Гражданский кодекс часть 1

ООО «Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству «Сервис-Центр» ( далее – истец, ООО «УКЖКХ «Сервис-Центр») обратилось в Арбитражный суд с иском к ТСЖ «ФИО1 7» ( далее- ответчик) о взыскании задолженности 320 000 руб. по договору об установлении частного сервитута земельного участка от 01.07.2017 г. за период с 01.05.2019 г. по 31.12.2021 г., неустойки в размере 320 000 руб. за период с 26.05.2019 г. по 31.03.2022 г.

Определением суда от 29.04.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком представлен отзыв на иск. С требованиями не согласен с указанием на то, что договор расторгнут. Ходатайствует о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ.

Истцом представлены возражения на отзыв. Указывает, что соглашение о расторжении договора не зарегистрировано. Ответчик продолжает пользоваться сервитутом, что подтверждается представленным актом осмотра земельного участка.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «УК «Сервис-Центр» осуществляет функции управляющей организации в отношении многоквартирного дома, расположенного по ул. Калинина 10 в г. Хабаровске на основании договора управления многоквартирным домом от 31.12.2014 № 3112/14.

Общим собранием собственников указанного многоквартирного дома, оформленным протоколом от 13.06.2017 № 1, принято решение о передаче полномочий на подписание договора об установлении частного сервитута с ТСЖ «ФИО1 7» генеральному директору истца.

Впоследствии 01.07.2017 между собственниками помещений МКД, расположенного по адресу: ул. ФИО1, д. 7 (пользователи), и собственниками помещений МКД по адресу: ул. Калинина, 10 (собственники), заключен договор об установлении частного сервитута земельного участка, по условиям которого собственники предоставляют пользователям право ограниченного пользования частью земельного участка (сервитут) с кадастровым номером 27:23:0030315:1235.

Сервитут устанавливается на часть земельного участка площадью 91 кв. м., учетный номер части 1 (27:23:0030315:1235/1).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость платы за право ограниченного пользования частью земельного участка составляет 10 000 руб. в месяц, которая вносится ежемесячно не позднее 25 числа расчетного текущего месяца путем её перечисления на расчетный счет ООО «УКЖКХ «Сервис-Центр».

В соответствии с п. 5.1 договора, срок действия договора с 01.07.2017 по . 30.06.2018г., при этом, в силу п. 5.3. договора, если за 3 месяца до окончания действия сервитута, стороны не выразят намерения о расторжении договора изменении его условий, Договор считается заключенным на тех же условия еще на один год.

Договор об установлении сервитута зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом регистрационного органа.

В июле 2018 года договор об установлении частного был пролонгирован на 1 год до 30.06.2019 г.

15.04.2019 ООО «УК «Сервис-Центр» получило от ТСЖ «ФИО1 7» уведомление о расторжении договора об установлении частного сервитута, в ответ на которое письмом от 16.04.2019 сообщило об отсутствии возражений относительно расторжения договора с 01.05.2019, в том числе при условии оплаты образовавшейся задолженности и начисленной неустойки.

Однако подписанное соглашение о расторжении договора с 01.09.2019 не представлено.

Письмом от 24.01.2020 № 1 собственники уведомили пользователей о расторжении договора от 01.07.2017 ввиду грубого нарушения последними принятых на себя обязательств.

Истец указывает, что сервитут используют по настоящее время для проезда автомобильного транспорта к подземной парковке собственников помещений многоквартирного дома №7 по ул.ФИО1, поскольку иной вариант проезда к подземной парковке отсутствует.

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности, истец направил в адрес ответчика претензию от 13.05.2021 с требованием погасить долг и оплатить неустойку

Решением общего собрания собственников, оформленным протоколом от 21.01.2020, собственники уполномочили ООО «УК «Сервис-Центр» взыскать задолженность, в том числе в судебном порядке, по договору об установлении частного сервитута земельного участка от 01.07.2017.

Поскольку задолженность не оплачена, истец обратился в суд с иском.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В силу пункта 2 статьи 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В силу пункта 5 указанной статьи собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

ООО «УКЖКХ «Сервис-Центр» предоставило акты осмотра земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030315:1235 от 13.01.2020 г., 12.01.2021 г., 12.01.2022 г., составленных с участием представителей собственников земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030315:1235, ООО «УКЖКХ «Сервис-Центр», обслуживающей организации ООО «ОВНК», согласно которым часть земельного участка площадью 91 кв.м. учетный номер части 1 (27:23:0030315:1235/1) в период с 01.05.2019 г. по 31.12.2021 г. использовалась пользователями - собственниками помещений многоквартирного дома №7 по ул ФИО1 в г. Хабаровске для прохода и проезда автомобилей к многоквартирному дому №7 по ул.ФИО1 в г.Хабаровске через земельный участок собственников помещений многоквартирного дома №10 по ул.Калинина в г.Хабаровске. Иной вариант проезда автомобильного транспорта к подземной парковке собственников помещений многоквартирного дома №7 по ФИО1 в г.Хабаровске отсутствует

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 3 статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходи к выводу, что в данном случае имело место фактическое пользование сервитутом, однако в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств оплаты такого пользования в установленном договором порядке ответчиком не представлено.

Подписывая договор от 01.07.2017 ТСЖ «ФИО1 7» согласилось с фактически предоставленной в пользование площадью земельного участка, информации о внесении изменений в договор, прекращении действия договора, о наличии требований о признании договора недействительным в материалы дела не представлено.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании задолженности по договору об установлении частного сервитута в размере 320 000 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 320 000 руб. неустойки, которая истцом добровольно снижена от расчетной суммы 495 000 руб. за период с 26.05.2019 г. по 31.03.2022 г.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно пункту 6.2 договора от 01.07.2017 в случае нарушения сроков оплаты пользователи несут ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки.

Судом установлено, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для начисления неустойки.

Представленный истцом расчет пени ответчиком не оспорен, заявлено о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, закон предусматривает возможность снижения неустойки только на случай явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление №7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 Постановления №7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Взыскание неустойки носит компенсационный характер и применяется как мера ответственности к лицу, не исполнившему денежное обязательство.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления №7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 №263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Взимание неустойки в размере равном основной сумме задолженности и установленный договором ее размер 0.3 % за каждый день просрочки оплаты свидетельствует о несоразмерности данной неустойки как меры ответственности.

Учитывая, что неустойка является мерой обеспечения обязательств и не должна являться средством получения прибыли, принимая во внимание отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях несвоевременного исполнения ответчиком договорных обязательств, арбитражный суд считает, что предъявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем имеются основания для применения статьи 333 ГК РФ.

Суд отмечает, что явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным обстоятельствам законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела, а также вправе определять конкретную сумму подлежащей взысканию неустойки, учитывая при этом правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 22.12.2011 №81 и №7 от 24.03.2016.

С учетом изложенного учитывая, что договором установлен значительный размер неустойки (0.3%), хотя и сниженный добровольно истцом, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 150 000 руб.

По мнению суда, снижение неустойки до такого размера обеспечит компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, баланс интересов обеих сторон, взыскиваемая судом сумма является достаточной мерой ответственности, соответствующей степени нарушения договорного обязательства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и с учетом положений пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 государственная пошлина подлежат взысканию с ответчика в пользу истца исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с товарищества собственников жилья «ФИО1 7» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству «Сервис-Центр» задолженность 320 000 руб., неустойку 150 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины 12 285 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь