Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Е.В. Ищенко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т.А. Горбуновой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инком Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 3 096 259 руб. 54 коп.,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инком Трейд» к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о признании права на уменьшение размера арендной платы.

В судебном заседании принимал участие представитель ответчика по первоначальному иску - Горских Е.А. на основании доверенности от 11.01.2017.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инком Трейд» (далее – ООО УК «Инком Трейд») о взыскании 2 255 225 руб. 69 коп., в том числе 1 871 879 руб. 12 коп. задолженности по договору аренды государственного имущества № 08-ф от 01.11.2012 за период с 01.11.2014 по 31.03.2016 и 1 871 879 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2014 по 21.03.2016.

Протокольным определением арбитражного суда от 23.05.2016 принято увеличение размера исковых требований до 3 096 259 руб. 54 коп., в том числе 2 436 702 руб. 16 коп. задолженности за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 и 659 557 руб. 38 коп. пени за период с 11.11.2014 по 26.04.2016.

Определением арбитражного суда от 27.05.2016 принят к производству встречный иск ООО УК «Инком Трейд» о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества № 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 руб. 16 коп. за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.09.2016, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016, в удовлетворении основного и встречного исков отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.02.2017 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.09.2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что договоры на передачу права владения и пользования муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается. По условиям предварительного договора ремонтные работы осуществляются арендатором собственными силами и за свой счет. Суды, сделав вывод об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт, не учли положения статей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, 17.1 Закона о защите конкуренции, условия конкурсной документации, что повлекло преждевременность вывода судов о злоупотреблении со стороны арендодателя. При новом рассмотрении предложил установить объем обязательств арендодателя и арендатора по договору аренды с учетом его заключения по результатам аукциона, а также установить, были ли выполнены принятые на себя обязательства, если не были выполнены, повлекло ли их невыполнение освобождение от встречных обязательств в виде уплаты арендных платежей, а также рассмотреть встречные исковые требования с правильным применением норм материального права.

Определением арбитражного суда от 24.05.2017 удовлетворено заявление Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о проведении процессуального правопреемства по делу, произведена замена Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, истца по основному иску и ответчика по встречному иску) его правопреемником – Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва.

Истец по первоначальному иску в судебное заседание представителя не направил, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нетрудоспособностью представителя, в удовлетворении ходатайства истцу протокольным определением от 19.06.2017 отказано ввиду не представления доказательств, свидетельствующих об указанных обстоятельствах, о невозможности участия другого представителя, а также о невозможности рассмотрения дела в настоящем судебном заседании в отсутствии представителя истца по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 123 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца по основному иску, извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по первоначальному иску поддерживал заявленные требования, поясняя, что состояние арендуемого имущества было известно арендатору на дату заключения договора, по этому основанию просил удовлетворить заявленные требования, отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика по первоначальному иску с требованием не согласился, указав, что по причине не выполнения истцом обязанностей по проведению капитального ремонта, ответчик не может использовать имущество по назначению, в связи с чем просил признать право на уменьшение размера арендной платы в заявленный период.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между Теруправлением в РХ (арендодатель) и ООО УК «Инком Трейд» (арендатор) по результатам открытого аукциона (протокол от 06.10.2010) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее – предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 791,2 кв.м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают договор аренды на следующих условиях:

- передача здания оформляется по акту приема-передачи (с указанием фактического состояния здания), который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в 2-х экземплярах;

- акт приема-передачи приобщается к предварительному договору и является неотъемлемой его частью. При отсутствии акта приема-передачи предварительный договор считается незаключенным;

- план-схема здания указывается в приложении № 1 к договору, подписывается арендатором и арендодателем и является неотъемлемой его частью;

- арендатор обеспечивает сохранность арендованного имущества, уполномоченным лицам арендодателя доступ к недвижимому имуществу во исполнение обязанностей по контролю за выполнением ремонтных работ, возлагаемых предварительным договором;

- арендатор перед проведением ремонтных работ здания, составляет дефектную ведомость, которая представляется на согласование арендодателю и является неотъемлемой частью договора;

- арендатор осуществляет реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- арендатор заключает с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписывает акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке.

Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.

Срок аренды устанавливается на десять лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состоянию арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.2.3 предварительного договора арендатор обязался производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата по договору аренды, в том числе, за земельный участок, после проведения ремонтных работ устанавливается в соответствии с протоколом открытого аукциона от 06.10.2010. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

По акту приема-передачи № 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, ли. А, площадью 791,2 кв.м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капительного ремонта.

Теруправление в РХ (арендодатель) и ООО УК «Инком Трейд» (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды № 08-ф (далее – договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество – здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв.м. с земельным участком площадью 3 162 кв.м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: <...>, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).

Передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемого недвижимого имущества), который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в двух экземплярах (пункт 1.2 договора).

В соответствии с разделом 2 договора арендодатель обязался передать арендатору недвижимое имущество по передаточном акту с указанием технического состояния имущества на момент его передачи в аренду; арендатор обязался использовать арендованное имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; не позднее пяти дней после подписания договора принять у арендодателя недвижимое имущество по акту приема-передачи; не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемого здания, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого здания с предварительного письменного уведомления арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания инженерно-технических коммуникаций, проводимых арендодателем согласно отдельным соглашением, заключаемым с арендодателем. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Договор действует до 30.10.2022 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).

По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение № 1 к договору) истец арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствием центрального отопления, водопровода, горячей воды и канализации, требовался капитальный ремонт, состояние не соответствовало требованиям по его эксплуатации.

Договор прошел регистрацию в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Хакасия 27.02.2013 (регистрационный номер 19-19-01/012/2013-420).

Уведомлениями от 04.02.2013 № 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013, с 01.01.2014.

За период с ноября 2014 года по март 2016 года ответчик произвел оплату арендных платежей в заявленный истцом период в размере 30 000 руб. по каждому платежу платежными поручениями от 10.11.2014 № 294, от 10.12.2014 № 378, от 13.01.2015 № 4, от 13.02.2015 № 23, от 10.03.2015 № 53, от 14.04.2015 № 103, от 12.05.2015 № 139, от 16.06.2015 № 170, от 22.07.2015 № 196, от 17.08.2015 № 217, от 18.09.2015 № 249, от 19.10.2015 № 275, от 11.12.2015 № 317, № 318, от 04.02.2016 № 18, от 28.03.2016 № 68, № 69.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд. Несогласие с возникновением обязанности по оплате арендных платежей в спорный период явилось основанием для обращения ответчика с встречным иском.

Оценив доводы сторон, а также представленные участниками дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).

Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела, Теруправление в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Правилами, разработала документацию об аукционе для проведения открытого конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено руководителем 16.08.2010.

В пункте 3 документации был определен предмет и характеристики объекта аренды: здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: <...>, литер А, общей площадью 791,2 кв.м., представляющее собой комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка и расположенного на нем здании речного вокзала. Здание речного вокзала двухэтажное, кирпичное, частично разрушено, требует капитального ремонта, водоснабжение и электричество отсутствует, канализация местная, водонепронецаемая выгребная яма. Цель использования – под размещение культурно-развлекательного центра, срок действия договора аренды – 10 лет. В связи с необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств арендатора на период его проведения заключается предварительный договор сроком на два года, за период действия предварительного договора арендная плата не взимается.

Согласно пункту 12 документации оплата по договору аренды осуществляется арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по безналичному расчету в порядке, предусмотренном проектом договора аренды (приложение № 6) документации. Цена договора может быть пересмотрена арендодателем в сторону увеличения в случае централизованного изменения цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, в то же время цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. При заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Аналогичная информация содержится в информационной карточке аукциона.

Составной частью аукционной документации является проект договора аренды государственного имущества в отношении спорного объекта.

Как было указано выше, по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК «Инком Трейд» (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.

В соответствии с условиями предварительного договора арендатор обязался осуществить ремонтные работы здания, перед проведением которых обязался составить дефектную ведомость, согласованную с Теруправлением, являющуюся неотъемлемой частью договора, провести реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, после окончания ремонтно-строительных работ обязался подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке, заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ.

Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.

По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).

Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.3 предварительного договора).

По акту приема-передачи № 1 от 08.10.2010 на основании предварительного договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние указанного имущества на момент его передачи характеризовалась следующим состоянием: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта здания, не соответствует требованиям по его эксплуатации.

Анализ условий, обозначенных в документации и в предварительном договоре, позволяет сделать вывод, что здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: <...>, литер А, выставлялось на аукцион частично разрушенным, требующим капитального ремонта, с отсутствием водоснабжения и электричества, с целевым назначением для использования под размещение культурно-развлекательного центра, в связи с чем было указано на проведение реконструкции, капитального ремонта и ремонтных работ собственными силами и за счет средств арендатора, в связи с этим, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года и на данный период арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Теруправление (арендодатель) и ООО УК «Инком Трейд» (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды № 08-ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3 162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: <...>, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).

Пунктами 1.2, 2.1.1 договора аренды определено, что передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи с указанием на фактическое состояние передаваемого недвижимого имущества на момент его передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором.

Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного здания с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания инженерно-технических коммуникаций.

Как было указано выше, в предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений.

По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение № 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.

С учетом изложенного выше, условий аукционной документации, предварительного договора, договора аренды, статьи 429 ГК РФ, обязанность по проведению реконструкции здания, капитального ремонта объекта аренды лежала на арендаторе, которому в пределах срока действия предварительного договора была предоставлена льгота в виде освобождения от произведения арендных платежей в целях приведения арендуемого здания в состояние технически пригодное для размещения культурно – развлекательного центра в период действия предварительного договора и возможности после заключения договора аренды использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.

Как указал в постановлении суд кассационной инстанции, при заключении как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору, о чем свидетельствует составленные и подписанные ответчиком акты приема-передачи, а также имеющаяся в деле переписка сторон (письма от 10.03.2011 № 19-р, от 14.04.2011 № 199-р, от 27.08.2011 № 27, от 13.05.2011 № 110-р, от 28.11.2011 № 606, от 26.12.2011 № 606, от 08.12.2012 № 18, от 25.05.2012 № 190, от 07.08.2012 № 280, 09.03.2011 № 0814, от 23.03.2012 № 0834, от 09.08.2012), которая велась в период действия предварительного договора. Кроме того, в письме от 25.12.2012 № 850 ответчик настаивал на заключении договора аренды, несмотря на то, что реконструкция здания и его капитальный ремонт еще проведены не были, не заявил об отказе от заключения договора аренды при указанных обстоятельствах, о расторжении договора аренды в период его действия также не заявлял, производил частичную оплату арендных платежей.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, следовательно, подписывая предварительный договор и договора аренды на предложенных истцом условиях, ответчик должен был осознавать возможность наступления последствий в ходе их исполнения.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 руб. 32 коп. в год, 146 526 руб. 94 коп. в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 руб. 35 коп./кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3 договора).

Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 руб. 32 коп. в год, 146 526 руб. 94 коп. в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222,35 руб./кв.м. без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего времени (пункты 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с распоряжением руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.01.2011 № 003-р в связи с изменением индекса потребительских цен, составляющим 108,4%, к ставкам арендной платы, действовавшим в 2010 году, подлежит применению коэффициент 1,084; распоряжением от 26.01.2012 № 010-р – в 2011 году коэффициент 1,076; распоряжением от 04.02.2013 № 290-р в 2012 году коэффициент 1,06.

Уведомлениями от 04.02.2013 № 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013 (индексация в 1,06 раз), с 01.01.2014 (индексация в 1,054 раза).

Арбитражный суд, проверив расчет арендной платы за период с 01.11.2014 до 30.04.2016, признал его верным, произведенным в соответствии с условиями договора аренды. Сумма арендных платежей с учетом приведенных выше коэффициентов инфляции в спорный период (с 01.01.2014) составила 1 964 476 руб. 29 коп. в год.

С учетом того обстоятельства, что за период с ноября 2014 года по март 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 руб., всего в размере 510 000 руб., задолженность ответчик перед истцом в заявленный период составила предъявленную сумму 2 436 702 руб. 16 коп. (2 946 702 руб. 16 коп. – 510 000 руб.).

Поскольку ответчик доказательств перечисления арендной платы по договору не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной сумме является обоснованной.

Истец также предъявил ко взысканию 659 557 руб. 38 коп. неустойки за период с 11.11.2014 по 26.04.2016 в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Под неустойкой статья 330 ГК РФ понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По расчету суда за указанный период просрочки в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды сумма неустойки значительно превышает предъявленную истцом, в связи с чем с учетом статьи 9 АПК РФ признает ее размер верным.

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ и не представил соответствующих доказательств, требование истца о взыскании неустойки является обоснованной в заявленном размере.

ООО УК «Инком Трейд» заявило требование о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества № 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 руб. 16 коп. за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.

В соответствии со статьей 168 АПК при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Поскольку во встречном иске ООО УК «Инком Трейд» сослалось на статью 612, часть 4 статьи 614 ГК РФ, устанавливающих право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, то есть названными нормами предусмотрен такой способ защиты права, как заявление требования об уменьшении размера арендной платы, арбитражный суд рассматривает требование ООО УК «Инком Трейд» как иск об уменьшении размера арендной платы по договору аренды государственного имущества № 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 руб. 16 коп. за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно части 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Анализ переписки сторон до и после заключения договора аренды позволяет сделать вывод, что состояние арендуемого помещения после заключения договора аренды не изменилось (не ухудшилось), арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, остальные недостатки выявлены истцом до заключения договора аренды. Это свидетельствует о том, что состояние переданного истцом ответчику помещение в аренду после заключения договора аренды не изменилось, в связи с чем оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 ГК РФ не имеется, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Государственная пошлина по основному иску составляет 38 481 руб., в доход федерального бюджета истцом уплачена не была, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины. Государственная пошлина по встречному иску составляет 37 734 руб., при обращении с встречным иском ООО УК «Инком Трейд» предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины. По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 76 215 руб., в том числе по основному иску 38 481 руб. и по встречному иску 37 734 руб., относится на ответчика ООО УК «Инком Трейд» и подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Первоначальный иск Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инком Трейд» в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва 3 096 259 (три миллиона девяносто шесть тысяч двести пятьдесят девять) руб. 54 коп., в том числе 2 436 702 (два миллиона четыреста тридцать шесть тысяч семьсот два) руб. 16 коп. задолженности и 659 557 (шестьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот пятьдесят семь) руб. 38 коп. пени.

2. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инком Трейд» отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инком Трейд» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 76 215 (семьдесят шесть тысяч двести пятнадцать) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный (г. Красноярск) суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Е.В. Ищенко