Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гонтарь Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения»

к Обществу с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости 3-комнатной квартиры по адресу: г.Курган, мкр.3, д.34А, кв.53, площадь 129 кв.м., кадастровый номер 45:25:020407:3349, определённую отчетом об оценке №404/145 от 17.08.2018, о признании недействительным отчета об оценке объекта оценки №404/145 от 17.08.2018,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель МРО СП по ИОИП УФССП России по Курганской области Крыженовских Татьяна Витальевна,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» (далее – ООО «АЙРА ТОРРЕС») о признании недостоверной величины рыночной стоимости 3-комнатной квартиры по адресу: г.Курган, мкр.3, д.34А, кв.53, площадь 129 кв.м., кадастровый номер 45:25:020407:3349, определённую отчетом об оценке №404/145 от 17.08.2018, о признании недействительным отчета об оценке объекта оценки №404/145 от 17.08.2018.

Определением суда от 26.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав-исполнитель МРО СП по ИОИП УФССП России по Курганской области Крыженовских Татьяна Витальевна (далее – третье лицо, судебный пристав-исполнитель).

Определением от 15.01.2019 суд удовлетворил ходатайство заявителя о проведении судебной экспертизы и назначил проведение экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю Безденежных Михаилу Семеновичу. Указанным определением суд также приостановил производство по делу.

Определением суда от 29.05.2019 в связи с поступлением заключения эксперта было назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу, в котором суд определил назначить судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу, а также указал на возможность рассмотрения дела по существу, в случае возобновления производства по делу.

Определением суда от 03.07.2019 в соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса РФ производство по делу №А70-15547/2018 возобновлено.

Заявитель, ответчик и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 122 и 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, своих представителей для участия в судебное заседания не направили.

Дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Как следует из материалов дела, в рамках сводного исполнительного производства МРО СП по ИОИП УФССП России по Курганской области произведена оценка имущества, принадлежащего Обществу: 3-комнатная квартира, расположенная по адресу: г.Курган, мкр. 3 д. 34А кв. 53, площадью 129 кв.м, кадастровый номер 45:25:020407:3349.

Согласно отчету от 17.08.2018 №404/145 об оценке объекта, выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС», величина рыночной стоимости объекта оценки составила 8 579 000 рублей.

Не согласившись с произведенной оценкой стоимости имущества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

По мнению заявителя, оспариваемый отчет не соответствует законодательно установленным требованиям к отчетам об оценке. Аналоги при использовании сравнительного подхода выбраны без учета состояния жилого помещения. В отчете в отношении объекта оценки отсутствуют сведения о качественных характеристиках объекта для определения степени его износа, что оказывает существенное влияние на формирование цены объекта.

Дополнительно от заявителя поступили ходатайства, в которых приведены доводы о том, что в связи с отсутствием денежных средств и неблагоприятным финансовым положением заявителя произведенная в 2010 - 2015 годах перепланировка квартиры документально не оформлялась. В настоящее время Обществом подана заявка на проведение технической инвентаризации объекта недвижимости с выдачей технического паспорта для оформления перепланировки.

18.04.2019 заявителем в материалы дела представлен Технический паспорт жилого помещения, выполненный по результатам обмера квартиры по состоянию на 08.04.2019.

Кроме того, заявитель в ходатайстве, поступившем в арбитражный суд 18.04.2019, пояснил, что решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения и акт о завершении переустройства не оформлялись по причине отсутствия денежных средств на оплату проектной документации.

Ответчик и третье лицо отзывы и какие-либо возражения против заявленных требований не представили.

Изучив представленные в материалы дела документы, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон №229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В предусмотренных частью 2 статьи 85 названной статьи случаях судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества оценщика.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Согласно указанной статье Закона № 135-ФЗ, отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно статье 3 Закона №135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу абзаца 3 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ №50) стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Как установлено статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

На основании положений Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, представитель заявителя ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 55, 71, 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса РФ, учитывая пояснения представителя заявителя, определением от 15.01.2019 суд удовлетворил ходатайство заявителя и назначил проведение судебной экспертизы.

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Курган, мкр.3, д.34А, кв.53, площадь 129 кв.м., кадастровый номер 45:25:020407:3349 по состоянию на 17.08.2018?

Проведение экспертизы суд поручил индивидуальному предпринимателю Безденежных Михаилу Семеновичу.

Согласно заключению эксперта от 17.05.2019 №01.01.19-55, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 5 190 000 рублей.

Таким образом, указанная рыночная стоимость вышепоименованного объекта недвижимости, согласно экспертному заключению от 17.05.2019, определенная в результате судебной экспертизы меньше, чем рыночная стоимость, указанная в оспариваемом отчете.

С учетом изложенных выше положений Закона №135-ФЗ, указанный закон признает вероятностный характер определения рыночной стоимости и, следовательно, предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч. в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

При этом суд отмечает, что какого-либо существенного занижения стоимости спорного объекта, определенной в обжалуемом отчете, а также недостоверности спорной оценки судом не установлено.

В рассматриваемом случае отчет №404/145 о проведенной оценке имущества содержит сведения о том, что оценка объекта произведена экспертом в целях определения рыночной стоимости объекта оценки, на основании визуального осмотра и представленной заказчиком информации. В результате оценки применялся сравнительный подход. Итоговый результат указан без интервала, поскольку оценка носит обязательный характер.

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта №01.01.19-55 от 17.05.2019, полученное по результатам проведенной судебной экспертизы, суд установил, что экспертиза объекта проведена с учетом представленного в распоряжение эксперта технического паспорта жилого помещения по адресу: 3 мкр., д.34 А, кв.53 по состоянию на 08.04.2019, выданного ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости».

Как следует из материалов дела, 11.02.2019 в канцелярию арбитражного суда от эксперта поступил запрос о предоставлении актуальной технической документации, а именно: технического паспорта с планом помещений на объект недвижимого имущества (3-комнатной квартиры по адресу: г.Курган, мкр.3, д.34А, кв.53, кадастровый номер 45:25:020407:3349, поскольку в результате осмотра, было установлено несоответствие объемно-планировочных решений объекта экспертизы и представленной технической документации, а именно: по факту произведенной перепланировки квартиры с установлением дополнительных перегородок и образованием новых помещений, что привело к изменению площади квартиры.

Определением от 18.03.2019 суд обязал заявителя представить актуальную техническую документацию на спорный объект, представить документально подтвержденные сведения о том, когда была произведена перепланировка квартиры.

Определением от 18.04.2019 суд направил копию технического паспорта спорного объекта в адрес эксперта.

Таким образом, суд установил, что оспариваемая величина рыночной стоимости объекта, определена в отчете эксперта №404/145 без учета информации, содержащейся в техническом паспорте объекта ввиду его отсутствия на момент проведения оценки.

Кроме того, экспертизы проведены в разный временной промежуток, интервал между которыми составил 9 месяцев.

При этом в обоих случаях экспертами в отчетах был применен сравнительный подход оценки объекта, выбор которого надлежащим образом обоснован экспертами.

Определением от 19.06.2019 суд предложил заявителю ко дню судебного заседания в письменном виде уточнить свою позицию по спору, с учетом результатов проведенной экспертизы, указав какие его права и законные интересы нарушаются оспариваемым отчетом, а также с учетом положений абзаца 7 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Суд также обязал заявителя обеспечить явку в судебное заседание своего представителя.

Вместе с тем, указанное определение суда заявителем не было исполнено.

Проверив, относимость, допустимость, достоверность отчета №404/145 от 17.08.2018, в силу норм, установленных статьями 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принимая во внимание, что заявитель не доказал недостоверность рыночной стоимости, определенной в указанном отчете, суд полагает, что по состоянию на дату проведения оценки данный отчет подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта недвижимости.

Доказательства того, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки, в материалах дела отсутствуют.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, отвечающих положениям статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, опровергающих выводы эксперта, заявителем в материалы дела не представлено.

При вышеизложенных обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с абзацем 7 пункта 50 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Учитывая изложенные выше выводы относительно достоверности результатов оценки, а также принимая во внимание, что заявителем не представлены доказательства недостоверности спорной оценки или существенного занижения стоимости имущества, определенного в обжалуемом отчете, суд считает возможным установить надлежащую оценку имущества в соответствии с результатами заключения эксперта №01.01.19-55 от 17.05.2019 для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Установить надлежащую оценку спорного имущества должника в соответствии с результатами отчета об оценке от 17.05.2019 № 01.01.19-55 (исполнитель: Индивидуальный предприниматель Безденежных Михаил Семенович) в размере 5 190 000 рублей для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства №17527/13/28/45-СД.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Безиков О.А.