Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Интэгра» (далее – ООО «Интэгра») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Евросеть - Ритейл» (далее – ООО «Евросеть-Ритейл») о взыскании 114 322,60 рублей, составляющих задолженность по арендной плате за период с 01.10.2013 по 20.10.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Исковое заявление основано на положениях ст.ст. 622, 309, 310, Гражданского кодекса РФ и мотивировано ненадлежащим исполнением субарендтором обязательств по возврату арендованного имущества.

Определением от 13.01.2014г. исковое заявление оставлено без движения.

Исковое заявление ООО «Интэгра» определением суда от 04.02.2014г. принято к производству в порядке упрощенного производства.

Ответчик ООО «Евросеть – Ритейл» исковые требования не признало в полном объёме по доводам, изложенным в отзыве. Общество считает, что не подписание сторонами акта приема – передачи еще не свидетельствует о продлении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. Указал на то, что 26.07.2013 представителю по доверенности ООО «Интэгра» вручено уведомление о расторжении договора аренды б/н от 01.10.2010. с 26.09.2013. 01.10.2013 ООО «Интэгра» намеренно уклонилось от подписания документов, несмотря на то, что помещение фактически было освобождено.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, отзыв на исковое заявление не представило.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

20.02.2009 между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Интэгра» (Арендатор) заключен договор № 20/02-09 аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 102,1 кв.м. (из них торговая площадь – 92 кв.м.). Впоследствии между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Интэгра» (Арендатор) заключены договоры аренды указанного помещения: от 01.02.2010 № 12/06-10, от 01.05.2011 № 01/05-11, от 01.05.2012 № 01/0512-3, а также Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения № 01/0512-3 от 01.04.2013 о продлении срока аренды по договору с 01.04.2013 по 31.01.2014.

ООО «Интэгра» (Арендатором) получено письменное согласие Арендодателя на сдачу в субаренду помещения, расположенного по адресу: <...>.

01 января 2010 года между ООО «Интэгра» (Арендатор) и ООО «Евросеть – Ритейл» (Субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения, по условиям которого Арендатор предоставляет Субарендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 37 кв.м, из них торговая площадь 33 кв.м.

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2010 года по 30.11.2010. При отсутствии у сторон претензий друг к другу, договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях. Число пролонгаций не ограничено.

Данный договор является заключенным, поскольку сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Передача нежилого помещения во временное пользование Субарендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2010 года. В акте приема-передачи указано, что помещение принято ООО «Евросеть-Ритейл» в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с п. 2.2.4 заключенного договора, субарендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии, не допускать его порчи.

Дополнительным соглашением от 01.02.2011 к договору от 01.01.2010г. внесены изменения в п. 4.1. , в соответствии с которым арендная плата за владение и пользование помещением составляет 177 200 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. В установленную арендную плату входит стоимость всех коммунальных платежей и оплата потребленной электроэнергии.

В соответствии с п.6.3. договор от 01.01.2010 может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

Согласно п. 6.4 договора, договор может быть расторгнут по инициативе Арендатора досрочно, без обращения в суд, в случаях, установленных действующим законодательством РФ, при условии письменного уведомления Субарендатора о своем намерении. Субарендатор не позднее 60 дней с момента получения уведомления обязан освободить арендуемый объект с подписанием акта приема-передачи.

Договор может быть расторгнут по инициативе Субарендатора в течение 60 календарных дней с момента предварительного уведомления Арендатора о предстоящем расторжении. Помещение передается Арендатору по акту приема-передачи (пункт 6.5.).

26.07.2013 Субарендатор в порядке, установленном пунктом 6.5. договора, уведомил Арендатора о расторжении договора с 26.09.2013г.

01.10.2013 года должна была состояться передача имущества по акту сдачи – приема в связи с досрочным расторжением договора, однако арендуемое помещение не было принято арендатором в связи с его ненадлежащим техническим состоянием.

Арендатор в адрес Субарендатора направил уведомление о необходимости привести помещение в надлежащее техническое состояние и передать его по акту приема-передачи.

Как следует из искового заявления, Арендатором были осуществлены ремонтные работы по устранению недостатков для приведения помещения в надлежащее техническое состояние, после чего истец в одностороннем порядке принял помещение по акту приема-передачи от 20.10.2013.

Поскольку акт приема-передачи помещения подписан арендатором 20.10.2013, истец считает, что за период с 01.10.2013 по 20.10.2013 ответчик обязан оплатить арендную плату на основании ст. 622 ГК РФ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Интэгра» с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание позицию сторон, изложенную в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В силу ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

При этом, из ст.614 ГК в ее взаимосвязи со ст.611 ГК следует, что обязанность по оплате арендуемого имущества возникает при его предоставлении арендатору в пользование и использовании им арендуемого имущества.

В соответствии со стаями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно части 2 ст.610 ГК при неопределенном сроке действия договора аренды сторона договора может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором. В рассматриваемом случае иной срок предусмотрен п.6.5 договора.

Ответчиком соблюден пункт 6.5 договора (заблаговременное уведомление об отказе от договора за 60 дней), в связи с чем, суд приводит к выводу о том, что договор субаренды фактически прекращен.

Сторонами не оспаривается, что 01.10.2013 года должна была состояться передача помещения по акту приема-передачи в связи с расторжением договора, арендуемое помещение субарендатором к указанной дате было освобождено. Об освобождении ответчиком арендуемого помещения истцу было известно.

Однако, 01.10.2013 акт приема-передачи не был подписан Арендатором со ссылкой на ненадлежащее техническое состояние помещения. Данное обстоятельство подтверждается самим истцом, и это следует из направленной в адрес Субарендатора претензии и из содержания искового заявления.

Согласно ст.622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта освобождения и возврата арендованного имущества. При этом, не подписание акта приема-передачи еще не свидетельствует о продлении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого помещения.

Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя (в данном случае, Арендатора и Субарендатора), в силу условий договора.

Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора Субарендатор прекратил использование арендованного помещения, поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным.

ООО «Евросеть-Ритейл» выполнила принятые на себя обязательства согласно заключенного с истцом договора и направленного уведомления от 26.07.2013, своевременно произвела вывоз имущества из занимаемого помещения, что подтверждается документами на перемещение ТМЦ, документами об оказании услуг по охране с ЧОО «Гранит», приказом о проведении закрытия торговой точки № 168 от 27.09.2013. Факт освобождения помещения в срок до 01.10.2013 истцом не отрицается.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС от 11.01.2002 №66 (п. 37) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Арендатор отказался 01.10.2013 принять имущество по передаточному акту, ссылаясь на ненадлежащее техническое состояние помещения, однако при возврате арендованного имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания убытков.

Возврат арендатором (субарендатором) арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 ГК РФ.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение условий договора дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требований о взыскании убытков.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2006 по делу № А56-13270/2006, Постановлении ФАС Уральского округа от 13.01.2012 № Ф09-8670/11 по делу № А47-2215/2011, Постановлении ФАС Московского округа от 29.09.2011 по делу № А41-38654/10.

С учетом изложенного, в иске следует отказать в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ относятся на истца. Истцом при обращении в суд государственная пошлина уплачена в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий десяти дней со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко