Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными отказов в государственной регистрации переходов права собственности на здания дома животноводов, автогаража, ремонтной мастерской, зерносклада (ток), конюшни,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя - ФИО2, паспорт, доверенность от 01.01.2011;

от ответчика - ФИО3, паспорт, доверенность №106 от 16.12.2010;

от третьих лиц - не явились (уведомлены надлежащим образом);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Венец» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области (далее - Управление), которым просит признать незаконными отказы в государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимости:

1.Здание дома животноводов, расположенное по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 500 метрах по направлению северо-западной стороны от дома №38 по ул.Солнечная.

2.Здание автогаража, расположенное по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 700 метрах по направлению юго-восточной стороны от дома №1 по пер.Базарный.

3.Здание ремонтной мастерской, расположенное по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 700 метрах по направлению юго-восточной стороны от дома №1 по пер.Базарный.

4.Здание зерносклада (ток), расположенное по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 500 метрах по направлению северо-западной стороны от дома №38 по ул.Солнечная.

5.Здание конюшни, расположенное по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 500 метрах по направлению северо-западной стороны от дома №38 по ул.Солнечная.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) привлечены Сельскохозяйственный производственный кооператив «Кзыл-Юл» и ФИО1, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом по правилам ст.123 АПК РФ.

От третьего лица - ФИО1 поступил отзыв по делу, из которого следует, что в настоящее время срок действия договора аренды земельного участка истек, в связи с чем, земельный участок возвращен от заявителя к ФИО1. Принадлежащий ему земельный участок находится на территории села Чувашский Сайман Николаевского района, при этом территория села полностью находится внутри земель СПК «Кзыл-ЮЛ» (ранее –Колхоз «Кзыл-Юл»); по мнению ФИО1 заявленные требования должны быть удовлетворены судом, поскольку Общество является фактически единственным сельскохозяйственным производителем на территории Николаевского района, где сейчас работают бывшие работники СПК «Кзыл-Юл».

В ходе рассмотрения дела конкурсный управляющий СПК «Кзыл-Юл» заявленные требования поддержал.

В силу положений ч.2 ст.200 АПК РФ спор рассматривается в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Общество поддерживает требования в полном объеме; считает несостоятельным заявление ответчика о том, что земельный участок, принадлежащий ФИО4, не прилегает к земельному участку СПК «Кзыл-Юл», исходя из следующего:

-согласно сведениям, предоставленным Главой администрации МО «Поспеловское сельское поселение» от 15.02.2011, земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов торговли, общей площадью 100 кв.м., адрес объекта: <...>, с кадастровым (или условным) номером 73:09:010801:811, принадлежащий ФИО1 на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 73-AT №648504, выданного Управлением 17.12.2007, входит в территориальную зону МО «Поспеловское сельское поселение», непосредственно прилегает к земельному участку СПК «Кзыл-Юл», принадлежащему последнему на праве постоянного бессрочного пользования;

-план земель колхоза Кзыл-Юл Николаевского района Ульяновской области (изготовлен в 1992 г.) и Государственный акт на право собственности на землю, подтверждают, что земельный участок ФИО4, переданный Обществу по договору аренды, находится внутри него.

Общество считает, что Управлением при проведении правовой экспертизы представленных СПК «Кзыл-Юл» и Обществом документов для регистрации перехода права собственности по 5-ти объектам недвижимости, договор аренды от 14.01.2010, заключенный между Обществом и ФИО4, не исследовался; прилегание земельного участка «черта в черту» на практике невозможно (в данном конкретном случае земельные участки разделены дорогой общего пользования).

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, а именно: заявителем на регистрацию не были представлены документы, подтверждающие владение Обществом земельным участком, прилегающим к земельному участку СПК «Кзыл-Юл».

Представитель ответчика считает довод заявителя о том, что земельный участок ФИО1 входит в состав земель Татарского Саймана, которые граничат с землями СПК «Кзыл-Юл», несоответствующим ст.179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку доказательствами того, что земельный участок ФИО1 не может прилегать к землям СПК «Кзыл-Юл», являются данные плана межевания (составлен в 2006 году) , которые говорят о том, что земельный участок ФИО1 находится в пределах населенного пункта Татарский Сайман; подчеркнул, что из письма Главы администрации МО «Поспеловское сельское поселение» от 15.02.2011 однозначно не усматривается, что именно данный земельный участок прилегает к земельным участкам СПК «Кзыл-Юл».

Как следует из материалов дела,

15.12.2006 решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу А72-502/06-21/36 в отношении СПК «Кзыл-Юл» введена процедура конкурсного производства.

31.03.2010 между СПК «Кзыл-Юл» (продавец) и ООО «Венец» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №1, в соответствии с п.1.1. которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность 5 объектов недвижимости: здания дома животноводов, автогаража, ремонтной мастерской, зерносклада (ток), конюшни.

11.05.2010 в Управление обратились представители СПК «Кзыл-Юл» и ООО «Венец» с заявлениями о государственной регистрации, соответственно, перехода права и права собственности на основании договора №1 купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010 на следующие объекты недвижимости:

-здание дома животноводов, здание зерносклада (ток), здание конюшни, расположенные по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 500 метрах по направлению северо-западной стороны от дома №38 по ул.Солнечной;

-здание автогаража, здание ремонтной мастерской, расположенные по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, с.Татарский Сайман, в 700 метрах по направлению юго-восточной стороны от дома №1 по пер.Базарный.

28.05.2010 и 25.06.2010 государственным регистратором принимались решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности СПК «Кзыл-Юл» и права собственности ООО «Венец» на указанные выше здания на основании, соответственно, п.1 ст. 19 и п.3 ст.19 Закона о регистрации.

16.10.2010 в связи с непредставлением документов, подтверждающих владение Обществом земельным участком, прилегающим к земельному участку СПК «Кзыл-Юл», Управлением на основании абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации были вынесены оспариваемые отказы.

Общество не согласилось с отказами Управления от 16.12.2010 и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в дело доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст.198 АПК РФ, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

В соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п.1 ст.13 Закона о регистрации в процессе проведения государственной регистрации государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При этом законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

При проверке законности сделки в соответствии с п.40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184, с учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, рекомендуется проверять, в том числе, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст.9, п.1 ст.20 Закона о регистрации).

В ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением было установлено, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2006 по делу А72-502/06-21/36 в отношении СПК «Кзыл-Юл» введена процедура конкурсного производства. В связи с этим, предметом правовой экспертизы представленных документов и проверки законности договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010 являлось соответствие данного договора положениям ст. 179 Федерального Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Отчуждение зданий, расположенных в селе Татарский Сайман Николаевского района Ульяновской области, в указанном порядке подтверждается Протоколом собрания кредиторов СПК «Кзыл-Юл» от 05.12.2007, Протоколом собрания кредиторов СПК «Кзыл-Юл» от 07.04.2010.

В силу п.2 ст.179 Закона о банкротстве лица, приобретающие имущество сельскохозяйственной организации-банкрота должны соответствовать 2-м условиям:

1)заниматься производством или производством и переработкой
сельскохозяйственной продукции;

2)владеть земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному
участку должника.

При этом данные требования к лицам, приобретающим имущество сельскохозяйственной организации-банкрота, действовали на момент введения в отношении СПК «Кзыл-Юл» решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2006 по делу А72-502/06-21/36 процедуры конкурсного производства (Закон о банкротстве в редакции Федерального Закона от 18.07.2006 №116-ФЗ).

Таким образом, необходимым условием приобретения имущества в порядке реализации преимущественного права, установленного ст.179 Закона о банкротстве, является владение приобретателем такого имущества земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника - СПК «Кзыл-Юл».

Согласно представленному в Управление письму №98 от 13.12.2007 Управления сельского хозяйства и продовольствия Администрации муниципального образования «Николаевский район» Ульяновской области к земельному участку СПК «Кзыл-Юл» прилегает 5 хозяйств, в том числе хозяйство ООО «Венец».

В качестве документа, подтверждающего владение Обществом земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника - СПК «Кзыл-Юл», 11.05.2010 в Управление был представлен договор аренды земельной доли от 01.09.2009, подписанный между ФИО5, действующим одновременно на стороне «арендодателя» и «арендатора» ООО «Венец» в качестве директора Общества (приказ от 01.03.2006 №1). При этом в договоре аренды земельной доли от 01.09.2009 отсутствовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены ст. 12 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте).

В силу п. 1 названной статьи Закона об обороте без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядится земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, в соответствии с Законом об обороте распоряжение земельной долей путем передачи ее в аренду возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Аналогичные положения содержатся в п.1 ст.607 ГК РФ, согласно которому в
аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Данные обстоятельства явились основанием для принятия 28.05.2010 государственным регистратором решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности СПК «Кзыл-Юл» и права собственности ООО «Венец» на объекты недвижимости на основании п.1 ст. 19 Закона о регистрации на срок до 26.06.2010, о чем вынесены уведомления №08/022/2010-164, №08/022/2010-165, №08/022/2010-166, №08/022/2010-167, №08/022/2010-168.

25.06.2010 Управлением государственная регистрация перехода права собственности СПК «Кзыл-Юл» и права собственности ООО «Венец» на объекты недвижимости была приостановлена на основании п.3 ст.19 Закона о регистрации по заявлениям сторон договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010 (то есть ООО «Венец» и СПК «Кзыл-Юл») в связи с непредставлением документов, о чем вынесены уведомления №08/022/2010-164, №08/022/2010-165, №08/022/2010-166, №08/022/2010-167, №08/022/2010-168.

03.09.2010 в целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, представитель Общества представил в Управление договор № 3 аренды земельного участка от 14.01.2010, заключенный между Обществом и ФИО4 Согласно пп.1.1. предметом данного договора является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов торговли, общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: <...>, обремененный зданием магазина общей площадью 28,48 кв.м.

Данный земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО4 и согласно данным, содержащимся в кадастровом плане земельного участка от 22.10.2007 №33/07-1253, составленном Территориальным межрайонным отделом №11 Управления Роснедвижимости по Ульяновской области, входит в территориальную зону МО «Поспеловское сельское поселение».

В свою очередь из подготовленных ООО «Азимут» материалов по межеванию земельного участка, предоставленного ФИО4, усматривается, что данный участок находится в пределах существующей застройки в с.Татарский Сайман, что исключает возможность прилегания данного земельного участка к земельному участку СПК «Кзыл-Юл» из категории земель сельскохозяйственного назначения (выкопировка из схемы зонирования с.Тат.Сайман Николаевского района Ульяновской области).

16.10.2010, в связи с непредставлением документов, подтверждающих владение Обществом земельным участком, прилегающим к земельному участку СПК «Кзыл-Юл», Управлением на основании абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации было отказано СПК «Кзыл-Юл» в государственной регистрации перехода права и ООО «Венец» в государственной регистрации права собственности на 5 объектов недвижимости.

18.10.2010, после принятия 16.10.2010 ответчиком оспариваемых отказов, Обществом в Управление был представлен договор аренды земельного участка от 14.01.2010, заключенный Обществом с ФИО6 на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 726805 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, участок находится примерно в 30 м по направлению на юго-запад от ориентира от черты с.Поспеловка, расположенного за пределами участка, кадастровый номер: 73:096010101:514.

В соответствии с имеющимся в землеустроительном деле по межеванию земельного участка расположенного по адресу: Ульяновская область, Николаевский район, в границах земель СПК «Мечты Ильича» в 30 метрах от черты с.Поспеловка Николаевского район, Ульяновской области, Актом согласования местоположения границ земельного участка от 01.12.2008, земельный участок ФИО6 находится в границах земель СПК «Мечты Ильича» и, соответственно, граничит только с землями собственников земельных долей СПК «Мечты Ильича».

Приведенные обстоятельства подтверждают обоснованность выводов государственного регистратора о непредставлении на государственную регистрацию документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности СПК «Кзыл-Юл» и права собственности Общества на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные в селе Татарский Сайман Николаевского района Ульяновской области, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.03.2010, заключенного в порядке ст.179 Закона о банкротстве.

Кроме того, суд усматривает следующее.

Согласно материалам дела должник является сельскохозяйственной организацией, особенности банкротства которой регулируются нормами параграфа 3 главы IX Закона о банкротстве (в первоначальной редакции).

Согласно действующему законодательству порядок банкротства сельскохозяйственной организации регулируется параграфом 3 гл.9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании п.3 ст.177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

В силу п.1 ст.179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Пункт 2 ст.179 Закона о банкротстве предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицом, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Пункт 3 ст. 179 Закона о банкротстве обязывает конкурсного управляющего провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, указанным в п.2 данной статьи, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.

В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Исходя из смысла указанных норм материального права, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации производится как единый имущественный комплекс, т.е. как предприятие должника в целом, поэтому арбитражный управляющий обязан, в силу прямого указания закона, выполнить требования, установленные в ст.179 Закона о банкротстве, и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п.2 названной нормы, применению подлежит общий порядок продажи имущества.

Между тем, из материалов дела следует, что реализация имущества должника конкурсным управляющим была произведена по прямому договору купли-продажи имущества от 31.03.2010 покупателю - ООО "Венец".

Представитель Общества пояснил суду, что торги не могли быть проведены, так как только ООО «Венец» изъявило желание из лиц, имеющих преимущественное право покупки, приобрести недвижимое имущество СПК «Кзыл-Юл», а торги проводятся, только если бы выразили желание купить имущество несколько смежников.

Такой довод противоречит выводам, содержащимся в Постановлении №1989/09 от 09.07.2009 Президиума Высшего Арбитражного суда РФ.

Исходя из положений статей 110 и 179 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан выставить на продажу на первых торгах всю совокупность имеющегося на момент признания должника банкротом имущества и имущественных прав должника, оценка рыночной стоимости имущества и имущественных прав должна производиться применительно к предприятию (имущественному комплексу) должника.

Намерение смежных землепользователей воспользоваться своим преимущественным правом не исключает необходимости проведения конкурсным управляющим первых публичных торгов по продаже всего имущественного комплекса должника.

По общему смыслу законодательства о несостоятельности публичные торги являются оптимальным способом продажи имущества должника. Благодаря используемым принципам определения покупателя имущества названная процедура не только создает равные условия участия всех претендентов в покупке имущества должника, но и отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.

Из приведенных норм права следует, что арбитражный управляющий после проведения публичных торгов по продаже предприятия должника обязан предложить лицам с преимущественным правом выкупить его по цене, сформированной на этих торгах. Заявления таких лиц о намерении воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести имущественный комплекс должника по предложенной цене могут быть направлены арбитражному управляющему в течение месяца.

При поступлении к арбитражному управляющему заявлений от нескольких таких лиц определение покупателя предприятия должника производится в рамках конкурсных процедур с их непосредственным участием. В этой ситуации предпочтение следует отдавать тому субъекту преимущественного права, который предложит приобрести имущественный комплекс должника по наибольшей стоимости исходя из цены, сформированной в результате проведения публичных торгов.

Принцип конкурсного отбора покупателя из числа смежных землепользователей, изъявивших желание осуществить свое преимущественное право, подлежит применению арбитражным управляющим и при продаже имущества должника, проводимой в порядке, установленном п.3 ст.179 Закона о банкротстве, в случае признания несостоявшимися первых торгов по продаже предприятия должника.

При этом смежные землепользователи были установлены СПК «Кзыл-Юл» не на момент продажи имущества – в 2010 году, а из письма Управления сельского хозяйства и продовольствия Администрации муниципального образования «Николаевский район» Ульяновской области от 2007 года.

Учитывая все вышеизложенное, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В силу положений ст.110 АПК РФ госпошлину следует возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Венец» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции, а также в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А.Семенова