Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Ходырева А.М., при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола в письменной форме помощником судьи Костиной Е.Г. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества Коммерческий банк «АБ Финанс» в лице Операционного офиса Оренбургского филиала ОАО «АБ Финанс Банк» в г. Ижевск

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ижевск

Третьи лица:

1. Общество с ограниченной ответственностью «Академ Парк», г. Ижевск

2. ФИО2

о взыскании 1 815 746 руб. 32 коп. стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном недвижимом имуществе

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – пред. по дов. от 13.03.11, ФИО4 – пред. по дов. от 30.07.10.

от ответчика: ФИО1 - индивидуальный предприниматель (паспорт), ФИО5 – пред. по дов. от 08.11.10.

от третьих лиц:

1. ФИО6 – пред. по дов. от 01.04.11.

2. ФИО6 – пред. по дов. от 18.12.09.

Сущность спора:Открытое акционерное общество Коммерческий банк «АБ Финанс» в лице Операционного офиса Оренбургского филиала ОАО «АБ Финанс Банк» в г. Ижевск обратилось с иском в Арбитражный суд Удмуртской Республики (далее – УР) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ижевск о взыскании 1 815 746 руб. 32 коп. стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном недвижимом имуществе.

Определениями Арбитражного суда УР от 07.10.10 и от 17.11.10 на основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Академ Парк», г. Ижевск (далее – ООО «Академ Парк») и ФИО2 (далее - ФИО2)

В обоснование заявленного иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, установленных п.8.2. договора аренды № 16-06/08-АР/08-АР от 16.06.08, по возврату истцу стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в помещениях ответчика, расположенных по адресу: УР, г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2, часть второго этажа административного здания – пристроя к административному зданию ИжГТУ (помещения по поэтажному плану №,№ 1-9).

Ответчик оспорил заявленные требования по основаниям, изложенным в отзывах и возражениях на иск (том 1 л.д. 116-117, том 2 л.д. 123-124, том 3 л.д. 58, том 4 л.д. 73-74), полагает, что в удовлетворении заявленного иска следует отказать, по следующим основаниям:

1. Доверенность на заключение договора аренды с истцом ответчик ООО «Академ Парк» не выдавал.

2. На перепланировку и переустройство принадлежащих ответчику помещений №,№ 27, 28 ответчик согласия не давал, а возражал против их проведения.

3. Фактическая стоимость строительно-монтажных работ, произведенных истцом в помещениях ответчика составляет 441 399 руб. 75 коп., т.е. меньше суммы, заявленной истцом ко взысканию.

4. Часть улучшений, а именно стеклянные и гипсокартонные перегородки, стоимость которых истец просит взыскать с ответчика являются отделимыми без вреда для имущества.

5. Дополнительное соглашение № 2/1 от 19.12.08 к договору аренды № 16-06/08-АР/08-АР от 16.06.08, устанавливающий размер и порядок возмещения истцу стоимости неотделимых улучшений, ООО «Академ Парк» с ответчиком в нарушение договора № 11-05/08-АГ от 30.05.08 на управление и эксплуатацию имущественным комплексом не согласовывалось.

6. В соответствии со ст.1005 ГК по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным принципал, в связи с чем у ООО «Академ Парк», действующего в качестве агента по договору № 11-05/08-АГ от 30.05.08 на управление и эксплуатацию имущественным комплексом, возникла обязанность перед истцом по возмещению стоимости неотделимых улучшений. Учитывая данное обстоятельства, иск, как полагает истец, заявлен истцом к ненадлежащему ответчику.

Третье лицо - ООО «Академ Парк» считает иск обоснованным по основаниями, изложенным в письменных объяснениях по делу (том 3 л.д. 59-61, 103-104).

В связи с возникновением спора о наличии в арендованных истцом помещениях неотделимых улучшений и их стоимости определением Арбитражного суда УР от 13 декабря 2010 г. (с учетом определения от 13 декабря 2010 г. об исправлении опечатки) по ходатайству сторон по настоящему делу была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство по делу № А71-11783/2010 было приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением Арбитражного суда УР от 11 марта 2011 г.производство по делу № А71- 11783/2010 (Г29) было возобновлено.

07.04.11 в Арбитражный суд Удмуртской Республики поступило экспертное заключение по результатам назначенной определением от 13 декабря 2010 г. экспертизы по делу № А71- 11783/2010.

03.05.11 Арбитражный суд Удмуртской Республики поступило дополнение к экспертному заключению по результатам назначенной определением от 13 декабря 2010 г. экспертизы по делу № А71- 11783/2010

Исходя из того, что заключение экспертизы и дополнение к нему, содержат различные ответы на третий вопрос о перечне результатов работ, неотделимых без вреда для имущества, в этой части заключение эксперта являлось недостаточно ясным.

Кроме того, заключение экспертизы являлось неполным, поскольку не содержало ответа на вопрос о стоимости результатов работ, неотделимых без вреда для имущества, произведенных в помещениях, расположенных по адресу: УР, г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2, часть второго этажа административного здания – пристроя к административному зданию ИжГТУ (помещения по поэтажному плану №№ 1-9 и №№ 1-15, 17-19, 22-26, 34).

Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что предметом настоящего спора является взыскание стоимости неотделимых улучшений, для выяснения вопросов о перечне и стоимости результатов работ, неотделимых без вреда для имущества, произведенных в вышеуказанных помещениях, суд на основании ст.87 АПК РФ определением от 12 мая 2011 г. назначил по делу № А71- 11783/2010дополнительную комплексную строительно-техническую и оценочную судебную экспертизу.

Дело рассмотрено с перерывом в судебном заседании (ст.163 АПК РФ), решение по делу принято 20.07.11.

Суд установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Ижевск (далее - ответчик) являлся собственником части 2 этажа административного здания-пристроя к административному зданию ИжГТУ, назначение: нежилое, общая площадь 202,3 кв.м., этаж 2 номера на поэтажном плане 27,28, находящегося по адресу: г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 30).

В соответствии с п.1.1. договора № 11-05/08-АГ от 30.05.08 на управление и эксплуатацию имущественным комплексом в редакции протокола разногласий (далее - агентский договор) (том 1 л.д. 14-17), заключенного между ООО «Академ Парк» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Ижевск (далее - ответчик), ООО «Академ Парк» обязалось за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет и по поручению ответчика юридические и иные значимые действия по эксплуатации (содержанию, обслуживанию, ремонту) имущественного комплекса, расположенного по адресу: УР, <...> лет Победы, 2, в том числе осуществлять поиск арендаторов, заключать краткосрочные и долгосрочные договоры аренды, контролировать ход их исполнения арендаторами, а также заключать от своего имени прочие хозяйственные договоры.

Согласно п.1.3. агентского договора по сделкам, совершенным ООО «Академ Парк» с третьими лицами, приобретает права и становиться обязанным ООО «Академ Парк» хотя бы ответчик и был назван в сделке или вступил с третьими лицами в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Пунктом 1.4. агентского договора установлено, что имущество и права, приобретенные ООО «Академ Парк» в результате подписания договора на управление, а также в результате осуществления им действии в период срока действия договора, включаются в состав имущества ответчика.

В соответствии с п.2.1.5. агентского договора целью заключения договора на управление является в том числе и проведение реконструкции, модернизации, текущего и капитального ремонта имущественного комплекса.

Пунктом 4.2.4. агентского договора ответчик предоставил ООО «Академ Парк» право заключить долгосрочный договор аренды нежилых помещений» с правом последующего выкупа с Открытым акционерным обществом коммерческий банк «Агроимпульс» (впоследствии в соответствии с изменениями, внесенными в устав (том 1 л.д. 109-111), данное общество стало именоваться - Открытое акционерное общество Коммерческий банк «АБ Финанс» ОАО «АБ Финанс Банк») (далее - истец) на согласованных с ответчиком условиях, на основании отдельно выданной нотариально заверенной доверенности.

Письмом от 02.06.08 (том 2 л.д. 72) ответчик сообщил ООО «Академ Парк» о согласовании им проекта договора аренды нежилых помещений, заключаемого с истцом и подтвердил свою готовность выдать директору ООО «Академ Парк» нотариальную доверенность на заключение с истцом договора аренды на представленных в проекте условиях.

09.06.08 ответчик выдал нотариальную доверенность ФИО7 на заключение с истцом договора аренды нежилого помещения на имущество, состоящее из части 2 этажа административного здания-пристроя к административному зданию ИжГТУ, назначение: нежилое, общая площадь 202,3 кв.м., этаж 2 номера на поэтажном плане 27,28, находящееся по адресу: г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2 (том 2 л.д. 76).

Во исполнение агентского договора ООО «Академ Парк» заключило с истцом в лице заместителя директора ФИО7 договор № 16-06/08-АР/08-АР аренды нежилых помещений от 16.08.08 (далее - договор аренды) (том 1 л.д. 18-27) сроком до 31.03.11, в соответствии с которым ООО «Академ Парк» на основании акта приема-передачи от 16.06.08 (том 1 л.д. 28) предоставило, а истец принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 612,6 кв.м., в том числе: офисное помещение №19 площадью 350,8 кв.м, офисное помещение №20 площадью18,0 кв.м., офисное помещение № 21 площадью 34,9 кв.м., служебное помещение № 22 площадью 4,0 кв.м., помещение № 25 (тамбур) площадью 2,6 кв.м., офисное помещение №27, N 28 площадью 202,3 кв.м., расположенное на втором этаже нежилого здания по адресу: <...> Победы, дом 2 (п.п.1.1., 5.1. договора аренды).

Договор аренды, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, что подтверждается отметкой на договоре аренды (том 2 л.д. 92).

Пунктом 1.3. договора аренды предусмотрено, что часть помещения площадью 410,3 кв. м., включая офисное помещение №19 площадью 350,8 кв.м, офисное помещение №20 площадью18.0 кв.м., офисное помещение №21 площадью 34,9 кв.м., служебное помещение №22 площадью 4,0 кв.м., помещение №25 (тамбур) площадью 2,6 кв.м., принадлежит на праве собственности ФИО2

Указанной частью помещения площадью 410,3 кв.м. ООО «Академ Парк» распоряжается на основании договора № 4-04-/08-АГ от 01 апреля 2008 г. «На управление и эксплуатацию имущественным комплексом», заключенного между ФИО2 и ООО «Академ Парк».

Вторая часть помещения площадью 202,3 кв. м., состоящая из офисного помещения № 27, № 28 принадлежит на праве собственности ответчику. Второй указанной частью помещения площадью 202,3 кв.м. ООО «Академ Парк» распоряжается на основании договора № 11-05/08-АГ от 30.05.2008г. «На управление и эксплуатацию имущественным комплексом», заключенного между ответчиком и ООО «Академ Парк».

В соответствии с п.3.1. договора аренды ежемесячная арендная плата устанавливается в следующих размерах:

3.1.1. В течение 93 календарных дней с даты подписания сторонами акта приема -передачи - в размере 400 руб. за кв.м. в месяц без НДС общая арендная плата за пользование всем помещением в месяц устанавливается в размере 245 040 руб. в месяц.

3.1.2. В течение 30 календарных дней с даты окончания срока, указанного в п.3.1.1. договора-в размере 600 рублей за кв.м. в месяц, без НДС, общая арендная плата за пользование - всем помещением в месяц устанавливается в размере 367 560 рублей.

3.1.3. По истечению срока, указанного в п. 3.1.2. договора, и до окончания срока аренды помещения - в размере 800 руб. за кв.м. в месяц, НДС не начисляется, общая арендная плата за пользование всем помещением в данный период устанавливается в размере 490 080 руб. в месяц.

Пунктом 2.3.5. договора аренды установлена обязанность истца не производить переоборудований или перепланировок помещения без
предварительного письменного согласования с ООО «Академ Парк» планировочных решений требований, за исключением переоборудований или перепланировок, проводимых истцом в соответствии с нормативными актами Банка России, в части организации и функционирования учреждения Банка и его структурных подразделений.

Согласно п.8.2. договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе ООО «Академ Парк» или окончания срока аренды по договору, ООО «Академ Парк» обязано возместить истцу его
расходы на неотделимые улучшения помещения с учетом срока полезного использования, определяемого на основании классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Сумму возмещения и сроки ее оплаты стороны обязуются определить в дополнительном соглашении к договору аренды в разумные сроки, после проведения истцом всех работ по устройству в помещении структурного подразделения (банковского офиса) ОАО КБ «Агроимпульс».

Договор аренды был согласован с собственниками арендованных помещений: ответчиком и ФИО2, о чем свидетельствуют расписки указанных лиц в договоре аренды.

19.12.08 истец и ООО «Академ Парк» заключили дополнительное соглашение № 2/1 к договору аренды (том 1 л.д. 29), в соответствии с которым стороны, в порядке пункта 8.2. договора аренды, определили следующие перечень и сумму неотделимых улучшений помещения, осуществленных истцом за счет своих средств в процессе проведенной истцом перепланировки помещений: остекленные двери и перегородки, строительно-монтажные и отделочные работы, устройство системы вентиляции, монтаж системы кондиционирования, монтаж системы электроосвещения, всего на общую сумму 6 958 600 руб. 69 коп.

Указанное дополнительное соглашение к договору аренды, было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, что подтверждается уведомлением от 30.06.09 о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права (том 3 л.д. 93).

Пунктом 1.2. дополнительного соглашения № 2/1 предусмотрено, что поскольку ООО «Академ Парк» действует в договоре аренды от имени, но за счет средств и по поручению собственников помещений, возмещение стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений помещения производится самими собственниками данных помещений согласно договора аренды и настоящего дополнительного соглашения, пропорционально доле их помещений в общей площади помещений переданных истцу в аренду.

Согласно п.1.3. дополнительного соглашения № 2/1 неотделимые улучшения помещения передаются истцом собственникам в отдельности по актам приема-передачи вместе с исполнительной и технической документацией к ним в размере их остаточной стоимости за вычетом суммы накопленной за период пользования амортизации, с учетом применяемой группы амортизации, посчитанной на конец месяца в котором подписан акт приема-передачи.

В соответствии с п.1.4. дополнительного соглашения № 2/1 неотделимые улучшения помещения должны быть переданы истцом собственникам в исправном состоянии пригодном для их последующей эксплуатации. В случае их неисправности собственники вправе не принять стоимость данных улучшений к возмещению либо потребовать от истца восстановить соответствующее улучшения самостоятельно за счет его собственных средств.

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 2/1 предусмотрено, что сроки и порядок возмещения собственниками истцу стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения производится в порядке предусмотренном в отдельном соглашении сторон о расторжении договора аренды на момент наступления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8.2 договора аренды.

Письмом № 01-2074 от 15.07.08 (том 3 л.д. 114), полученным ООО «Академ Парк» 16.07.08, истец в соответствии с п.п.1.2., 2.3.5. договора аренды направил ООО «Академ Парк» для рассмотрения и согласования «Дизайн-проект» переоборудования и оформления арендуемых помещений под офис филиала.

23.07.08 ООО «Академ Парк» направило в адрес истца письмо № 73/1, полученное истцом 23.07.08 (том 3 л.д. 115), в котором сообщило истцу о предварительном согласовании дизайна-проекта и дало разрешение на проведение демонтажных и предварительных работ в рамках согласованного дизайна-проекта.

Письмом № 01-2161 от 25.07.08 (том 3 л.д. 116), полученным ООО «Академ Парк» 25.07.09, истец направил ООО «Академ Парк» для ознакомления и согласования техническое задание и сметную документацию в рамках согласованного дизайна-проекта переоборудования и оформления арендуемых помещений под офис филиала, а также план размещения помещений.

05.08.08 ООО «Академ Парк» направило в адрес истца письмо № 91/1 (том 3 л.д. 117), полученное истцом 05.08.09, в котором сообщило истцу о наличии у ответчика замечаний на предварительно согласованный дизайн-проект в части установки группы учета и схемы электроснабжения, при этом ООО «Академ Парк» попросило истца учесть указанные замечания, а также сообщило истцу о согласовании сметной документации.

План размещения помещений с учетом переоборудования и оформления арендуемых помещений под офис филиала согласован ООО «Академ Парк», что подтверждается отметкой о согласовании на плане помещений (том 2 л.д. 109).

Письмом № 01-2408 от 20.08.08 (том 3 л.д. 118), полученным ООО «Академ Парк», истец сообщил последнему о том, что замечания собственника учтены.

В соответствии с договором генерального подряда № 07/08 «На выполнение комплекса ремонтно-строительных работ» от 24.07.2008г. (далее - договор подряда) (том 1 л.д. 81-89), заключенным истцом с Обществом с ограниченной ответственностью «Техмаркет», последнее на основании локальных смет №,№ 1, 2, 3, 4, 5, 6 (том 1 л.д. 46-58), дополнительной сметы № 1 (том 1 л.д. 59-60) и сводной сметы (том 1 л.д. 61) выполнило в арендованных истцом по договору аренды помещениях следующие ремонтно-строительные работы, в том числе: установка остекленных дверей и перегородок, строительно-монтажные и отделочные работы, устройство системы вентиляции, прокладка СКС, монтаж системы кондиционирования, монтаж системы электроосвещения, подготовка проектной документации, подготовка протоколов замера сопротивления электропроводки, согласование и утверждение произведенной перепланировки.

Выполненные ремонтно-строительные работы были приняты истцом на основании актов о приемке выполненных работ от 16.09.08, от 03.12.08, от 26.09.08 (том 1 л.д. 63-80) на общую сумму 8 916 138 руб. 90 коп.

Выполненные работы по договору подряда были оплачены истцом в общей сумме 8 916 138 руб. 90 коп., что подтверждается представленными истцом в материалы дела копиями платежных поручений (том 1 л.д. 192-199).

В результате произведенных истцом ремонтно-строительных работ общая площадь арендованных истцом по договору аренды нежилых помещений, принадлежащих ответчику, уменьшилась и составила 200 кв.м., в связи с чем ответчику было выдано новое свидетельство о праве собственности (том 1 л.д. 31) на помещения ответчика, которые на поэтажном плане обозначены как помещения за №,№ 1-9.

Письмом № 01-2418 от 09.09.09 (том 3 л.д. 94), полученным ответчиком 10.09.09, истец уведомил ответчика об уменьшении в результате проведенных ремонтно-строительных работ площади арендованных истцом по договору аренды нежилых помещений, принадлежащих ответчику, до 200 кв.м., и предложил ответчику внести изменения в договор аренды, в части касающейся площади арендованных истцом помещений, а также предложил ответчику уменьшить размер арендной платы до 650 руб. за квадратный метр начиная с октября 2009 г.

В ответ на указанное письмо истца, ответчик письмом № 35 от 17.09.09 (том 3 л.д. 95) сообщил истцу о готовности внести изменения в договор аренды, касающиеся изменения в результате проведения ремонта размера арендуемых истцом площадей.

27.01.10 ответчик выдал ФИО8 нотариальную доверенность (том 2 л.д. 101), которой уполномочил указанное лицо заключить и подписать дополнительное соглашение № 3 от 27.01.10 к договору аренды.

На основании доверенности от 27.01.10 директор ООО «Академ Парк» заключило с истцом дополнительное соглашение № 3 от 27.01.10 (том 2 л.д. 102) к договору аренды, в соответствии с которым площадь арендуемых истцом нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности (номера на поэтажном плане 1-9), уменьшилась и составила 200 кв.м., при этом и размер постоянной части арендной платы за указанные помещений также уменьшился и составил 144 000 руб., из расчета 720 руб. за 1 кв.м.

Указанное дополнительное соглашение к договору аренды, было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, что подтверждается отметкой на обратной стороне дополнительного соглашения.

Письмом № 004/1 от 12.01.10 (том 3 л.д. 129), полученным истцом 12.01.10, ООО «Академ Парк» известило истца о том, что в связи с отзывом ответчиком доверенностей на управление и эксплуатацию принадлежащих ему на праве собственности площадей, ООО «Академ Парк» направило ответчику уведомление о расторжении агентского договора. В связи с этим ООО «Академ Парк» уведомило истца о намерении расторгнуть договор аренды.

В соответствии с соглашением от 31.03.10 (том 3 л.д. 75) ООО «Академ Парк» и ответчик с 31.03.10 расторгли агентский договор.

Письмом № 01-043 от 31.03.10 (том 3 л.д. 131), полученным истцом 01.04.10, ООО «Академ Парк» сообщило истцу о готовности расторгнуть договор аренды, в части собственника ФИО1 и предложило истцу подготовить и передать по акту приема-передачи арендованные помещения.

Письмом № 01-354/1 от 01.02.10 (том 1 л.д. 191) истец уведомил ООО «Академ Парк» о том, что договор аренды считается расторгнутым с 01.05.10.

На основании актов приема-передачи от 30.04.10 (том 1 л.д. 126, 127) истец передал, а ООО «Академ Парк» приняло арендованные истцом по договору аренды нежилые помещения, в том числе принадлежащие ответчику, а также ключи от указанных помещений. Как указано в этих актах, претензий по техническому состоянию стороны друг к другу не имеют.

Как видно из актов приема-передачи помещений от 31.03.09 (том 1 л.д. 188, 189) ответчик отказался принять от ООО «Академ Парк» арендованные истцом помещения, поскольку помещения возвращались не в том состоянии, в котором передавались в аренду.

Письмом от 03.09.10 г. Исх. № 01-646 (том 1 л.д. 97) в связи с расторжением договора аренды истец потребовал от ответчика возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в помещениях ответчика, в размере 1 806 531 руб. 97 коп.

Неоплата ответчиком стоимости неотделимых улучшений послужила истцу основанием для обращения в Арбитражный суд УР с иском о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений в размере 1 806 531 руб. 97 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 330 руб. 81 коп. с последующим их начислением.

Рассмотрев материалы дела, исследовав письменные доказательства и доводы сторон, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 8.2. договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе ООО «Академ Парк» или окончания срока аренды по договору, ООО «Академ Парк» обязано возместить истцу его расходы на неотделимые улучшения помещения.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой и условиями договора аренды права при рассмотрении настоящего дела о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд должен установить следующие обстоятельства:

1. Производились ли арендатором за счет собственных средства какие-либо ремонтно-строительные работы в арендованных помещениях.

2. Выполнялись ли ремонтно-строительные работы с согласия арендодателя.

3. Являются ли результаты этих ремонтно-строительных работ улучшениями арендованных помещений.

4. Какие результаты этих ремонтно-строительных работ являются неотделимыми без вреда для имущества.

5. Какова стоимость результатов ремонтно-строительных работ, неотделимыми без вреда для имущества.

6. По чьей инициативе был досрочно расторгнут договор аренды.

В данном случае имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости неотделимых улучшений, что видно из следующего:

1.Истец представил суду доказательства того, что в период действия договора аренды истец за счет собственных средств произвел ремонтно-строительные работы в арендованных помещениях, на общую сумму 8 916 138 руб. 90 коп., в том числе: установка остекленных дверей и перегородок, строительно-монтажные и отделочные работы, устройство системы вентиляции, прокладка СКС, монтаж системы кондиционирования, монтаж системы электроосвещения, подготовка проектной документации, подготовка протоколов замера сопротивления электропроводки, согласование и утверждение произведенной перепланировки,

Указанные обстоятельства подтверждается договором подряда, актами о приемке выполненных работ от 16.09.08, от 03.12.08, от 26.09.08 и платежными поручениями истца на оплату этих работ.

Кроме того, заключением судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы № 85/12/11 (том 3 л.д. 2-27), проведенной ООО «Центр независимой оценки и экспертиз» г.Ижевск на основании определения Арбитражного суда УР от 13 декабря 2010 г. (с учетом определения от 13 декабря 2010 г. об исправлении опечатки), также установлено, что в помещениях, расположенных по адресу: УР, г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2, часть второго этажа административного здания – пристроя к административному зданию ИжГТУ (помещения по поэтажному плану №№ 1-9 и №№ 1-15, 17-19, 22-26, 34) выполнялись строительные работы по договору подряда в объемах, предусмотренных сводной сметой на работы по устройству Ижевского филиала ОАО КБ «Агроимпульс» (2 этаж), локальными сметами №,№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, дополнительной сметой № 1, актами о приемке выполненных работ от 16.09.08, от 03.12.08, от 26.09.08.

Таким образом, судом установлен факт проведения истцом в период действия договора аренды за счет собственных средств ремонтно-строительных работ в арендованных помещениях, на общую сумму 8 916 138 руб. 90 коп.

2.Пунктом 2.3.5. договора аренды установлена обязанность истца не производить переоборудований или перепланировок помещения без
предварительного письменного согласования с ООО «Академ Парк» планировочных решений.

В полном соответствии с 2.3.5. договора аренды ремонтно-строительные работы в помещениях ответчика производились истцом с согласия арендодателя (ООО «Академ Парк»), что подтверждается: письмом ООО «Академ Парк» в адрес истца № 73/1 от 23.07.08 о согласовании дизайна-проекта и разрешении на производство демонтажных и предварительных работ в рамках согласованного дизайна-проекта, письмом ООО «Академ Парк» № 91/1 от 05.08.08 в адрес истца письмо о согласовании сметной документации, согласование ООО «Академ Парк» плана размещения помещений с учетом переоборудования и оформления арендуемых помещений под офис филиала истца.

Таким образом, истец доказал факт получения согласия арендодателя (ООО «Академ Парк») на выполнение ремонтно-строительных работ в арендуемых помещениях.

3.Согласно заключению судебной экспертизы № 85/12/11 результаты произведенных истцом в соответствии с дизайн-проектом работ в помещениях, расположенных по адресу: УР, г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2, часть второго этажа административного здания – пристроя к административному зданию ИжГТУ (помещения по поэтажному плану №№ 1-9 и №№ 1-15, 17-19, 22-26, 34) повышают качественные характеристики (эксплуатационные, потребительские, эстетические и т.д. качества) этих помещений, увеличивают срок полезного использования этих помещений и их первоначальную стоимость.

В соответствии с заключением дополнительной комплексной строительно-технической и оценочной судебной экспертизы № 140/07/11, проведенной ООО «Центр независимой оценки и экспертиз» г.Ижевск на основании определения Арбитражного суда УР от 12 мая 2011 г., неотделимыми без вреда для имущества, демонтаж которых повлечет причинение существенных повреждений имуществу (его ухудшение по сравнению с первоначальным), устранить которые будет невозможно без проведения ремонтно-восстановительных работ являются работы, произведенные в помещениях, расположенных по адресу: УР, г.Ижевск, ул.30 лет Победы, 2, часть второго этажа административного здания – пристроя к административному зданию ИжГТУ (помещения по поэтажному плану №№ 1-9 и №№ 1-15, 17-19, 22-26, 34) в том числе: устройство подвесного потолка, устройство перегородки из ГКЛ двухсторонних, окраска несущих стен, укладка коммерческого линолеума, установка кабель-каналов на несущих стенах, установка подвесного потолка из гипсокартона с окраской в/э краской, установка пожарных датчиков, отделка пола керамогранитом, установка стеклянных перегородок, установка кондиционера в помещении № 9.

При этом, как видно из заключения дополнительной судебной экспертизы № 140/07/11 рыночная стоимость результатов работ, неотделимых без вреда для имущества, произведенных в помещениях, принадлежащих ответчику (помещения по поэтажному плану №№ 1-9) составляет 1 351 236 руб. (стр.25 заключения экспертизы № 140/07/11).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в арендованных истцом у ответчика помещениях истец с согласия арендодателя за счет собственных средств произвел ремонтно-строительные работы, результаты которых являются улучшениями арендованных помещений, часть результатов ремонтно-строительных работ общей стоимостью 1 351 236 руб. неотделимы без вреда для имущества.

4. Пунктом 8.2. договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе ООО «Академ Парк» или окончания срока аренды по договору, ООО «Академ Парк» обязано возместить истцу его расходы на неотделимые улучшения помещения.

Письмом № 004/1 от 12.01.10 ООО «Академ Парк» известило истца о том, что в связи с отзывом ответчиком доверенностей на управление и эксплуатацию принадлежащих ему на праве собственности площадей, ООО «Академ Парк» направило ответчику уведомление о расторжении агентского договора. В связи с этим ООО «Академ Парк» уведомило истца о намерении расторгнуть договор аренды.

Письмом № 01-043 от 31.03.10 ООО «Академ Парк» сообщило истцу о готовности расторгнуть договор аренды, в части собственника ФИО1 и предложило истцу подготовить и передать по акту приема-передачи арендованные помещения.

В судебном заседании 20 июля 2011 г. представитель ООО «Академ Парк» пояснил суду, что договор аренды был расторгнут по инициативе собственника арендованных по этому договору помещений, т.е. индивидуального предпринимателя ФИО1, который отозвал доверенности и расторг агентский договор. В связи с расторжением агентского договора ООО «Академ Парк» было вынуждено направить истцу в январе и марте 2010 г. два письма о намерении расторгнуть договор аренды.

В этом же судебном заседании представитель истца пояснил суду, что договор аренды был расторгнут по инициативе ООО «Академ Парк», от которого в январе и марте 2010 г. были получены два письма о намерении расторгнуть договор аренды.

Указанные объяснения участвующих в деле лиц отражены в протоколе судебного заседания от 13 июля 2011 г. (том 4 л.д. 81-83).

Таким образом, исходя из имеющейся в материалах дела переписки участвующих в деле лиц и объяснений их представителей, отраженных в протоколе судебного заседания, суд приходит к выводу о том, что договор аренды был расторгнут по инициативе ООО «Академ Парк», о чем свидетельствуют письма последнего в адрес истца № 004/1 от 12.01.10 и № 01-043 от 31.03.10.

Основанием для расторжения договора аренды явилось расторжение агентского договора.

Ссылки ответчика на письма истца, адресованные ответчику, № 01-2418 от 09.09.09, № 01-2525 от 18.09.09, № 01-041 от 19.03.10, № 01-047 от 26.03.10 и № 01-148 от 30.04.10 как на доказательства инициативы истца в расторжении договора аренды судом не принимаются по следующим основаниям:

1. Письма, направленные истцом в адрес ответчика не могут рассматриваться как инициатива истца в расторжении договора аренды, т.к. стороной (арендодателем) в договоре аренды является не ответчик, а ООО «Академ Парк», при этом только ООО «Академ Парк» при наличии действующего агентского договора в силу ч.1 ст.1005 ГК РФ имело правомочия на расторжение договора аренды.

В данном случае, ответчик не представил суду доказательства направления истцом ООО «Академ Парк» до 12.01.10 каких-либо писем с предложением о расторжении договора аренды.

Таким образом, до получения от ООО «Академ Парк» письма № 004/1 от 12.01.10 с уведомлением о намерении расторгнуть договор аренды истец со с инициативой в расторжении договора аренды к арендодателю - ООО «Академ Парк» не выходил.

2.Как следует из писем истца № 01-041 от 19.03.10, № 01-047 от 26.03.10 поводом для направления указанных писем явился отказ ответчика внести изменения в договор аренды в части уменьшения размера арендуемых площадей до 200 кв.м. и уменьшить в связи с этим размер арендной платы.

Между тем, судом установлено, что ООО «Академ Парк» заключило с истцом дополнительное соглашение № 3 от 27.01.10 к договору аренды, в соответствии с которым площадь арендуемых истцом нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, уменьшилась и составила 200 кв.м., при этом и размер постоянной части арендной платы за указанные помещений также уменьшился.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что основанием для расторжения в 2010 г. договора аренды явилась не инициатива истца, доказательством которой как полагает ответчик являются письма истца № 01-2418 от 09.09.09, № 01-2525 от 18.09.09, поскольку требования истца, изложенные в этих письмах, ответчиком фактически выполнены и необходимость расторжения договора по этим основаниям отпала.

3.Письма № 01-041 от 19.03.10, № 01-047 от 26.03.10 и № 01-148 от 30.04.10, на которые ответчик также ссылается как на проявление истцом инициативы в расторжении договора аренды, также не могут являться таковыми, поскольку они были направлены истцом в адрес ответчика уже после получения от ООО «Академ Парк» письма № 004/1 от 12.01.10 о предстоящем расторжении договора аренды.

В соответствии с ч.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В данном случае, пунктом 8.2. договора аренды установлена обязанность ООО «Академ Парк»возместить истцу его расходы на неотделимые улучшения помещения.

Таким образом, согласно ст.1005 ГК РФ и п.8.2. договора аренды возмещение стоимости неотделимых улучшений в размере 1 351 236 руб., произведенных истцом в помещениях ответчика, должно производиться за счет ответчика.

Статьей 1011 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Поскольку п.1.1. агентского договора аренды установлено, что ООО «Академ Парк» действует от своего имени к отношениям ответчика и ООО «Академ Парк» следует применять правила, предусмотренные главой 51 ГК РФ о договоре комиссии.

Согласно ч.1 ст.996 ГК РФ вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего.

Пунктом 1.4. агентского договора установлено, что имущество и права, приобретенные ООО «Академ Парк» в результате подписания договора на управление, а также в результате осуществления им действий в период срока действия договора, включаются в состав имущества ответчика.

Таким образом, из содержания ст.996 ГК и п.1.4. агентского договора однозначно следует вывод о том, что имущество (неотделимые улучшения), приобретенное ООО «Академ Парк» у истца за счет ответчика в результате осуществления ООО «Академ Парк» агентского договора является собственностью ответчика, который обязан возместить истцу стоимость этих улучшений в размере 1 351 236 руб.

Поскольку истец и ООО «Академ Парк» не предусмотрели иного порядка возмещения собственниками истцу стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения, требование истца о взыскании с ответчика стоимости фактически произведенных неотделимых улучшений помещений ответчика на основании ст.ст.623, 996, 1005, 1011 ГК РФ подлежит удовлетворению частично в размере 1 351 236 руб., определенном в заключении дополнительной судебной экспертизы № 140/07/11.

Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7,75% годовых за 16.09.10, т.е. с восьмого дня получения ответчиком истца о возмещении стоимости неотделимых улучшений по день фактического исполнения обязательства в соответствии со ст.314, 395 ГК РФ подлежат удовлетворению также частично в сумме 290 руб. 89 коп. согласно следующему расчету: 1 351 236 руб. стоимость неотделимых улучшений х 7,75% / 360 х 1 день просрочки = 290 руб. 89 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований истцу следует отказать.

Возражения ответчика судом отклоняются как противоречащие материалам дела и требованиям действующего законодательства, что видно из следующего.

1.Довод ответчика о том, что доверенности на заключение договора аренды с истцом ответчик ООО «Академ Парк» не давал судом отклоняется, поскольку в соответствии с ч.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Часть 1 ст.185 ГК РФ предусмотрено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Между тем, ч.1 ст.1005 ГК РФ и п.1.1. агентского договора предусмотрено, что ООО «Академ Парк» обязалось совершать от своего имени юридические и иные значимые действия, в том числе заключать краткосрочные и долгосрочные договоры аренды.

Поскольку, ООО «Академ Парк» в соответствии со ст.1005 ГК РФ и п.1.1. агентского договора при заключении договора аренды имело право действовать от своего имени, получать от ответчика доверенность на заключение с истцом договора аренды ООО «Академ Парк» не требовалось.

Следует также отметить, что несмотря на отсутствие установленной законом необходимости получения ООО «Академ Парк» доверенности на заключения договора аренды, ответчик, тем не менее, выдал нотариальную доверенность ФИО7, являющемуся заместителем директора ООО «Академ Парк», на заключение с истцом договора аренды.

Таким образом, довод ответчика о том, что доверенности на заключение договора аренды с истцом ответчик ООО «Академ Парк» не выдавал является необоснованным.

2.Довод ответчика о том, то на перепланировку и переустройство принадлежащих ответчику помещений №,№ 27, 28 ответчик согласия не давал, а возражал против их проведения судом отклоняется поскольку противоречит материалам дела.

В данном случае, пунктом 2.3.5. договора аренды установлена обязанность истца не производить переоборудований или перепланировок помещения без предварительного письменного согласования с ООО «Академ Парк» планировочных решений требований, за исключением переоборудований или перепланировок, проводимых истцом в соответствии с нормативными актами Банка России, в части организации и функционирования учреждения Банка и его структурных подразделений.

Согласно п.8.2. договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе ООО «Академ Парк» или окончания срока аренды по договору, ООО «Академ Парк» обязано возместить истцу его
расходы на неотделимые улучшения помещения. Сумму возмещения и сроки ее оплаты стороны обязуются определить в дополнительном соглашении к договору аренды в разумные сроки, после проведения истцом всех работ по устройству в помещении структурного подразделения (банковского офиса) ОАО КБ «Агроимпульс».

Поскольку условия договора аренды, в том числе п.п.2.3.5 и п.8.2., были письменно согласованы с ответчиком, следовательно самим фактом согласования договора аренды ответчик заранее выразил свое согласие на проведение переоборудования или перепланировки истцом помещений ответчика и предоставил ООО «Академ Парк» право согласовать производство переоборудований или перепланировок помещения ответчика, а также определить сумму возмещения расходов на неотделимые улучшения помещений.

Кроме того, материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик фактически согласился с произведенными истцом перепланировкой и переустройством помещений ответчика, о чем свидетельствует письмо ответчика № 35 от 17.09.09 в адрес истца, в котором ответчик сообщил истцу о готовности внести изменения в договор аренды, касающиеся изменения в результате проведения ремонта размера арендуемых истцом площадей.

Следует также отметить, что выдача ответчиком ФИО8 нотариальной доверенности на заключение и подписание дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с которой директор ООО «Академ Парк» заключил с истцом дополнительное соглашение № 3 от 27.01.10 к договору аренды об уменьшении площади арендуемых истцом помещений и размера арендной платы, также свидетельствует о согласии ответчика с проведенными истцом ремонтно-строительными работами и изменением в результате этих работ площади принадлежащих истцу помещений.

3.Довод ответчика о том, что фактическая стоимость строительно-монтажных работ, произведенных истцом в помещениях ответчика составляет меньше заявленной истцом суммы, а часть улучшений являются отделимыми судом принимается, поскольку стоимость неотделимых улучшений в размере 1 351 236 руб. установлена материалами дела, в частности заключением судебной экспертизы.

4. Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение № 2/1 от 19.12.08 к договору аренды, устанавливающий размер и порядок возмещения истцу стоимости неотделимых улучшений, ООО «Академ Парк» с ответчиком в нарушение агентского договора не согласовывалось является необоснованным, поскольку стоимость неотделимых улучшений определена судом не на основании дополнительного соглашения № 2/1 от 19.12.08, а на основании материалов дела, в частности заключения судебной экспертизы.

5.Довод ответчика о том, что у ООО «Академ Парк», а не у ответчика возникла обязанность перед истцом по возмещению стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем иск заявлен истцом к ненадлежащему ответчику, судом также отклоняется, поскольку данный вывод ответчика основан неправильном толковании норм материального права.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: 23 191 руб. 65 коп. на ответчика, 7 965 руб. 81 коп. не истца.

Поскольку заявление истца об обеспечении иска судом удовлетворено, госпошлина в размере 2 000 руб., уплаченная истцом при подаче данного заявления, относится на ответчика в полном объеме.

Кроме того, истец понес судебные издержки в виде суммы 37 500 руб., выплаченной истцом экспертной организации за проведение экспертизы, что подтверждается копиями платежных поручений № 16252 от 11.05.11 и № 39592 от 10.12.10.

В связи с этим, суд в порядке ст.ст.101, 106, 110 АПК РФ считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца понесенные истцом судебные издержки по оплате работ по проведению экспертизы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, т.е. в сумме 27 912 руб. 63 коп.

Между тем, при проведении дополнительной экспертизы по делу ответчик также понес расходы по оплате экспертизы в сумме 7 500 руб., что подтверждается копией платежного поручения № 23 от 10.05.11 (том 3 л.д. 106), которые подлежат взысканию с истца в пользу ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, т.е. в сумме 1 917 руб. 47 коп.

Таким образом, в результате произведенного судом зачета с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом судебные издержки по оплате работ по проведению экспертизы в сумме 25 995 руб. 16 коп. (27 912 руб. 63 коп. - 1 917 руб. 47 коп. = 25 995 руб. 16 коп.)

Руководствуясь ст.ст.101, 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ижевск ОГРНИП <***> в пользу Открытого акционерного общества Коммерческий банк «АБ Финанс» ОГРН <***> в лице Операционного офиса Оренбургского филиала ОАО «АБ Финанс Банк» в г. Ижевск, <...> 351 236 руб. стоимости неотделимых улучшений, 290 руб. 89 коп. процентов с последующим начислением процентов начиная с 17.09.10 по день фактической уплаты долга, исходя из процентной ставки 7,75% годовых от суммы долга 1 351 236 руб., 25 191 руб. 65 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины, 25 995 руб. 16 коп. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

2. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу,через Арбитражный суд Удмуртской Республики при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.М. Ходырев