Гражданский кодекс часть 1

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>), товариществу собственников недвижимости «НЭО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>)

о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды, применении последствий недействительности

и по встречному иску товарищества собственников недвижимости «НЭО»

к обществу с ограниченной ответственностью «Берег»

о признании договора аренды недействительным

при участии

от истца – ФИО1 по доверенности от 14.09.2018, Ю. А. Осадчей по доверенности от 26.11.2018

от ответчиков:

от ТСН «НЭО» – ФИО2 (председатель Правления по выписке из ЕГРЮЛ)

от Управления Росреестра – не явился

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 27.02.2018, ФИО4 по доверенности от 06.12.2018, П. В. Мухи (директор по протоколу № 3 от 24.12.2017)

Общество с ограниченной ответственностью «Берег» (далее – ООО «Берег») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее Управление Росреестра), товариществу собственников недвижимости «НЭО» (далее – ТСН «НЭО») о признании недействительным соглашения от 26.04.2018 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152, площадью 1 205 кв. м, заключенное между ТСЖ «НЭО» и ООО «Берег», и применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН записи № 27-27-01/009/2010-784 от 19.02.2010.

Определением от 06.09.2018 к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено обществ с ограниченной ответственностью «Уют» (далее – ООО «УЮТ»).

Определением от 23.10.2018 на основании статьи 132 АПК РФ судом к производству для совместного рассмотрения принят встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 15.09.2009, заключенного между собственниками МКД № 45 по ул. Ленина в г. Хабаровске в лице ТСН «НЭО» и ООО «Берег», недействительным.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме. Иск мотивирован тем, что соглашение от 26.04.2018 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2009 от имени ООО «Берег» подписано неуполномоченным лицом - ФИО4, поскольку в доверенности от 24.08.2017 на его имя А.В. отсутствовали полномочия на распоряжение спорным земельным участком, в том числе подписание каких-либо соглашений к договору аренды от 15.09.2009.

Ответчик ТСН «НЭО» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в соответствии с доводами отзыва и дополнениям к нему. В возражениях указал, что соглашение о расторжении договора аренды подписано уполномоченным лицом, так как доверенность имя ФИО4 от 24.08.2017 содержит полные права на совершение любых действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152, все переговоры по этому земельному участку всегда велись именно с этим представителем. Сведений об отмене доверенности в ТСН «НЭО» не поступало. Дополнительно представитель пояснил, что с конца 2017 года спорный земельный участок фактически уже использовался ООО «Уют», истец платежей по нему не производил, ТСН не заинтересованы в исполнении договора аренды от 15.09.2009, поскольку он заключен на крайне невыгодны условиях.

Ответчик Управление Росреестра, уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, с иском не согласен по основаниям отзыва. В возражениях указал на то, что Управление Росреестра не имеет самостоятельной заинтересованности в разрешении спора и не является надлежащим ответчиком.

Третье лицо против удовлетворения исковых требований возражает, поддерживает позицию ответчика по спору. В пояснениях указало на то, что удовлетворение исковых требований нарушит права ООО «Уют», поскольку после расторжения договора аренды от 15.09.2009 с ООО «Берег», спорный земельный участок передан третьему лицу по договору аренды от 27.04.2018. Приведены доводы о том, что спорный земельный участок подлежал передаче третьему лицу для обустройства парковочных мест при строительстве объекта – «Многоэтажный жилой дом со строенным-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Ленина в Центральном районе г. Хабаровска» (далее по тесту – МКД) на смежном земельном участке в целях исполнения договоренностей, определенных соглашением о намерениях по реализации инвестиционного проекта. Также третье лицо сослалось на то, что спорный земельный участок вошел а проектную документацию МКД, которое получило положительное заключение экспертизы. Полагает, что в этих условиях полномочия ФИО4 явно вытекали из обстановки, а действия истца являются недобросовестными.

Возражая против доводов ответчика и третьего лица, истец указал на то, что доверенность на имя ФИО4 выдана для представления интересов в конкретных органах – Администрации г. Хабаровска, ДАСиЗе и их структурных подразделениях и не содержит полномочий на совершение каких-либо сделок с земельным участком. Привел доводы о том, что из действий ООО «Берег» не следует последующее одобрение расторжения договора. Представители сообщили о наличии у истца намерений самостоятельно осуществлять строительство на спорном земельном участке. Указали, что соглашение о намерениях, на которое сослались ответчик и третье лицо, сторонами соглашения не исполнено, имеются судебные споры.

Встречный иск ТСН «НЭО» обоснован тем, что договор аренды земельного участка заключен в нарушение процедуры, предусмотренной ЖК РФ – без проведения общего собрания собственников, на крайне невыгодных для арендодателя условиях (фактически без арендных платежей и сроком на 100 лет).

Истец со встречным иском не согласен по основаниям отзыва. В возражениях заявил о пропуске срока исковой давности, а также о том, что указанным во встречном иске доводам уже дана судебная оценка при рассмотрении спора Центральным районным судом города Хабаровска по иску ФИО5 к ООО «Берег» о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.09.2009 и применении последствий недействительности сделки.

В судебном заседании ТСН «НЭО» заявило отказ от встречного иска. Правовые последствия заявленного отказа судом разъяснены.

Отказ от встречного иска судом принят на основании статьи 49 АПК РФ.

ТСН «НЭО» также заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения Арбитражным судом Хабаровского края дела № А73-20335/2018 по иску ООО «Уют» к ТСН «НЭО» о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.09.2009. В обоснование ходатайства указано на наличие взаимосвязи между делами, наличие риска принятия противоположных судебных актов, приоритет дела № А73-20335/2018 над настоящим делом.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства, ссылаясь на отсутствие оснований и затягивание сроков рассмотрения спора.

Третье лицо ходатайство поддержало.

Ходатайство судом отклонено ввиду отсутствия обстоятельств невозможности рассмотрения настоящего спора о признании недействительным соглашения о расторжении договора до рассмотрения заявленного в ходатайстве спора о признании недействительным договора с учетом установленных в статье 311 АПК РФ оснований для пересмотра судебного акта по новым обстоятельствам. Иных, определенных статьями 143, 144 АПК РФ оснований для приостановления производства по делу судом не установлено.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между собственниками помещений в многоквартирном доме в лице ТСН «НЭО» (арендодатели) и ООО «Новая заря» (арендатор) 15.09.2009 заключен договор аренды земельного участка.

По условиям договора арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152, относящийся к категории земель населенных пунктов (объект), согласно плану земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение № 1). Местоположение объекта определено примерно в 7,0 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>. Общая площадь арендуемого участка – 1205 кв. м.

Факт передачи земельного участка подтверждается передаточным актом.

В соответствии с пунктом 1.2 арендатор имеет право возводить на арендуемом объекте жилые и нежилые объекты, этажность которых не может превышать 5 этажей. Арендатор без дополнительного согласия арендодателей имеет право изменять разрешенное использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов.

Срок действия договора определен в пункте 1.3. и составляет с 15.09.2009 по 15.09.2109. Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2010 за № 27-27-01/009/2010-784, что подтверждается соответствующим штампом на документе.

В соответствии с данными сведений из ЕГРЮЛ ООО «Новая заря» 20.10.2015 прекратило деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к ООО «Берег».

Соглашением от 26.04.2018 договор аренды от 15.09.2009 досрочно расторгнут со ссылкой на пункт 5.4. договора, устанавливающего возможность расторжения по соглашению сторон.

Пунктом 2 Соглашения предусмотрено, что Договор прекращает свое действие с 26.04.2018 после подписания акта приема-передачи (возврата) арендованного имущества.

Со стороны ООО «Берег» соглашение о расторжении подписано ФИО4 по доверенности от 24.08.2017.

Соглашение о расторжении договора от 24.08.2017 зарегистрировано Управлением Росреестра 31.08.2018.

27.04.2018 между собственниками помещений в многоквартирном доме в лице ТСН «НЭО» (арендодатель) и ООО «Уют» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152.

Ссылаясь на то, что соглашение от 24.08.2018 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2009 подписано неуполномоченным лицом без его последующего одобрения, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным, применении последствий недействительности.

Ответчик, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 15.09.2009 заключен без проведения общего собрания собственников и на крайне невыгодных для арендодателя условиях, обратился со встречным иском о признании этого договора аренды недействительным.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению, производство по встречному иску подлежащим прекращению по следующим основаниям.

Заявленный ответчиком отказ от встречных исковых требований принят арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ, поскольку он не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, следовательно, производство по встречному иску подлежит прекращению в силу положений пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 5.4. договора аренды от 15.09.2009 указано на возможность расторжения договора по соглашению сторон.

Оспариваемое соглашение о расторжении договора от 26.04.2018 является сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 15.09.2009 (статья 153 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка является недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Соглашение о расторжении договора от 26.04.2018 оспаривается по основаниям его подписания со стороны арендатора неуполномоченным лицом без последующего одобрения, что свидетельствует об оспоримости данной сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 26.04.2018 со стороны арендатора ООО «Берег» подписано ФИО4 по доверенности от 24.08.2017.

В силу статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность подтверждает наличие у поверенного прав действовать от имени доверителя, определяет условия и границы реализации этих прав. Она предназначена для предъявления третьим лицам, с которыми поверенный вступает в отношения от имени доверителя. Таким образом, третьи лица должны иметь возможность убедиться в наличии у поверенного необходимых полномочий.

Из буквального текста доверенности от 24.08.2017 следует, что она выдана на имя ФИО4 для представления интересов ООО «Берег» в Администрации г. Хабаровска, Департаменте архитектуры, строительства и землепользования г. Хабаровска, иных структурных подразделениях и отделах. В доверенности указаны следующие полномочия: совершать от имени и в интересах общества все необходимые юридически значимые действия по своему усмотрению, в том числе, предоставлять и получать необходимые справки и документы, предусмотренные действующим законодательством, подавать заявления с правом подписи, заказывать и получать планы участка, в том числе градостроительные планы, знакомиться со свей документацией, касающейся земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152, предоставленного обществу в аренду, делать выписки из документов, заказывать и получать дубликаты документов, подавать заявления с правом подписи, получать согласования, разрешения, акты, постановления и иные документы, в том числе технические условия, разрешения на строительство, реконструкцию, ввод объектов недвижимости, обжаловать действия (бездействия) органов местного самоуправления и их должностных лиц, предъявлять претензии с правом их подписи, оплачивать сборы, пошлины. В доверенности указано на право представителя совершать все действия и формальности, связанные с выполнением данных поручений. Доверенность выдана сроком на один год без права передоверия.

Таким образом, в доверенности однозначно указаны органы, в которых представителю даны полномочия представлять интересы общества, выдавшего доверенность. Кроме того, в документе прямо указан перечень документов, которые представитель в целях реализации переданных доверенностью полномочий вправе подписывать.

Исходя из изложенного, суд счел обоснованными доводы истца о том, что доверенность от 24.08.2017 не содержит полномочий на подписание любого рода сделок от имени ООО «Берег». Пояснения ответчика и третьего лица об обратном отклонены судом как противоречащие содержанию доверенности.

Ссылка ответчика на наличие судебного акта по делу № А73-18230/2018 об отказе в удовлетворении заявления ООО «Берег» о признании незаконными действий по государственной регистрации 31.08.2018 в Едином государственном реестре недвижимости соглашения от 26.04.2018 о расторжении договора аренды от 15.09.2009 земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 и обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о расторжении договора аренды земельного участка признана судом несостоятельной, поскольку в судебном акте отсутствует оценка полномочий лица, подписавшего соглашение о расторжении договора аренды от имени ООО «Берег», отказ связан с выбором ненадлежащего способа защиты права.

Учитывая, что судом установлено отсутствие в доверенности от 24.08.2017 соответствующих полномочий, доводы ответчика о том, что истцом не представлено доказательств отзыва доверенности в течение срока её действия, не имеют правового значения.

Иные документы, подтверждающие наличие у ФИО4 соответствующих полномочий на подписание оспариваемого соглашения в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 123, 124 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса РФ», под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Доказательств совершения истцом после даты подписания оспариваемого соглашения о расторжении договора аренды действий, свидетельствующих об одобрении ООО «Берег» действий ФИО4 по подписанию данного соглашения, не представлено.

Между тем, из материалов дела следует, что 30.05.2018 ООО «Берег» обратилось к ТСН «НЭО» с письмом о предоставлении акта сверки по задолженности по договору аренды земельного участка по состоянию на 29.05.2018. Письмо вручено нарочным 30.05.2018, о чем имеется отметка на документе. Ответ на указанное письмо от 05.06.2018 не содержит указаний на расторжение договора соглашением сторон в апреле 2018 года. Отказ в проведении сверки обоснован отсутствием в ТСН первого экземпляра данного договора, протокола общего собрания от 02.08.2009 и т.д.

Доводы представителя ТСН «НЭО» о том, что договор аренды земельного участка от 15.09.2009 с конца 2017 года сторонами не исполнялся не нашел своего подтверждения. Оплата ООО «Берег» арендных платежей по договору от 15.09.2009 подтверждается платежными поручениями № 155 от 19.01.2018 и № 308 от 20.11.2018. Доводы ответчика о том, что данные платежи произведены фактически иным лицом, признаны судом несостоятельными, поскольку в назначении платежа имеется указание, что оплата произведена за ООО «Берег» (статья 313 ГК РФ). Кроме того, данные арендные платежи возвращены арендодателем платежными поручениями № 307, 308 от 20.11.2018, то есть уже во время рассмотрения настоящего спора, что не отражает действительной воли лица на момент получения этих денежных средств.

Представленные в материалы дела акты освидетельствования скрытых работ от октября – ноября 2017 года об осуществлении работ по проведению через спорный земельный участок коммуникаций к строящемуся на смежном земельном участке МКД, что истцом не оспаривалось, не может свидетельствовать о наличии у арендатора волеизъявления на расторжение заключенного с ним договора аренды земельного участка. Соответственно, сам по себе факт того, что в этот период спорный земельный участок не использовался (и не мог использоваться) для автостоянки, как это осуществлялось до начала проведения работ, также не является основанием полагать, что договор аренды в этот период уже не действовал.

Вся, представленная в материалы дела переписка в отношении использования спорного земельного участка между ТСН «НЭО» и ООО «Берег», не имеет значения, поскольку от имени последнего подписывалась и вручалась ФИО4, доверенность которого таких полномочий не содержала.

27.06.2018 ООО «Берег» с ЧОО «Витязь» заключен договор на оказание охранных услуг № 39/18 в отношении спорного земельного участка. 04.09.2018 подписано дополнительное соглашение к данному договору. При этом из материалов дела и пояснения сторон следует, что договор фактически исполняется.

Материалами дела также подтверждается, что ООО «Берег» обращалось в мае 2018 года с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152, из чего следует у ООО «Берег» наличие намерений в его использовании в целях, предусмотренных пунктом 1.2. договора аренды от 15.09.2009. Представленный в материалы дела истцом договор с ООО «Форма» на выполнение услуг по проектированию и изготовлению проектной документации от 01.06.2018 оценен судом критически с учетом редакции главы 9 договора, отсутствия предусмотренных договором приложений. Доказательств его реального исполнения истцом не представлено, однако факт его подписания в совокупности с письмом ООО «Форма» от 19.12.2018 свидетельствует о наличии у ООО «Берег» соответствующих намерений.

При этом судом приняты во внимание содержащиеся в определении об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 04.10.2018 сведения о том, что председатель Правления ТСН «НЭО» направил в адрес заместителя мэра г. Хабаровска уведомление (письмо от 14.05.2018) о наличии между собственником и арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 спора, в связи с чем просил не выдавать разрешение на строительство капитальных объектов ООО «Берег» на указанном земельном участке. Представитель ТСН «НЭО» в судебном заседании не отрицал факт направления письма указанному выше адресату с пояснениями об ином содержании документа, однако доказательств своим пояснениям не представил.

Документов, подписанных уполномоченным лицом и подтверждающих передачу арендованного земельного участка его собственнику, в материалы дела не представлено.

Доводы третьего лица о том, что полномочия ФИО4 явно вытекали из обстановки подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды со ссылкой на положения абзаца второго пункта 1 статьи 182 ГК РФ, отклонены судом как необоснованные, поскольку согласно материалам дела ФИО4 не являлся и не является работником ООО «Берег», а выданная на его имя доверенность не давала полномочий на совершение любого рода сделок.

При изложенном суд пришел к выводу об отсутствии в действиях истца последующего одобрения соглашения о расторжении договора аренды.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как уже установлено судом, действия ООО «Берег» после подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды не свидетельствовало об одобрении данной сделки, а наоборот, свидетельствовали о наличии у данного лица заинтересованности в сохранении отношений.

Говоря о недобросовестном поведении ООО «Берег» и наличие со стороны общества злоупотребления правом, третье лицо ООО «Уют» ссылается на нарушение истцом ранее достигнутых договоренностей, зафиксированных в соглашении о намерениях (документ составлен без указания даты его подписания), что нарушает права застройщика – ООО «Уют».

Судом данные доводы отклонены в связи со следующим.

Во-первых, в качестве инвесторов в данном соглашении ООО «Берег» не значится, как и не содержится указание на то, что ФИО6 (учредитель ООО «Берег») и ФИО7 (руководитель ООО «Берег») подписали данное соглашение от имени указанного юридического лица.

Во-вторых, третье лицо, расценивая данное соглашение в качестве предварительного договора (сведений о заключении основного договора не представлено), не представило доказательств тому, что оно исполнялось всеми сторонами без наличия между ними разногласий с учетом наличия судебных споров по делам №№ А73-3235/2018, А73-18356/2018.

В-третьих, в пункте 1.5.3 данного соглашения указано, что инвесторы предоставляют для обустройства парковочных мест для фитнес-центра МКД земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152, находящийся у инвесторов на праве аренды. При этом из текста данного соглашения не следует установления обязательств арендатора по расторжению действующего договора аренды с целью последующего заключения данного договора между собственником и застройщиком.

Из заявления ООО «Берег» о получении градостроительного плана от 30.08.2017, поданного ФИО4 от имени ООО «Берег» на основании доверенности, не следует конкретной цели использования земельного участка, что позволяло бы сделать вывод о том, градостроительный план был получен для осуществления на нём строительства или использования иным способом с целью реализации соглашения о намерениях.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152 отражен в градостроительном плане земельного участка № RU27301000-1307201500000422, а также положительном заключении экспертизы, утвержденном ООО «ЦСП «Промэкспертиза» 26.05.2017 по МКД.

Из текста заключения экспертизы следует, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152 учтен под автомобильную парковку и пожарный проезд для МКД.

При этом в пункте 2.2.4 заключения экспертизы с информацией об основаниях и исходных данных для проектирования в качестве правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 указано на наличие договора субаренды этого земельного участка от 12.04.2017, заключенного между ООО «Новая заря» и ООО «Уют».

Истец заключение такого договора отрицал. Третьим лицом в материалы дела представлена копия договора от 12.04.2017, оригинал на обозрение не представлен со ссылкой на его отсутствие в настоящее время.

Указанный договор оценен судом критически ввиду отсутствия у стороны, его представившей, подлинника документа, отрицание другой стороной наличие такого договора. Кроме того, судом учтено, что согласно сведениям и ЕГРЮЛ ООО «Новая заря» 20.10.2015 прекратило свою деятельность путем реорганизации, поэтому договор от имени данного юридического лица не мог быть подписан 12.04.2017. При этом договор со стороны ООО «Новая заря» подписан не генеральным директором, а сведения об ИНН данного юридического лица указаны неверно.

Между тем, даже из данного договора не следует, что для исполнения соглашения о передаче земельного участка с целью организации парковки МКД арендатор спорного земельного участка (ООО «Берег) имел намерения его расторжения и возврата собственнику, воля сторон была направлена на передачу земельного участка в субаренду.

Доводы третьего лица о том, что ТСН «НЭО», заключившее договор аренды спорного земельного участка с ООО «Уют» после подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «Берег», исполнило обязательства инвесторов, определенное в соглашении о намерениях, признаны судом несостоятельными, поскольку ТСН «НЭО» не являлось участником этого соглашения и правовых оснований для его исполнения не имело.

Пояснения представителя ТСН «НЭО» о наличии у собственников заинтересованности в прекращении действия договора аренды от 15.09.2009 ввиду невыгодности его условий и исполнении договора аренды, подписанного с ООО «Уют» судом не приняты во внимание, поскольку правового значения не имеют.

Таким образом, учитывая, что подписавшее оспариваемое соглашение лицо соответствующих полномочий не имело, последующее одобрение данной сделки не получено, а также принимая во внимание отклонение судом доводов о недобросовестности истца, исковые требования о признании данной сделки недействительной подлежат удовлетворению.

При этом в иске к Управлению Росреестра следует отказать как к ненадлежащему ответчику ввиду отсутствия у него материально-правового интереса в споре.

Договор аренды земельного участка от 15.09.2009 заключен сроком на 100 лет, поэтому в силу положений пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Следовательно, соглашение о досрочном расторжении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Из материалов дела следует, что соглашение о расторжении договора было зарегистрировано, на основании чего из ЕГРН исключена запись о наличии обременения в виде аренды.

Поскольку судом удовлетворены требования истца о признании соглашения от 26.04.2018 о расторжении договора аренды недействительным, в связи с чем договор является действующим, то требования истца о применении последствий недействительности в виде восстановления в ЕГРН соответствующей записи также подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине по основному иску на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика. Государственная пошлина по встречному иску подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ в связи с заявлением отказа от встречного иска, который не связан с добровольным удовлетворением требований.

Руководствуясь статьями 150, 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным соглашение от 26.04.2018 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 площадью 1 205 кв. м, заключенное между ТСЖ «НЭО» и ООО «Берег», применить последствия недействительности в виде восстановлении в ЕГРН записи № 27-27-01/009/2010-784 от 19.02.2010.

В иске к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю отказать.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «НЭО» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Берег» 6 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Производство по встречному иску прекратить.

Возвратить товариществу собственников недвижимости «НЭО» из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 280 от 11.10.2018.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина