Гражданский кодекс часть 1

к Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско – Гаванского муниципального района Хабаровского края (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 682800, <...>)

о установлении арендной платы, о взыскании 1 251 721 рублей 87 копеек,

при участии:

от истца – А.А. Сербиенко, представитель по доверенности от 13.01.2020 № 27АА1495979;

от ответчика – не явились, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (далее – ООО «Компания Ремсталь») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» с требованием об обязазании Администарции городского поселения «Город Советская Гавань» Советско – Гаванского муниципального района Хабаровского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности от 29.01.2019 № ЮЛ-1-2016, исходя из архивной кадастровой стоимости участка 11 060 960 рублей, с учетом даты начала применения кадастровой стоимости 03.11.2015.

Исковое требования мотивировано тем, что истцом оплачена арендная плата в большем размере, чем это предусмотрено законодательством.

От ответчика 19.01.2022 в письменном виде поступил отзыв, в котором в иске просит отказать в полном объеме, мотивируя это тем, что размер арендной платы подлежит перерасчету с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Представил суду для приобщения судебную практику.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку представителей в судебное заседание не обеспечил.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (далее – ООО «Компания Ремстать») является резидентом свободного порта Владивосток – СПВ (реестровый номер свидетельства резидента СПВ 25000001758), реализует инвестиционный проект по строительству транспортно – перегрузочного комплекса ТПК СУГ (сжиженных углеводородных газов) в г. Советская Гавань. Для реализации проекта инвестором оформлены земельные участки, в том числе в аренду.

Истец на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым номером 27:21:0105001:230, площадью 151 520 кв. м. в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности от 29.01.2019 № ЮЛ-1-2016. Арендодателем по указанному договору является ответчик.

Пунктом 3.1. договора аренды, размер арендной платы на участок определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Срок договора аренды установлен пунктом 2.1. договора и составляет с 16.01.2016 до 16.01.2026.

Поскольку аукцион решением Единой комиссии признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки на участи в аукционе, принято решение заключить договор с единственным участником аукциона ООО «Компания Ремсталь», определив размер ежегодной арендной платы, равный начальной цене предмета аукциона – размеру годовой арендной платы, которая исчислена в размере 1, 5% кадастровой стоимости земельного участка:

Таким образом, фактическая арендная плата по договору аренды исчислена исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (применявшейся на дату 09.12.2015 принятия постановления об определении размера аренды), а не по результатам аукциона.

Вместе с тем ООО «Компания Ремсталь» оспорила архивную кадастровую стоимость.

Согласно решению Хабаровского краевого суда по делу № 3а-136/2021 от 20.08.2021 (вступило в законную силу 25.09.2021) архивная кадастровая стоимость земельного участка (действовавшая с 03.11.2015 по 16.12.2018 включительно) определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно, в размере 11 060 960 руб. Администрация городского поселения также являлась лицом, участвующим в деле.

При этом день начала применения архивной кадастровой стоимости, измененной вследствие установления новой кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, остался без изменения, а именно: с 03.11.2015 (Таблица 1). Это согласуется с датой начала применения, указанной в выписке ЕГРН (открытый источник информации), отражающей архивную кадастровую стоимость участка.

В данной выписке Федеральной кадастровой палатой Управления Росреестра (в соответствие с действующим федеральным законодательством) указана дата начала применения обновленной архивной кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда: 03.11.2015.

Между тем, расчет арендной платы по договору до настоящего времени производится арендодателем исходя из не действующей архивной кадастровой стоимости.

В связи с изложенным ООО «Компания Ремсталь», являясь плетельщиком арендной платы за участок, исчисленной (при заключении договора аренды) исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на пересчет арендной платы. В соответствие с приведенной формулой ежегодная арендная плата по договору аренды участка должна составлять 165 914,40 руб., из расчета 11 060 960 рублей (архивная кадастровая стоимость участка 27:21:0105001:230, которая должна применяться) х 1,5% (Таблица 1).

Согласно актам сверки взаимных расчетов (в рамках указанного договора), подписанным между арендодателем и арендатором, последний фактически произвел оплату аренды по договору в размере 1 749 465,07 рублей, в том числе:

1 166 310,05 рублей – в 2019 году, 583 155,02 рублей – в 2020 году.

Посчитав, что указанная оплата внесена арендатором в размере большем, нежели предусмотрено действующим федеральным законодательством, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Из буквального толкования закона следует, что измененная архивная кадастровая стоимость в отношении участка должна применяться при начислении аренды в 2015 году и в последующих годах. Начисление арендной платы без учета указанных обстоятельств является необоснованным.

Как указано в статьях 24, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня принятия сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных статьей 24.20. К таким случаям относятся положения части пятой этой же статьи.

Так в соответствии с частью 5 статьи 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня начала применения кадастровой стоимости.

Следовательно, в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», по состоянию на 09.12.2015 (момент определения размера аренды по договору) подлежала применению архивная кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для определения размере арендной платы по договору аренды, позднее заключенному 29.01.2016.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Размер аренды определяется договором аренды (п.4 ст. 22 ЗК РФ). При этом изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, допускается в пределах, установленных п.8 ст.448 ГК РФ. В соответствии с пп.З п.8 ст.448 ГК РФ условия такого договора могут быть изменены, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В результате торгов договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену. Исходя из целей проведения аукциона, дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Согласно пункту 14 разъяснений ФАС России, изменение условий о предмете, размере арендной платы и срока договора имеет существенное значение для определения цены на торгах и влечет изменение круга заинтересованных в заключении договора аренды лиц. Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Согласно позиции, изложенной в пункте 41 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 04.03.2021 №2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в агучае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований антимонопольного законодательства.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 ГК РФ является ценой, устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправл

Истец обращался к ответчику с заявлением от 15.11.2021 с просьбой повторно рассмотреть, пересчитать аренду.

Однако ответчиком не осуществляется перерасчет арендной платы, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

На основании Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ в статью 24.20 Закона об оценочной деятельности внесены изменения, которые вступили в силу 11.08.2020.

Согласно новой редакции статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, действующей на момент принятия судом (первой инстанции) решения, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Юридически значимым обстоятельством для проверки расчета является сведения о кадастровой стоимости земельного участка, в случае изменения которой в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносится сведения о новой кадастровой стоимости и даты по состоянию на которую она определена.

Судебная практика по спорам о взыскании регулируемой арендной платы за пользованием земельными участками, в связи с изменением кадастровой стоимости, исходит из возможности удовлетворения требования арендатора о возврате суммы излишней арендной платы.

Оставление без внимания доводов сторон об изменении кадастровой стоимости повлечет возникновение нового судебного спора по иску пользователя (арендатора), что не соответствует задачам судопроизводства в арбитражных судах содействия становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота (пункт 6 статьи 2 АПК РФ);

Арендодатель по договору, к которому подлежит применение регулируемой арендной платы, вправе требовать ее принятия в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (со ссылкой на пункты 16 и 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Учитывая, что в данном случае спорный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы является регулируемым законодательно и зависит от размера кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, поэтому примененима при расчете арендной платы фактических размеров кадастровой стоимости с учетом состоявшегося решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра.

Доводы, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, не может быть применена к периоду, предшествующему принятию решения, не соответствует действительности.

Арендная плата является регулируемой, если договор заключен после вступления в силу федерального закона, который предусматривает необходимость такого регулирования. Соответственно, порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, применяется к такому договору, даже если на момент его заключения не был принят (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Размер арендной платы за такие участки, предоставляемые без торгов, устанавливается по общему правилу соответственно органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством РФ (пункты 1, 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется – пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Учитывая изложенное, истцом был определен размер арендной платы по договору (с учетом несостоявшегося аукциона, торгов) подлежащий оплате арендатором, исходя из указанных положений закона, сложившейся судебной практики, архивной кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда в размере рыночной стоимости по состоянию на 03.11.2015, а также период с 01.01.2019 по 31.12.2021.

Размер арендной платы по договору определялся согласно следующему расчету:

УПКСЗ х S х 1, 5%, где

- УПКСЗ, руб. /кв. м - удельный показатель кадастровой стоимости земли = кад. ст-ть / площадь участка;

- S - площадь участка, кв. м;

- Квз - коэффициент по виду разрешенного использования.

Согласно расчетам истца (Таблица 1), размер ежегодной арендной платы должен составлять: 11 060 960 рублей * 1,5%.

Поэтому, в результате произведенного пересчета за 2019 – 2021 арендатором излишне перечислены суммы аренды по указанному договору аренды в общем размере 1 251 721 рубль 87 копеек.

В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствие с расчетами истца неосновательное обогащение ответчика (арендодателя) за 2019 – 2021 годы по договору аренды по причине не применения кадастровой стоимости (измененной вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости) при расчете арендных платежей и за счет удержания фактически переплаченных арендных платежей составило 1 251 721 рубль 87 копеек.

В этой связи исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию городского поселения «Город Советская Гавань» Советско – Гаванского муниципального района Хабаровского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.01.2019 № ЮЛ-1-2016 с 16.01.2016, исходя из архивной кадастровой стоимости участка 11 060 960 рублей, с учетом даты начала применения кадастровой стоимости 03.11.2015.

Взыскать с Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско – Гаванского муниципального района Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» неосновательное обогащение в размере 1 251 721 рубль 87 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.Н. Серова