Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Электроавтоматика»

к Комитету по управлению имуществом администрации города Тобольска

об оспаривании отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 165,6 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул.Ремезова,27, выраженного в письме от 19.07.2018, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

третье лицо - Муниципальное бюджетное учреждение г.Тобольска «Управление административно-хозяйственного обслуживания»,

при участии

от заявителя – Росляков М.В. директор Общества, Третьякова Л.В. на основании доверенности от 28.12.2018,

от ответчика – Ефремов В.А. на основании доверенности от 31.08.2018 № 13-2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Электроавтоматика» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации города Тобольска (далее - ответчик, Комитет) об оспаривании отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 165,6 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул.Ремезова,27, выраженного в письме от 19.07.2018, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Определением от 06.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное бюджетное учреждение г.Тобольска «Управление административно-хозяйственного обслуживания» (далее – третье лицо, Учреждение).

Третье лицо о времени и месте судебного разбирательство извещено надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 122 и 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для участия в судебное заседание своего представителя не направило.

Согласно части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

Представители заявителя поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и письменных возражениях.

Представитель ответчика возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

От третьего лица поступил отзыв на заявление, в котором приведены доводы о неправомерности позиции заявителя и об отказе в удовлетворении требований.

Как следует из заявления Общества, с октября 2007 года по настоящее время заявитель является Арендатором муниципального имущества - нежилого помещения площадью 165,6 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Ремезова, 27 на основании договоров аренды № 437 от 22.10.2007, № 395 от 09.07.2010; № 151 от 22.11.2016; №175 от 22.12.2016, заключенных с Комитетом.

02.07.2018 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа находящегося у него в долгосрочной аренде согласно договора аренды № 175 от 22.12.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тобольск, ул. Ремезова, 27.

Рассмотрев заявление Общества, письмом Комитета от 19.07.2018 №01-26/1594 заявителю было отказано в предоставлении права преимущественного выкупа на арендуемое помещение.

Из оспариваемого отказа следует, что арендуемое Обществом нежилое помещение, расположенное в подвале административного здания, по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Ремезова, 27, площадью 165,6 кв.м., входит в состав общей площади здания 1965,2 кв.м., состоящего на кадастровом учете.

Также, Комитет указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 01.11.2016, объект недвижимости находится в оперативном управлении. Действие Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Полагая, что отказ Комитета в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения нарушает права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В заявлении Обществом сделан вывод о том, что закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением города Тобольска носило формальный характер и произведено после вступления в силу соответствующего Федерального закона. В связи с чем, у заявителя возникло препятствие в реализации преимущественного права выкупа помещения.

Из заявления следует, что Общество отвечает критериям, установленным законом,

необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Спорное помещение с 2007 года непрерывно используется в деятельности Общества, отсутствует задолженность по арендной плате. Договор оперативного управления заключен между Комитетом и Муниципальным Бюджетным Учреждением города Тобольска «Управление административно-хозяйственного обслуживания» в 2013 году, т.е. в момент действия договора аренды с Обществом.

В письменных возражениях заявитель пояснил, что спорное нежилое помещение площадью, находящееся в составе здания, ни одним из муниципальных учреждений, в чьем оперативном управлении находилось здание, никогда не использовалось. По мнению заявителя, спорное нежилое помещение в составе здания было передано третьему лицу после вступления в силу соответствующего закона, что указывает на незаконность таких действий. Спорное помещение возможно выделить как самостоятельный объект недвижимости и поставить на кадастровый учет.

Возражая против заявленных требований, Комитетом в отзыве поддержана позиция оспариваемого отказа.

Из отзыва ответчика следует, что здание вместе со спорным помещением находилось в оперативном управлении у различных муниципальных учреждений непрерывно с 15.02.2007 и по настоящее время. Помещение было передано Обществу после закрепления его за муниципальным учреждением и до вступления соответствующего Федерального закона.

Третье лицо также считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Учреждение пояснило, что имеет право оперативного управления на здание, в котором располагается спорное помещение, переданное в аренду Обществу. В отзыве третьего лица указано на допущенные со стороны Арендатора нарушения условий договора. Помещение не является обособленным и относится к помещениям общехозяйственного назначения, предназначенное и используемое для обеспечения деятельности всего административного здания. Отчуждение данного нежилого помещения не представляется возможным.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по нижеследующим основаниям.

Как установлено судом по материалам дела, здание, расположенное по адресу: г.Тобольск, ул. Ремезова, № 27, в котором находится помещение, арендуемое заявителем, с 15.02.2007 и по настоящее время закреплено на праве оперативного управления за различными муниципальными учреждениями.

В частности, за Комитетом по образованию города Тобольска на основании договора аренды № 131 от 15.02.2007; за МУП «Тобольскстройзаказчик» на основании дополнительного соглашения от 01.01.2009 к договору о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления №144 от 10.04.2008; за Комитетом по инвестициям в области строительной деятельности администрации города Тобольска на основании дополнительного соглашения от 21.01.2009 к договору о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления №154 от 15.05.2008.

После завершения реконструкции здания, на основании договора о закреплении муниципального имущества №169 от 01.04.2009, здание было передано муниципальному автономному учреждению «Центр обеспечения деятельности отрасли «Образование» г.Тобольска».

На основании приказа Комитета № 303 от 30.06.2015 изъяты из оперативного управления МАУ «Центр обеспечения деятельности отрасли «Образование» г. Тобольска», МАУ «Организационно-аналитический центр культуры и искусств г. Тобольска», МАУ «Центр по проведению спортивных мероприятий» г. Тобольска нежилые помещения и закреплены на праве оперативного управления за Учреждением (третье лицо) (л.д.35-37 том 1).

Кроме того, на основании приказа Комитета от 21.10.2016 №606 за Учреждением закреплено на праве оперативного управления недвижимое имущество, с учетом изменения площади здания по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Ремезова, 27, с характеристиками, указанными в данном приказе (л.д.17 том 2).

Право оперативного управления на указанный объект недвижимости зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.18).

Материалами дела подтверждено и заявителем не оспорено, что Общество арендует помещения в здании, расположенном по адресу: г. Тобольск, ул. Ремезова, 27, на основании договоров аренды № 437 от 22.10.2007, № 395 от 09.07.2010, № 151 от 22.11.2016; №175 от 22.12.2016.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

В силу подпункта 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ (в ранее действующей редакции) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Заявитель является арендатором находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенного в подвале административного здания, по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Ремезова, 27, площадью 165,6 кв.м.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного (муниципального) имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности предусмотрены Законом №159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В силу пункта 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества, несмотря на принадлежность этого имущества муниципальному учреждению на праве оперативного управления, только в том случае, если установит, что орган местного самоуправления совершил действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, а также принимая во внимание то обстоятельство, что право оперативного управления на здание, расположенное по адресу: г.Тобольск, ул. Ремезова, № 27, в котором находится помещение, арендуемое заявителем, с 15.02.2007 и по настоящее время закреплено на праве оперативного управления за различными муниципальными учреждениями, а также учитывая первоначальную дату договорных отношений заявителя по аренде помещения – 22.10.2007, суд приходит к выводу о том, что преимущественное право на приобретение арендованного имущества по Закону № 159-ФЗ у заявителя не возникает, в силу положений пункта 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ.

На момент заключения первоначального договора аренды № 437 от 22.10.2007 право оперативного управления на здание расположенное по адресу: г. Тобольск, ул. Ремезова, № 27, на основании договора аренды №131 от 15.02.2007 было закреплено за муниципальным учреждением - Комитет по образованию города Тобольска.

Материалами дела подтверждено, что здание вместе со спорным помещением находилось в оперативном управлении у различных муниципальных учреждений непрерывно с 15.02.2007 по настоящее время.

При этом заявитель арендует помещение на основании первоначального договора с 22.10.2007, то есть, как верно отмечено ответчиком, после закрепления объекта недвижимости за муниципальным учреждением и до вступления Закона № 159-ФЗ в силу.

Установленные по делу фактические обстоятельства позволяют суду заключить вывод о том, что как на момент принятия спорного помещения, так и в дальнейшем заявитель располагал сведениями о наличии права оперативного управления за имуществом, а равно должен был понимать, что в силу положений пункта 3 статьи 2 Закона № 159-ФЗ исключается распространение действия указанного закона на возникшие между сторонами правоотношения.

Поскольку при наличии зарегистрированного права оперативного управления на спорное недвижимое имущество отсутствует возможность возложения на Комитет обязанности по принятию решения о реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ не противоречит положениям Закона № 159-ФЗ.

При этом суд отмечает, что не имеют правового значения доводы заявителя о том, что ни одним из муниципальных учреждений, в чьем оперативном управлении находилось здание, никогда не использовалось.

Суд также отклоняет ссылки заявителя о том, что передавая спорное имущество в аренду Обществу, ответчик не осуществлял предусмотренные законом действия по изъятию спорного имущества из оперативного управления учреждений, а также без учета нахождения помещения в аренде заявителя была осуществлена последняя передача здания в оперативное управление Учреждения.

В данном случае, суд исходит из того, что в предмет по настоящему спору не входит оценка правомерности действий Комитета по передаче прав в отношении муниципального имущества.

Таким образом, оценивая доводы заявителя применительно к изложенным выше обстоятельствам, с учетом перечисленных положений норм права и доказательств, представленных в материалы настоящего дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания таких доводов обоснованными.

При вышеизложенных обстоятельствах, требование заявителя о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 165,6 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул.Ремезова,27, выраженного в письме от 19.07.2018 Комитета удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела относятся на заявителя.

Излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату Обществу на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Электроавтоматика» из федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 581 от 27.12.2018 на сумму 6000 руб. Выдать справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Безиков О.А.