Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Капитал групп» о расторжении государственного контракта от 13.03.2019 года № 8 на оказание услуг по определению рыночной стоимости движимого имущества, прав требования, обязательств Тюменской области, а так же движимого имущества и права пользования данным имуществом (величины месячной арендной платы), взыскании 9 000 рублей – ответственности, за факт ненадлежащего исполнения обязательств и 130 рублей 97 копеек – пени за просрочку исполнения обязательств.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик допускал просрочку исполнения своих обязательств, представленные ответчиком отчеты об оценке не были приняты истцом, направлен мотивированный отказ от принятия услуг с предложением о расторжении государственного контракта по соглашению сторон, однако соглашение о расторжении контракта не было достигнуто.

Ответчик с иском не согласен по основаниям изложенным в письменном отзыве на исковое заявление считает, что обязательства по контракту выполнены надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

12 марта 2019 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (истец, заказчик) и ООО «Капитал Групп» (ответчик, исполнитель) заключен государственный контракт № 8 на оказание услуг по определению рыночной стоимости движимого имущества, прав требования, обязательств Тюменской области, а так же движимого имущества и права пользования данным имуществом (величины месячной арендной платы) (т.1.л.д.14-20), по условиям которого заказчик поручает и оплачивает, а исполнитель обязуется провести определение рыночной стоимости движимого имущества, прав требования, обязательств Тюменской области, а так же движимого имущества и права пользования данным имуществом (величины месячной арендной платы).

Объекты оценки, их описание, местонахождение, цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки и другие условия определяются в описании объекта закупки (далее задание на оценку) (Приложение № 1 к Контракту) и Заявках на проведение оценки (Приложение № 3 к Контракту) направляемых Заказчиком исполнителю в письменной форме. Оказание услуг осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.21998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 2.1 цена контракта (объем финансирования) составляет 300 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, услуги по каждой заявке на проведение оценки по виду объекта оценки «Доли в уставном капитале общество с ограниченной ответственностью, пакеты акций акционерных обществ» должны быть оказаны исполнителем в течение 15 рабочих дней, по иным видам объектов оценки в течение 10 рабочих дней со дня, следующего за днем получения соответствующей заявки на проведение оценки.

14.03.2019 года Истцом составлена Заявка № 1 (т.1.л.д.98) к государственному контракту от 12.03.2019 года № 8.

Объектом оценки указаны:

- обязательства Тюменской области, возникающие в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:23:0225001:303, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под линии электропередачи напряжением 110 кВ, протяженностью 8,9 км, площадью 5 кв.м., адрес: <...> Октября – эп2.

- обязательства Тюменской области, возникающие в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:23:0225001:305, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под линии электропередачи напряжением 110 кВ, протяженностью 8,9 км, площадью 5 кв.м., адрес: <...> Октября – эп2.

- обязательства Тюменской области, возникающие в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0202002:798, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 80 кв.м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, МО п. Боровский, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:6681.

- обязательства Тюменской области, возникающие в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0202002:799, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 148 кв.м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, МО п.Боровский, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:6681.

Права учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав: при оценке учитывается право собственности на земельный участок в составе объекта оценки, обременения: в соответствии с выпиской из ЕГРН.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется в соответствии с требованиями статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указание возможных границ интервала, в которых может находиться рыночная стоимость, не требуется.

Вид определяемой стоимости: рыночная стоимость.

Цель оценки: определение рыночной стоимости.

Предполагаемое использование результата оценки: результаты оценки предполагается использовать в качестве независимого экспертного суждения о наиболее вероятной на дату оценки рыночной стоимости объектов оценки в целях определения размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области.

Дата оценки: 14.03.209 года.

Дата предоставления отчета об оценке: 28.03.2019 года.

Количество экземпляров отчета: отчет в форме бумажного документа в 3 экз. и в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью по каждому объекту оценки отдельно.

Стоимость оценочных услуг 58 208 рублей.

22 марта 2019 года ответчик составил письмо № 39-К/2019 (т.1.л.д.61) в котором сообщает о том, что услуги по определению рыночной стоимости оказаны и направил отчеты об оценке: 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 и подписанный со своей стороны акт оказанных услуг № 1 от 22.03.2019 года.

Указанное письмо получено истцом 28 марта 2019 года, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции на данном письме.

10.04.019 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (т.1.л.д.63) с отказом от принятия услуг.

В письме изложено, что в представленных отчетах были выявлены замечания:

- отчеты не соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки № 3, устанавливающего требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а так же к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

- объекты оценки в отчетах об оценке приведены не в соответствии с заявкой на проведение оценки от 14.03.2019 года № 1.

- при определении размера возмещения для объектов оценки № 3 и № 4 не учтены особенности определения размера возмещения в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации, как для земельных участков, подлежащих образованию ( п.4 ст.56.8 ЗК РФ)

- отчеты в форме электронного документа не подписаны и оценщиком и руководителем юридического лица усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном письме истец предлагает расторгнуть государственный контракт № 8 от 12.03.2019 года и направляет соответствующее соглашение о расторжении контракта (т.1.л.д.64).

В ответ на письмо, ответчик обратился с письмом № 43-К/2019 от 11 апреля 2019 года (т.1.л.д.66) в котором не согласился с доводами о несоответствии отчетов стандартам оценки и запросил уточнение конкретных формулировок (пунктуацию и пр.) наименования оценки. Так же указывает, что готов привести наименование объекта оценки в соответствие с заявкой № 1.

Письмом от 16 апреля 2019 года истец (т.1.л.д.30), в дополнение к ранее направленному письму от 10.04.2019 года, направил разъяснения относительно мотивов отказа от принятия услуг. При этом, в письме истец указывает что ответчику необходимо либо подписать соглашение о расторжении контракта, либо устранить замечания к отчетам и представить новые редакции отчетов в адрес Департамента в срок до 17.04.2019 года.

В данном письме разъяснены замечания истца к отчетам ответчика, в частности изложено что:

- отчеты об оценке от 19.03.2019 №№ 0004.3/1, 0004.3/2. 0004.3/3, 0004.3/4 составлены не в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, а также допускают неоднозначное толкование или вводят в заблуждение. В ходе ознакомления с представленными Отчетами было выявлено значительное количество нарушений требований федеральных стандартов оценки, касающихся составления и содержания отчетов об оценке, а также имеются замечания к расчетной части Отчетов, ниже приведены некоторые из них:

- объекты оценки указаны неверно, не в соответствии с Заявкой на проведение оценки от 14.03.2019 № 1 к Государственному контракту от 12.03.2019 № 8 (Приложение № 3 к Контракту);

- в отчетах об оценке имущественные права на объекты оценки указаны неверно, не в соответствии с Контрактом;

- предполагаемое использование результатов оценки указано не в соответствии с Контрактом.

- в перечне применяемых стандартов оценки не указан ФСО № 7, который является обязательным при оценке объектов недвижимости, в том числе земельных участков (нарушение п. 86 ФСО № 3, ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3);

- в разделе Отчетов «Основные факты и выводы» не приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, не приведены результаты, полученные при применении различных подходов (нарушение п.8е ФСО №3).

- в разделе «Анализ рынка объекта оценки» представлен только макроэкономический обзор, причем без выводов о влиянии внешних факторов на стоимость объекта оценки, также отсутствует анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов (нарушение п.8з ФСО № 3)

- в отчетах отсутствует описание процесса оценки (п.8и ФСО № 3),

- в отчетах отсутствует описание процедуры согласования и прочие сведения, предусмотренные п.8к ФСО № 3;

- не приложены к Отчетам копии документов, используемых оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (нарушение п. 10 ФСО № 3).

- к отчетам не приложены все копии материалов полученные с сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», так как в будущем возможно изменение этой информации (п.11 ФСО № 3).

- к отчетам должны быть приложены копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (п. 11 ФСО № 3);

- не обоснован учет при расчете размера убытков «Стоимости услуг по регистрации права на земельный участок».

- размер пошлины за государственную регистрацию прав определен неверно;

- методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. указывают на необходимость при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных участков в составе факторов стоимости учитывать плодородие земельного участка., а также влияние экологических факторов, что не соблюдено

- неверно определена поправка на местоположение.

18 апреля 2019 года (т.е. за пределами срока, установленного истцом в письме от 10 апреля 2019 года) ответчик направил истцу письмо № 47-К (т.1.л.д. 31) с приложением новой редакции отчетов об оценке: 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 и подписанный со своей стороны акт оказанных услуг № 1 от 22.03.2019 года.

8 мая 2019 года истцом в ответ направлено письмо 5834/09-3 ( т.1.л.д.32) в котором сообщается что при рассмотрении отчетов было установлено, что ранее направленные замечания (исх. Департамента от 16.04.2019 № 04769/09-3) к отчетам об оценке № 0004.3/1 от 19.03.2019, № 0004.3/2 от 19.03.2019, № 0004.3/3 от 19.03.2019, № 0004.3/4 от 19.03.2019 исполнителем в полном объеме не устранены. В ходе ознакомления с представленными отчетами истцом были выявлены замечания к расчетной части, значительное количество нарушений требований федеральных стандартов оценки, касающихся составления и содержания отчетов об оценке, ниже приведены некоторые из них:

- объекты оценки в отчетах № 0004.3/1 от 19.03.2019 и № 0004.3/2 от 19.03.2019 указаны не в соответствии с Заявкой на проведение оценки от 14.03.2019 №1 к Государственному контракту от 12.03.2019 № 8 (Приложение № 3 к Контракту);

- в отчетах об оценке имущественные права на объекты оценки указаны неверно, не в соответствии с Контрактом. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав содержатся в Заявке на проведение оценки от 14.03.2019 к Государственному контракту от 12.03.2019 №8;

- при определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается (ст. 56.8 Земельного кодекса РФ). В связи с чем, применение ФСО № 7 «Оценка недвижимости» является обязательным при определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка. В перечне применяемых стандартов оценки не указан ФСО № 7, который является обязательным при оценке объектов недвижимости, в том числе земельных участков (нарушение п. 86 ФСО № 3, ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ);

- отчеты об оценке выполнены с нарушением ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» , а именно: в разделе Отчетов «Основные факты и выводы» не приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, не приведены результаты, полученные при применении различных подходов (нарушение п.8е ФСО № 3).

- в разделе Отчетов «Описание объектов оценки» должно быть приведено описание объектов оценки с указанием перечня документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (нарушение п.8ж ФСО № 3). Документы, предоставленные заказчиком содержащие характеристики объекта оценки приведены в отчетах не в полном объеме;

- в отчетах отсутствует описание процесса оценки (п.8и ФСО № 3);

- в отчетах отсутствует описание процедуры согласования и прочие сведения, предусмотренные п.8к ФСО № 3;

- не в полном объеме приложены к Отчетам копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (нарушение п. 10 ФСО № 3):

- к Отчетам не приложены все копии материалов, которые были получены с сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», так как в будущем возможно изменение этой информации (п.11 ФСО № 3);

- к Отчетам должны быть приложены копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (п.11 ФСО№3);

- не обоснован учет при расчете размера убытков «Стоимости услуг по регистрации права на земельный участок»;

- размер пошлины за государственную регистрацию прав определен неверно;

- методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, указывают на необходимость при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных участков в составе факторов стоимости учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов, что не соблюдено.

- неверно определена поправка на местоположение.

Истцом указано, что все вышеуказанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в то числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития, и другим нормативно-правовым актам.

Руководствуясь пунктами 3.8.2, 10.2 Контракта истец повторно предложил расторгнуть Контракт по соглашению сторон, в связи с чем направил проект соглашения о расторжении Контракта и указал, что в случае согласия расторгнуть Контракт по соглашению сторон, просит подписать и направить 2 (два) экземпляра подписанного проекта соглашения о расторжении Контракта (Приложение) в адрес Департамента в установленный Контрактом срок. В случае неполучения ответа в установленный Контрактом срок (в течение 5 рабочих дней со дня, следующего за днем получения данного предложения) истец уведомляет что намерен на основании п. 3.8.2 Контракта отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, а в случае получения отказа от подписания соглашения о расторжении Контракта обратиться в суд с заявлением о расторжении Контракта в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

Письмом от 15 мая № 57-К/2019 (т.1.л.д.34) ответчик направил новую редакцию отчетов об оценке: 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 и подписанный со своей стороны акт оказанных услуг № 1 от 15.05.2019 года.

3 июня 2019 года истцом направлено письмо № 7022/09-03 (т.1.л.д.35) в котором сообщается, что в представленных Отчетах были выявлены факты несоответствия их требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Истец указал, что в соответствии с пунктами 3.8.2, 10.2 Контракта в адрес исполнителя был направлен мотивированный отказ от принятия услуг (исх. Департамента от 08.05.2019 №5834/09-3) с предложением о расторжении Контракта. Исполнителем 20.05.2019 года в адрес Департамента были представлены новые редакции Отчетов (вх. Департамента от 20.05.2019 №12334).

В ходе ознакомления с представленными Отчетами истцом были выявлены замечания :

- не представлены отчеты об оценке объектов оценки в форме электронных документов в формате PDF, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации (нарушение п. 3.1. Государственного контракта от 12.03.2019 № 8 (далее - Контракт));

- не указаны права, ограничения (обременения) этих прав в отношении каждой из частей объекта оценки (стр. 4,12 Отчетов) (нарушение п. 8 ФСО № 7);

- доводы оценщика о невозможности проведения осмотра объекта оценки ввиду не предоставления доступа к объекту оценки не обоснованы (стр. 8, п. 5 Отчетов) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- информация в отчете об оценке о наличии у объекта оценки обременении в виде аренды не подтверждена (стр. 8, п. 6 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- в Отчетах № 0004.3/1, № 0004.3/2 не обоснована информация об отсутствии договоров аренды по объектам оценки ввиду не предоставления: все документы направлены оценщику в соответствии с Заявкой на проведение оценки от 14.03.2019 № 1 (Приложение № 3 к Контракту) (стр. 8, п. 6) (нарушение п. 5 ФСО № 3). Кроме того, направленные оценщику, вышеуказанные договоры аренды, не проанализированы (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- страховой полис оценщика на дату предоставления новых редакций отчетов об оценке не актуален (стр. 10-11 Отчетов) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- информация, приведенная в качестве дополнительных сведений об исполнителе, является избыточной, а также вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (стр. 11 Отчетов) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- описание объекта оценки не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8ж ФСО №3 (отсутствует описание каждой из частей объекта оценки) (стр.13-14 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4);

- приведен не полный перечень документов, направленный для использования оценщиком и установления количественных и качественных характеристик объектов в составе объекта оценки (стр.13, Отчетов)(нарушение п. 5 ФСО № 3);

- неверно указано местоположение земельного участка - объекта в составе объекта оценки (стр. 14 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- информация, приведенная в отчетах об оценке, не актуальна на дату проведения оценки: статья 55 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 283 Гражданского кодекса Российской Федерации утратили силу (стр. 14 Отчетов) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- отсутствует анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость в отношении объекта оценки - обязательства Тюменской области, данный анализ приведен только в отношении земельного участка - объекта в составе объекта оценки, при этом, представленные ценообразующие факторы не относятся к рынку земельных участков (стр. 15-29 Отчетов) (нарушение п. 8Ж ФСО № 3, п. 5 ФСО №3);

- отсутствует описание процесса объекта оценки в отношении объекта оценки - обязательства Тюменской области, данный раздел приведен только в отношении земельного участка - объекта в составе объекта оценки (стр. 30-37 Отчетов) (нарушение п. 8и ФСО № 3);

- коэффициент вариации рассчитан неверно: указано - 9,97%, верно - 12,21% (стр. 37 отчетов № 0004.3/1, № 0004.3/2); указано - 23,95%, верно -29,35% (стр. 40 отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4);

- в отчёте об оценке приведена противоречивая информация в отношении фактора местоположение: при описании ценообразующих факторов Оценщик указывает о зависимости стоимости объекта недвижимости от размещения относительно основных трасс, близости к транспортным развязкам, удобства подъезда, окружения объекта (стр. 27-28 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4), тогда как, в процессе определения стоимости данные факторы оценщиком не рассмотрены, однако, в качестве сравнения использованы объекты несходные с оцениваемым участком по вышеуказанным характеристикам. Кроме того, сходность районов расположения объектов сравнения также не подтверждена (стр. 38-39 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 22д ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п. 10 ФСО № 1).

- кроме того, при внесении нулевых поправок на местоположение к аналогам оценщик ссылается на сборник корректировок, однако, описание и соответствующие расчеты поправки не приведены (стр. 39 Отчетов). Такое описание поправки не позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения поправки оценщиком (нарушение п. 8и ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3);

- неверно определена рыночная стоимость изымаемого земельного участка, так как неверно определена стоимость сохраняющихся у правообладателя земельных участков - как стоимость единого объекта, тогда как, сохраняющиеся земельные участки являются самостоятельными объектами недвижимости (стр. 38 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- в разделе «Расчет стоимости объекта оценки» приведен расчёт стоимости изымаемого земельного участка - объекта в составе объекта оценки. Расчет стоимости объекта оценки - обязательства Тюменской области, в составе которых, в соответствии с требованиями Земельного кодекса, должны быть включены помимо рыночной стоимости земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, также и убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах, и упущенная выгода не представлен (стр. 36-38 Отчетов № 0004.3/1, № 0004.3/2, стр. 38-42 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 2, ст. 56.8 ЗК РФ, п. 5 ФСО № 3);

- неверно определена поправка на масштаб объекта «-16%», вместо «- 22%» (стр. 39 Отчета № 0004.3/3) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- в Отчетах № 0004.3/1, № 0004.3/2 отсутствует раздел согласования результатов оценки объекта оценки (стр. 36-40) (нарушение п. 8к ФСО № 3);

- в Отчетах № 0004.3/3, № 0004.3/4 в разделе «Согласование результатов» приведено согласование стоимости изымаемого земельного участка - объекта в составе объекта оценки, согласование стоимости объекта оценки - обязательства Тюменской области не представлен (стр. 43 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 5 ФСО № 3);

- не приложены к отчетам об оценке все копии документов, используемых оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов в составе объекта оценки (стр. 46-59 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4) (нарушение п. 5 ФСО № 3).

Кроме того, также выявлены следующие неточности и опечатки:

- не изменен срок проведения оценки в отчетах об оценке, представленных в новой редакции;

- некорректно указаны оцениваемые права - право требования, при оценке объекта оценки - обязательства Тюменской области (стр. 4, 12 Отчетов);

- неверно указано назначение объектов, выбранных в качестве сравнения, при определении стоимости земельного участка (стр. 38 Отчетов № 0004.3/3, № 0004.3/4);

- дублируется дважды страница 40 и отсутствует страница 13 Отчета № 0004.3/1.

Таким образом, истец указывал, что все вышеуказанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития, и другим нормативно-правовым актам.

Руководствуясь пунктами 3.8.2, 10.2 Контракта истец повторно предложил расторгнуть Контракт по соглашению сторон, в связи с чем направлен проект соглашения о расторжении Контракта, либо устранить замечания и предоставить окончательные редакции Отчетов в адрес Департамента в срок до 10.06.2019г.

В случае согласия расторгнуть Контракт по соглашению сторон, истцом предложено подписать и направить 2 (два) экземпляра подписанного проекта соглашения о расторжении Контракта (Приложение) в адрес Департамента в установленный Контрактом срок.

В случае неполучения ответа в установленный Контрактом срок (в течение 5 рабочих дней со дня, следующего за днем получения данного предложения) сообщил о намерении на основании п. 3.8.2 Контракта отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, либо обратиться в суд с заявлением о расторжении Контракта в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

Дополнительно сообщено, что в соответствии с пунктом 6.5 Контракта Департаментом будет начислен штраф в размере 9000 (девять тысяч) рублей за ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных Контрактом.

7 июня 2019 года ответчик направил истцу письмо № 60-К2019 (т.1.л.д.38) в котором указывает что для более полного анализа и достоверного расчета необходимо представление дополнительной информации, которая была направлена ответчику 7 июня 2019 года. истец обращается с просьбой к истцу за продлением срока предоставления исправленных версий отчетов на три рабочих дня.

Рассмотрев данное обращение, истец письмом от 10.06.2019 года (т.1. л.д.39) указал ответчику, что по результатам рассмотрения обращения, поступившего в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области 10.06.2019 (вх. 14409) сообщается о том, что Департаментом в соответствии с пунктами 3.8.2, 10.2 Контракта в адрес Исполнителя был направлен мотивированный отказ от принятия услуг (исх. Департамента от 03.06.2019 №7022/09-3) с предложением о расторжении Контракта или предоставлением окончательных редакций Отчетов в срок до 10.06.2019г. В соответствии с пунктами 6.3, 6.5 Контракта в случае просрочки исполнения Исполнителем обязательств, предусмотренных Контрактом, Заказчик направляет Исполнителю требование об уплате неустоек (штрафов, пеней) либо сумма оплаты по Контракту уменьшается на размер пеней и штрафов, что отражается в подписываемом сторонами Акте оказанных услуг. В случае не предоставления Отчетов об оценке в срок, установленный в письме Департамента от 03.06.2019 №7022/09-3, истец сообщает о том, что вправе начислить неустойку (штраф, пени) за ненадлежащее исполнение Контракта.

13 июня 2019 года ответчиком направлено истцу письмо № 62-К/2019 (т.1 л.д.40) с новой редакцией отчетов об оценке: 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 и подписанный со своей стороны акт оказанных услуг № 1 от 13.06.2019 года.

28.08.2019 года истцом ответчику направлено письмо № 08348/09-3 (т.1.л.д.41) в котором истец указывает, что исполнителем 14.06.2019 в адрес Департамента были представлены Отчеты от 13.06.2019 №№ 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 (вх. Департамента от 14.06.2019 №14942).

В результате рассмотрения Отчетов от 13.06.2019 №№ 0004.3/1, 0004.3/2 были выявлены замечания:

- структура и содержание отчетов не соответствуют объекту оценки - обязательства Тюменской области. Разделы: анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки, в том числе расчетная часть, описание процедуры согласования результатов оценки — содержат сведения, относящиеся к оценке земельных участков, но не обязательств.

Оценщиком не проанализирован и не представлен рынок долгов, прав требования, в том числе обязательств, возникающих в связи изъятием для государственных нужд.

Не представлен процесс оценки, то есть подходы и методы для определения стоимости объекта оценки — обязательств. Кроме того, оценщик ошибочно указывает, что результат оценки обязательств определен сравнительным подходом, тогда как, для определения стоимости обязательств требуется поэлементный расчет объектов в составе объекта оценки, что относится к методам затратного подхода.

В расчетной части не представлен поэлементный расчет всех объектов в составе обязательств - отсутствуют выводы о величине убытков и упущенной выгоды.

Кроме того, дополнительно выявлены следующие замечания:

- не обоснован вывод об отсутствии необходимости учитывать упущенную выгоду ввиду отсутствия документов, подтверждающих получение доходов. В соответствии с Контрактом Оценщик вправе запрашивать информацию у третьих лиц, необходимую для проведения оценки (нарушение п. 5 ФСО № 3, п. 4.2.3 Контракта).

- отчеты в форме электронного документа не подписаны и оценщиком, и руководителем юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 6 ФСО № 3).

В результате рассмотрения отчетов от 13.06.2019 №№ 0004.3/3, 0004.3/4 Заказчиком выявлено, что в отчетах новой редакции Оценщиком не устранены ранее направленные замечания:

- отсутствует описание земельных участков в составе объектов оценки, позволяющее установить качественные и количественные характеристики участков (стр. 13-14 Отчетов) (нарушение п. 8ж, п 5 ФСО № 3).

- отсутствует анализ ценообразующих факторов для сегмента рынка -земли сельхозназначения (стр. 30-31 Отчетов) (нарушение п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3).

- в отчёте об оценке приведена противоречивая информация в отношении фактора местоположение: при описании ценообразующих факторов Оценщик указывает о зависимости стоимости объекта недвижимости от размещения относительно основных трасс, близости к транспортным развязкам, удобства подъезда, окружения объекта (стр. 30-31 Отчетов), тогда как, в процессе определения стоимости не все факторы оценщиком рассмотрены, однако, в качестве сравнения использованы объекты несходные с оцениваемым участком по вышеуказанным характеристикам. Кроме того, сходность районов расположения объектов сравнения также не подтверждена (стр. 41-43 Отчетов) (нарушение п. 22д ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п. 10 ФСО № 1). Так, в качестве сравнения использованы аналоги, расположенные на расстоянии 20-25 км (аналоги №№ 1,4) и 30-35 км (аналоги №№ 2,3) от центра города Тюмени, тогда как, изымаемые объекты расположены ближе к центру города - на 15 км. Различие в удаленности участков Оценщиком не проанализированы и не учтены в расчетах (нарушение п. 22д ФСО № 7).

- неверно определена поправка на масштаб для аналога 4 - «-16%», вместо «-22%» (стр. 42 Отчета) (нарушение п. 5 ФСО № 3).

- неверно указано назначение объектов, выбранных в качестве сравнения, при определении стоимости земельного участка (стр. 41 Отчетов) (нарушение п. 5 ФСО № 3).

Кроме того, дополнительно выявлены следующие замечания:

- величина поправки на стоимость реальной сделки - торг в размере «-9%» не обоснована, тем более, что в предыдущей редакции отчетов размер торга составлял «-20%» (нарушение п. 5 ФСО № 3).

- не подтверждена информация о расположении аналога № 1 рядом с Ирбитским трактом, согласно источнику информации, объект расположен в 5 км от федеральной трассы (стр.81 Отчёта), соответственно, выбранный аналог не является сходным изымаемому участку, расположенному в непосредственной близости от трассы. Таким образом, Оценщиком не учтено различие в местоположении изымаемого участка и аналога (нарушение п.22д ФСО №7, п.5 ФСО №3).

- необоснованно использованы размеры поправок на местоположение (на направление, значение дороги) для земель под индустриальную недвижимость и под объекты придорожного сервиса (стр. 85-86 Отчета), тогда как, рынок изымаемого объекта - земли сельхозназначения. Таким образом, ошибочно использованы поправки не из сегмента рынка изымаемого участка (нарушение п. 10-11 ФСО №7, п.5 ФСО №3).

- не приложено к отчетам об оценке копия интернет источника по аналогу №4 (стр.60-83 Отчетов) (нарушение п.11 ФСО №3).

- отсутствует описание метода и расчеты определения весовых коэффициентов, что не позволять понять логику процесса определения коэффициентов (нарушение п.8и, п.5 ФСО №3)

Таким образом, по мнению истца, все вышеуказанные отчеты об оценке не соответствовали требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития, и другим нормативно-правовым актам.

В письме указано, что в связи с нарушениями Исполнителем сроков предоставления результатов оказания услуг по Контракту, а также фактами несоответствия Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, Заказчиком, в соответствии с п. 6 ст. 34 Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд», разделом 6 Контракта применяются меры ответственности. В связи с просрочкой исполнения Исполнителем обязательства, предусмотренного Контрактом Заказчиком начисляется неустойка (пеня). В соответствии с пунктом 6.4. Контракта, пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения Исполнителем обязательства, предусмотренного Контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного Контрактом срока исполнения обязательства. Такая пеня устанавливается Контрактом в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены Контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных Контрактом и фактически исполненных Исполнителем. Количество дней просрочки по Контракту за период с 18.04.2019 по 19.04.2019, с 18.05.2019 по 20.05.2019, с 11.06.2019 по 14.06.2019 составило 9 (девять) дней. Размер неустойки (пени), рассчитанной на основании п. 6.4. Контракта, за 9 (девять) дней просрочки исполнения Исполнителем обязательств составляет 130 (сто тридцать) рублей 97 копеек.

В связи с предоставлением исполнителем Отчетов, не соответствующих требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с пунктом 6.5. Контракта истцом начислена неустойка (штраф) в виде фиксированной суммы, которая составляет 9 000 (девять тысяч) рублей 00 копеек.

В целях соблюдения порядка досудебного урегулирования спора, установленного статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая наличие оснований для применения мер ответственности, истцом предложено ответчику погасить образовавшуюся задолженность по государственному контракту от 12.03.2019 № 8 в размере 9 130 рублей 97 копеек.

Согласно статье 525 Гражданского кодекса Российской Федерации поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основе государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных или муниципальных нужд. К отношениям по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд применяются правила о договоре поставки (статьи 506 - 522).

В силу части 8 статьи 95 ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» № 44-ФЗ, расторжение государственного или муниципального контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

По условиям государственного контракта № 8 от 12 марта 2019 года и Заявки № 1 от 14.03.2019 года, подлежащие оказанию услуги заключались в оценке обязательств Тюменской области, возникающие в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области:

- земельного участка с кадастровым номером 72:23:0225001:303, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под линии электропередачи напряжением 110 кВ, протяженностью 8,9 км, площадью 5 кв.м., адрес: <...> Октября – эп2.

- земельного участка с кадастровым номером 72:23:0225001:305, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под линии электропередачи напряжением 110 кВ, протяженностью 8,9 км, площадью 5 кв.м., адрес: <...> Октября – эп2.

- земельного участка с кадастровым номером 72:17:0202002:798, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 80 кв.м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, МО п.Боровский, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:6681.

- земельного участка с кадастровым номером 72:17:0202002:799, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 148 кв.м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, МО п.Боровский, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:6681.

с представлением соответствующих отчетов об оценке.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Исходя из вышеуказанных положений надлежащим исполнением обязательств по договор оказания услуг по оценке, является предоставление исполнителю достоверного отчета об оценке, соответствующего установленным стандартам оценки.

При наличии обратного, услуги по оценке не могут считаться оказанными надлежащим образом.

Ответчиком не отрицается, что представлявшиеся им до 13 июня 2019 года отчеты об оценке подвергались корректировке в соответствии с замечаниями заказчика.

В материалы настоящего дела представлены финальные варианты отчетов об оценке 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 (т.1. л.д.108-168, т.2.л.д.1-61, т.2.л.д.62-115, т.2.л.д.116-168) от 13 июня 2019 года, т.е. за пределами продленного Истцом в письме от 3 июня 2019 года № 7022/09-03 (т.1.л.д.36).

Соответственно оснований считать, что представлением указанных вариантов отчетов об оценке ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства, у суда оснований не имеется.

Тем не менее, оценивая данные отчеты на предмет их соответствия федеральным стандартам оценки, суд руководствуется следующим:

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При рассмотрении дела ответчик не воспользовался правом на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы, при том что в ходе судебного разбирательства неоднократно заявлял, что суждение о его отчетах и их оценку может давать только квалифицированный специалист и возражал против компетенции работников Департамента имущественных отношений Тюменской области оценивать его работу.

Соответственно, суд оценивает заявленные требования по имеющимся в деле документам.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) в соответствии с пунктом 4 которого, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Согласно государственного контракта от 12.03.2019 года № 8 и заявки № 1, объектом оценки являются обязательства Тюменской области, возникающие в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельных участков.

Структура и содержание отчетов не соответствуют объекту оценки - обязательства Тюменской области. Разделы: анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки, в том числе расчетная часть, описание процедуры согласования результатов оценки — содержат сведения, относящиеся к оценке земельных участков, но не обязательств.

Не представлен процесс оценки, то есть подходы и методы для определения стоимости объекта оценки — обязательств.

В согласовании результатов оценки неверно определен подход определения стоимости обязательств, в заключении не представлен результат оценки поэлементно, чем нарушен п. 5 ФСО № 3 требующий, что бы при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Не обоснован вывод об отсутствии необходимости учитывать упущенную выгоду ввиду. В соответствии с контрактом Оценщик вправе запрашивать информацию у третьих лиц, необходимую для проведения оценки (нарушение п. 5 ФСО № 3, п. 4.2.3 Контракта).

В согласовании результатов оценки неверно определен подход определения стоимости обязательств, в заключении не представлен результат оценки поэлементно (нарушение п. 5 ФСО № 3). Отсутствует описание земельных участков в составе объектов оценки, позволяющее установить качественные и количественные характеристики участков (стр. 13-14 Отчетов) (нарушение п. 8ж, п 5 ФСО № 3).

В отчёте об оценке приведена противоречивая информация в отношении фактора местоположение: при описании ценообразующих факторов Оценщик указывает о зависимости стоимости объекта недвижимости от размещения относительно основных трасс, близости к транспортным развязкам, удобства подъезда, окружения объекта, сходность районов расположения объектов сравнения не подтверждена (нарушение п. 22д ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п. 10 ФСО № 1). Так, в качестве сравнения использованы аналоги, расположенные на расстоянии 20-25 км (аналоги №№ 1,4) и 30-35 км (аналоги №№ 2,3) от центра города Тюмени, тогда как, изымаемые объекты расположены ближе к центру города - на 15 км. Различие в удаленности участков Оценщиком не проанализированы и не учтены в расчетах (нарушение п. 22д ФСО № 7).

Неверно указано назначение объектов, выбранных в качестве сравнения, при определении стоимости земельного участка (нарушение п. 5 ФСО № 3).

Величина поправки на стоимость реальной сделки - торг в размере «-9%» не обоснована (нарушение п. 5 ФСО № 3).

Отсутствует описание метода и расчеты определения весовых коэффициентов, что не позволяет понять логику процесса определения коэффициентов (нарушение п.8и, п.5 ФСО №3)

Таким образом, вышеуказанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития, и другим нормативно-правовым актам.

В соответствии со ст. 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

В соответствии с абзацем вторым пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" привлечение специалиста осуществляется аналогичным образом назначению судебной экспертизы (статьи 55.1 и 87.1 АПК РФ).

Оценив пояснения опрошенных в судебном заседании по ходатайству истца и ответчика в качестве специалистов ФИО3 (по ходатайству истца) и ФИО4 (по ходатайству ответчика), суд указанные объяснения не имеет возможности положить в основу судебного решения, т.к. указанные лица являются работниками истца – ФИО3 и ответчика – ФИО4, а представленные ими объяснения полностью противоречат друг другу.

При изложенных обстоятельствах суд делает вывод о том, что ответчиком в надлежащем виде не опровергнуты доводы истца о несоответствии отчетов об оценке 0004.3/1, 0004.3/2, 0004.3/3, 0004.3/4 (т.1. л.д.108-168, т.2.л.д.1-61, т.2.л.д.62-115, т.2.л.д.116-168) от 13 июня 2019 года Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и, как следствие, о ненадлежащем исполнении обязательств по государственному контракту № 8 от 13.03.2019 года.

Проверив расчет штрафа - 9 000 рублей и 130 рублей 97 копеек – пени за просрочку исполнения обязательств, суд считает что они определены верно, в соответствии с пунктом 6.5 и 6.8 государственного контракта № 8 от 13.03.2019 года.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Расторгнуть государственный контракт № 8 от 12.03.2019 года.

Взыскать с ООО «Капитал Групп» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 9 000 рублей – штраф, 130 97 копеек – неустойки.

Взыскать с ООО «Капитал Групп» в доход федерального бюджета 8 000 рублей – государственной пошлины

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

Макаров С.Л.