Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Жилстройреконструкция» (далее – ООО «Жилстройреконструкция») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) о признании незаконным (недействительным) уведомления от 31.02.2019 № 17-06/15887 о расторжении договора аренды земельного участка № 1148 от 26.04.2005, о признании договора аренды земельного участка № 1148 от 26.04.2005 действующим.

Определением от 09.06.2020 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Администрация г. Хабаровска..

В судебном заседании истец заявил об уточнении формулировки первого пункта требований, согласно которым просит признать незаконным односторонний отказ ответчика от договора аренды земельного участка № 1148 от 26.04.2005, выраженный в уведомлении от 31.02.2019 № 17-06/15887.

Уточнения предмета иска судом приняты на основании статьи 49 АПК РФ.

Уточненные требования истец поддержал. Иск мотивирован необоснованностью одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, что лишает истца права окончить строительство по объективным, не зависящим от арендатора, обстоятельствам. В это связи истец сослался на недобросовестность действия ответчика и злоупотребление правом арендодателем при отказе от договора. Дополнительно приведены доводы о неисполнении ответчиком обязанности в оказании содействия истцу в реализации им деятельности по жилищному строительству. Указал на отсутствие задолженности по арендным платежам.

Ответчик с иском не согласен по основаниям доводов отзыва и дополнений к нему. В возражениях сослался на то, что отказ от договора соответствует положениям пункта 2.3. договора с учетом дополнительного соглашения от 10.05.2012 и пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Привел доводы о том, что строительство на земельном участке, представленном в аренду в 2005 году, до настоящего момента не ведется, длительное бездействие по освоению спорного земельного участка привело к тому, что участок, имеющий коммерчески выгодное расположение, является заброшенным.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра г. Хабаровска от 12.05.2002 № 549 ООО «Жилстройреконструкция» предварительно согласован площадью 7 296,6 кв. м для проектирования жилого дома по ул. Нигишкина в Центральном районе г. Хабаровска согласно прилагаемому проекту границ для проведения проектно-изыскательских работ, со сносом жилых домов № 5 по ул. Нагишкина, № 51 по ул. К. Маркса.

16.09.2002 утверждено архитектурно-планировочное задание № 165 для строительства жилого дома по индивидуальному проекту.

Постановлением Мэра г. Хабаровска от 20.12.2004 № 1853 внесены изменения в постановление № 549 от 12.05.2002 путем дополнения пункта о предоставлении ООО «Жилстройреконструкция земельного участка в аренду сроком по 12.05.2005 на период проектирования жилого комплекса.

26.04.2005 между ДМС (арендодатель) и ООО «Жилстройреконструкция» (арендатор) в порядке реализации Постановления Мэра города Хабаровска от 13.05.2002 № 549 заключен договор аренды № 1148, по условиям которого во временное владение арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:030111:0010 общей площадью 7269,9 кв. м, расположенный по ул. Нагишкина г. Хабаровска для использования под проектирование жилого комплекса.

Срок действия договора установлен с 26.04.2005 по 12.05.2005 (пункт 1.2 договора).

Впоследствии постановлениями Мэра г. Хабаровска от 14.06.2005, от 17.07.2006 № 869, от 13.06.2007 № 890 срок договора аренды продлевался по 13.06.2006, по 14.06.2007, по 15.04.2008 соответственно. Сторонами договора подписано дополнительное соглашение от 05.07.2007.

Распоряжением Правительства Хабаровского края от 08.12.2008 № 817-рп на три года продлен срок предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:030111:0010 для строительства жилого комплекса.

Дополнительным соглашением от 17.12.2008, заключенным между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО «Жилстройреконструкция», пункт 1.1 договора аренды дополнен указанием о предоставлении земельного участка 27:23:030111:10 площадью 7 387 кв. м сроком на три года для строительства жилого комплекса в Центральном районе г. Хабаровска. Договор изложен в новой редакции.

Согласно пункту 2.1 срок договора установлен по 08.12.2011.

Распоряжением Правительства Хабаровского края № 640-рп от 11.10.2010 в распоряжение от 08.12.2008 № 817-рп внесены изменения, пункт 3 добавлен абзацем следующего содержания: ООО «Жилстройреконтсрукция» обеспечить до получения разрешения на строительство жилого комплекса расселение жильцов и снос жилых домов № 5 по ул. Нагишкина, № 51 по ул. Карла Маркса в Центральном районе г. Хабаровска.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 10.05.2012 пункт 1.1 договора аренды дополнен указанием на предоставление земельного участка 27:23:030111:10 площадью 7 387 кв.м для строительства жилого комплекса в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ц-1 а-1 делового ядра центра города.

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения срок договора аренды установлен на неопределенный срок. При этом пунктом 2.3 предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения вновь установленного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

ООО «Жилстройреконструкция» на основании решения Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-20673/2009 от 22.033.2010 выдано разрешение на строительство № RU27301000-01/11 от 12.01.2011 сроком действия по 12.06.2012. Срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался по 01.09.2013, по 23.11.2014, по 27.02.2015, по 27.02.2017, по 27.06.2018, по 27.10.2019, по 27.01.2020.

Письмом от 31.12.2019 № 17-06/15887 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора в порядке статьи 610 ГК РФ, указав на то, что договор считается расторгнутым с 01.02.2020, предъявив требование об освобождении земельного участка. Уведомление получено арендатором 14.01.2020 в соответствии с входящим номером на документе.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность отказа от договора, на недобросовестность действий в этом случае арендодателя, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями дополнительного соглашения № 10259.1 от 10.05.2012 договор аренды № 1148 от 26.04.2005 заключен на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено при заключении договора на неопределенный срок право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договором аренды № № 1148 от 26.04.2005 такой срок установлен в один месяц.

Направленное ответчиком истцу уведомление № 17-06/15887 от 31.12.2019 об отказе от договора аренды получено последним 14.01.2020, что подтверждено входящим штампом. Ссылки истца на положения статьи 165.1 ГК РФ судом не приняты во внимание, так как уведомление направлено по юридическому адресу арендатора и последним получено.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Положениями пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ также установлено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Мотивов для отказа арендодателя от договора в уведомлении от 31.12.2019 не указано.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения судебного спора судом установлено, что за период пользования земельным участком с момента передачи его арендатору 20.12.2004 (что зафиксировано в пункте 7.1 договора аренды в первоначальной редакции) по дату отказа арендодателя от договора 31.12.2019, что в общем составляет срок 15 лет, арендатор к строительству так и не приступил.

Представленные в материалы дела истцом документы свидетельствуют лишь о проведении в период с 2006 по 2014 годы таких видов работ как инженерные, инженерно-геодезические, инженерно-геологические изыскания, топографо-геодезические работы, проектные работы по разработке проектной документации и планировке территории, по изготовлению проекта границ земельного участка, получению технических условий на проектирование системы коллективного приема телевидения, работы по выносу кабеля, консультационные услуги природоохранного назначения, услуги по подготовке магистральных электросетей для подключения дополнительной нагрузки, снос трансформаторной подстанции и выкуп части квартир у собственников домов, подлежащих расселению. Из приложенных истцом документов также следует, что заключенный с ООО «ДальСтройМагистраль» в 2014 году договор подряда, соглашением от 16.12.2016 расторгнут.

Наличие на стороне арендатора расходов, понесенных в связи с освоением предоставленного в аренду земельного участка, не свидетельствует о недобросовестности арендодателя при направлении отказа от договора и не является основанием для сохранения арендных правоотношений на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что при предварительном согласовании ООО «Жилстройреконструкция» спорный земельный участок для предоставления в целях проектирования жилого дома было указано на необходимость осуществления сноса жилых домов и вывоза гаражей некапитального типа (постановление Мэра города Хабаровска от 13.05.2002 № 549 в ред. от 20.12.2004 № 1853).

Таким образом, на момент заключения договора аренды истцу было известно о наличии на земельном участке обременения в виде жилых домов и о возникновении обязанности в связи с заключением этого договора по сносу и расселению граждан из сносимых домов за счет собственных средств.

Вышеуказанное постановление истцом не оспаривалось и незаконным не признавалось, договор аренды заключен и исполнялся сторонами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьёй 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В данном случае ООО «Жмлстройреконструкция» добровольно приняло на себя обязательства по сносу домов и расселению жильцов квартир в этих домах, приобретению за счет собственных средств и передаче в муниципальную собственность, а также в собственность граждан благоустроенных жилых помещений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 5495/11 и от 03.04.2012 № 17043/11, участие хозяйствующих субъектов в денежной или натуральной форме в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры муниципальных образований без встречного гражданско-правового предоставления со стороны последних, не противоречит действующему гражданскому законодательству.

Интерес арендатора заключался в выполнении строительных работ на земельном участке после его освобождения от расположенных на нем жилых домов. При этом такое освобождение ООО «Жилстройреконструкция» обязалось осуществить за свой счет путем приобретения и передачи нового жилья для проживавших в нем граждан. Следовательно, действия арендатора по расслоению жильцов из домов, подлежащих сносу, и расположенных на земельном участке, предоставленном для строительства, носит компенсационный характер и является подготовкой участка к его освоению и строительству.

Материалами дела подтверждается, что арендодатель не чинил препятствия в использовании истцом земельного участка по целевому назначению, неоднократного продлевал действие договора аренды земельного участка и выданного разрешения на строительство.

Наличие объективных препятствий в освоении земельного участка в случае их существенности или неустранимости могли явиться основанием для инициирования арендатором вопроса о внесении изменений в заключенный договор аренды, в том числе по установлению конкретного срока его действия, прекращении договорных отношений или реализации иных предусмотренных законом способов оптимизации финансового бремени. Однако таких мер истцом до момента получения уведомления об отказе от договора не предпринималось.

Положения статьи 35 Земельного кодекса РФ и правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 98985/2008 и от 18.09.2012 № 4464/2012 о том, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, суд счел в данном случае не применимыми, поскольку из материалов дела следует, что арендатору первоначальный срок аренды продлевался неоднократно, при этом строительство на земельном участке не начато.

По аналогичным основаниям судом отклонена ссылка истца на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Статьёй 42 Земельного кодекса РФ к обязанностям лиц, не являющихся собственниками земельных участков, отнесено в частности своевременное начало и последующее осуществление использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Отсутствие на спорном земельном участке каких-либо объектов, в том числе строительство которых не завершено, подтверждается актом обследования земельного участка от 10.02.2020, из которого также следует, что на сегодняшний день участок заброшен, зарос кустарником и деревьями.

Кроме того, из материалов дела также следует, что двухэтажный деревянный дом по улице Карла Маркса, 51, который истец обязался расселить, горел сначала в 2015 году, затем в 2019 году сгорел полностью, в результате произошедшего на земельном участке в настоящий момент расположено руинированное здание, потенциально представляющее опасность для жителей города.

Доводы истца об отказе в разрешении застройщику сноса дома, который в результате пожаров в 2018 году признан аварийным, при этом обременены правами третьих лиц (собственников жилых помещений) не подлежат оценке судом в рамках настоящего спора, данный отказ истцом не оспаривался.

Ссылка истца на положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, регулирующую порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в данном случае также несостоятельна.

В силу положений статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Жилищный комплекс, для строительства которого предоставлен спорный земельный участок, к таким объектам не относится.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Вместе с тем, на момент предоставления земельного участка истцу в аренду такое решение в отношении расположенных на этом участке жилых домов, не принималось. Заключение о выявлении оснований для признания дома № 51 по ул. К. Маркса аварийным и подлежащим сносу принято только 30.11.2018.

Решение о развитии застроенной территории, предоставленной истцу в аренду, не принималось.

Доводы истца об отсутствии у арендатора задолженности по оплате арендных платежей отклонены судом как не имеющие правового значения, поскольку отказ бот договора не связан с наличием задолженности по арендной плате.

При этом судом также принято во внимание, что территория, в отношении которой с истцом заключен договор аренды, имеет коммерчески выгодное расположение в центре города, является перспективной и инвестиционно-привлекательной.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств, судом не установлено наличие на стороне арендодателя недобросовестности при заявлении предусмотренного законом и договором отказа от исполнения договора аренды земельного участка, поэтому основания для удовлетворения иска отсевают.

В силу положений части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Поскольку в иске истцу отказано, обеспечительные меры, принятые определением от 16.03.2020, подлежат отмене при вступлении решения в законную силу.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца и полностью оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением от 16.03.2020.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина