Гражданский кодекс часть 1

от ОАО «РН Менеджмент»: Лыгин А.В. по доверенности №24 от 01.01.2014 года, Старикова О.В. по доверенности № 91 от 01.03.2014 года, Юзефович В.Б. по доверенности № 38 от 01.01.2014г., Липова Е.О. – по доверенности№ 105 от 16.05.2014 года, Балашов Е.И. – по доверенности от 02.06.2014 года личности установлены по паспорту,

от ООО «Упрснабсбыт»: Смирнова И.Т. по доверенности № 11/03-14 от 14.03.2014 года, Коврова И.Ф. по доверенности № 16/03-14 от 27.05.2014 года, Бячкова Т.В. по доверенности № 14/03-14 от 14.03.2014 года, Горбунов А.А. по доверенности № 12/03-14 от 14.03.2014 года, личности установлены по паспорту,

от ОАО «Упрснабсбыт»: не явились, извещены (вручение корреспонденции адресату 21.05.2014 года сведения с официального сайта Почта России),

от ОАО «Тюменьоблснабсбыт»: не явились, извещены (вручение корреспонденции адресату 22.05.2014 года сведения с официального сайта Почта России),

установил:

Предъявлен иск ОАО «РН Менеджмент» к ООО «Упрснабсбыт» о взыскании штрафной неустойки в размере 251 715 360 рублей в соответствии с пунктом 8.6. Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 от 28.07.2011г. нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, а также о солидарном взыскании с ООО «Упрснабсбыт», ОАО «Упрснабсбыт», ОАО «Тюменьоблснабсбыт» 95 259 031 рублей 74 копеек, уплаченных в качестве Гарантийного платежа по Предварительному договору аренды № ТНМ-0716/11 от 28.07.2011г. нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 008 377 рублей 92 копеек, начисленных за период с 16 ноября 2013 года по 17 февраля 2014 года в связи с просрочкой возврата Гарантийного платежа по Предварительному договору аренды № ТНМ-0716/11 от 28.07.2011г. нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42 (л.д. 7-11 т.1).

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 363, ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы неисполнением обязательств по Предварительному договору аренды № ТНМ-0716/11 от 28.07.2011г. нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42 в соблюдения установленных договором сроков получения свидетельства о праве собственности и выполнения отделочных работ в полном объеме, повлекшим за собой одностороннее расторжение предварительного договора со стороны истца, а также просрочкой возврата истцу гарантийного платежа после расторжения договора. Обязательства о солидарной ответственности ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», истец обосновывает ссылками на условия договоров: Договора поручительства №ТНМ-0736/11 от 28.07.2011 (с ОАО «Упрснабсбыт») и Договора поручительства №ТНМ-0734/11 от 28.07.2011 (с ООО «Тюменьоблснабсбыт»), заключенными с ОАО «ТНК-ВР Менеджмент», в соответствии с которыми ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» выступили поручителями ООО «Упрснабсбыт» по возврату Гарантийного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки возврата гарантийного платежа.

ООО «Упрснабсбыт» обратилось со встречным иском к ОАО «РН Менеджмент», третьи лица: ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», о взыскании штрафной неустойки в размере 156 456 328 рублей 26 копеек, мотивированным ссылками на пункт 8.2.1 Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 от 28.07.2011г. нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, по причине того, что арендодатель в одностороннем (внесудебном) порядке отказался от исполнения предварительного договора и отказался от заключения договора аренды, поскольку договор аренды не подписан по вине Арендатора в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты получения Арендатором экземпляров договора аренды, составленных по форме приложения № 2 к предварительному договору и подписанных со стороны Арендодателя (с копией свидетельства о собственности), а также со ссылками на пункт 8.3 Предварительного договора, предусматривающего право на взыскание неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства арендатором, нарушение которого послужило основанием для расторжения договора.

Определением от 16.04.2014 года встречное исковое заявление было принято к производству и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Кроме того, ООО «Упрснабсбыт» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ОАО «РН Менеджмент», третьи лица: ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения заключённого 28.07.2011 г. Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, недействительным. Данные требования мотивированы тем, что Арендодатель не является просрочившей (виновной) стороной, поскольку в соответствии с положениями пункта 4.6 Предварительного договора аренды, по причине неоднократного изменения Арендатором технических требований на выполнение отделочных работ и (или) данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений привело к сдвигу срока предоставления арендатором Технических требований, установленного в пункте 4.4 настоящего договора, следовательно, и сроки разработки Арендодателем проектной и рабочей документации, срок завершения отделочных работ, срок получения свидетельства о собственности также подлежит переносу пропорционально числу дней просрочки Арендатора.

Указанное исковое заявление было принято к производству с присвоением делу № А70-2474/2014.

Определением от 07.04.2014 года дела № А70-1401/2014 и № А70-2474/2014 были объединены в одно производство с присвоением им единого номера А70-1401/2014 (л.д.81 т.15).

В судебном заседании, начатом 04.06.2014 года, был объявлен перерыв до 06.06.2014 года, после чего слушание дела было продолжено.

В судебном заседании ОАО «РН Менеджмент» поддержало требования первоначального иска в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Против удовлетворения встречного иска и иска о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения заключённого 28.07.2011 г. Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, недействительным возражает по мотивам письменных отзывов (л.д.16-20, 57-68 т.17).

ООО «Упрснабсбыт» возражает против удовлетворения требований первоначального иска по основаниям письменного отзыва, содержащего ссылку на обстоятельства, аналогичные представленным им в качестве оснований для удовлетворения иска о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения заключённого 28.07.2011 г. Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, недействительным, а также в связи с тем, что раздел 6 и ст. 8.6 Предварительного договора аренды ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие закону, поскольку в силу положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ определены конкретные последствия нарушения условий предварительного договора в виде обращения с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных убытков (л.д.1-4 т.5). На удовлетворении требований своих исков настаивает.

ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени слушания дела надлежащим образом.

В материалы дела представлены письменные отзывы ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», содержащие возражения против удовлетворения первоначальных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве ООО «Упрснабсбыт» (л.д.130, 139 т.4).

Исследовав обстоятельства дела, доводы исковых заявлений, отзывов на него, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что 28.07.2011 года между ООО «Упрснабсбыт» (арендодатель) и ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» (арендатор) подписан Предварительный договор аренды № ТНМ-0716/11 нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42 (далее – Предварительный договор аренды л.д.22-47 т.1).

Согласно представленной в материалы дела копии новой редакции Устава ОАО «РН-Менеджмент», ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» решением единственного акционера от июня 2013 года переименовано в ОАО «РН-Менеджмент».

В соответствии с разделом 2 Предварительного договора аренды его предметом является принятие Арендодателем на себя обязанности в сроки, предусмотренные настоящим договором, сдать в аренду Арендатору, а Арендатором принятие на себя обязанности в сроки, установленные настоящим Договором, принять в аренду от Арендодателя Помещения, а также Парковку на условиях, определенных в настоящем Договоре и Приложении №2 к нему.

Арендодатель обязуется передать Арендатору в аренду, а Арендатор обязуется принять в аренду Помещения, обозначенные ниже:

№ этажа	Ориентировочная Площадь Помещений
8	5 311,00
9	5 311,00
10	2 655,00
11	2 655,00
12	2 655,00
13	2 655,00
14	2 655,00
15	2655,00
Итого:	26 552,00

Арендодатель обязуется передать Арендатору в аренду, а Арендатор обязуется принять в аренду Парковку, т.е. всего 200 (двести) машиномест, расположенных в Здании, из которых 40 (сорок) расположены в Здании (1 уровень) и 160 (сто шестьдесят) в Здании (-1 уровень). Если в установленном действующим законодательством РФ порядке Арендодатель зарегистрирует право собственности на парковочный комплекс, отвечающий нижеуказанным требованиям: расположение - не далее 300 м (включительно) от Здания, закрытый (далее по тексту Парковочный комплекс), то Арендодатель может предложить Арендатору арендовать в таком Парковочном комплексе машиноместа в количестве 175 (сто семьдесят пять) машиномест вместо 175 (ста семидесяти пяти) машиномест в Парковке Здания, известив об этом Арендатора посредством направления письменного уведомления, а Арендатор обязан принять такое предложение и заключить дополнительное соглашение в порядке указанном ниже в настоящей статье Договора.

Если такое уведомление будет получено Арендатором до даты заключения Договора Аренды, Стороны обязуются внести изменения в Приложение № 2 настоящего Договора, заключив дополнительное соглашение к настоящему Договору с описанием и планом Парковочного комплекса, при этом все права и обязанности Сторон по Договору Аренды в отношении Парковки (в т.ч. и в отношении Платы за Парковку) распространяются и на отношения Сторон в связи с арендой Парковочного комплекса.

Если такое уведомление будет получено Арендатором после даты заключения Договора Аренды, Стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к Договору Аренды с описанием и планом Парковочного комплекса, при этом все права и обязанности Сторон по Договору Аренды в отношении Парковки (в т.ч. и в отношении Платы за Парковку) распространяют свое действие и на Парковочный комплекс. Подписанное Сторонами дополнительное соглашение направляется Арендодателем на государственную регистрацию в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты получения Арендодателем всех документов Арендатора, необходимых для государственной регистрации дополнительного соглашения, с приложением всех иных требуемых документов. Расходы по государственной регистрации указанного дополнительного соглашения несет Арендодатель.

Площадь Помещений (на дату подписания настоящего Договора) в соответствии с проектной документацией составляет 26 562 кв.м. С учетом того, что в целях приведения Помещений в состояние, пригодное для использования по Целевому Назначению, необходимо выполнение Отделочных Работ, выполнение Отделочных работ и изменение Площади Помещений в результате их выполнения не является изменением объекта аренды. Настоящим обе Стороны признают, что настоящий Договор и Приложения к нему содержат все данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) Помещения и Парковку как объект аренды.

Площадь Помещений, которая будет указана в кадастровых паспортах Помещений, не подлежит никаким повторным измерениям и корректировкам для целей определения Арендной Платы в течение всего Срока Аренды. Расчет Арендной Платы производится исходя из указанной в кадастровом паспорте Площади Помещений без учета внутренних перегородок в Помещениях, которые могут быть в дальнейшем установлены при проведении Отделочных Работ и других работ в Помещениях. Настоящим Стороны договорились, что в случае изменения площади Помещений, произошедшего в результате установки в Помещениях внутренних перегородок и проведения Отделочных Работ, площадь Помещений в целях определения размера Арендной Платы не изменяется и пересмотру не подлежит.

В соответствии с положениями пункта 2.2 Предварительного договора аренды Стороны обязуются подписать Договор Аренды в течение 30 (тридцати) дней с даты получения Арендодателем Свидетельства о Собственности, но не позднее 01.01.2014 г., на условиях и в порядке, установленном настоящим Договором и по форме, предусмотренной в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Согласно пункту 3.4 Предварительного договора аренды Арендодатель обязуется обеспечить получение Свидетельств о Собственности в отношении Здания (или всех помещений в Здании) не позднее 01.01.2013.

Кроме того, разделом 4 Предварительного договора аренды установлены следующие обязательства сторон.

В целях подготовки обособленной входной группы для отдельного входа Арендатора, а также Помещений и Парковки в состояние, пригодное для их использования по Целевому Назначению, Арендодатель обязуется выполнить в Помещениях и на Парковке Отделочные Работы в соответствии с Техническими требованиями Арендатора на выполнение Отделочных Работ, данными Арендатора по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также согласованными Сторонами Проектной и Рабочей Документацией. Выполнение Отделочных Работ должно быть завершено Арендодателем до 15.12.2012. (пункты 4.1, 4.2).

Для выполнения Отделочных Работ Арендатор не позднее 01.08.2011 (при условии своевременного предоставления Арендодателем документов, указанных в абз. 2 настоящей статьи 4.4: копии всех необходимых поэтажных планов свободной планировки) должен представить Арендодателю Технические требования Арендатора на выполнение Отделочных Работ, а также данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений (пункт 4.4).

Арендодатель на основании полученных от Арендатора Технических требований на выполнение Отделочных Работ, а также данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, в срок до 15.12.2011 обязуется разработать и представить на согласование Арендатору Проектную Документацию. Арендодатель на основании согласованной с Арендатором Проектной Документации, в срок до 15.03.2012 обязуется разработать и представить на согласование Арендатору Рабочую Документацию. Проектная и Рабочая Документация должны соответствовать требованиям СНиП, ГОСТам, законодательству РФ (пункт 4.5).

В случае просрочки представления Арендатором Арендодателю Технических требований на выполнение Отделочных Работ и(или) данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений относительно срока, указанного в статье 4.4 настоящего Договора, сроки разработки Арендодателем Проектной и Рабочей Документации (статья 4.5 настоящего Договора), срок завершения Отделочных Работ (статья 4.2 настоящего Договора), срок получения Арендодателем Свидетельства о собственности (статья 3.4. настоящего Договора) и передачи Помещений и Парковки в аренду сдвигаются пропорционально количеству дней просрочки Арендатора. Перенос срока выполнения Отделочных Работ по основаниям, установленным в настоящей статье 4.6, не является основанием для начисления Арендодателю за этот период штрафных санкций, предусмотренных статьями 8.4.2 и 8.4.3 настоящего Договора (пункт 4.6).

Арендатор в течение 12 (двенадцати) рабочих дней с даты получения от Арендодателя Проектной Документации / Рабочей Документации соответственно, обязан рассмотреть полученную Проектную Документацию / Рабочую Документацию и согласовать ее либо направить в адрес Арендодателя свои мотивированные замечания с указанием разумного срока их устранения. Арендодатель должен устранить замечания Арендатора к Проектной / Рабочей Документации, после чего согласование производится в том же порядке, указанном в абз. 1 настоящей статьи 4.7 Договора. В случае нарушения Арендатором срока, указанного в абз. 1 настоящей статьи 4.7, срок завершения Отделочных Работ (статья 4.2 настоящего Договора), а также сроки сдачи Помещений и Парковки в аренду сдвигаются пропорционально количеству дней просрочки Арендатора (пункт 4.7).

Арендатор имеет право вносить изменения в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и(или) данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также инициировать внесение изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию, а Арендодатель обязан обеспечить внесение таких изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию v., соответственно, в ход Отделочных Работ при соблюдении следующих условий: (I) данные изменения не должны приводить к демонтажу уже выполненных Арендодателем Отделочных Работ; (ii) в случае внесения Арендатором изменений после начала выполнения соответствующих Отделочных Работ (в отношении которых вносятся изменения), срок завершения Арендодателем выполнения Отделочных Работ, указанный в статье 4.2 настоящего Договора, продлевается на согласованный Сторонами в письменном виде срок, необходимый для реализации таких изменений. Перенос срока завершения Отделочных Работ в данном случае не является основанием для наступления ответственности Сторон, предусмотренной статьями 8.4.1, 8.5.1, 8.5.2 и 8.6, а также статьей 8.4.2 настоящего Договора (пункт 4.9).

О завершении выполнения Отделочных Работ Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде сразу по их завершении, но не позднее 20.12.2012. Не позднее 3 (трех) рабочих дней после получения Арендатором указанного уведомления Арендодателя, Арендатор должен направить своих уполномоченных представителей для участия в инспекции Помещений и Парковки по результатам выполнения Отделочных Работ. Стороны согласовали, что на инспекцию Помещений и Парковки по результатам выполнения Отделочных Работ отводится 5 дней. Стороны проводят совместную инспекцию Помещений и Парковки в целях установления факта завершения Отделочных Работ и их соответствия условиям настоящего Договора, выявления возможных недоделок, по результатам которой Стороны подписывают Акт Осмотра Помещений и Парковки. Отделочные Работы считаются невыполненными, если выявлены существенные недоделки, перечень которых изложен в Приложении № 3 к настоящему Договору. Срок устранения Арендодателем существенных недоделок - 15 (пятнадцать) рабочих дней с даты обнаружения, если иной срок не будет согласован Сторонами в Акте Осмотра Помещений и Парковки. В случае обнаружения в ходе осмотра Помещений, Парковки недоделок, которые не являются существенными, они фиксируются в Акте Осмотра Помещений и Парковки и согласуются сроки их устранения (но не более 30 (тридцати) рабочих дней) (пункт 4.15).

Стороны признают, что Отделочные Работы (отделка Помещений, Парковки) не являются эксклюзивными (исключительно под нужды Арендатора) и представляют интерес для Арендодателя в случае прекращения настоящего Договора или Договора Аренды. Расходы Арендодателя на выполнение Отделочных Работ возмещению Арендатором не подлежат (пункт 4.16).

Разделом 6 Предварительного договора аренды стороны определили, каким образом обеспечиваются обязательства сторон.

В обеспечение исполнения обязательств Арендатора по уплате в пользу Арендодателя Арендной Платы за Помещения и штрафа, указанного в статье 8.3 настоящего Договора, Арендатор: - в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения Арендатором счета Арендодателя, выставленного после подписания Сторонами настоящего Договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя сумму Гарантийного платежа в размере 62 928 840 (Шестьдесят два миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч восемьсот сорок) рублей, кроме того НДС по применимой на соответствующую дату ставке. Гарантийный платеж не является неустойкой, залогом, удержанием имущества, поручительством, банковской гарантией или задатком, а является иным, предусмотренным настоящим Договором способом обеспечения исполнения обязательств согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ; - предоставляет поручительство ОАО «ТНК-ВР Холдинг» на сумму 188 786 520 (Сто восемьдесят восемь миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот двадцать) рублей. Соответствующий договор поручительства подлежит подписанию Сторонами и ОАО «ТНК-ВР Холдинг» одновременно с настоящим Договором (пункт 6.1).

Пунктом 6.2 установлено, что Гарантийный платеж должен быть возвращен Арендодателем по требованию Арендатора в течение 15 (пятнадцати) дней после подписания Сторонами Договора Аренды либо в случае досрочного прекращения настоящего Договора, за исключением случая прекращения настоящего Договора по основаниям, установленным статьей 8.2 настоящего Договора. При прекращении настоящего Договора по основаниям, установленным статьей 8.2. настоящего Договора, отношения Сторон по поводу Гарантийного платежа регулируются статьей 6.4. настоящего Договора. В случае просрочки возврата Гарантийного платежа Арендодатель уплачивает Арендатору проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Обязательство Арендодателя по своевременному возврату Гарантийного платежа Арендатору обеспечивается поручительством финансово-состоятельных компаний - ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт». Соответствующие договоры поручительства подлежат подписанию Сторонами и ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» одновременно с настоящим Договором.

В случае подписания Сторонами Договора Аренды, оплаченная Арендатором сумма Гарантийного платежа по усмотрению Арендатора может быть засчитана в счет уплаты Обеспечительного платежа по Договору Аренды, либо в счет Арендной Платы, начиная с первого месяца аренды до полного погашения Гарантийного Платежа (пункт 6.3).

В случае расторжения настоящего Договора Арендодателем по основаниям, предусмотренным в статье 8.2 настоящего Договора, Арендодатель удерживает сумму Гарантийного платежа в счет оплаты суммы штрафной неустойки, на которую Арендодатель имеет право в соответствии со статьей 8.3 настоящего Договора. Оставшаяся сумма Гарантийного платежа в 5 (пяти) дневный срок подлежит возврату Арендатору (пункт 6.4).

Разделом 8 Предварительного договора аренды стороны установили ответственность за нарушение договорных обязательств, а также основания для одностороннего отказа от договора.

Так, согласно пунктам 8.2 и 8.2.1 Предварительного договора аренды Арендодатель имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и отказаться от заключения Договора Аренды путем направления письменного уведомления Арендатору за 20 (двадцать) рабочих дней до даты предполагаемого расторжения, если Договор Аренды не подписан по вине Арендатора в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты получения Арендатором экземпляров Договора Аренды, составленных по форме Приложения № 2 к настоящему Договору и подписанных по стороны Арендодателя (с копией Свидетельства о Собственности).

При этом, в соответствии с положениями пункта 8.3 Предварительного договора аренды, если Арендодатель расторгает настоящий Договор в соответствии со статьей 8.2 настоящего Договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нарушение которого послужило основанием для расторжения настоящего Договора, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю штрафную неустойку в размере 251 715 360 (Двести пятьдесят один миллион семьсот пятнадцать тысяч триста шестьдесят) российских рублей (НДС не облагается). При этом, штрафные санкции, предусмотренные за соответствующее нарушение в статье 8.1. настоящего Договора, начисляются только до наступления срока возникновения у Арендодателя права на расторжение настоящего Договора.

В свою очередь, в соответствии с положениями пункта 8.5, 8.5.1 и 8.5.2 Предварительного договора аренды Арендатор имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и отказаться от заключения Договора Аренды путем направления письменного уведомления Арендодателю за 20 (двадцать) рабочих дней до даты предполагаемого расторжения, если Свидетельство о Собственности не получено до 01.01.2013; если выполнение Отделочных Работ не завершено в полном объеме до 01.03.2013.

При этом, в соответствии с положениями пункта 8.6 Предварительного договора аренды, Если Арендатор расторгает настоящий Договор в соответствии со статьей 8.5 настоящего Договора, Арендодатель за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нарушение которого послужило основанием для расторжения настоящего Договора, обязуется уплатить Арендатору штрафную неустойку в размере 251 715 360 (Двести пятьдесят один миллион семьсот пятнадцать тысяч триста шестьдесят) российских рублей (НДС не облагается). При этом, штрафные санкции, предусмотренные за соответствующее нарушение в статье 8.4 настоящего Договора, начисляются только до наступления срока возникновения у Арендатора права на расторжение настоящего Договора.

Разделом 9 Предварительного договора аренды стороны договорились считать надлежащими уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные подобные
сообщения в связи с настоящим Договором (далее - "Уведомления") соответствующие следующим условиям: - оформляются в письменном виде за подписью уполномоченного представителя стороны-отправителя и при необходимости - с печатью; доставляются нарочным или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером; считаются полученными: (i) применительно к доставке нарочным и курьером - в момент вручения; (ii) применительно к отправке почтой - в дату вручения согласно уведомлению о вручении (пункт 9.1).

Пунктом 9.2 Предварительного договора аренды стороны признали юридическую силу только в отношении Уведомлений, направленных в порядке, указанном в статье 9.1 настоящего Договора.

Адреса, номера факсов, адреса электронной почты Сторон для целей статьи 9.1 настоящего Договора, стороны определили в пункте 9.3: Арендодатель: ООО "Упрснабсбыт" Адрес для корреспонденции: 625048, г.Тюмень, ул. Максима Горького, 42 Вниманию: Габриеляна Андраника Арамаисовича, Телефон: (3452) 318-197, Факс: (3452) 318-197, E-mail: gendr@arsib.com; Арендатор: ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» Адрес для корреспонденции: 125284, г. Москва, ул. Беговая, д.З, стр.1, Вниманию: Колпина Александра Львовича, Телефон: +7 (495) 777 77 07 внутр. 3619, Факс: +7 (495) 777 77 08, E-mail: ALKolpin@tnk-bp.com.

В силу положений пункта 9.4 Предварительного договора аренды, если какая-либо информация, указанная в статье 9.3 настоящего Договора, в отношении какой-либо Стороны изменяется, Сторона обязана безотлагательно, но не позднее 10 (десяти) дней с даты такого изменения, уведомить другую Сторону о таких изменениях, после чего все Уведомления по настоящему Договору направляются по такому новому адресу. В случае отсутствия уведомления об изменении информации, указанной в статье 9.3 формы Договора Аренды, Сторона считается надлежащим образом уведомленной при направлении Уведомления по адресу, указанному в настоящем Договоре.

Заключительные положения Предварительного договора аренды, изложенные в разделе 13, содержат, помимо прочего, указание на то, что: - настоящий Договор представляет собой полное соглашение Сторон и никакая переписка или устные или письменные договоренности между Сторонами, не отраженные в настоящем Договоре, не имеют силы и являются недействительными (пункт 13.1.); - настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями Сторон. Срок действия настоящего Договора составляет (и Стороны в любом случае должны подписать Договор Аренды в течение этого срока в соответствии с условиями настоящего Договора) по 01.01.2014 включительно (пункт 13.2); - настоящий Договор в качестве неотъемлемой части содержит ПРИЛОЖЕНИЕ № 5 ТЕХНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ НА ВЫПОЛНЕНИЕ ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ (пункт 13.7).

Кроме того, пунктом 14.2 стороны определили, что при возникновении споров, требований и (или) претензий по вопросам, предусмотренным настоящим Договором или в связи с ним, Стороны обязуются предпринять все возможные и разумные меры для урегулирования их путем переговоров, соблюдение претензионного (досудебного) порядка рассмотрения спора является обязательный для Сторон. В случае если спор, требование и (или) претензия не будут разрешены путем переговоров в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня направления первого письменного уведомления о существовании спора, требования или претензии, любая из Сторон Договора вправе обратиться в арбитражный суд. При этом, все неразрешенные споры, требования и (или) претензии, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, включая разногласия в отношении его существования, действительности, исполнения или прекращения, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Тюменской области.

13 сентября 2012 года между контрагентами Предварительного договора аренды подписано Дополнительное соглашение № 1 к Предварительному договору аренды, согласно которому стороны пришли к соглашению об увеличении Бюджета Отделки, ставки Постоянной Арендной Платы и Площади Помещений, передаваемых в аренду (увеличена с 26 552 кв.м. до 32 802 кв.м. на 5 и 7 этажах). Кроме того, данным соглашением увеличен гарантийный платеж на сумму 17 799 153 рубля, который согласно положению пункта 2.5 Дополнительного соглашения № 1 арендатор обязан был перечислить в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения им счета арендодателя.

23 января 2013 года сторонами Предварительного договора аренды подписано Дополнительное соглашение № 2 к Предварительному договору аренды, которым стороны согласовали изменения в пункты 1.2.5, 3.4 и 8.5.1 Предварительного договора аренды, установив срок получения свидетельства о Собственности в отношении Здания (или всех помещений Здания) не позднее 31.05.2013 года.

Во исполнение пункта 6.2 Предварительного договора аренды между ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» и ОАО «Упрснабсбыт», а также между ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» 28.07.2011 года подписаны договоры поручительства №ТНМ-0736/11 и №ТНМ-0734/11 соответственно (л.д.51-58 т.1).

Согласно условиям данных договоров ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» обязались нести солидарную ответственность с ООО «Упрснабсбыт» перед ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» за исполнение ООО «Упрснабсбыт» обязательств по возврату гарантийного платежа в размере 74 256 031 рубль 20 копеек, который будет произведен ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» по Предварительному договору аренды, заключенному между ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» и ООО «Упрснабсбыт», в обеспечение исполнения обязательств ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» по уплате в пользу ООО «Упрснабсбыт» арендной платы и штрафа, указанного в статье 6.1 Предварительного договора аренды (пункты 1.1).

Кроме того, договорами поручительства установлено, что ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» вправе требовать исполнения обязательств по возврату Гарантийного платежа, а также подлежащих уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки возврата Гарантийного платежа арендодателем по своему усмотрению, как от арендодателя (ООО «Упрснабсбыт»), так и от Поручителей (ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт»), а также от них совместно (пункты 1.3).

При этом, указанные договоры поручительства содержат также условие о том, что в случае изменений Предварительного договора или приложений к нему, ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» уведомляет поручителей об изменении таких условий. Поручители подтверждают свое согласие на соответствующее увеличение размера своей ответственности путем проставления подписи уполномоченного лица на Приложении/Изменении/Дополнении/Дополнительном соглашении к Предварительному договору аренды соответственно (пункты 2.1).

Сроки действия договоров поручительства определены разделами 4 и содержат условия о том, что они действуют до наступления любого из перечисленных событий: - полное исполнение арендодателем (ООО «Упрснабсбыт») обязательств по возврату Гарантийного платежа в срок, указанный в Предварительном договоре; - зачет суммы Гарантийного платежа в счет уплаты Обеспечительного платежа по Договору Аренды либо в счет Арендной платы по Договору Аренды; - выплата поручителем суммы Гарантийного платежа в полном объеме Кредитору (ОАО «ТНК-ВР Менеджмент») на условиях настоящего Договора; - Кредитор не предъявил свои требования в течение года со дня наступления срока исполнения обязательств по возврату Гарантийного платежа; - иные случаи, предусмотренные действующим законодательством РФ.

В материалы дела представлены копии платежных поручений № 5780 от 11.08.2011 года на сумму 74 256 031 рубль 20 копеек и № 7362 от 21.09.2012 года на сумму 21 003 000 рублей 54 копейки в подтверждение доводов ОАО «РН Менеджмент» о перечислении им в адрес ООО «Упрснабсбыт» суммы Гарантийного платежа (л.д.49-50 т.1).

Согласно позиции первоначального искового заявления, в связи с нарушением ООО «Упрснабсбыт» сроков выполнения Отделочных Работ до 15.12.2012г (пункт 4.2 Предварительного договора аренды) и получения Свидетельства о Собственности не позднее 31.05.2013г. (пункт 3.4 Предварительного договора аренды в редакции Дополнительного соглашения №2 от 23 января 2013 года), арендатор, основываясь на положениях пункта 8.5 Предварительного договора аренды, реализовал право на отказ в одностороннем (внесудебном) порядке от исполнения Предварительного договора аренды и от заключения Договора Аренды, уведомив об этом ООО «Упраснабсбыт» в соответствии с порядком, установленным Договором путем направления в адрес ООО «Упрснабсбыт» 03.10.2013 года соответствующего письменного уведомления (исх. №158/0156и/м от 09.09.2013 л.д. 59-61 т.1).

Согласно тексту данного уведомления, оно содержит также требование о возврате Гарантийного платежа и штрафной неустойки в сумме 251 715 360 рублей, установленной пунктом 8.6 Предварительного договора аренды.

ООО «Упрснабсбыт» в ответ на вышеуказанное письменное уведомление об отказе от Договора, направило в адрес ОАО «РН Менеджмент» письмо (исх.236/2 от 14.10.2013 л.д.62-64 т.1), в котором отказало ОАО «РН Менеджмент» в возврате Гарантийного платежа и выплате неустойки по тем основаниям, что полагает сроки выполнения отделочных работ и получения свидетельства о Собственности не нарушенными со стороны арендодателя, поскольку в соответствии с условиями Предварительного договора аренды они были перенесены по согласованию сторонами, в связи с чем, отказ арендатора от Предварительного договора аренды является необоснованным и не влекущим за собой прекращения договорных отношений и обязанность арендодателя по возврату Гарантийного платежа и уплате неустойки.

Письмами №158/0172 и/м от 14.11.2013 и № 158/0173 и/м от 14.11.2013 (л.д.67-72 т.1) ОАО «РН Менеджмент» известил поручителей о неисполнении Арендодателем своих обязательств по возврату Гарантийного платежа и потребовал исполнения за ООО «Упрснабсбыт» обязательства по возврату Гарантийного платежа.

Письмами № 105 от 17.10.2013 года и № 63 от 17.10.2013 года ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» соответственно отказали ОАО «РН Менеджмент» в возврате гарантийного платежа по той причине, что, исходя из письменного ответа ООО «Упрснабсбыт» обязательство арендодателя по возврату гарантийного платежа на момент рассмотрения претензии не возникло (л.д.65-66 т.1).

Отказ ответчиков по первоначальному иску от удовлетворения претензий ОАО «РН Менеджмент» явился основанием для подачи первоначального искового требования в суд.

ООО «Упрснабсбыт», полагая отказ ОАО «РН Менеджмент» от Предварительного договора аренды необоснованным, также обратился с исковым требованием о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения заключённого 28.07.2011 г. Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, недействительным.

Считая отказ ОАО «РН Менеджмент» от Предварительного договора аренды необоснованным, ООО «Упрснабсбыт», после того, как 20.12.2013 право собственности на подлежащие передаче в аренду помещения было зарегистрировано за ООО «Упрснабсбыт» (свидетельство о государственной регистрации права 72 НМ 640952 л.д. 73 т.1), 24.12.2013 со ссылкой на предусмотренный статьей 5 Предварительного договора аренды порядок, в адрес Арендатора курьерской службой направило договор аренды для подписания с приложением требуемых документов (л.д.173-174 т.16).

Письмо получено ОАО «РН-Менеджмент» 25.12.2013 (л.д.63-64 т.6) и оставлено без ответа.

Со ссылкой на пункт 8.2.1 Предварительного договора аренды и в связи с неполучением от ОАО «РН Менеджмент» подписанного договора аренды, ООО «Упрснабсбыт» письмом № 16 от 25.02.2014 года обратилось к ОАО «РН Менеджмент» с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора аренды и от заключения Договора аренды (л.д.175-178 т.16).

Письмом № 158/0027 и/м от 06.03.2014 года ОАО «РН Менеджмент» указало на отсутствие правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от Предварительного договора аренды, заявленного 25.02.2014 года, поскольку Предварительный договор аренды в одностороннем порядке был ранее расторгнут арендатором, в связи с чем, с 01.11.2013 года Предварительный договора аренды уже прекратил свое действие (л.д.179-180 т.16).

Полагая позицию арендатора несостоятельной, а Предварительный договор аренды расторгнутым с 26.03.2014 года в одностороннем порядке именно со стороны арендодателя, ООО «Упрснабсбыт» обратилось со встречным исковым требованием к ОАО «РН Менеджмент» о взыскании штрафной неустойки в размере 156 456 328 рублей 26 копеек.

Оценивая содержание представленного в материалы дела Предварительного договора аренды, суд приходит к выводу, что данный договор является смешанным и содержит в себе элементы договора подряда и условия предварительного договора. Соответственно правоотношения сторон, связанные с исполнением данного договора должны регулироваться нормами соответствующих статей главы 27 и главы 37 ГК РФ.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором. Указанные в пункте 2 статьи 405 настоящего Кодекса последствия просрочки исполнения наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков.

Статьей 716 ГК РФ определено, что подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. Подрядчик, не предупредивший заказчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, либо продолживший работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока, а при его отсутствии разумного срока для ответа на предупреждение или несмотря на своевременное указание заказчика о прекращении работы, не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства. Если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение со стороны подрядчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

В соответствии со ст. 719 ГК РФ подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (статья 328). Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Технические требования к проектированию офисных помещений в качестве Приложения № 5 к Предварительному договору аренды № ТНМ-0716/11 от 13.09.2012 г. были переданы арендатором арендодателю в момент подписания Предварительного договора аренды.

В нарушение предусмотренного Договором срока (01.08.2011 г.) Ответчик письмом от 10.08.2011 г. № 459-110/0227и-ТБ (л.д.47 т.14) предоставил данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений.

В соответствии с пунктом 4.6 Предварительного договора аренды в случае просрочки представления Арендатором Арендодателю Технических требований на выполнение Отделочных Работ и(или) данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений относительно срока, указанного в статье 4.4 настоящего Договора, срок завершения Отделочных Работ (статья 4.2 настоящего Договора), срок получения Арендодателем Свидетельства о собственности (статья 3.4. настоящего Договора) сдвигаются пропорционально количеству дней просрочки Арендатора. Перенос срока выполнения Отделочных Работ по основаниям, установленным в настоящей статье 4.6, не является основанием для начисления Арендодателю за этот период штрафных санкций, предусмотренных статьями 8.4.2 и 8.4.3 настоящего Договора.

С учетом изложенных выше обстоятельств суд приходит к выводу о том, что основания для перенесения сроков в связи предоставлением арендодателю Технических требований на выполнение Отделочных Работ не имеется, просрочка предоставления данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений составила 9 дней, что свидетельствует о том, что установленные Предварительным Договором сроки выполнения отделочных работ (15.12.2012 года) и срок получения Свидетельства о собственности (01.01.2013 года) должны быть определены датами 24.12.2012 года и 10.01.2013 года соответственно.

Каких либо иных оснований для перенесения сроков выполнения отделочных работ и получения Свидетельства о собственности в соответствии с положениями пункта 4.6 Предварительного договора аренды, материалы дела не содержат.

Пунктом 4.9 Предварительного договора аренды стороны согласились с наличием у арендатора права вносить изменения в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и (или) данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также инициировать внесение изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию, которому корреспондирует обязанность арендодателя обеспечить внесение таких изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию, соответственно, в ход Отделочных Работ при соблюдении следующих условий: (I) данные изменения не должны приводить к демонтажу уже выполненных Арендодателем Отделочных Работ; (ii) в случае внесения Арендатором изменений после начала выполнения соответствующих Отделочных Работ (в отношении которых вносятся изменения), срок завершения Арендодателем выполнения Отделочных Работ, указанный в статье 4.2 настоящего Договора, продлевается на согласованный Сторонами в письменном виде срок, необходимый для реализации таких изменений.

Таким образом, данный пункт Предварительного договора аренды устанавливает правило, по которому сроки, на которые продлевается выполнение отделочных работ (пункт 4.2) в связи с вносимыми арендатором изменениями, могут быть изменены только по согласованию сторонами в письменном виде. При этом возможность продления срока получения Свидетельства о собственности в связи с установленными пунктом 4.9 Предварительного договора аренды основаниями, стороны не предусмотрели.

Как следует из материалов дела, срок получения Свидетельства о собственности был продлен сторонами до 31.05.2013 года путем подписания 23.01.2013 года Дополнительного соглашения № 2, в соответствии с которым внесены соответствующие изменения в пункты 1.2.5 и 8.5.1 Предварительного договора аренды.

При этом суд полагает, что поскольку Дополнительное соглашение № 2 было подписано сторонами в период после 10.01.2013 года (дата, на которую подлежал переносу установленный первоначальным вариантом Предварительного договора аренды срок получения свидетельства о собственности в связи с просрочкой предоставления арендатором данных по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений), следовательно, согласованный сторонами в Дополнительном соглашении № 2 новый срок смещению на 9 дней просрочки арендатора уже не подлежит.

Доказательств наличия иных договорных оснований для переноса срока получения свидетельства о собственности, относительно определенных контрагентами в Дополнительном соглашении № 2, материалы дела не содержат.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют и стороны не оспаривают факт того, что арендатор воспользовался своим правом на внесение изменений в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также правом на инициирование внесения изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию.

Значительная корректировка, в том числе технических характеристик, потребовалась в связи с увеличением арендуемых площадей. Так, дополнительным соглашением №1 от 13.09.2012 г. к Предварительному договору аренды было зафиксировано увеличение арендуемых и подлежащих отделке площадей (с 26 552 кв.м. до 32 802 кв.м. на 5 и 7 этажах), что не могло не повлечь за собой соответствующих изменений как в Технические требования на выполнение Отделочных Работ, так и в данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений.

Кроме того, представленная в материалы дела переписка сторон свидетельствует о том, что после получения арендодателем первоначальных технических требований и планировочных решений по указанию ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» неоднократно вносились дополнения и изменения в проектную и рабочую документацию, ход отделочных работ (письма арендатора: № 158/0838и-ТБ от 23.11.2012 года л.д.40 т.15, 158/0880и-ТБ от 25.12.2012 года л.д.43 т.15, №158/0885и-ТБ от 28.12.2012 года л.д.45 т.15, № 158/0886и-ТБ от 28.12.2012 года л.д.46 т.15, № 158/006и-ТБ от 18.01.2012 года л.д.81 т.15, № 158/0045и-ТБ от 07.02.2013 года л.д.54 т.15, № 158/0056и-ТБ от 13.02.2013 года л.д.58 т.15, № 158/0115и-ТБ от 11.03.2013 года л.д.60 т.15, № 158/0127и-ТБ от 04.04.2013 года л.д.61 т.15 и др.).

Доводы ОАО «РН-Менеджмент» о том, что пунктом 13.1 Предварительного договора аренды в части указаний на то, что настоящий Договор представляет собой полное соглашение Сторон и никакая переписка или устные или письменные договоренности между Сторонами, не отраженные в настоящем Договоре, не имеют силы и являются недействительными, стороны исключили возможность каких либо изменений в договор путем письменных договоренностей, судом отклоняются. В этой связи принятию подлежат доводы ООО «Упрснабсбыт» о том, что содержание данного пункта фиксирует условия Предварительного договора аренды на момент его подписания, а не на последующий период. Данная позиция арендодателя подтверждается и содержанием самого Предварительного договора аренды, в частности пункта 4.9.

Между тем, анализ переписки сторон свидетельствует об отсутствии письменного согласования между сторонами переноса сроков выполнения отделочных работ, как того требуют положения пункта 4.9 Предварительного договора аренды.

Арендодатель полагает, что перенос сроков выполнения отделочных работ согласован контрагентами следующей перепиской сторон: на письмо арендодателя № 284 от 28.12.2012 года (л.д.32 т.5) письмо арендатора №158/0887и-ТБ от 29.12.2012 года (л.д.43 т.5), на письмо арендодателя № 122 от 09.04.2013 года (л.д.55-56 т.6) письмо арендатора № 158/0132 от 12.04.2013 года (л.д.57 т.6), на письмо арендодателя № 154 от 20.05.2013 года (л.д.60 т.6) письмо арендатора № 158/0144-ТБ от 22.05.2013 года (л.д.70 т.5).

Указанные письма со стороны арендатора подписаны Директором Административного Департамента Фетисовой О.Ю. (№158/0887и-ТБ от 29.12.2012года и № 158/0132 от 12.04.2013 года) и Директором по операционной деятельности Административного департамента Шефрановским Д.А. (№ 158/0132 от 12.04.2013 года).

Согласно позиции ООО «Упрснабсбыт», не оспоренной ОАО «РН Менеджмент», а также доказательствам, представленным в материалы дела, арендодателю сопроводительным письмом № 158/0518и-ТБ от 12.09.2011 года от арендатора была предоставлена доверенность на Фетисову Ольгу Юрьевну от 26.08.2011 года с правом предоставлять интересы Общества в ООО «Упрснабсбыт», согласовывать условия, заключать, изменять, расторгать и подписывать от имени Общества дополнительные соглашения, соглашения, приложения к Предварительному договору аренды, подписывать от имени Общества документы, связанные с исполнением вышеназванного договора, включая (но, не ограничиваясь) акты сдачи-приемки (приемки-передачи) работ, услуг, прав, документов, иные, предусмотренные договором акты, отчетные, распорядительные документы, графики, протоколы, технические требования, письма, заявления, запросы, претензии, требования, уведомления, акты сверки расчетов, гарантийные письма, связанные с оплатой по вышеназванному договору, технические задания, проектную, рабочую, исполнительную и иную документацию. При этом, срок действия указанной доверенности определен сроком до 31.01.2012 года.

ОАО «РН Менеджмент» в материалы дела представлена еще одна доверенность, выданная арендатором на имя Фетисовой Ольги Юрьевны, датированная 27.12.2011 года и сроком действия до 07.07.2014 года. Указанной доверенностью Фетисовой О.Ю. делегировано право от имени Общества согласовывать условия, заключать, изменять, расторгать и подписывать от имени Общества договоры/соглашения (приложения, дополнения) на сумму не более 2 000 000 долларов США по курсу рубля РФ к доллару США, установленному на дату совершения соответствующей сделки.

С учетом представленных доказательств, суд приходит к выводу, что на дату подписания Фетисовой О.Ю. писем от имени арендатора (29.12.2012 года и 12.04.2013 года), полномочиями на согласование условий Предварительного договора аренды она не обладала: в связи с истечением срока предоставления полномочий по доверенности от 26.08.2011 года и в связи с наличием ограничения по сумме сделки по доверенности от 27.12.2011 года.

Относительно письма арендатора № 158/0144-ТБ от 22.05.2013 года на письмо арендодателя № 154 от 20.05.2013 года, суд отмечает следующее.

Указанное письмо от имени арендатора подписано Директором по операционной деятельности Административного департамента Шефрановским Д.А., при этом доказательств наличия у него полномочий на согласование условий Предварительного договора аренды от имени арендатора, ООО «Упрснабсбыт» в материалы дела не представлено.

Кроме того, из указанных писем невозможно установить срок, на который стороны согласны перенести даты завершения отделочных работ, поскольку в письме арендодателя содержится лишь просьба «вынести на рассмотрение вопрос о переносе даты получения свидетельства на право собственности», а также просьба подтвердить сроки предполагаемого производства работ ЗАО «Ланит». Письмо же арендатора содержит формулировку «подтверждаем перенос сроков и просим сообщить новые сроки окончания работ».

Ссылки ООО «Упрснабсбыт» на то, что полномочия Фетисовой О.Ю. и Шефрановского Д.А. явствовали из обстановки и были в последующем одобрены арендатором судом отклоняются.

По мнению суда, в ситуации, когда после подписания Предварительного договора аренды арендатор направляет арендодателю доверенность на своего представителя, в которой определяет объем его полномочий на совершение от имени Общества действий по согласованию изменений условий Предварительного договора, свидетельствует о воле стороны исходить из необходимости удостоверения полномочий лица, выступающего представителем арендатора, и о желании сложить именно такие обычаи делового оборота. В этой связи ссылки на то, что полномочие Фетисовой О.Ю. и Шефрановского А.Д. явствовали из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.) (ст. 182 ГК РФ), суд полагает несостоятельными.

Относительно того, что действия представителей Фетисовой О.Ю. и Шефрановского А.Д. по согласованию переноса сроков завершения отделочных работ были в последующем одобрены арендатором, судом отклоняются, поскольку продолжение исполнения договора со стороны кредитора при просрочке должника не лишает кредитора права на предусмотренный соглашением отказ от договора по основаниям просрочки должника до момента принятия просроченнного исполнения. К тому же, доказательств того, что полномочный представитель арендатора впоследствии подтвердил какой-либо из согласованных вышеперечисленной перепиской сторон срок завершения отделочных работ, материалы дела не содержат.

Кроме того, суд отмечает, что согласно условиям Предварительного договора аренды, подлежит возможному изменению в связи с обстоятельствами, изложенными в пункте 4.9, только срок завершения отделочных работ, установленный пунктом 4.2 (15.12.2012 года), но не срок выполнения отделочных работ, нарушение которого является основанием для одностороннего отказа арендатора от Предварительного договора аренды (01.03.2013 года пункт 8.5.2).

При указанных обстоятельствах, судом принимается как обоснованная позиция ОАО «РН Менеджмент» о том, что обозначенной выше перепиской сторон сроки выполнения отделочных работ перенесены по согласованию сторон не были.

В этой связи судом не принято к рассмотрению по существу заявление ОАО «РН Менеджмент» о фальсификации доказательств: письма арендодателя № 284 от 28.12.2012 года и письма арендатора №158/0887и-ТБ от 29.12.2012года, поскольку ответ на вопрос о том – сфальсифицированы ли данные доказательства или являются подлинными и достоверными, не сможет повлиять на решение настоящего спора, поскольку указанные доказательства не обладают признаками допустимости для подтверждения обстоятельств, в обоснование которых они представлены арендодателем.

Исходя из позиции сторон, подтверждающих факт согласования сторонами перенос сроков завершения отделочных, общестроительных работ и монтажа инженерного оборудования на 15.01.2013 годи в соответствии с представленным в материалы дела протоколом совместного совещания по проекту «Консолидация офисов ТНК-ВР в г. Тюмени» от 12.12.2012 года (л.д.84-86 т.14), суд принимает данное обстоятельство, как установленное.

Иных доказательств надлежащего письменного согласования сторонами переноса срока завершения отделочных работ, на дату после 15.01.2013 года, в материалах дела не имеется.

Кроме того, судом отмечается также и то, что, несмотря на наличие объемной переписки сторон, свидетельствующей о тесном взаимодействии арендатора и арендодателя при производстве отделочных работ, доказательств того, что арендодателем, как подрядчиком на объекте, были направлены арендатору как заказчику предупреждения об обнаружении непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок, с уведомлением арендатора о приостановлении работы до получения от него соответствующих указаний - не имеется.

В силу чего в соответствии с положениями ст. 716 ГК РФ подрядчик, не предупредивший заказчика об обстоятельствах, указанных выше, либо продолживший работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока, а при его отсутствии разумного срока для ответа на предупреждение не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

Право же подрядчика, установленное ст. 719 ГК РФ не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок, также могло быть реализовано при надлежащем уведомлении об указанных обстоятельствах заказчика. Между трем, доказательств обращения арендодателя к арендатору с указанием на приостановление работы в связи с просрочкой арендатора - в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу о принятии арендодателем рисков невыполнения работ в установленный срок на себя.

Помимо изложенного судом отмечается, что материалы дела содержат доказательства неоднократного обращения арендатора к арендодателю с требованиями об устранении недостатков выполняемых работ и отставания от графика их выполнения (№158/0379и-ТБ от 11.05.2012 года л.д.74 т.17, № 158/0681и-ТБ от 30.08.2012 года,№158/0684и-ТБ от 03.09.2012 года л.д.75 т.17, № 158/0685и-ТБ от 03.09.2012 года,№158/0855и-ТБ от 04.12.2012 года л.д.78-79 т.17, № 158/0048и-ТБ от 12.02.2013 года, № 158/0057и-ТБ от 14.02.2013 года, № 158/0081и-ТБ от 22.02.2013 года, №158/0137и-ТБ от 25.04.2013 года, № 158/0136и-ТБ от 25.04.2013 года, № 158/002и-ТБ от 11.01.2013 года л.д.30-31 т.18 и др.).

Также обстоятельства, связанные с отставанием от графика выполнения отделочных работ, в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя, находят свое подтверждение в представленных в материалы дела протоколах совместных совещаний по проекту «Консолидация офисов ТНК-ВР в г. Тюмени» (л.д.35-67 т.18).

Доводы ООО «Упрснабсбыт» о том, что на момент заявления арендатором об отказе от Предварительного договора аренды им были осуществлены действия по принятию работ по отделке помещений, что исключает право на отказ от договора, судом отклоняются как не подтвержденные документально.

Поскольку составление арендодателем и направление им для подписания арендатору протоколов Осмотра Помещений и Парковки от 20.09.2013 года на основании фактически произведенного осмотра помещений комиссией в начале сентября 2013 года, с учетом того, что указанные акты содержат ссылку на остановку дальнейшего осмотра в связи с выявлением существенных недоделок, не может служить доказательством принятия арендатором результата работ.

Наличие же в условиях Предварительного договора аренды порядка устранения нарушений, само по себе не свидетельствует об утрате стороной по договору права на односторонний отказ в случае наличия к тому предусмотренных договором оснований. Специально оговоренного условия об утрате такого права Предварительный договор аренды также не содержит.

Доказательств того, что арендодателем в надлежащем порядке предложено арендатору принять исполнение по Предварительному договору аренды до направления последним уведомления об отказе от договора, материалы дела не содержат.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что на момент направления арендодателю уведомления об отказе от Предварительного договора аренды 03.10.2013 года (исх. №158/0156и/м от 09.09.2013 л.д. 59-61 т.1, л.д.35 т.17), у арендатора имелись предусмотренные условиями Предварительного договора аренды основания для одностороннего расторжения договора по причине нарушения срока получения Свидетельства о собственности 31.05.2013 года (пункт8.5.1 в редакции Дополнительного соглашения № 2) и по причине нарушения срока выполнения отделочных работ в полном объеме до 01.03.2013 года (пункт 8.5.2).

Следовательно, в соответствии с положениями пункта 8.5 Предварительного договора аренды, суд приходит к выводу о расторжении Предварительного договора аренды арендатором с 01.11.2013 года.

Ссылки ООО «Упрснабсбыт» на нарушение порядка направления уведомлений, установленных разделом 9 Предварительного договора аренды, с учетом направления арендодателем в адрес арендатора письма об изменении адреса, судом отклоняются, поскольку письмом № 236/2 от 14.10.2013 года ООО «Упрснабсбыт» констатировало получение направленного арендатором 03.10.2013 года уведомления об отказе от договора №158/0156и/м от 09.09.2013 и по существу возразило на него, что, по мнению суда, свидетельствует о признании арендодателем полученного уведомления как надлежащего.

Указанные выше обстоятельства, признанные судом установленными в рамках настоящего спора, исключают возможность удовлетворения иска ООО «Упрснабсбыт», заявленного к ОАО «РН Менеджмент», третьи лица: ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения заключённого 28.07.2011 г. Предварительного договора аренды № ТНМ-0716/11 нежилых помещений и машиномест в торгово-гостиничном комплексе «Максим», расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, дом 42, недействительным, в связи с чем, в удовлетворении указанных исковых требований надлежит отказать.

Принимая во внимание установление судом факта наличия правовых оснований для отказа ОАО «РН-Менеджмент» от Предварительного договора аренды в одностороннем порядке по основаниям пункта 8.5 договора, суд считает обоснованными требования арендатора о возврате Гарантийного платежа в соответствии с положениями пункта 6.2 Предварительного договора аренды.

Как свидетельствуют материалы дела и не оспаривается сторонами, в качестве Гарантийного платежа арендатор перечислил арендодателю 95 259 031 рубль 74 копейки (копии платежных поручений № 5780 от 11.08.2011 года на сумму 74 256 031 рубль 20 копеек и № 7362 от 21.09.2012 года на сумму 21 003 000 рублей 54 копейки л.д.49-50 т.1).

Требование о возврате Гарантийного платежа заявлено ОАО «РН-Менеджмент» как солидарное взыскание с ответчиков ООО «Упрснабсбыт», ОАО «Упрснабсбыт», ОАО «Тюменьоблснабсбыт».

Уведомлением №158/0156и/м от 09.09.2013 арендатор предъявил арендодателю требование о возврате Гарантийного платежа в связи с отказом от договора.

Письмами №158/0172 и/м от 14.11.2013 и № 158/0173 и/м от 14.11.2013 (л.д.67-72 т.1) ОАО «РН Менеджмент» известил поручителей о неисполнении Арендодателем своих обязательств по возврату Гарантийного платежа и штрафной неустойки и потребовал исполнения за ООО «Упрснабсбыт» обязательства по возврату Гарантийного платежа.

Суд полагает, что требование о солидарном взыскании с указанных юридических лиц Гарантийного платежа в сумме 95 259 031 рубль 74 копейки подлежит частичному удовлетворению в размере 74 256 031 рубль 20 копеек.

Как следует из представленных в материалы дела договоров поручительства №ТНМ-0736/11 и №ТНМ-0734/11 от 28.07.2011 года ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» обязались нести солидарную ответственность с ООО «Упрснабсбыт» перед ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» за исполнение ООО «Упрснабсбыт» обязательств по возврату гарантийного платежа в размере 74 256 031 рубль 20 копеек.

При этом, в нарушение условий пунктов 2.1 договоров поручительства, материалы дела не содержат доказательств того, что об изменениях Предварительного договора об увеличении суммы Гарантийного платежа, внесенных Дополнительным соглашением № 1 от 13.09.2012 года ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» уведомил поручителей, а поручители подтвердили свое согласие на соответствующее увеличение размера своей ответственности путем проставления подписи уполномоченного лица на Приложении/Изменении/Дополнении/Дополнительном соглашении к Предварительному договору аренды соответственно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 367 ГК РФ поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего.

Согласно правовому подходу, продемонстрированному Высшим Арбитражным Судом в пункте 37 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством", применяя названные положения ГК РФ, суды должны учитывать их цель, состоящую в защите поручителя от неблагоприятных изменений основного обязательства, а не в создании для него необоснованных преимуществ в виде прекращения поручительства и в том случае, если основное обязательство было изменено без каких-либо неблагоприятных последствий для поручителя, хотя бы и без согласия последнего. В этой связи изменение основного обязательства (в случае увеличения суммы долга должника перед кредитором, размера процентов по денежному обязательству) само по себе не ухудшает положение поручителя и не прекращает поручительство, так как в данном случае поручитель отвечает перед кредитором на первоначальных условиях обязательства, обеспеченного поручительством, как если бы изменения обязательства не произошло. Обязательство в измененной части не считается обеспеченным поручительством.

С учетом изложенного суд полагает, что размер обеспечиваемого договорами поручительства обязательства ООО «Упрснабсбыт» перед ОАО «РН-Менеджмент» не изменился и составляет сумму Гарантийного платежа в размере 74 256 031 рубль 20 копеек, следовательно, в соответствии с положениями ст. 363 ГК РФ требования о солидарном взыскании указанной суммы Гарантийного платежа подлежат удовлетворению.

Оставшаяся часть гарантийного платежа в размере 21 003 000 рублей 54 копейки, подлежит взысканию в пользу истца по первоначальному иску с ООО «Упрснабсбыт» на основании пункта 6.2 Предварительного договора аренды.

ОАО «РН-Менеджмент» заявлено также требование о солидарном взыскании с ответчиков ООО «Упрснабсбыт», ОАО «Упрснабсбыт», ОАО «Тюменьоблснабсбыт» 2 008 377 рублей 92 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат Гарантийного платежа на основании положений пункта 6.2 Предварительного договора аренды и пунктов 1.3 договоров поручительства.

В соответствии с пунктом 4.12 Предварительного договора аренды стороны определили, что при возникновении споров, требований и (или) претензий по вопросам, предусмотренным настоящим Договором или в связи с ним, Стороны обязуются предпринять все возможные и разумные меры для урегулирования их путем переговоров, соблюдение претензионного (досудебного) порядка рассмотрения спора является обязательный для Сторон. В случае если спор, требование и (или) претензия не будут разрешены путем переговоров в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня направления первого письменного уведомления о существовании спора, требования или претензии, любая из Сторон Договора вправе обратиться в арбитражный суд.

Таким образом, учитывая, что в указанном разделе Предварительного договора аренды стороны согласовали регламентацию порядка предъявления и рассмотрения претензии, срок ее рассмотрения, суд полагает, что Предварительным договором аренды, который является основанием первоначального и встречного иска, установлен обязательный досудебный порядок.

В соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств соблюдения ОАО «РН-Менеджмент» установленного Предварительным договором аренды обязательного претензионного порядка в части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с ч. 1 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ОАО «РН-Менеджмент» было заявлено к ООО «Упрснабсбыт» требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и оно оставлено без исполнения.

Самостоятельных требований к поручителям об уплате ими процентов за пользование чужими денежными средствами до обращения в суд истцом по первоначальному иску также не заявлено.

При указанных обстоятельствах, в силу положений п. 2 ст. 148 АПК РФ, суд не имеет правовых оснований для рассмотрения спора по указанным требованиям по существу, в связи с чем, указанное требование подлежит оставлению без рассмотрения.

ОАО «РН-Менеджмент» заявлено также требование о взыскании с ООО «Упрснабсбыт» неустойки на основании пункта 8. 6 Предварительного договора аренды в размере 251 715 360 рублей 00 копеек.

Принимая во внимание установление судом факта наличия правовых оснований для отказа ОАО «РН-Менеджмент» от Предварительного договора аренды в одностороннем порядке по основаниям пункта 8.5 договора, суд подтверждает правомерность обращения арендатора с требованиями о взыскании неустойки в соответствии с положениями пункта 8.6 Предварительного договора аренды.

Данным пунктом установлена твердая сумма штрафных санкций в размере 251 715 360 рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель определил неустойку как (штраф, пеню) установленную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, правовым основанием для взыскания определенной договором неустойки, является положение договора, предусматривающего ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Пунктом 8.6 Предварительного договора аренды такая ответственность установлена.

Доводы ООО «Упрснабсбыт» о том, что раздел 6 и ст. 8.6 Предварительного договора аренды ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие закону, поскольку в силу положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ определены конкретные последствия нарушения условий предварительного договора в виде обращения с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных убытков, судом отклоняются в силу смешанного характера Предварительного договора аренды, а также в отсутствие запрета в действующем законодательстве на обеспечение исполнения обязательств посредством согласования сторонами договора размера ответственности за нарушение его условий.

Исходя из буквального толкования норм права, установленных статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что при установлении ответственности в виде начисления неустойки за нарушение гражданско-правового обязательства, сторона должна представить относимые, допустимые доказательства, позволяющие установить состав гражданского правонарушения.

Так, основанием гражданско-правовой ответственности, прежде всего, является совершение правонарушения, предусмотренного законом или договором, в частности неисполнение или ненадлежащее исполнение лицом возникших для него из договора обязанностей либо причинение какому-либо лицу имущественного вреда.

Наступление названных оснований, предполагает установление наличия определенных обстоятельств (условий), являющихся общими, типичными для гражданских правонарушений. К числу таких общих условий гражданско-правовой ответственности относятся: противоправный характер поведения (действий или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность (либо наступление иных специально предусмотренных законом или договором обстоятельств); наличие у потерпевшего лица вреда или убытков; причинная связь между противоправным поведением нарушителя и наступившими вредоносными последствиями, вина правонарушителя (при оценке соразмерности заявленной ко взысканию неустойки).

Совокупность перечисленных условий, по общему правилу необходимых для возложения гражданско-правовой ответственности на конкретное лицо, называется составом гражданского правонарушения.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий ответственности, как правило, исключает ее применение. Установление данных условий осуществляется именно в указанной очередности, поскольку отсутствие одного из предыдущих условий лишает смысла установление других (последующих) условий.

Таким образом, для установления гражданско-правовой ответственности в виде неустойки, необходимо установить объективную и субъективную сторону правонарушения, при этом к элементу объективной стороны будут относиться наличие доказательств, подтверждающих противоправное поведение (деятельность или бездеятельность), вредоносный результат деяния, установление причинной связи между деянием и вредоносным результатом.

С учетом изложенного, правонарушение с объективной стороны будет предполагать собой действие противоправное, нарушающее требование норм права. Это либо нарушение запретов, или невыполнение возложенных обязанностей.

К элементу субъективной стороны по общему правилу будет относится вина, а иначе психическое отношение субъекта к своему противоправному поведению и его последствиям в форме умысла или неосторожности, а также мотив и цель правонарушения.

Принимая во внимание, условия Предварительного договора аренды устанавливающего в качестве существенных условий сроки завершения арендодателем отделочных работ и получения Свидетельства о собственности, суд, при установленном факте наличия нарушения определенных договором сроков на момент заявления арендатора об отказе от Предварительного договора аренды полагает, что применение ответственности к арендодателю в виде договорной неустойки обоснованно.

Вместе с тем, суд считает необходимым уменьшить, подлежащую взысканию неустойку до 168 357 680 рублей 00 копеек, по следующим основаниям.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.10.2004 № 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, ООО «Упрснабсбыт» заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Рассмотрев заявленное ходатайство, исходя из отсутствия доказательств понесенных истцом убытков, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательств ответчиком, не представление истцом каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, какие негативные последствия наступили от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по своевременному выполнению работ, в том числе о понесенных вследствие этого или предполагаемых убытках, а также учитывая, что целью всего Предварительного договора аренды являлось подписания основного договора аренды, срок для заключения которого, на момент отказа арендатора от Предварительного договора аренды не был пропущен, суд считает возможным, применительно к положениям, изложенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", снизить размер предъявляемой ко взысканию неустойки до 168 357 680 рублей 00 копеек.

Соответствующих доказательств подтверждающих соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, как следует из разъяснений изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", истцом не представлено.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку в силу статьи 333 Кодекса. При этом правила указанной статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 Кодекса.

В соответствии с положениями ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Возражения ООО «Упрснабсбыт» против удовлетворения первоначального иска обосновываются тем, что нарушение сроков выполнения отделочных работ и получения свидетельства о собственности были вызваны действиями самого арендатора в рамках реализации им права, установленного пунктом 4.9 Предварительного договора аренды на внесение им изменения в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и(или) данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также инициировать внесение изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию.

Как отмечалось судом выше, фактические обстоятельства дела свидетельствуют и стороны не оспаривают факт того, что арендатор воспользовался своим правом на внесение изменений в Технические требования на выполнение Отделочных Работ и данные по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также правом на инициирование внесения изменений в Проектную и(или) Рабочую Документацию.

Данное обстоятельство подтверждено как фактом подписания дополнительного соглашения №1 от 13.09.2012 г. к Предварительному договору аренды, так и представленной в материалы дела перепиской сторон, которая свидетельствует о том, что после получения арендодателем первоначальных технических требований и планировочных решений по указанию ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» неоднократно вносились дополнения и изменения в проектную и рабочую документацию, ход отделочных работ (письма арендатора: № 158/0838и-ТБ от 23.11.2012 года л.д.40 т.15, 158/0880и-ТБ от 25.12.2012 года л.д.43 т.15, №158/0885и-ТБ от 28.12.2012 года л.д.45 т.15, № 158/0886и-ТБ от 28.12.2012 года л.д.46 т.15, № 158/006и-ТБ от 18.01.2012 года л.д.81 т.15, № 158/0045и-ТБ от 07.02.2013 года л.д.54 т.15, № 158/0056и-ТБ от 13.02.2013 года л.д.58 т.15, № 158/0115и-ТБ от 11.03.2013 года л.д.60 т.15, № 158/0127и-ТБ от 04.04.2013 года л.д.61 т.15).

При этом суд полагает, что констатация судом на основании анализа переписки сторон отсутствия письменного согласования между сторонами переноса сроков выполнения отделочных работ, как того требуют положения пункта 4.9 Предварительного договора аренды, что, в свою очередь, и послужило основанием для вывода суда о наличии у арендатора права на односторонний отказ от Предварительного договора аренды, не может опровергать фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что отделочные работы выполнялись арендодателем с учетом вносимых арендатором по ходу работ изменений и уточнений, что не могло не повлиять на сроки выполнения работ в целом и подготовку объекта к сдаче в эксплуатацию. Так, например, письмом арендатора № 158/0127и-ТБ (л.д.61 т.15) подтверждается направление в адрес арендодателя Технического задания на проектирование смежных систем 12032-ТЗ-СМС.ЛУ 04 апреля 2013 года.

В этой связи суд отмечает, что полномочия представителя арендатора Фетисовой О.Ю., на подписание писем от имени арендатора в связи с текущим производством отделочных работ не оспариваются ОАО «РН-Менеджмент», поскольку, в свою очередь, сам истец по первоначальному иску ссылается на указанную переписку сторон в подтверждение своих доводов.

Также обстоятельства, связанные с отставанием от графика выполнения отделочных работ, в том числе и по причинам, зависящим от арендатора, находят свое подтверждение в представленных в материалы дела протоколах совместных совещаний по проекту «Консолидация офисов ТНК-ВР в г. Тюмени» (л.д.40-43,47-53 т.18).

Материалы дела свидетельствуют также о том, что ООО «Упрснабсбыт» неоднократно обращалось с письмами к ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» о неполноте технических требований (заданий), необходимости предоставить сведения по количеству персонала, функциональному назначению и требуемой площади проектируемых помещений, а также других данных, необходимых для изготовления проектной и рабочей документации (№141 от 03.10.2011 л.д.50 т.14,№149 от 10.10.2011 года л.д.51 т.14, №165 от 27.10.2011 л.д.54 т.14, два письма б/н от 27.12.2011 л.д.56-57 т.14, №26 от 09.02.2012л.д.58 т.14, №86 от 12.05.2012 года л.д.59-60 т.14, б/н от 10.10.2012 л.д.61-62 т.14, №263 от 10.12.2012 л.д.63 т.14, №269 от 14.12.2012 л.д.64 т.14, №279 от 25.12.2012 л.д.65 т.14, №281 от 26.12.2012 л.д.66 т.14, №282 от 27.12.2012 л.д.67-69 т.14, №6 от 14.01.2013 л.д.71 т.14, №17 от 28.01.2013 л.д.72 т.14, №18 от 28.01.2013 л.д.73-74 т.14, №31 от 05.02.2013 л.д.75-76 т.14, №56 от 18.02.2013 л.д.77-78 т.14, №84 от 07.03.2013 л.д.79 т.14, б/н от 30.04.2013 л.д.80 т.14 и др.)

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что материалы дела свидетельствуют о том, что ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, в связи с чем, полагает возможным уменьшить размер ответственности должника до 85 000 000 рублей.

ООО «Упрснабсбыт» заявлено встречное исковое требование к ОАО «РН Менеджмент», третьи лица: ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», о взыскании штрафной неустойки в размере 156 456 328 рублей 26 копеек на основании положений пункта 8.3 Предварительного договора аренды.

Как было выше отмечено судом, в разделе 14 Предварительного договора аренды стороны согласовали регламентацию порядка предъявления и рассмотрения претензии, срок ее рассмотрения, суд полагает, что Предварительным договором аренды, который является основанием первоначального и встречного иска, установлен обязательный досудебный порядок.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств соблюдения ООО «Упрснабсбыт» установленного Предварительным договором аренды обязательного претензионного порядка в части требований к ОАО «РН-Менеджмент» о взыскании неустойки.

При указанных обстоятельствах, в силу положений п. 2 ст. 148 АПК РФ, суд не имеет правовых оснований для рассмотрения спора по указанным требованиям по существу, в связи с чем, встречное исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Относительно заявления ООО «Упрснабсбыт» об исключении из объема доказательств документов, представленных в обоснование доводов о некачественности выполненных арендодателем работ, суд полагает их подлежащими отклонению в связи с тем, что указанные документы представлялись ОАО «РН-Менеджмент» в связи с возражениями относительно доводов ООО «Упрснабсбыт» о злоупотреблении ОАО «РН-Менеджмент» правом на односторонний отказ от договора.

Суд при этом отмечает, что доводы ООО «Упрснабсбыт» о злоупотреблении ОАО «РН-Менеджмент» своим правом на отказ от Предварительного договора аренды не нашли своего документального подтверждения в ходе рассмотрения спора.

Согласно материалам дела участвующие в деле стороны, оплатили государственную пошлину в надлежащем размере.

Принимая во внимание оставление без рассмотрения встречного иска и части требований первоначального иска, суд согласно ст. 104 АПК РФ, и ст. 333.40. НК РФ, возвращает государственную пошлину в соответствующих размерах заявителям из федерального бюджета.

В соответствии с частичным удовлетворением первоначального иска, расходы по уплате государственной пошлины суд в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом, с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине», расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца (по первоначальному иску), исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения на основании ст. 333 ГК РФ.

Учитывая положения ст. 110 АПК РФ и факт оставления иска ООО «Упрснабсбыт» к ОАО «РН Менеджмент», третьи лица: ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт», о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения заключённого 28.07.2011 г. Предварительного договора аренды недействительным, расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования ОАО «РН Менеджмент» в части солидарного взыскания с ООО «Упрснабсбыт», ОАО «Упрснабсбыт», ОАО «Тюменьоблснабсбыт» 2 008 377 рублей 92 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без рассмотрения.

Остальные требования первоначального иска удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО «Упрснабсбыт», ОАО «Упрснабсбыт», ОАО «Тюменьоблснабсбыт» в пользу ОАО «РН Менеджмент» денежные средства в сумме 74 256 031 рубль 20 копеек, а также 42 553 рубля 70 копеек расходов на оплату государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Упрснабсбыт» в пользу ОАО «РН Менеджмент» 106 003 000 рублей 54 копейки, в том числе: 21 003 000 рублей 54 копейки основного долга, 85 000 000 рублей 00 копеек неустойки, а также 108 531 рубль 78 копеек расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Возвратить ОАО «РН Менеджмент» из федерального бюджета 1 150 рублей 99 копеек государственной пошлины.

Встречные исковые требования ООО «Упрснабсбыт» о взыскании 156 456 328 рублей 26 копеек неустойки оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО «Упрснабсбыт» из федерального бюджета 200 000 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Исковые требования ООО «Упрснабсбыт» к ОАО «РН Менеджмент» о признании отказа от договора недействительным оставить без удовлетворения.

Выдать исполнительные листы и справки на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Авдеева Я.В.