Гражданский кодекс часть 1

Суд установил: Общество с ограниченной ответственностью «ЭкЖиЗ» (далее – ООО «ЭкЖиЗ», общество, управляющая организация, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным предписания Комитета регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края (далее – Комитет, ответчик) от 06.04.2018 № П2018-02-0219.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья «Депо-2» (далее – ТСЖ «Депо-2», товарищество) и индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО4).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к нему.

Представитель Комитета в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель ИП ФИО4 в судебном заседании поддержал позицию заявителя по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель товарищества в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании поддержал позицию ООО «ЭкЖиЗ», представил отзыв на заявление.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 14.08.2018 по 20.08.2018.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

По обращению гражданина, проживающего в многоквартирном доме № 178 по ул. Тихоокеанской в г. Хабаровске, на основании распоряжения заместителя председателя Комитета от 22.02.2018 № 415-Р проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО «ЭкЖиЗ» с целью осуществления государственного жилищного надзора.

По результатам проверки составлен акт от 06.04.2018 № П2018-02-0219, в котором отражены выявленные нарушения жилищного законодательства.

В адрес общества 06.04.2018 выдано предписание № П2018-02-0219 об устранении выявленных в ходе проверки нарушений. Срок исполнения предписания установлен до 30.06.2018.

Несогласие заявителя с названным предписанием послужило основанием для обращения в суд с заявлением о его обжаловании.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, собственниками помещений многоквартирных домов № 170, 17А, 172, 174, 174А, 176, 178, 178Б, 186, 188, 192, 194, 196, 198, 200, 215А, 222 по ул. Тихоокеанской в г. Хабаровске решением общего собрания от 20.08.2008 выбран способ управления – товарищество собственников жилья. С этой целью создано ТСЖ «Депо-2».

Решением очередного годового собрания членов ТСЖ «Депо-2» от 14.12.2009 правление ТСЖ наделено полномочиями от имени собственников сдавать в аренду часть общего имущества МКД физическим и юридическим лицам, а также предоставлять часть МКД для размещения рекламной конструкции (пункт 6 протокола очередного собрания членов ТСЖ «Депо-2»).

Во исполнение названного решения 01.11.2014 между ТСЖ «Депо-2» в лице председателя правления товарищества, действующего от имени собственников помещений в многоквартирных домах, входящих в состав ТСЖ «Депо-2» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № А043. Предметом договора является нежилое помещение, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома № 178 (подъезд № 7, первый этаж) общей площадью 17,1 кв.м. для использования под офис.

Срок договора аренды установлен сторонами 11 месяцев – с 01.11.2014 по 30.09.2015 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 5.3.1 договора если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено в судебном заседании, на основании пункта 5.3.1 договора указанный договор продолжает свое действие до настоящего времени.

26.01.2017 ТСЖ «Депо-2» заключило договор управления многоквартирными домами, входящими в состав ТСЖ «Депо-2», с управляющей организацией – ООО «ЭкЖиЗ».

В ходе проведенной проверки Комитет пришел к выводу, что пункт 6 решения общего собрания членов ТСЖ «Депо-2» от 14.12.2009 в соответствии с пунктом 3 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является ничтожным, так как решение в данной части принято по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания, не соответствующим пункту 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Следовательно, по мнению Комитета, договор аренды от 01.11.2014 в силу части 2 статьи 168 ГК РФ, является ничтожным. В своем отзыве Комитет указывает, что факт наличия ограничения доступа собственников к общему имуществу МКД является нарушением ООО «ЭкЖиЗ» лицензионных требований, установленных частью 2.3 статьи 161, частью 2 статьи 162, пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ, подпунктов «а», «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110).

Комитетом в адрес ООО «ЭкЖиЗ» выдано предписание от 06.04.2018 № П2018-02-0219, которым обществу предписано в срок до 30.06.2018 организовать и провести предусмотренные действующим законодательством мероприятия по устранению выявленных нарушений.

ООО «ЭкЖиЗ» полагает, что такое предписание является незаконным и неисполнимым, так как у общества отсутствуют полномочия как для обжалования решения общего собрания, так и для оспаривания договора аренды, которые, по мнению заявителя, являются оспоримыми, а не ничтожными. Принимаемые обществом меры, направленные на освобождение ИП ФИО4 помещения, оказались безрезультатными, поскольку ФИО4 отказался добровольно освободить помещение.

В соответствии с частями 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В своем предписании Комитет указывает, что в нарушение пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, предусматривающего принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственником помещений в многоквартирном доме, решение 14.12.2009 принято на собрании членов товарищества собственников жилья, а не собственников помещений многоквартирного дома. При этом решение о наделении Правления ТСЖ полномочиями от имени собственников сдавать в аренду часть имущества принято при участии 1490 членов ТСЖ «Депо-2», обладающих 56,7% доли общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав товарищества.

Ссылаясь на пункт 3 статьи 181.5 ГК РФ, Комитет указывает на ничтожность такого решения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ в редакции, действовавшей по состоянию на 14.12.2009 (дата принятия решения общего собрания членов ТСЖ) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) часть первая ГК РФ дополнена главой 9.1, в частности, введена статья 181.5 ГК РФ, устанавливающая положения о ничтожности решений собраний.

Согласно статье 3 Закона № 100-ФЗ настоящий Федеральный закон вступил в силу с 1 сентября 2013 года.

Частью 3 статьи 3 Закона № 100-ФЗ установлено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Решение общего собрания членов ТСЖ «Депо-2», пунктом 6 которого правление ТСЖ наделено полномочиями от имени собственников сдавать часть общего имущества МКД в аренду, принято 14.12.2009.

С учетом приведенных выше норм, положения главы 9.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.09.20013, на такое решение не распространяются.

На момент принятия решения собрания ТСЖ «Депо-2» действовали положения ЖК РФ, предусматривающие только судебный порядок признания решения общего собрания недействительным.

Следовательно, вывод Комитета о ничтожности решения членов ТСЖ «Депо-2» от 14.12.2009 является ошибочным, не основанным на нормах действующего законодательства.

Такое решение является оспоримым и может быть признано недействительным только по решению суда.

Следовательно, договор аренды от 01.11.2014, заключенный между ТСЖ «Депо-2» и ИП ФИО4 во исполнение полномочий, предоставленных товариществу решением от 14.12.2009, является также оспоримой сделкой. Вывод о ее недействительности может быть сделан только судом в рамках рассмотрения гражданского дела по иску, поданному лицом, обладающим соответствующими полномочиями.

В соответствии с частью 1 статьи 135 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия ТСЖ «Депо-2» решения общего собрания от 14.12.2009) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Согласно части 1 статьи 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В части 2 статьи 145 ЖК РФ определены вопросы, которые относятся к компетенции общего собрания товарищества собственников жилья.

Согласно части 3 статьи 145 ЖК РФ уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

Согласно пункту 12.8.8 устава ТСЖ «Депо-2» к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений о сдаче в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.

Решением общего собрания членов ТСЖ «Депо-2» от 14.12.2009, Правление ТСЖ наделено полномочиями от имени собственников сдавать в аренду часть общего имущества МКД.

Такое решение соответствует названным выше положениям ЖК РФ и уставу ТСЖ «Депо-2».

В силу статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.

Разновидностью некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статья 291 ГК РФ, часть 1 ст. 135 ЖК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 12 пункта 2 статьи 145, подпунктом 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено пунктом 3 части 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.

На основании пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Вопреки доводам Комитета, полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.

В указанных обстоятельствах полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как установленный законом способ реализации полномочий всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В данном случае решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме. Реализацию соответствующих полномочий осуществляет в данном случае товарищество собственником жилья в порядке, установленном законодательством и уставом товарищества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2014 № 1683-О, содержащееся в пункте 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации правовое регулирование обусловлено природой товарищества собственников жилья как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома. При этом собственники находящихся в нем помещений не лишены возможности избрать иной способ управления многоквартирным домом, предполагающий отличный от установленного в оспариваемом положении порядок предоставления общего имущества в пользование.

Оспариваемым предписанием на управляющую организацию – ООО «ЭкЖиЗ» возложена обязанность организовать и провести предусмотренные действующим законодательством мероприятия по устранению выявленных Комитетом нарушений.

Однако в судебном заседании Комитетом не представлено суду убедительных доводов и доказательств нарушения законодательства со стороны ТСЖ «Депо-2» при заключении договора аренды с ИП ФИО4, влекущего ничтожность такой сделки, и управляющей организации ООО «ЭкЖиЗ» при управлении многоквартирным домом.

Ссылка Комитета на судебные акты по делу № А73-17909/2017 судом не принимается, поскольку при рассмотрении этого дела судом установлены иные обстоятельства.

Кроме того, суд соглашается с доводами заявителя о неисполнимости предписания, выданного в адрес управляющей организацией. Хотя в оспариваемом предписании и не названы конкретные меры, которые должны быть осуществлены управляющей организацией, исполнение ООО «ЭкЖиЗ» предписания, по существу, поставлено в зависимость от воли третьих лиц – ТСЖ «Депо-2» и ИП ФИО4, в отношении которых предписание не выдавалось и исполнение которого не является для указанных лиц обязательным.

При таких обстоятельствах суд признает, что предписание от 06.04.2018 № П2018-02-0219 не соответствует требованиям закона и нарушает права ООО «ЭкЖиЗ» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку возлагает на это общество обязанность устранить нарушения, которые фактически обществом допущены не были.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на Комитет и подлежат взысканию в пользу заявителя.

Государственная пошлина в размере 3000 рублей, ошибочно уплаченная заявителем за рассмотрение ходатайства о принятии обеспечительных мер, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным предписание Комитета регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края от 06.04.2018 № П2018-02-0219, выданное в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЭкЖиЗ».

Взыскать с Комитета регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭкЖиЗ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЭкЖиЗ» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей, уплаченную платежным поручением от 13.06.2018 № 610.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья В.А. Шапошникова