Гражданский кодекс часть 1

заявлениеОбщества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Солнечная поляна» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 680030, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 680000, <...>)

третьи лица граждане ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации № 27/006/406/2015-2406 от 14.05.2015, № 27/006/406/2015-4655 от 07.05.2015 и обязании провести государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании:

от ООО «СК Солнечная поляна» – ФИО8 по дов. б/н от 09.09.2014;

от Управления Росреестра – Пак В.С. по дов. от 22.12.2014 № 37;

от третьих лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Солнечная поляна» (далее - заявитель, ООО «СК Солнечная поляна») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра), в соответствии которым просит суд:

- признать незаконными решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации от 07.05.2015 № 27/006/406/2015-4655, от 14.05.2015 № 27/006/406/2015-2406;

- обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли в квартире от 12.02.2015 и договора купли-продажи доли в квартире от 24.03.2015 № 24-33/4.

Определениями суда от 04.06.2015, от 02.07.2015 на основании статьи 51 АПК РФ участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлеченыграждане: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО7 как участников долевой собственности на квартиру, а также ФИО5 и ФИО6, как лиц, подписавших договоры купли-продажи доли в квартире.

Управление Росреестра представило отзыв на заявление, в соответствии с которым предлагает в удовлетворении заявленных требований отказать в связи с необоснованностью.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участие в нем не принимали, отзывы на заявление не представили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании представитель заявителя настаивала на удовлетворении требований по доводам, изложенным в заявлении и в письменных пояснениях.

Представитель Управления Росреестра возражала против заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей участвующих в деле лиц судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ООО «СК Солнечная поляна» и граждане ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО7 (до 04.03.2015 ФИО1) являются долевыми собственниками квартиры № 33 общей площадью 222,8 кв.м., расположенной на 3-м этаже (чердак) в доме № 24, квартал Солнечный город, в с. Мирное Хабаровского района Хабаровского края.

При этом из выписки из ЕГРП (л.д. 57-58) следует, что доли в праве собственности на квартиру зарегистрированы в следующих размерах: ООО «СК Солнечная поляна» - 52/100, ФИО4 – 14/100, ФИО2 – 5/100, ФИО3 – 15/100, ФИО7 (до 04.03.2015 ФИО1) – 14/100.

12.02.2015 ООО «СК Солнечная поляна» заключило с гр. ФИО5 договор купли-продажи «1/4» доли в праве общей собственности на квартиру, расположенной по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Мирное, квартал «Солнечный город», дом 24, кв. 33 (л.д. 21-22). В этот же день общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о переходе права собственности на эту долю на гр. ФИО5 (л.д. 23).

Уведомлением от 20.02.2015 № 27/006/406/2015-2406 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию, предложив заявителю представить документы об извещении других долевых собственников о намерении продать свою долю в квартире. 16.04.2015 заявитель представил в Управление Росреестра 4 извещения о намерении продать долю (1/4) в квартире (л.д. 26-29) с подписями долевых собственников (ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3) о получении извещения 12.01.2015.

Письмом от 14.05.2015 № 27/006/406/2015-2406 Управление Росреестра известило ООО «СК Солнечная поляна» об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в связи с тем, что представленные извещения не могут свидетельствовать о надлежащем извещении долевых собственников, так как не позволяют достоверно установить принадлежность им подписей.

Также 24.03.2015 ООО «СК Солнечная поляна» заключило с гр. ФИО6 договор № 24-33/4 купли-продажи «1/7» доли в праве общей собственности на квартиру, расположенной по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Мирное, квартал «Солнечный город», дом 24, кв. 33 (л.д. 32-33). В этот же день общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о переходе права собственности на эту долю на гр. ФИО6 (л.д. 34).

Уведомлением от 03.04.2015 № 27/006/406/2015-4655 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию, предложив заявителю представить документы об извещении других долевых собственников о намерении продать свою долю в квартире. 16.04.2015 заявитель представил в Управление Росреестра 4 извещения о намерении продать долю (1/7) в квартире (л.д. 39-41) с подписями долевых собственников (ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3) о получении извещения 20.02.2015.

Письмом от 07.05.2015 № 27/006/406/2015-4655 Управление Росреестра известило ООО «СК Солнечная поляна» об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в связи с тем, что представленные извещения не могут свидетельствовать о надлежащем извещении долевых собственников, так как не позволяют достоверно установить принадлежность им подписей; не представлен документ об извещении ФИО7 как долевого собственника с 04.03.2015.

Не согласившись с решениями регистрирующего органа об отказе в регистрации перехода прав, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке статьи 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьями 200 и 201 АПК РФ предусмотрено, что ненормативный акт, решение, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны арбитражным судом незаконными при доказанности одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев доводы заявителя, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации прав).

В силу абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В рассматриваемом случае из спорных решений Управления Росреестра следует, что отказы в регистрации перехода права собственности на доли в праве общей собственности на квартиру основаны непринятием государственным регистратором представленных заявителем извещений о намерении продать свою долю в квартире других долевых собственников как не подтверждающих их надлежащее уведомление.

Оспаривая решения Управления Росреестра, заявитель полагает, что представленные извещения о намерении продать долю в квартире с подписями долевых собственников о получении извещения не противоречат положениям пункта 2 статьи 250 ГК РФ и пункту 1 статьи 24 Закона и регистрации прав.

Однако доводы заявителя являются ошибочными.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

В настоящее время ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ дополнен статьей 165.1, содержащей общие правила, по которым определяется момент доставки юридически значимых сообщений.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ должно быть возложено на продавца.

Приведенный выше вывод суда соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2015 № 5-КГ14-136, а также в пунктах 63 – 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В рассматриваемом случае как видно из материалов дела, ООО «СК Солнечная поляна» представило в Управление Росреестра письменные извещения долевых собственников от 12.01.2015, от 20.02.2015 о намерении продать доли (соответственно 1/4 и 1/7) в квартире, в которых долевые собственники якобы лично расписались в получении извещения.

Однако такой формальный способ доставки (вручения) извещения долевым собственникам как юридически значимого сообщения не предусмотрен законодательством и противоречит положениям статьи 165.1, пунктам 2 и 3 статьи 250 ГК РФ, пунктам 63 - 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

В этой связи спорные решения Управления Росреестра об отказе в регистрации перехода доли в праве собственности на квартиру по договорам купли-продажи от 12.02.2015 и от 24.03.2015 по причине непредставления документов о надлежащем извещении других долевых собственников соответствуют абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав.

Также соответствует абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав и решение Управления Росреестра от 07.05.2015 об отказе в регистрации перехода права собственности 1/7 доли по договору купли-продажи от 24.03.2015 в связи с непредставлением заявителем извещения ФИО7 как долевого собственника квартиры с 04.03.2015.

В ходе судебного разбирательства судом установлены и иные обстоятельства, которые хотя и не указаны в спорных решениях Управления Росреестра, но являются существенным препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на отчужденные ООО «СК Солнечная поляна» доли (1/4 и 1/7) в квартире по договорам купли-продажи от 12.02.2015 и от 24.03.2015. Такими обстоятельствами являются следующие.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно пункту 2 статьи 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Как видно из выписки из ЕГРП (л.д. 57-58) доля ООО «СК Солнечная поляна» в праве собственности на квартиру зарегистрирована в размере - 52/100, у иных долевых собственников – граждан также зарегистрированы доли в соответствующих «частях/сотых». Таким образом, долевыми собственниками был установлен единый порядок определения и изменения их долей в «частях/сотых».

Следовательно, определение какой-либо части доли при её отчуждении (продажи) долевым собственником также должно соответствовать ранее установленному долевыми собственниками и зарегистрированному порядку, то есть в соответствующих «частях/сотых».

Однако в договорах купли-продажи от 12.02.2015 и от 24.03.2015 продаваемые продавцом доли в собственности в квартире определены соответственно как 1/4 и 1/7, что не соответствует установленному и зарегистрированному размеру доли в «частях/сотых». По таким определенным в договорах купли-продажи долям также невозможно установить и конкретную отчуждаемую площадь доли в натуре от общей площади 222,8 кв.м. квартиры № 33.

Таким образом, условия о продаже долей 1/4 и 1/7 в договорах купли-продажи от 12.02.2015 и от 24.03.2015 как не соответствующие положениям пункта 2 статьи 245, статьи 554 ГК РФ считаются не согласованными сторонами, а договоры не считаются заключенными.

В этой связи все письменные извещения ООО «СК Солнечная поляна» о намерении продать долю в квартире от 12.01.2015, от 20.02.2015, как содержащие неверно определенную долю в квартире, не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 255 ГК РФ и статье 165.1 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, оспариваемые решения Управления Росреестра являются законными и права ООО «СК Солнечная поляна» не нарушают, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя и не взыскивается в связи с её уплатой при подаче заявления в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Солнечная поляна» - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Д. Манник