Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Авангард»,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Климовой Е.И.,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО1 по паспорту,ФИО2 по доверенности от 02.10.2019,

от ответчика – ФИО3 по доверенности 04.12.2019,ФИО4 по доверенности от 07.10.2019,

от третьего лица – ФИО5 по доверенности от 10.09.2019,

установил:

Товарищество собственников недвижимости «На солнечном проезде» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Тюменской области (далее – ответчик, Инспекция) о признании недействительными предписаний от 09.07.2019 №ТО-20-64 и №ТО-20-64/1.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Авангард».

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представители ответчика и третьего лица требования заявителя не признали на основании изложенных в отзывах на заявление доводов.

Как следует из материалов дела, Инспекцией на основании приказа от 08.07.2019 № 01-16-1076/19-1 проведена внеплановая проверка в отношении ТСН «На Солнечном проезде» по многоквартирному дому № 7 по пр. Солнечный г. Тюмени, в ходе которой выявлены следующие нарушения:

1) взимание платы за содержание и ремонт общего имущества, а также взносов на капитальный ремонт с собственников машино-мест без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) ТСН «На Солнечном проезде» создано с нарушением порядка создания, которое носит неустранимый характер.

В связи с выявленными нарушениями выданы предписанияот 09.07.2019 №ТО-20-64 и №ТО-20-64/1.

Заявитель не согласен с вынесенными предписаниями в полном объеме, полагает что подземный паркинг, расположенный по адресу <...>, является обособленным объектом недвижимости.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Технический паспорт на подземный паркинг, как на отдельное строение заявителем суду не представлен.

Из техническом паспорте на многоквартирный дом № 7 пр.Солнечный г.Тюмени следует, что подземный паркинг как отдельное помещение располагается в цокольном этаже указанного многоквартирного дома. Цокольный этаж не является индивидуально-обособленным строением, самостоятельно поставленным на кадастровый учет как объект недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенного объекта.

Заявитель в обоснование своей позиции ссылается на решение Центрального районного суда г.Тюмени от 11.05.2017, в котором установлено, что «в частности, из представленного в материалы дела плана цокольного этажа, акта обследования нежилого помещения от 19.01.2011, объяснений сторон, следует, что подземный паркинг является отдельно расположенным объектом, который не отапливается, к сетям горячего и холодного водоснабжения не подключен, в связи с чем с собственников многоквартирного дома по адресу: гТюмень, проезд Солнечный, д.7, расходы на отопление, водоснабжение, водоотведение при расчете оплаты за коммунальные услуги с собственников указанного дома не взимаются.»

Между тем, указанным решением суд не установил, что спорный паркинг является самостоятельным строением или сооружением, не входящим в состав многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Проезды, выезды, аварийные выходы, лестничные клетки, лестничные площадки, расположенные в цокольном этаже указанного многоквартирного дома, перечисленные в пункте 1.7 Устава ТСН «На Солнечном проезде» в качестве объектов управления, не входят в состав какого-либо индивидуально-определенного объекта, самостоятельно поставленного на кадастровый учет, и обслуживают более одного помещения, следовательно, они относятся к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пояснениям представителя третьего лица, площадь проездов паркинга включена в состав общего имущества многоквартирного дома и учитывается при расчете коммунальных платежей на содержание мест общего пользования.

Из представленных суду документов и пояснений сторон усматривается, что подземный паркинг проектировался в составе жилого комплекса, сдавался в составе 4 очереди жилого комплекса совместно с 12, 13 жилыми секциями и иными объектами этой очереди.

Исходя из проектной документации паркинг и жилые секции многоквартирного дома находятся на едином земельном участке, построены на не связанных друг с другом фундаментах, но при этом имеют общие стены, а на кровле паркинга расположены внутренний двор и объекты благоустройства всего жилого комплекса.

По общим стенам паркинга и жилых секций со стороны паркинга проходят коммуникационные сети, подающие коммунальные ресурсы для жилых секций. Через территорию паркинга осуществляется вход в ряд помещений цокольного этажа жилых секций, не имеющих другого входа изнутри цокольного этажа этих жилых секций.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что подземный паркинг в качестве отдельного помещения входит в состав многоквартирного дома, а значит и управляющая компания у такого дома и паркинга должна быть единой.

Нормы жилищного законодательства не содержат неопределенности и не предполагают создание самостоятельных ТСЖ, ТСН в отдельных помещениях многоквартирного дома, расположенных на едином земельном участке, имеющих общие подземную часть, сети и системы инженерно-технического обеспечения (Определение Конституционного Суда РФ от 27.03.2018 № 708-О).

Отношения по поводу использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, его содержания регулируются жилищным законодательством (статья 4 Жилищного кодекса РФ).

В целях управления общим имуществом, его содержания собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренный частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Жилищное законодательство не допускает возможности управления только частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 123.12 Гражданского кодекса РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено управление многоквартирным домом (в том числе общим имуществом собственников помещений в таком доме) товариществом собственников жилья, которое создается в организационно-правовой форме товарищество собственников недвижимости, однако, решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений во всем многоквартирном доме на их общем собрании, и такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 135, 136 Жилищного кодекса РФ).

Согласно реестру лицензий Тюменской области указанный многоквартирный дом входит в перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «УК «Авангард».

Решение о создании ТСН «На Солнечном проезде» принято большинством голосов от числа голосов собственников машино-мест в подземном паркинге, а не от числа голосов всех собственников в многоквартирном доме, следовательно, кворум для принятия соответствующего решения отсутствовал.

Таким образом, ТСН «На Солнечном проезде» создано с нарушением порядка создания, которое носит неустранимый характер.

Из изложенного следует, что созданное собственниками машино-мест ТСН «На Солнечном проезде» не может управлять общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 7 пр. Солнечный г. Тюмени, поскольку данное имущество принадлежит не только собственникам машино-мест, но всем собственникам помещений в указанном многоквартирном доме. Следовательно, и выставлять плату за содержание общего имущества в подземном паркинге ТСН также не имеет права.

К тому же в связи с тем, что ТСН «На Солнечном проезде» на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома владельцем специального счета не определено, принятие решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта для части многоквартирного дома (подземного паркинга) действующим законодательством не предусмотрено, следовательно, товарищество неправомерно начисляло плату за капитальный ремонт.

На основании изложенного, предписания от 09.07.2019 № ТО-20-64, № ТО-20-64/1 являются законными и обоснованными, а заявление ТСН «На Солнечном проезде» не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Минеев О.А.