Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному унитарному предприятию г.Хабаровска «Управление капитального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Стандарт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «УЮТ»

о признании недействительным договора управления от 12.05.2011г, обязании МУП г.Хабаровска «Управление капитального строительства» передать для эксплуатации 1-ю и 2-ю очередь многоквартирного жилого дома № 113 по ул. П.Л. Морозова в г.Хабаровске и техническую документацию на дом

При участии в судебном заседании:

от истца – не явились;

от МУП г.Хабаровска «УКС» - ФИО1, действующей по доверенности от 22.03.2011г;

от ООО «УЮТ» - ФИО2, директора; ФИО3, действующей по доверенности № 10 от 10.01.2013г;

от ООО «Строй-стандарт» - не явились;

Товарищество собственников жилья «Ссудосберегательное строительное товарищество-1» (далее – истец, ТСЖ «СССТ-1») обратилось в суд с иском к муниципальному унитарному предприятию г.Хабаровска «Управление капитального строительства» (далее - МУП г.Хабаровска «УКС»), обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Стандарт» (далее- ООО «Строй-Стандарт»), с учетом уточнения о признании недействительным договора управления от 12.05.2011г, заключенного между ответчиками, об обязании МУП г.Хабаровска «Управление капитального строительства» передать для эксплуатации 1-ю и 2-ю очередь многоквартирного жилого дома № 113 по ул. П.Л. Морозова в г.Хабаровске и техническую документацию на дом.

Определением суда от 17.11.2011г производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А73-20857/2009. Основанием приостановления явилось рассмотрение судом по делу А73-20857/2009г спора между истцом и МУП г.Хабаровска «УКС» о наличии задолженности по договору инвестирования.

Как следует из материалов дела, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012г с ТСЖ «СССТ-1» в пользу МУП г.Хабаровска «УКС» взыскан долг в сумме 127 501 784, 06 рублей.

Принятие указанного судебного акта послужило основанием для возобновления производства по настоящему делу.

Определением суда от 24.12.2012г к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «УЮТ».

В судебное заседание истец, извещенный судом в порядке статьи 123 АПК РФ, а также представители ООО «Строй-Стандарт» не явились.

Представитель МУП г.Хабаровска «УКС» исковые требования не признала по тем основаниям, что истцу принадлежит 41, 72% - менее половины площади помещений 1-й и 2-й очереди многоквартирного дома, с связи с чем требование о его передаче является необоснованным. Ввиду наличия задолженности по инвестиционному договору на сумму свыше 127 миллионов рублей, ответчик на основании ст.359 ГК РФ имеет право на удержание вещи – не передачи объекта строительства. Кроме этого, указала на управление спорным домом иной управляющей компанией – ООО «УЮТ» на основании заключенного 30.11.2011г договора управления.

Представители ООО «УЮТ» пояснили, что на основании проведенного Администрацией г.Хабаровска открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по ул. П.Морозова, 113, с ООО «УЮТ» заключен договор управления от 30.11.2011г. По акту приема-передачи от 20.12.2011г указанный дом, а также техническая документация на дом были приняты третьим лицом.

В соответствии с п.5 статьи 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ООО «Строй-Стандарт».

28 марта 2005г ТСЖ «СССТ-1» было зарегистрировано в качестве юридического лица, что подтверждается соответствующим свидетельством, представленным в материалы дела.

Согласно Устава истца ТСЖ «СССТ-1» создано в целях аккумулирования средств участников, внесенных в специальный фонд для осуществления строительства и последующей эксплуатации многоэтажного жилого дома переменной этажности на 586 квартир, общей площадью 33484, 40 кв.м в районе ул. П.Л. Морозова-пер.Бассейный-пер.Инский Индустриального района г.Хабаровска, оформления прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме товарищества, реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом.

04.07.2005 между ТСЖ «СССТ-1» (инвестор) и МУП «УКС» (заказчик) заключен договор № 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне «Парус», предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов в микрорайоне «Парус» (3 очереди) (объект).

По условиям договора заказчик принял на себя обязательство обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору.

Инвестор, в свою очередь, обязался обеспечить финансирование строительства объекта в полном объеме.

Пунктом 1.4 договора установлены основные характеристики объекта инвестиций:
Адрес: границы ул.П.Морозова - ул.Радищева - ул.Юнгов в г.Хабаровске;

определены общая и жилая площади квартир, общая площадь нежилых помещений, а также ориентировочная стоимость объекта, исходя из расчета стоимости за 1 кв.м (23 110 рублей - базовая стоимость), которая в соответствии с пунктом 5.6 договора подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный Региостройинформ.

В силу пункта 5.2 договора общая сумма финансирования объекта, обеспечиваемая инвестором, включает в себя:

- расходы на изготовление проектно-сметной документации - 40 миллионов рублей;
- оплату сметной стоимости строительства, включающей: стоимость строительно-монтажных работ - 857 456 тысяч рублей, расходы в сумме 3 миллиона рублей, предназначенные для подготовки и сдачи объекта; выполнения и оплаты требований сетедержателей для получения технических условий по магистральным сетям, необходимых для подключения объекта; выполнения программы развития инженерной инфраструктуры города;

- затраты на осуществление функций технического надзора заказчика за строительством объекта в размере 18 миллионов рублей.

Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора сметная стоимость строительства объекта определяется в соответствии с проектно-сметной документацией, которая может пересматриваться по соглашению сторон при необходимости изменения объемов работ, при изменении конструктивных элементов здания, размеров и площадей, их назначения, увеличения протяженности инженерных коммуникаций, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, что оформляется дополнительными соглашениями.
Приложением № 1 к договору определен график финансирования по видам работ, являющийся неотъемлемой частью договора.

Сроки строительства объекта определены в разделе 3 договора: 1 очередь - 1 квартал 2007 года, 2 очередь - 3 квартал 2008 года, 3 очередь - 1 квартал 2010 года.

В ходе строительства объекта сторонами путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения в договор.

Так, дополнительными соглашениями от 01.10.2007, 23.03.2011 и от 16.05.2011 в пункт 1.4 внесены изменения в части уменьшения общей площади жилых и нежилых помещений, а также базовой стоимости одного квадратного метра жилых помещений, составившей 22 000 рублей - для жилых помещений и 30 000 рублей - для нежилых помещений.

Дополнительным соглашением от 16.05.2011 внесены изменения в пункт 1.4 договора, согласно которым ориентировочная стоимость строительства жилых помещений по укрупненным показателям составила 201 755 400 рублей (из расчета 22 000 рублей за 1 кв.м строительства объекта); ориентировочная стоимость строительства нежилых помещений - 17 056 500 рублей (из расчета 30 000 рублей за 1 кв.м), а общая ориентировочная стоимость строительства объекта - 218 811 900 рублей; доля ТСЖ «СССТ-1» определена в размере 41,72%.
10 декабря 2010г МУП г.Хабаровска «УКС» получено разрешение на ввод в эксплуатацию 2-й очереди группы жилых домов в районе микрорайона «Парус».

23.05.2011г ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию 1-й группы жилых домов в микрорайоне «Парус».

Третья очередь объекта находится в стадии строительства.

12 мая 2011г между МУП г.Хабаровска «УКС» (собственником) и ООО «Строй-стандарт» (управляющей организацией) был заключен договор на управление и техническое обслуживание жилых (нежилых) помещений, находящихся с МКД по ул.П.Л. Морозова, 113 в г.Хабаровске.

Отказ в передаче для эксплуатации и обслуживания 1-й и 2-й очереди группы жилых домов микрорайона «Парус» (ул.П.Л. Морозова, 113) и заключение договора управления с другой управляющей организацией послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По условиям договора инвестирования инвестор (ТСЖ «СССТ-1») обязалось обеспечить инвестирование (финансирование) строительства объекта в полном объеме, а заказчик (МУП г.Хабаровска «УКС») обязалось обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору.

Как следует из вступившего в законную силу судебного акта – постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2011г задолженность ТСЖ «СССТ-1» по оплате стоимости работ по строительству 1-й и 2-й очереди объекта исходя из его доли, равной 41, 72% составляет 127 501 784, 06 рублей. Поскольку 1-я и 2-я очередь объекта сданы в эксплуатацию, обязательства ответчика по строительству объекта признаны исполненными. Таким образом, строительство объекта, в том числе в отношении доли истца было осуществлено с использованием денежных средств заказчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательств по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Таким образом, требование о понуждении передать 1-ю и 2-ю очередь многоквартирного дома не подлежит удовлетворению.

При этом, примененный МУП г.Хабаровска «УКС» способ самозащиты в виде удержания имущества (1-й и 2-й очереди МКД) является соразмерным нарушенному праву, не выходит за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения, поскольку стоимость удерживаемого имущества (исходя из доли ТСЖ «СССТ-1», равной 41, 72%) не превышает размер задолженности истца.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Как следует из материалов дела, 12.05.2011г между ответчиками был заключен договор на управление и обслуживание МКД, расположенного по ул.П.Л. Морозова, 113.

Полагая указанный договор ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующим ст. 161 ЖК РФ, истец требует признать его недействительным.

В силу п. 13 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленном в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией , с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.14 статьи 161 ЖК РФ).

14.10.2011г на официальном сайте Администрации города Хабаровска было размещено извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирного дома по ул. П.Л. Морозова, 113.

По результатам конкурса, проведенного Администрацией города, 30.11.2011г был заключен договор управления с управляющей организацией – ООО «УЮТ».

В силу п.9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Таким образом, с 30.11.2011г договор на управление и техническое обслуживание, заключенный 12.05.2011г между МУП г.Хабаровска «УКС» и ООО «Строй-Стандарт» прекратил свое действие.

При изложенных обстоятельствах, требование истца о признании договора управления от 12.05.2011г недействительным и обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Ж.А. Усенко