Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.О. Кичеевой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Абакана, г. Абакан,

к обществу с ограниченной ответственностью «Берёзка», г. Абакан,

о признании недействительным аукциона от 04.03.2008 № 3,

о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, г. Абакан, общества с ограниченной ответственностью «НК», г. Абакан, предпринимателя Карпова Олега Ивановича, г. Абакан,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя Конюховой Е.Ю. по доверенности № 1863 от 24.12.2007;

от ответчика – представителя Донских Е.А. по доверенности от 01.08.2008;

третьего лица – предпринимателя Карпова О.И.

Администрация города Абакана обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Берёзка» о признании недействительным аукциона от 04.03.2008 № 3 по лоту № 3 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 7519 кв.м., кадастровый номер 19:01:160102:0044, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23Б, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 06.03.2008 № АЮ13759 и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторонам полученного по сделке.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 августа 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «НК».

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29 августа 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен предприниматель Карпов Олег Иванович.

Истец просит признать недействительным аукцион № 3 от 04.03.2008 по лоту № 3 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса площадью 7 519кв.м., кадастровый № 19:01:160102:0044, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23Б, ссылаясь на то, что данный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку межевание участка проведено с нарушением НПБ 111-98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности». Неверное определение границ земельного участка привело к невозможности использования данного земельного участка для строительства и эксплуатации, поскольку в непосредственной близости от данного земельного участка находится стационарная автомобильная газозаправочная станция, принадлежащая ООО «НК» и предпринимателю Карпову О.И.

Учитывая данные обстоятельства, истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка № АЮ13759 от 06.03.2008; применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонам полученного по сделке, а именно: администрация города Абакана должна возвратить денежные средства, уплаченные в счет исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № АЮ13759 от 06.03.2008 в сумме 1 090 000руб., ООО «Березка» должно возвратить земельный участок площадью 7 519кв.м., кадастровый № 19:01:160102:0044, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23Б.

Ответчик исковые требования не признал, полагая, что невозможность использования земельного участка не доказана истцом, кроме того, ответчик считает, что в предмет исследования судом входят также обстоятельства законности нахождения на смежном земельном участке автогазозаправочной станции и правомерности ее использования.

Третье лицо предприниматель Карпов О.И. считает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению, поскольку согласно СанПиН 2.2/2.1.1.1200-03 раздел 7.1.12 санитарная зона для автогазозаправочной станции составляет 100 метров. Какая либо деятельность в санитарной зоне может привести к взрыву и гибели людей.

Предприниматель Карпов О.И. также пояснил, что им 30.09.2008 в Роспотребнадзор передан на проведение санитарно-эпидемиологический экспертизы проект нормативов предельно допустимых выбросов загрязняющих веществ в атмосферу для автомобильной газозаправочной станции, в котором обозначена санитарно-защитная зона АГЗС – 100 метров.

Третьи лица (ООО «НК», Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана) в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом были извещены о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие ответчика и третьих лиц (ООО «НК», Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана).

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

Распоряжением мэра города Абакана № 700р от 19.12.2007 Департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана поручено провести открытые торги в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства торгового комплекса по ул. Итыгина, 23Б в городе Абакане на земельном участке, площадью 7 519кв.м., кадастровый № 19:01:160102:0044.

В выпуске № 3 (30 января – 5 февраля 2008 года) газеты «Абакан официальный» опубликовано извещение о проведении указанного аукциона.

На аукцион выставлены пять лотов, в том числе лот № 3: право на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса по ул. Итыгина, 23Б.

В соответствии с протоколом результатов аукциона № 3 от 04.03.2008 победителем аукциона по лоту № 3 признано ООО «Березка», предложившее наибольший размер годовой арендной платы за земельный участок.

06 марта 2008 года по результатам аукциона № 3 муниципальным образованием г.Абакан в лице начальника Департамента ГАЗ администрации г.Абакана, действующего на основании доверенности № 12 от 10.01.2008 с победителем аукциона – обществом с ограниченной ответственностью «Березка» заключен договор аренды земельного участка № АЮ13759 на срок 3 года.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан зарегистрировать договор в УФРС по РХ, в течение года представить проектную документацию на объект, согласованную в установленном строительным законодательством порядке. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с частью 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Частью 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Пунктом 2. Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 установлено, что до разграничения государственной собственности на землю:

а) организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги) осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам;

б) организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

На основании части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке проведения работ по формированию земельного участка:

- выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения ;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

Частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Аналогичные требования предъявляются и при продаже права аренды земельных участков.

Таким образом, до проведения торгов необходимо осуществить действия, направленные на формирование земельного участка, как объекта земельных отношений, в частности, разработать проект границ земельного участка и определить его разрешенное использование.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка определяются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с нормами земельного, градостроительного законодательства.

Постановлением мэра города Абакана от 06.11.2007 № 2037 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23 Б, кадастровый № 19:01:160102:0044.

Как следует из материалов дела, рядом с рассматриваемым земельным участком по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23 расположена стационарная автомобильная газозаправочная станция литера АВВ1В2В3В4В5В6В7В8В9В10В11ГГ1Г2, принадлежащая обществу с ограниченной ответственностью «НК» и предпринимателю Карпову Олегу Ивановичу на праве общей долевой собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 19 МЮ № 079730 от 21.01.2002).

Из письма Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Республике Хакасия № 2960/06 от 06.08.08 следует, что автомобильная газозаправочная станция по адресу: Итыгина 23 зарегистрирована в государственном реестре опасных производственных объектов 20.04.2002 за № А65-00786-03

Согласно экспликации к градостроительному плану земельного участка ближайшая граница земельного участка кадастровый № 19:01:160102:0044 расположена в 15 метрах от резервуаров близлежащей АГЗС.

В разделе 3 градостроительного плана указано разрешенное использование земельного участка - торговый комплекс. В разделе «иные показатели» указано: участок расположен на территории Западного промузла по ул.Итыгина. С северной стороны участок граничит с участком ЧП «НВИ». С восточной стороны находится участок ООО «НК».

В соответствии с п/пунктами 4, 5 таблицы П.6.4 раздела 5 «Специфические требования к АГЗС с одностенными резервуарами» НПБ 111-98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности» минимальные расстояния от АГЗС с одностенными резервуарами до общественных зданий и мест массового пребывания людей должны составлять 100м.

Согласно разделу 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 для автозаправочных станций для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом санитарно-защитная зона составляет 100 м.

Из схемы, выполненной Департаментом ГАЗ администрации г.Абакана на генплане города усматривается, что практически весь участок кадастровый № 19:01:160102:0044, предназначенный для строительства торгового комплекса, находится относительно АГЗС в стометровой санитарной зоне.

Таким образом, указанный земельный участок сформирован в нарушение норм противопожарной безопасности и не мог быть предметом аукциона.

В соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, извещение о проведении торгов должно содержать помимо прочего и сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.

В опубликованном в газете «Абакан официальный» извещении о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка по ул.Итыгина 23Б содержатся сведения о разрешенном использовании земельного участка для строительства торгового комплекса, которые не соответствуют действительности, поскольку данный участок не может быть использован для целей, указанных в извещении о проведении аукциона.

При таких обстоятельствах при проведении аукциона допущены нарушения требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.

На основании вышеизложенного аукцион № 3, проводимый 04 марта 2008 года по лоту № 3 на право заключения договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса по ул. Итыгина, 23Б следует признать недействительным.

Согласно ч.2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом заключенный по результатам торгов договор аренды земельного участка № АЮ13759 от 06.03.2008 является недействительным.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что обществом с ограниченной ответственностью «Березка» за земельный участок уплачено 1090000руб. 330000руб. внесены обществом «Березка« в качестве задатка, что подтверждается платежным поручением № 157 от 04.03.2008 о перечислении муниципальным фондом развития предпринимательства 530 171руб., в том числе 330 000руб. задатка за аукцион № 3 от 04.03.2008 по лоту № 3 за ООО «Березка».

По платежным поручениям № 208 от 16.06.2008, № 325 от 12.09.2008 обществом с ограниченной ответственностью «Березка» перечислена арендная плата в общей сумме 760 000руб. по договору аренды земельного участка № АЮ13759 от 06.03.2008

Согласно акту приема-передачи земельного участка начальником Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана от муниципального образования г.Абакан передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Березка» земельный участок площадью 7 519кв.м., расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23 Б, для строительства торгового комплекса.

Таким образом, уплаченные в связи с заключением договора аренды обществом с ограниченной ответственностью «Березка» денежные средства в размере 1 090 000руб. подлежат возврату ответчику администрацией г.Абакана. Переданный обществу «Березка» земельный участок для строительства торгового комплекса площадью 7 519кв.м., расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23 Б подлежит возврату муниципальному образованию г.Абакан.

Учитывая обоснованность заявленных требований, иск администрации подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составляет 4 000руб., которая на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Поскольку истцом при подаче иска государственная пошлина уплачена в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 166-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить.

2. Признать недействительным проведенный 04.03.2008 аукцион № 3 по лоту № 3 по продаже права аренды земельного участка для строительства торгового комплекса площадью 7 519кв.м., кадастровый № 19:01:160102:0044, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23Б.

3. Признать недействительным договор аренды земельного участка № АЮ133759 от 06.03.2008, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и обществом с ограниченной ответственностью «Березка».

4. Применить последствия недействительности сделки:

- взыскать с администрации города Абакана, г. Абакан, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Березка», г. Абакан, денежные средства в сумме 1 090 000руб.;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Березка», г. Абакан, передать администрации города Абакана, г. Абакан, земельный участок площадью 7 519кв.м., кадастровый № 19:01:160102:0044, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23 Б, в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Березка», г. Абакан, в пользу администрации города Абакана, г. Абакан, 4 000руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Арбитражного суда А.А. Федулкина

Республики Хакасия