Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Дубай» (далее – ООО «Дубай») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды некапитального объекта - торгового павильона от 01.03.2020 в сумме 585 000 руб. за период с марта по ноябрь 2020 года, 508 696 руб. убытков, возникших в результате проведения арендатором несогласованной с арендодателем реконструкции в помещениях торгового павильона.

Определением суда от 27.05.2021 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 к ООО «Дубай» об уменьшении размера арендных платежей по договору аренды некапитального объекта - торгового павильона от 01.03.2020 за период с марта 2020 по ноябрь 2020 на 50%, предоставлении отсрочки платежей по договору на период с 01.01.2021 по 01.01.2023 (24 месяца) с внесением ежемесячных платежей по договору в размере 12 187,50 руб.

Определением суда от 17.12.2021 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю «Евсеенко Денис Игоревич» (независимая экспертиза), эксперту ФИО6, производство по настоящему делу приостановлено. Определением от 27.04.2022 производство по делу возобновлено.

Определением суда в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда.

ООО «Дубай» на требованиях настаивает, обосновывая их ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды в части внесения арендных платежей и проведения реконструкции и перепланировки помещений в кафе в отсутствие разрешения арендодателя. Также в судебном заседании представители пояснили, что арендатор с просьбой об уменьшении размера арендной платы в связи введенными ограничениями в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекции к арендодателю не обращался. В спорный период ответчик вел деятельность по приготовлению в арендуемом помещении и доставке продуктов питания.

ИП ФИО1 с иском не согласен, настаивает на удовлетворении встречного иска, в обоснование ссылается на введение в указанный в иске период ограничений на работу кафе в Хабаровском крае в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, и как следствие, невозможность использования истцом арендуемого помещения, что является основанием для соразмерного уменьшения размера арендной платы. Кроме того, полагает недоказанным факт проведения им реконструкции помещения, а также размер убытков.

В судебном заседании 13.07.2022 судом в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 14.07.2022, о чем стороны уведомлены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

01.03.2020 между ООО «Дубай» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды некапитального объекта - торгового павильона, в соответствии с которым Арендодатель сдает за обусловленную сторонами плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 628,9кв.м, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях осуществления деятельности ресторанов и услуг по доставке продуктов питания (далее – договор).

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 – с момента подписания сторонами 364 дня.

Ежемесячная плата по договору составляет 65 000 руб. и сумму всех коммунальных услуг. Дополнительная выплата - 33% от чистой прибыли заведения в течении рабочего месяца. Дополнительная выплата слагается из показателей месячной работы кафе, круглосуточного магазина-кафе и помещения 2-го этажа. Общая сумма выплат делится в следующем порядке - 33% - ФИО3, 33%- ФИО7, 33%- ФИО1 (пункт 3.1 договора)

Пунктом 3.2 договора установлен срок внесения самостоятельно Арендатором (без выставления Арендодателем счетов) арендных платежей – ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за очередным периодом (месяцем) оплаты.

Пунктом 4.4.4 договора Арендатору предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным письменным уведомлением Арендодателя о таком отказе.

Согласно пункту 4.2.2 договора, обязанностью Арендатора является передать Арендодателю помещения в состоянии, в котором они ему переданы Арендодателем по акту приема-передачи помещения с учетом нормального износа, а в случае если в течение срока аренды Арендодателем либо Арендатором производились улучшения в помещениях, то также и с их учетом, свободными от персонала и имущества Арендатора.

05.12.2020 ИП ФИО1 направил Арендодателю уведомление о расторжении договора со ссылкой на пункт 4.4.4 договора с требованием принять помещение в течение 5-ти дней с момента получения уведомления.

Договор сторонами расторгнут после получения арендодателем данного уведомления без подписания соглашения о его расторжении.

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании следует, что акты приема-передачи по факту передачи нежилого помещения в аренду при заключении договора и по факту возврата помещения сторонами договора не составлялись и не подписывались.

В связи с невнесением арендатором арендных платежей, арендодателем в адрес ИП ФИО1 26.11.2020, 26.02.2021 направлены претензии от 25.11.2020, 26.02.2021 с требованием оплатить задолженность по договору, возместить ущерб, причиненный проведением реконструкции помещения, в виде стоимости работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние. Отказ арендатора от оплаты послужил основанием для обращения ООО «Дубай» в суд с настоящим иском.

ИП ФИО1, ссылаясь в свою очередь на то, что в период с марта по ноябрь 2020 года включительно он не мог пользоваться арендованным помещением в связи с запретами деятельности кафе и ресторанов в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, предъявил встречный иск об уменьшении размера арендной платы по договору, предоставлении рассрочки по ее оплате.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Дубай» в части, отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ.

Следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

- во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды);

- во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

ИП ФИО1 в обоснование встречного иска ссылается на невозможность использования объекта аренды в заявленный в иске период в связи с введенными на территории Хабаровского края запретами и ограничениями деятельности кафе и ресторанов. Встречным иском ИП ФИО1 также заявлено требование о предоставлении рассрочки платежей по договору на период с 01.01.2021 по 01.01.2023 (24 месяца) с внесением ежемесячных платежей по договору в размере 12 187,50 руб.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пункт 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусматривает иное основание требовать уменьшения арендной платы за использование помещений, а именно: отнесение арендатора к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществление им деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и осуществление в указанных помещениях указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» утвержден соответствующий перечень, в число которого в том числе в пункт 6 входит деятельность Общественное питание Код ОКВЭД 56.

Основным видом деятельности ИП ФИО1 в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10), в связи с чем арендатор по виду своей деятельности относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

13.02.2020 на основании распоряжения Правительства Хабаровского края № 120-рп, в связи со вспышкой коронавирусной инфекции нового типа 2019-nCoV и наличием угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края, для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края введен режим повышенной готовности.

Постановлением Правительства Хабаровского края № 97-пр от 26.03.2020 предписано приостановить с 28 марта по 05 апреля 2020 года деятельность организаций общественного питания, за исключением дистанционной торговли. Указанные ограничения продлевались Постановлениями Правительства Хабаровского края № 129-пр от 01.04.2020, № 134-пр от 04.04.2020, № 198-пр от 08.05.2020, № 237-пр от 29.05.2020, № 252-пр от 10.06.2020 и действовали до 09.08.2020. В дальнейшем ограничения работы ресторанов, кафе и баров касались только работы в ночное время.

Из приведенных положений части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ и данных судам разъяснений следует, что для уменьшения арендной платы по указанным основаниям обязательно обращение арендатора к арендодателю с соответствующим требованием. При этом, учитывая, что данное требование касается существенного условия договора аренды – размера арендной платы, в силу статей 160, 609 ГК РФ данное требование должно быть совершено в письменной форме.

Материалы дела не содержат обращения арендатора к ООО «Дубай» с целью решения вопроса о снижении арендной платы по договору, предоставлении отсрочки или рассрочки в ее уплате в связи с введенными ограничениями и запретами. Представители ИП ФИО1 в судебном заседании также подтвердили, что в письменном виде соответствующий запрос в адрес арендодателя не направлялся. В тоже время, ИП ФИО1 ссылается на изложение данной просьбы к арендодателю при ведении переговоров в присутствии иных деловых партнеров сторон.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Ходатайство ИП ФИО1 о вызове свидетелей ФИО7, ФИО8, принимавших участие в переговорах, судом отклонено на основании статьи 68 АПК РФ. Представленные ИП ФИО1 протоколы встреч представителем ООО «Дубай» не подписаны. Директор ООО «Дубай» ФИО3 ведение переговоров с арендатором по данному вопросу отрицает.

Учитывая изложенное, суд признает недоказанным факт обращения ИП ФИО1 к арендодателю с требованием о снижении размера арендной платы по договору, рассрочке ее уплаты в связи с введением на территории Хабаровского края ограничений в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, судом учтено, что Постановлением Правительства Хабаровского края №97-пр от 26.03.2020 приостановлена деятельность организаций общественного питания, за исключением дистанционной торговли.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, нежилое помещение предоставлено в пользование ИП ФИО1 не только для ведения деятельности ресторанов, но и в целях оказания услуг по доставке продуктов питания. Следовательно, заключая договор, арендатор рассчитывал использовать арендованное помещения, в том числе, для осуществления деятельности по доставке продуктов питания. Поскольку запрет на данный вид деятельности органами государственной власти субъекта не вводился, изменение условий пользования арендатором помещением после введения с 28 марта 2020 года запрета деятельности ресторанов не являлось существенным для ИП ФИО1, не повлекло невозможности пользоваться им арендованным имуществом в соответствии с определенными в договоре целями.

Однако в отличие от пункта 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, пункт 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ не устанавливает обязанность арендодателя уменьшить арендную плату в связи с возникшими у арендатора финансовыми трудностями, вызванными невозможностью использования арендуемого имущества. Баланс интересов сторон в этом случае достигается правом арендатора отказаться от договора.

Предусмотренным пунктом 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ правом отказаться от договора аренды ИП ФИО1 не воспользовался до декабря 2020 года.

Доводы ИП ФИО1 о смене арендодателем замков в помещении и непредоставлении им арендодателем доступа в арендованное помещение с августа 2020 года не подтверждены документально. При этом, в уведомлении о расторжении договора от 05.12.2020 ИП ФИО1 не указывает в качестве причины одностороннего отказа от договора невозможность осуществлять деятельность в помещении как из-за введенных запретов и ограничений, так и по вине арендодателя.

Таким образом, в данном случае отсутствует совокупность условий, предусмотренных нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, для снижения (освобождения) арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору.

Также, судом принято во внимание, что ООО «Дубай» требования о взыскании арендной платы заявлены только исходя из фиксированной части, без дополнительной выплаты, рассчитываемой от прибыли заведения, т.е. по сути арендодатель предъявляет требования к ИП ФИО1 в меньшем размере ежемесячной арендной платы, чем предусмотрено договором. Оснований для уменьшения также фиксированной части арендной платы, как указано выше, судом не установлено.

Делая вывод об отсутствии оснований для предоставления рассрочки оплаты долга, суд также исходит из того, что на дату вынесения настоящего судебного акта истцом по встречному иску частичная оплата задолженности по договору в соответствии с предложенным графиком не произведена.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 судом отказано.

В силу статьи 614 ГК РФ, условий договора, начисление ООО «Дубай» арендных платежей за период с марта по ноябрь 2020 года в размере 585 000 руб. (65 000 руб./мес. * 9мес.) является обоснованным. Поскольку доказательства оплаты задолженности ответчиком в суд не представлены, указанная сумма долга подлежит взысканию с ИП ФИО1 в пользу истца по первоначальному иску.

Отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску о взыскании убытков в размере 508 696 руб., арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 данного Кодекса.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

ООО «Дубай» в обоснование исковых требований о взыскании убытков ссылается на проведение арендатором в период пользования им помещением по договору аренды несогласованной с арендодателем реконструкции.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В тоже время, договор аренды (пункт 1.1) при указании характеристики объекта аренды содержит указание только на площадь передаваемого в аренду нежилого помещения – 628,9кв.м, и его местонахождение – по адресу: <...>.

Из материалов дела, пояснений представителей сторон в судебном заседании следует, что акты приема-передачи в момент заключения договора аренды 01.03.2020 и после его расторжения 05.12.2020 сторонами договора не составлялись. В связи с чем, у сторон отсутствуют документы, свидетельствующие о состоянии объекта аренды на момент передачи его арендатору и на момент возврата арендодателю.

Из переписки сторон спора, на которую ссылаются представители ООО «Дубай», также невозможно установить технические характеристики помещения на момент заключения договора и какие именно изменения (реконструкция, перепланировка, неотделимые улучшения) произведены арендатором.

В сообщении №101/2022 от 03.04.2022 о невозможности дать заключение по гражданскому делу № А73-2765/20251 эксперт ФИО6 указал, что при экспертном исследовании не представилось возможным определить ответственность сторон по проведению перепланировок помещений первого и второго этажа, всвязи с отсутствием доказательств и первоначальных документов проведенных работ. Так же предоставленный локально сметный расчет в материалах дела №А73-2765/2021, не имеет обоснования проведенных работ к объекту исследования (дефектной ведомости, акта осмотра ит.д.). Также не предоставляется возможным определить, соответствуют или не соответствуют помещения, арендованные ИП ФИО1, расположенные по адресу: <...>, СНиПам и ГОСТам, предусмотренным для осуществления такого вида деятельности, как кафе (общественное питание), всвязи с текущими ремонтными работами отдельных помещений на момент осмотра.

Представленные ООО «Дубай» технические паспорта на переданный в аренду по договору объект – технический паспорт на некапитальный объект – торговый павильон от 16.05.2013 и технический паспорт на нежилое здание от 19.12.2020, также не подтверждают изложенные в первоначальном исковом заявлении доводы о проведении ответчиком перепланировки или реконструкции помещений, ввиду следующего.

Технический паспорт от 16.05.2013 составлен задолго до заключения сторонами договора аренды, в связи с чем, не может подтверждать технические характеристики помещения по состоянию на 01.03.2020. Кроме того, до заключения договора от 01.03.2020 с ИП ФИО1, данные помещения были предоставлены ООО «Дубай» иному лицу – ИП ФИО9 на основании договора аренды капитального объекта – торгового павильона от 01.03.2019, сроком действия на 306 дней с момента подписания. При этом, сторонами данного договора также не составлялись и не подписывались акты приема-передачи помещения при его заключении и возврате помещения арендодателю.

Также, судом установлено и подтверждено сообщением эксперта, что содержащиеся в технических паспортах, иных документах в материалах дела, сведения об изменениях в технических характеристиках помещения не соотносятся с работами, указанными в предоставленном ООО «Дубай» локальном сметном расчете, и из стоимости которых рассчитан размер убытков.

Таким образом, в данном случае условия договора аренды, технические паспорта на спорные помещения, в отсутствие актов приема-передачи арендуемого имущества, не позволяют установить, в каком состоянии передавалось в аренду имущество ООО «Дубай», какие изменения оно претерпело за период использования его ИП ФИО1, в какой период и кем произведены работы по их перепланировке.

Кроме того, судом принято во внимание, что в течение всего периода действия договора арендодатель вправе был осуществлять проверку порядка пользования арендатором помещений (пункт 4.2.6 договора), однако каких-либо претензий в адрес ИП ФИО1 не выдвигал.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности факта проведения ИП ФИО1 самовольной перепланировки спорных помещений и возврата их ООО «Дубай» в ненадлежащем состоянии, отличном от того, в котором они передавались ответчику в аренду, и об отсутствии в связи с этим оснований для возмещения истцу убытков в соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ.

Учитывая изложенное, в удовлетворении данной части исковых требований ООО «Дубай» судом отказано.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по первоначальному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. В связи с тем, что в удовлетворении встречного иска судом отказано, расходы по государственной пошлине отнесены судом на истца по встречному иску. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцам по первоначальному и встречному искам на основании статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Дубай» удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дубай» задолженность в размере 585 000 руб., расходы по государственной пошлине в размере 12 804 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Дубай» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 19.02.2021 номер операции 4921 (плательщик ФИО10).

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 850 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 26.05.2021 номер операции 4968.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева