление с начала просрочки процентов по статье 395 ГК РФ не влияет на начисление процентов по статье 317.1 ГК РФ.

Как пояснил истец, в настоящем случае им заявлено требование о взыскании процентов, установленных статьей 317.1 ГК РФ, которые не являются мерой ответственности (в отличие от требования о взыскании договорной неустойки), а представляют собой плату за пользование денежными средствами.

В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, кредитор по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется ставкой рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (законные проценты).

В соответствии со ст.2 указанного Федерального закона действие указанной статьи началось с 01.06.2015г. и действовало до 01.08.2016г. (в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N315-03).

Таким образом, поскольку договоры №№ 5-8 были заключены сторонами в 26.06.2015, то есть в период действия ст. 317.1 ГК РФ в старой редакции, и отношения между сторонами возникли в период действия указанной выше статьи в редакции Федерального закона от 08.03.2015г. №42-ФЗ, требования истца о взыскании с ответчика 1 процентов по ст. 317.1 ГК РФ как платы за пользование неоплаченными денежными средствами заявлено правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Положения Федерального закона от 03.07.2016г. №315-Ф3 не содержат сведений о том, что действие его распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, начисление процентов за пользование денежными средствами, основанное на положениях ст.317.1 Гражданского кодекса РФ, действовавшей в период заключения между сторонами сделок 26.06.2015, является обоснованным и законным.

Проценты, предусмотренные в статье 317.1 ГК РФ, взыскиваются по общему правилу со дня получения должником по денежному обязательству товаров, работ и услуг, в том числе при отсрочке, рассрочке платежа, до дня исполнения обязательства по оплате полученных товаров, работ и услуг, включая дату платежа, если иные моменты не определены законом или договором.

Исходя из того, что по заключенным договорам №№ 5-8 ответчик 1 получил спорные земельные участки со дня подписания передаточных актов от 26.06.2015, соответственно начисление истцом процентов по правилам ст. 317.1 ГК РФ начиная с даты получения земельных участков, а именно с 26.06.2015 соответствует закону и правилу о том, что данные проценты являются именно платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности (уточненный расчет истца – т. 2, л.д. 11-14).

Между тем, как установлено судом, истцом не верно определен конечный период для взыскания процентов по ст. 317.1 ГК РФ как 19.12.2017, то есть при расчете учтен период после расторжения договора.

Исходя из того, что спорные договоры №№ 5-8 расторгнуты с момента получения ответчиками уведомлений истца об одностороннем отказе от договора, а с момента расторжения договоров обязательство ответчика 1 по оплате приобретенных участков является прекратившимся, соответственно истец не может требовать уплаты процентов по ст. 317.1 ГК РФ в период после расторжения договоров.

В данной части требования истца по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению на сумму 755 137 руб. 12 коп. за период с 26.06.2015 до даты расторжения договоров №№ 5-8 соответственно.

Расчет истца по ст. 317.1 ГК РФ до даты расторжения договоров №№5-8 в данной части проверен судом и признан правильным.

Ответчик контррасчет по данному требованию суду в материалы дела не предоставил (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

В отношении ходатайства ответчика 1 о применении ст. 333 ГК РФ к данному требованию суд отмечает, что в силу пункта 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7правила об уменьшении неустойки не применяются при взыскании процентов, начисляемых по ст. 317.1 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом предоставления истцу отсрочки по уплате госпошлины, с учетом частичного удовлетворения иска, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру исковых требований, в удовлетворении которых отказано, в размере 11 621 руб. 78 коп. в порядке ст. 110 АПК РФ; с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в размере 20 797 руб. 22 коп. в порядке ст. 110 АПК РФ.

По встречному иску к индивидуальному предпринимателю Канаткину Михаилу Олеговичу (ОГРНИП 309720603300022, ИНН 721220088702), индивидуальному предпринимателю Поливцевой Евгении Станиславовне (ОГРНИП 31572320001169, ИНН 722402866010) о признании одностороннего расторжения договоров истцом недействительными, расторжении договоров купли-продажи земельных участков №5,6 от 31.08.2016, № 7 от 07.11.2016 и № 8 от 26.01.2016 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, и определении последствий расторжения договоров в виде возврата земельных участков истцу без начисления на ИП Соболева А.В. неустойки суд отказывает в полном объеме по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения при рассмотрении требований первоначального иска.

В отношении требований истца по встречному иску в части требований об определении последствий расторжения договоров в виде возврата земельных участков суд отмечает, что данное требование в виде последствий факта расторжения договоров купли-продажи земельных участков №№5-8 не может быть применено по требованию ответчика, поскольку определение последствий, связанных с расторжением договоров купли-продажи, в части заявления либо требований о возврате земельных участков (абз. 4 п. 4 ст. 453 ГК РФ и ст. 1102 и ст. 1104 ГК РФ), либо требований об оплате переданных земельных участков (ст. п. 3 ст. 486 ГК РФ), является прерогативой истца как продавца по договорам, не получившего встречного предоставления от ответчиков, при этом в рамках настоящего дела истец отказался от требований к ответчику 1 о возврате земельных участков в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исходя из того, что в удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме, расходы истца по встречному иску по уплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Соболева Андрея Витальевича (ОГРНИП 313774610000379, ИНН 711500466679) в пользу индивидуального предпринимателя Канаткина Михаила Олеговича (ОГРНИП 309720603300022, ИНН 721220088702) 490 640 руб. пени за просрочку исполнения обязательств по оплате земельных участков за период с 01.04.2016 по 05.10.2016, 755 137 руб. 12 коп. процентов за пользование денежными средствами по ст. 317.1 ГК РФ за период с 26.06.2015 по 03.03.2017.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Соболева Андрея Витальевича (ОГРНИП 313774610000379, ИНН 711500466679) в доход федерального бюджета 20 797 руб. 22 коп. госпошлины пропорционально удовлетворенной части первоначальных исковых требований.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Канаткина Михаила Олеговича (ОГРНИП 309720603300022, ИНН 721220088702) в доход федерального бюджета 11 621 руб. 78 коп. госпошлины пропорционально части первоначальных исковых требований, в удовлетворении которых отказано.

Производство по делу в части первоначальных исковых требований о признании договоров расторгнутыми и возврате поименованных в просительной части иска земельных участков прекратить в связи с отказом от иска.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Соболева Андрея Витальевича (ОГРНИП 313774610000379, ИНН 711500466679) к индивидуальному предпринимателю Канаткину Михаилу Олеговичу (ОГРНИП 309720603300022, ИНН 721220088702), индивидуальному предпринимателю Поливцевой Евгении Станиславовне (ОГРНИП 31572320001169, ИНН 722402866010) о признании расторжения договоров недействительными, расторжении договоров, определении последствий расторжения договора в виде возврата земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Щанкина А.В.