Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (680000, <...>); общество с ограниченной ответственностью «Аренда Центр» (680030, <...>)

о государственной регистрации договора.

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 23.05.2016;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.03.2016; ФИО3 ( после перерыва).

от третьего лица ООО «Аренда Центр» – ФИО1 по доверенности от 18.09.2014;

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю явку представителя не обеспечил, извещено о времени и месте предварительного судебного заседания.

Общество с ограниченной ответственностью «Градстрой-ДВ» обратилось в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Промсвязь» о государственной регистрации договора перенайма б/н от 15.02.2016 на функциональное помещение № III (1-49, 66-69, 96-109, 111-119), общей площадью 1 362 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, литер А, заключенный между ООО «Аренда Центр» и ООО «Градстрой-ДВ».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме. Указывает, что согласие на перенайм было выражено в договоре аренды и дополнительного согласия арендодателя не требовалось. Отзыв согласия произведен ответчиком без внесения изменений в договор аренды, в связи с чем не является изменением его условий, поскольку одностороннее изменение условий договором не предусмотрено.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, согласно доводам представленного отзыва. Указал, что согласие на перенайм было отозвано ответчиком 24.06.2015г. до заключения договора пренайма. Ссылается на то, что к договору перенайма применяются правила цессии и перевода долга, однако, договор перенайма содержит условие о том, что перевод долга не происходит, а также, содержит условие об отсутствии задолженности по договору аренды, что не соответствует действительности, поскольку имеются судебные споры о взыскании задолженности с ООО «Аренда Центр». Считает, что согласие стороны является односторонней сделкой независимо от формы его оформления и может быть отозвано, как одностороннее волеизъявление.

Третье лицо ООО «Аренда Центр» поддерживает позицию истца.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 20.07.2016г. до 16ч. 30 мин.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ОАО «Промсвязь» и ООО «Аренда Центр» заключен договор аренды № 01 от 06.12.2010г. в соответствии с которым ответчик передал, а ООО №Аренда Центр» приняло во временное владение и пользование нежилые помещения 2-го и 3-го этажей, находящиеся в здании по адресу <...> , литера А, общей площадью 2 537,8 кв.м., сроком действия с 01.01.2011г. по 31.12.2025г.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 23.03.2011г. в соответствии со ст. 609 ГКРФ.

Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено право арендатора без письменного согласия арендодателя переуступать право аренды другому лицу.

15.02.2016г. между ООО «Аренда Центр» и ООО «Градстрой-ДВ» заключен договор перенайма, в соответствии с которым к истцу перешли прав и обязанности арендатора по договору аренды № 01 от 06.12.2010г. на помещения 3-го этажа за № 1-49, 66-69, 96-109, 111-119, общей площадью 1 362,5 кв.м, по данным технического паспорта на функциональное помещение № 111(1-49, 66-69, 96-109,111-119) от 16.12.2008г., расположенные в здании по адресу <...>, литер «А».

Согласно п. 10 договора перенайма к новому арендатору переходят все права в том объеме и на тех условиях, которые существовали в момент заключения настоящего договора. Обязательства арендатора по договору аренды, существовавшие до перенайма и по каким либо причинам не исполненные им, не переходят к новому арендатору, т.е. перевод долга по настоящему договору не осуществляется.

В соответствии с п. 2 ст. 28.1 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП внесена запись о заявлении ОАО «Промсвязь», как собственника помещений, о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости, расположенные по адресу <...>, без личного участия собственника.

Наличие указанной записи в ЕГРП является основанием для возврата без рассмотрения заявления на государственную регистрацию, представленного иным лицом (не собственником).

В соответствии с указанной нормой Управление Росреестра по Хабаровскому краю 05.05.2016г. возвратило представленные ООО «Градстрой-ДВ» и ООО «Аренда Центр» документы для регистрации договора перенайма без рассмотрения.

В связи с подачей ОАО «Промсвязь» заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника, истец лишен возможности самостоятельно зарегистрировать договор перенайма.

В связи с чем, истец 13.05.2016г. обратился к ответчику с просьбой либо отзыва заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника, относительно указанного объекта недвижимости, либо о направлении ОАО «Промсвязь» своего представителя в Управление Росреестра по Хабаровскому краю для подачи заявления о регистрации договора перенайма.

На данный запрос ответчик 16.05.2016г. ответил отказом, ссылаясь на отзыв 24.06.2015г. согласия на переуступку права аренды в отношении ООО «Аренда Центр».

Поскольку запись в ЕГРП о заявлении о невозможности государственной регистрации может быть погашена на основании заявления собственника об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации либо вступившего в законную силу судебного акта об обязании произвести регистрацию договора .

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 по воле сторон договора аренды согласие арендодателя на перенайм может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.

С учетом сложившейся судебной практики (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327) в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 391 ГК РФ , действующей в редакции ред. от 02.11.2013 перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из смысла приведенных норм следует, что в договоре перенайма помимо условий об уступке прав аренды также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

Исходя из буквального толкования условий договора перенайма суд приходит к выводу о том, что в нем отсутствует условие о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения, напротив, договор содержит однозначное условие ( п.10) о том, что долг по договору аренды по договору перенайма к новому арендатору не переходит.

Т.о. спорный договор перенайма не соответствует предъявляемым к нему требованиям в части отсутствия условия о переводе долга.

В рассматриваемом случае ОАО «Промсвязь» при заключении договора дало согласие ООО «Аренда Центр», выраженное в п.5.6. договора аренды , о возможности заключения договора перенайма или субаренды без письменного согласия арендодателя.

Истец настаивает на том, что при наличии согласованного условия в договоре аренды о праве арендатора без письменного согласия арендодателя переуступать право аренды другому лицу ответчик не имеет права отзывать свое согласие и препятствовать перенайму.

Согласно ст. 153 - 154 ГК РФ договор как двухсторонняя сделка порождает права и обязанности сторон.

В случае заключения договора аренды арендодатель передает в пользование имущество на определенных договором условиях, в том числе право перенайма, встречным предоставлением арендатора является использование имущества согласно условий договора и исполнения обязательства по внесению соответствующей оплаты на определенных договором условиях.

При согласовании условий и заключении договора стороны исходят из взаимной добросовестности и исполнения взаимных обязательств согласно заключенному договору.

Истец настаивает на том, что направление арендодателем уведомления от 24.06.2015г. об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду, является не законным, так как направлено на изменение п. 5.6 договора аренды в одностороннем порядке и по общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, а соглашение сторон по изменению п. 5.6 не было достигнуто, соответственно данный пункт договора продолжает действовать в редакции договора от 06.12.2010г.

Согласно пояснений представителей сторон, между сторонами имеются судебные споры, связанные с наличием и взысканием задолженности по договору аренды с ООО «Аренда Центр» по искам ОАО «Промсязь» ( в т.ч. А73 -16539/2015).

При наличии имеющихся разногласий по имеющейся задолженности, ответчик выразил свою волю в отношении права истца на замену стороны арендатора в отношении собственного имущества , направив уведомление об отзыве согласия на переход имущества в пользование иному лицу кроме арендатора в порядке перенайма, а также направив заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника в регистрационную службу, однако истец не урегулировав имущественные разногласия, заключил договор перенайма, не произведя перевод долга спорной задолженности, что не согласуется с требованиями, предъявляемыми к договору перенайма и принципом добросовестности при осуществлении гражданских прав.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Договор аренды № 1 был заключен 06.12.2010г.

За период до заключения договора перенайма от 16.02.2016г. в действующем гражданском законодательстве произошли значительные изменения.

Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ, введенной Федеральным законом № 100-ФЗ от 07.05.2013, согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение). ( п.55 Постановления №25).

Помимо изложенного согласно п.2 ст. 391 в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

Т.о. независимо от действующей редакции в части перевода долга императивно установлена необходимость согласия кредитора на замену должника.

Указанные нормы введены в действие позже заключения договора аренды, но до заключения договора перенайма и по общему правилу действия законодательства во времени к отношениям сторон не применима, поскольку введена в действие позже заключения договора аренды с выраженным согласием.

Вместе с тем, согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ). Гражданским законодательством не установлены правила для отзыва согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта.

Исходя из положений указанного Постановления № 25 ответчик 24.06.2015г. направил уведомление об отзыве согласия на перенайм.

ООО «Аренда Центр» какого либо мнения по полученному уведомлению ответчику не направляло, доказательств обратному в материалы дела не представлено в нарушение ст. 65 АПК РФ, что по мнению суда, дало ответчику основание полагать, что отзыв согласия состоялся и принят ООО «Аренда Центр».

С учетом изложенного и фактических неурегулированных в части оплаты задолженности отношений сторон договора аренды на момент заключения договора перенайма суд не может признать обоснованной позицию истца о правомерности отсутствия в договоре перенайма условия о переводе долга.

Т.о. при выраженной воле арендодателя на отзыв согласия на перенайм и возражений против заключения договора перенайма истец заключил договор перенайма, в т.ч. нарушив правило о переводе долга.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд приходит к выводу, что сделка по перенайму совершена без соблюдения предъявляемых к ней требований, c учетом изложенного, суд приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М.Левинталь