Гражданский кодекс часть 1

к Муниципальному образованию г. Комсомольск-на-Амуре в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края. (ОГРН <***>, ИНН <***>; 681000, <...>) о взыскании затрат на капитальный ремонт,

при участии в судебном заседании : –

от истца - ФИО2, представитель по доверенности, после объявления перерыва в судебном заседании не явился,

ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края о взыскании денежных средств в размере 2 520 000 рублей.

Требования мотивирует наличием договора аренды недвижимого имущества № 26890, на основании которого истцу (арендатору) было передано имущество ненадлежащего качества - течь кровли и затопление подвала грунтовыми водами. Указанные недостатки обнаружились в процессе эксплуатации помещения.

Истец понес затраты на их устранение. Стоимость ремонтных работ составляет заявленную сумму.

В судебном заседании до объявления перерыва представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, приведя доводы искового заявления и дополнительных письменных пояснений.

Дал пояснения на вопросы суда. Представил заключение специалиста, которое приобщено к материалам дела в порядке ст. 65, 67 АПК.

Ответчиком к предварительному судебному заседанию представлен отзыв.

К судебному заседанию дополнительных пояснений и доказательств не поступило.

После перерыва по требованию суда, выраженному в телефонограмме, представлены предыдущий договор аренды и акты приема-передачи, на которые ответчик ссылается в отзыве.

Данные документы приобщены к материалам дела.

Изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Возражая против иска, ответчик ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Указывает, что претензия была направлена в адрес ответчика 17.10.2017 г., после обращения истца в суд с настоящим иском.

Истцом представлены возражения по этому поводу.

Согласно ч. 5 ст. АПК, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Материалами дела подтверждается, что истец при подаче иска 03.10.2017 г. претензию и доказательства ее отправки к исковому заявлению не прикладывал.

Определением суда от 05.10.2017 г. исковое заявление было оставлено без движения, истцу было предложено представить претензию о возмещении затрат, направленную в адрес ответчика и доказательства её отправки.

Исполняя данное требование, истец представил претензию с почтовой квитанцией от 13.10.2017 г.

Направление претензии после обращения в суд не является доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем, под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по данному конкретному обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 23.12.2015 г. указано следующее : «По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав».

Из материалов дела усматривается, что обращению в суд предшествовала переписка сторон 2016 г., из которой явствует суть спора.

Кроме того, определением суда от 11.09.2017 г. по делу №А73-8676/2017 по иску арендодателя к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате был возвращен встречный иск о взыскании стоимости затрат на ремонтные работы.

Т.е. суть спора ответчику известна давно.

Из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носило бы формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

На основании изложенного суд находит спор подлежащим рассмотрению по существу.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель), и ответчиком (арендатор) 04.07.2016г. заключен договор № 26890 аренды недвижимого имущества.

По условиям договора арендатору во временное пользование без права выкупа передается нежилое помещение № 1001 площадью 1 350,6 кв.м. кв. м. с кадастровым номером 27:22:00:91/011472:1001/А, расположенное по адресу: <...>, для использования под размещение физкультурно-спортивного комплекса, реализацию непродовольственных товаров, производство пищевых продуктов.

Недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 04.07.2016г.

Срок действия договора определён сторонами с 04.07.2016 по 03.07.2019г. (пункт 1.2.договора).

Договор прошел государственную регистрацию 14.09.2016г., что подтверждается регистрационным штампом.

Истец указывает, что помещение было передано ему с недостатками - течь кровли и затопление подвала грунтовыми водами. Указанные недостатки обнаружились в процессе эксплуатации помещения.

Без их устранения эксплуатация подвального помещения невозможна. Ответчик мер по устранению недостатков не предпринял.

В связи с чем, истец понес затраты на их устранение. Ремонтные работы по устранению недостатков помещения относятся к капительному ремонту.

Данные обстоятельства истец подтверждает актами осмотра помещения, заключением специалиста ООО «Инспект+», договором подряда, сметой, актом приемки выполненных работ, платежными поручениями об оплате ремонтных работ.

В исковом заявлении истец ссылается на ст. 612 ГК.

Доводы арендатора со ссылкой на эту же норму права были предметом рассмотрения в рамках спора по делу № А73-8276/2017.

Им дана следующая оценка «Согласно ст. 612 ГК, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит наличие недостатков, их препятствование в пользовании имуществом, невозможность установления наличия этих недостатков при получении имущества в аренду.

Согласно ч.1 ст. 65 АПК, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик, ссылаясь на наличие скрытых недостатков переданного в аренду имущества, в нарушение указанной нормы доказательств своим доводам не представляет.

Так же как и доказательств тому, что перечисленные им недостатки не могли быть обнаружены во время получения имущества в аренду.

Как было указано выше, ответчик ссылается на течь кровли и затопление подвала.

Имущество передано в аренду 04.07.2016 г., в теплый период, для которого характерно наличие дождей.

Кроме того, в случае течи кровли и подтопления подвала на потолке и стенах должны быть подтеки, покрытие пола так же будет иметь ненадлежащий вид по причине сырости из подвала.

В акте приема-передачи дана краткая характеристика объекта. В конце акта указано, что общее техническое состояние объекта удовлетворительное, так же имеется отметка следующего содержания «настоящий передаточный акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны».

Данное решение оставлено без изменения судом апелляционной инстанции, вступило в законную силу.

В силу положений ч.2 ст. 69 АПК, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, в отзыве ответчика указано, что ранее это помещение арендовалось ООО «Новое», учредителем и директором которого является ФИО1 Помещение возвращено из аренды 03.07.2016 г., т.е. за один день до передачи его в аренду ИП ФИО1

Это обстоятельство было подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Ответчиком по требованию суда представлен договор и акты приема-передачи с ООО «Новое».

Со стороны арендатора они подписаны директором ООО – ФИО1

Акт принятия имущества в аренду от 03.03.2014 г. подписан им без замечаний, указано, что общее техническое состояние объекта удовлетворительное.

Акт возврата имущества из аренды от 03.07.2016 г. содержит аналогичную формулировку.

Принято же в аренду имущество ИП ФИО1 на следующий день – 04.07.2016 г.

Таким образом, истцу было известно состояние помещения на дату его принятия в аренду.

Так же истец ссылается на ст. 616 ГК.

Согласно ст. 616 ГК, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, данная норма является диспозитивной, стороны могут изменить положения в ней указанные своим соглашением.

Согласно разделу 2.3. договора, в обязанности арендатора вменено техническое обслуживание и содержание арендуемого имущества, а так же капитальный ремонт (по согласованию с собственником). В п.2.3.5 договора указано, что начисление арендной платы на время проведения работ производится в соответствии с условиями договора.

Т.е. стороны достигли соглашения о том, что обязанность по производству работ касающихся как капитального, так и текущего ремонта возлагается на арендатора.

Согласно п.1 ст. 425 ГК, условия договора обязательны для сторон его заключивших.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.