Гражданский кодекс часть 1

о признании недействующим приложения к постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-п «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования»,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО1.

В судебном заседании приняли участие:

старший помощник прокурора Республики Хакасия Кузнецова Н.В. на основании доверенности от 20 апреля 2012 года № 8/3-5-2012;

представители Администрации города Черногорска – ФИО2 на основании доверенности от 16 июня 2011 года, ФИО3 на основании доверенности от 15 мая 2012 года;

законный представитель третьего лица ФИО1 – ФИО4, паспорт, свидетельство о рождении ФИО1

Прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим приложения к постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-п «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования».

Определением Арбитражного суда Республике Хакасия от 12 января 2012 года по ходатайству ФИО4 в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 последняя допущена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Определением арбитражного суда от 13 февраля 2012 года производство по делу №А74-3903/2011 приостановлено в связи с назначением экономической экспертизы по вопросу обоснованности определения коэффициента Кв в Отчете общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» «Экономическое обоснование и расчет коэффициентов видов разрешенного использования категории земельных участков, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования город Черногорск».

Определением от 04 июня 2012 года производство по делу №А74-3903/2011 возобновлено.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требование о признании приложения к постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года №3192-п недействующим. Считает, что оспариваемый нормативный правовой акт не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановлению Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия», нарушает права и законные интересы граждан, которые являются арендаторами земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Черногорск, поскольку арендаторы уплачивают арендную плату исходя из коэффициентов, установленных в нарушение действующего законодательства. В обоснование требований заявитель указал следующее.

В расчете арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования город Черногорск коэффициент инфляции (Ки) учитывается дважды, а именно в установленной пунктом 2.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05, формуле расчета арендной платы Ап=КСхКвхКи, а также в установленных оспариваемом постановлении коэффициентах Кв, которые рассчитываются по формуле Кв=Rзем/Ки. Повторное использование при расчете арендной платы показателя Ки приводит к неверному определению размера арендной платы. Из анализа пунктов 2.1, 2.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05, не следует, что расчет годовой арендной платы должен производиться через двойное использование в формуле годовой арендной платы коэффициента инфляции.

В нарушение установленного Правительством Республики Хакасия способа (методики) установления коэффициента Кв, Администрацией города Черногорска использованы иные параметры при расчете данного коэффициента, а именно: коэффициент капитализации для земли (Rзем) и коэффициент инфляции (Ки). Из формулы Кв=Rзем/Ки не следует, что коэффициент Кв устанавливается в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.

Из отчета, подготовленного ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности», следует, что для определения коэффициента Кв для земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Черногорск, использованы данные относительно земельных участков, расположенных на территории других муниципальных образований (город Абакан, город Красноярск), что не может быть применимо к экономическому обоснованию коэффициента Кв арендной платы за земельные участки, расположенные в городе Черногорске.

Кроме того, принятие решений об утверждении ставок арендной платы за пользование землей не относится к компетенции Администрации города Черногорска.

В дополнении заявлению от 01.06.2012 прокурор Республики Хакасия указал еще один довод в обоснование заявленного требования, а именно:

Пунктом 9.1 приложения к постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2010 №3192-П утвержден коэффициент арендной платы в размере 1,25 за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых.

В силу пункта 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации полномочия по определению порядка расчета размера арендной платы, подлежащей уплате пользователями недр за земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, переданы Правительству Российской Федерации.

Следовательно, органы местного самоуправления не вправе определять порядок расчета размера арендной платы, взимаемой с недропользователей, за земельные участки, предоставленные им в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Кроме того, из отчета общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» не следует, что коэффициент арендной платы в размере 1,25 за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых, установлен в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.

Представители Администрации города Черногорска возражали против заявленного требования, поддержали доводы, приведенные в отзыве на заявление и дополнениях к нему, пояснили следующее.

Согласно пункту 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённого постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05, при расчёте арендной платы применяется коэффициент Кв, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешённого использования и категории земельного участка.

На основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» Администрацией города Черногорска принято постановление от 13.12.2010 №3192-П «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования».

При расчете коэффициента Кв обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» были использованы оба параметра: вид разрешенного строительства и категория земельного участка. Кроме того, соблюдено требование экономической обоснованности устанавливаемой арендной платы, которое основано на правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11.05.2004 №209-О.

Ни статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ни постановление правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05 не содержат запретов использования в качестве сходных объектов оценки объекты, расположенные в близлежащем населенном пункте с достаточно развитым сегментом рынка определенного вида разрешенного использования. Расчет коэффициента Кв, выполненный в отчете, показывает какую долю арендная плата составляет в величине кадастровой стоимости. При этом доля для одного и того же состава видов разрешенного использования земель показывает экономическую целесообразность взимания арендной платы именно в данном размере и может быть одинакова для города Абакан и города Черногорска, но при расчете арендная плата будет различаться на величину удельного показателя кадастровой стоимости (что соответствует рыночным данным).

Принятие решений об утверждении ставок арендной платы за пользование земельными участками относится к компетенции Администрации города Черногорска, поскольку в соответствии со статьей 34 Устава муниципального образования город Черногорск Администрация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, взимает плату за землю.

Законный представитель третьего лица ФИО1 полностью поддержал позицию прокурора Республики Хакасия.

При рассмотрении дела арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

13.12.2010 главой города Черногорска принято постановление № 3192-П «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования».

Пунктом 1 постановления № 3192-П установлены коэффициенты арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования в соответствии с приложением к настоящему постановлению.

Постановление главы города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-П опубликовано в газете «Черногорск» от 17.123.2010 № 100 (1150).

Полагая, что приложение к постановлению от 13.12.2010 № 3192-П в части установления коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования, противоречит Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, постановлению Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05, прокурор Республики Хакасия обратился с заявлением о признании его недействующим.

Арбитражный суд рассмотрел дело в соответствии с правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов отнесено рассмотрение дел об оспаривании нормативных правовых актов в сфере государственного регулирования тарифов.

Под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом документ, содержащий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, направленные на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» и в постановлении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 11.11.1996 № 781-II ГД «Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации».

Постановление главы города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-П соответствует приведенным выше признакам нормативно-правового акта.

В соответствии со статьёй 78 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, а также то, что постановление № 3192-П регламентирует отношения в сфере государственного регулирования цен (тарифов), арбитражный суд признал, что рассмотрение заявления о признании недействующим оспариваемого приложения к нормативному правовому акту относится к компетенции арбитражного суда.

Частью 1 статьи 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4, 5, 6 статьи 194 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельного положения, устанавливает соответствие его федеральным законам и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а также полномочия органа или лица, принявших оспариваемый нормативный правовой акт.

Арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении об оспаривании нормативного правового акта, и проверяет оспариваемое положение в полном объёме.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт.

Из приведённых норм следует, что в предмет исследования по настоящему делу входят обстоятельства, свидетельствующие о наличии полномочий на вынесение оспариваемого нормативного акта, о соответствии (несоответствии) оспариваемых положений нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а также о нарушении оспариваемым нормативным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из преамбулы оспариваемого постановления усматривается, что глава города Черногорска в соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» статьей 34 Устава муниципального образования город Черногорск принял постановление от 13.12.2010 № 3192-П «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования».

При проверке полномочий Администрации города Черногорска на принятие оспариваемого постановления арбитражный суд установил следующее.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с абзацами 2, 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия.

Пунктом 2.2 названного Положения в первоначальной редакции определена формула расчёта размера годовой арендной платы за земельный участок, в которой участвует Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами местного самоуправления в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.

В соответствии со статьей 2 Устава муниципального образования город Черногорск, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска от 28.06.2005 № 38, структуру органов местного самоуправления составляют:

- представительный орган города Черногорска – Совет депутатов города Черногорска,

- глава муниципального образования – Глава города Черногорска,

- исполнительно-распорядительный орган города Черногорска – Администрация города Черногорска,

- контрольный орган города Черногорска – ревизионная комиссия города Черногорска.

Согласно пункту 1 статьи 25 Устава глава города является главой администрации города, высшим должностным лицом города Черногорска.

Названная структура соответствует структуре, установленной в статье 34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Пунктами 4, 8 статьи 34 Устава предусмотрено, что Администрация города Черногорска взимает плату за землю; осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Уставом муниципального образования город Черногорск не предусмотрено исключительных полномочий представительного органа власти муниципального образования – Совета депутатов города Черногорска на установление порядка определения арендной платы за пользование земельными участками.

На основании изложенного арбитражный суд полагает, что оспариваемое постановление принято Администрацией города Черногорска в пределах представленных ей полномочий, за исключением следующего.

Пунктом 9.1 приложения к постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-П утвержден коэффициент арендной платы в размере 1,25 за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации.

Указанная норма введена в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 30.12.2008 № 311-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступила в действие с 31.12.2008.

Таким образом, полномочия по определению порядка расчета размера арендной платы, подлежащей уплате пользователями недр за земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, законодателем на федеральном уровне переданы Правительству Российской Федерации.

При таких обстоятельствах с 31.12.2008 и по настоящее время органы местного самоуправления не вправе определять порядок расчета размера арендной платы, взимаемой с недропользователей, за земельные участки, предоставленные им в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Нормативный акт Правительства Российской Федерации, устанавливающий порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, либо собственность на которые не разграничена, предоставленные для недропользования, отсутствует.

Вместе с тем арбитражный суд, исходя из положений пункта 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации и части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным при расчёте размера арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, применение по аналогии закона подпункта «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в соответствии с которым годовая арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с изложенным является состоятельным довод прокурора о том, что с 31.12.2008 полномочия по определению порядка расчета размера арендной платы, подлежащей уплате пользователями недр за земельные участки, необходимые, для ведения работ, связанных с пользованием недрами, законодателем на федеральном уровне переданы Правительству Российской Федерации. В подтверждение указанного довода представитель прокурора ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.11.2011 по делу № А12-6016/2011.

К порядку расчета размера арендной платы относится, в том числе, установление коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки.

Следовательно, коэффициент Кв в размере 1,25 применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых, установлен Администрацией города Черногорска в нарушение требований пункта 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие полномочий.

На основании изложенного пункт 9.1 приложения к постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-П в части утверждения коэффициента арендной платы в размере 1,25 за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых, подлежит признанию недействующим.

При проверке оспариваемых положений постановления Администрации города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-П на соответствие (несоответствие) нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из статей 2, 8, 18, 46, 55 Конституции Российской Федерации, правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 14.12.2000 № 244-О, от 07.02.2000 № 16-О, от 05.07.2001 № 130-О, от 07.06.2001 № 139-О, постановлениях от 21.11.2002 № 15-П, от 30.07.2001 № 13-П, следует, что деятельность органов государственной власти и местного самоуправления не должна подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, произвольно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещённой законом деятельности, а также право частной собственности.

Указанные правовые позиции, сформулированные Конституционным Судом Российской Федерации, обязательны для судов и учитываются арбитражным судом при проверке соответствия оспоренного приложения к нормативному правовому акту исполнительно–распорядительного органа местного самоуправления.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является дифференцированный подход к установлению правового режима земель, учёт природных, социальных, экономических и иных факторов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в соответствии со статьёй 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены следующие Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель и их разрешённого использования;

принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы;

принцип предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога;

принцип учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога.

При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными основными принципами.

Во исполнение абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия.

Согласно пункту 2.1 Положения арендная плата за использование земельных участков устанавливается от их кадастровой стоимости, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, законодательством Республики Хакасия и настоящим Положением.

Пунктом 2.2 названного Положения определено, что размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле Аn = КС х Кв х Ки, где:

Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, определённая в соответствии с земельным законодательством, руб.,

КС = S x УПКС, где:

S - площадь земельного участка, кв. м,

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м;

Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка;

Ки - коэффициент инфляции.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 10.09.2010 № 472 «О внесении изменения в Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённое Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05» в абзаце 8 пункта 2.2 названного Положения определение коэффициента Кв дополнено словами «с учётом экономического обоснования».

Пункт 2.2. Положения предусматривает, что коэффициент Кв устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.

Согласно доводам Администрации города Черногорска, которые не были опровергнуты прокурором Республики Хакасия, нормативный правовой акт, устанавливающий формулу расчёта спорного коэффициента Кв, отсутствует.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации , изложенной в определении от 11.05.2004 № 209-О, дифференциация ставок земельного налога в городе в зависимости от местоположения земельных участков и зон различной градостроительной ценности, как и определение границ этих зон, орган местного самоуправления обязан осуществлять не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне, в связи с чем судебным органам при рассмотрении споров по поводу земельного налога следует выявлять проводились ли при принятии органом местного самоуправления нормативного правового акта, которым установлены коэффициенты дифференциации ставки налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Указанная правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации подлежит применению и при установлении ставок арендной платы за земельные участки.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации при расчёте размера годовой арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена, по формуле Ап = КС x Кв x Ки, коэффициент Кв должен определяться с учётом, в том числе, одного из основного принципа определения арендной платы – принципа экономического обоснования, в соответствии с которым арендная плата должна устанавливаться в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель и их разрешённого использования.

Пунктами 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Как следует из материалов дела, установленные приложением к постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-П коэффициенты видов разрешенного использования категорий земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования город Черногорск определены на основании отчета «Экономическое обоснование и расчет коэффициентов разрешенного использования категории земельных участков, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования город Черногорск» (далее – Отчет), произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности».

Из представленного в материалы дела Отчета усматривается, что объектом исследования являлся коэффициент вида разрешенного использования Кв. Целью работы являлась разработка экономического обоснования и расчет коэффициентов вида разрешенного использования Кв.

Экономические исследования произведены с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных в постановлении Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (стр.11 Отчета – т.2 л.д.11-12).

Расчет коэффициента Кв произведен применительно к порядку определения арендной платы, установленному в постановлении Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, согласно которому размер арендной платы находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая в свою очередь определяется для видов разрешенного использования земельного участка (стр.13-14 Отчета, т.2 л.д.13-14).

ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» выведена зависимость величины Кв от вида разрешенного использования земельного участка. При этом оценщик через определение вида разрешенного использования делает экономически обоснованный расчет коэффициента (стр. 21 Отчета) и определяет Кв по каждому виду в отдельности, например:

- земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (стр. 42-51 Отчета);

- земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки, личного подсобного хозяйства (стр. 51-56 Отчета);

- земельные участки для временного складирования сырья и стройматериалов (стр. 56-58 Отчета);

- земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан (стр.64 Отчета);

- земельные участки для размещения гаражей и автостоянок (стр.64-65 Отчета);

- земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (стр.70-71 Отчета) и т.д.

Из отчета следует, что ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» при осуществлении расчета коэффициента Кв был проанализирован метод капитализации земельной ренты, методика расчета чистого операционного дохода, методика расчета арендной платы, установленная постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, и получена формула для расчета коэффициента Кв (стр. 16-19 Отчета):

Кв = Rзем/Ки, где:

Rзем – коэффициент капитализации для земли,

Ки – коэффициент инфляции.

То есть коэффициент Кв рассчитывался индивидуально, исходя из показателя коэффициента капитализации для каждого разрешенного использования, который характеризует степень доходности земельного участка.

Определение коэффициента капитализации произведено на основе исследования и анализа рынка арендной платы. Указанный коэффициент (Rзем) определен как NOIзем./Vзем, где: NOIзем – чистый операционный доход, относящийся к земельному участку (рыночный уровень арендной платы за земельный участок), Vзем – стоимость земельного участка.

Таким образом, из Отчета следует, что оценщиком произведен анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков применительно к каждому виду разрешенного использования.

При этом оценщиком учтено, что земли муниципального образования город Черногорск относятся к категории земель – земли населенного пункта.

Исходя из позиции прокурора Республики Хакасия об отсутствии экономического обоснования при определении коэффициента Кв свидетельствует двойное использование в формулах расчета годовой арендной платы коэффициента инфляции – Ки (в самой формуле расчета арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Республике Хакасия от 23.01.2008 № 05 (Ап = КС х Кв х Ки), а также в формуле расчета Кв (Кв=Rзем/Ки).

Прокурор также полагает, что из формулы расчета Кв не следует, что данный коэффициент определен в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка и соблюден принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. Согласно позиции прокурора Республики Хакасия составителями отчета при оценке и анализе экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, необоснованно использовались данные городов Красноярск и Абакан.

Арбитражный суд полагая, что разрешение вышеприведенных вопросов требует специальных экономических познаний, определением от 13.02.2012 назначил проведение экономической экспертизы по вопросу обоснованности определения коэффициента Кв в Отчете ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности», проведение экспертизы поручено ФИО5, являющемуся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, генеральным директором ООО «ТРАСТ-АУДИТ», г. Красноярск.

На разрешение эксперта арбитражным судом были поставлены следующие вопросы:

- Обоснованы ли с экономической точки зрения применяемые в Отчете методики определения коэффициента Кв для расчета арендной платы за земельные участки?

- Является ли экономически обоснованным двойное применение в Отчете коэффициента Ки: в формуле расчета арендной платы: (Ап = КС х Кв х Ки) и в формуле расчета Кв (Rзем/ Ки)?

- Является ли экономически обоснованным использование в Отчете при установлении коэффициента Кв параметров: коэффициента капитализации - Rзем и коэффициента инфляции - Ки, где коэффициент капитализации определен как отношение чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку (рыночного уровня арендной платы) к стоимости земельного участка Rзем = NOIзем/Vзем?

- Является ли экономически обоснованным использование в Отчете показателя кадастровой стоимости земельного участка при определении коэффициента Кв с учетом того обстоятельства, что показатель «кадастровая стоимость» применяется также в формуле расчета арендной платы: Ап = КС х Кв х Ки?

- Свидетельствует ли применение в Отчете вышеприведенных формул о том, что коэффициент Кв определен с учетом доходности земельного участка в зависимости от разрешенного использования и категории земельного участка?

- Является ли экономически обоснованным использование при определении коэффициента Кв данных относительно земельных участков в г. Абакане и в г. Красноярске с учетом корректирующих коэффициентов?

05.05.2012 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 4-2012, в котором даны следующие ответы на поставленные вопросы.

При анализе методик эксперт не проверял расчеты, проведенные в отчете, а исследовал проведенные расчеты на экономическую сущность и соответствие нормативной базе.

Методики определения коэффициента Кв для расчета арендной платы за земельные участки, применяемые в Отчете, обоснованы, подкреплены расчетами либо ссылками на аналогичные методики иных авторов.

На стр. 19 Отчета задано равенство рыночной и кадастровой стоимости. Из этого равенства следует, что при Ап= КС х Кв х Ки и одновременно Ап= RземхРС коэффициент Кв будет определяться как Кв=Rзем/ Ки. Таким образом, при заданных допущениях применение коэффициента Ки является экономически обоснованным.

Учитывая приведенное выше уравнение, а также идентичную экономическую сущность показателей, рассчитываемых как рыночная стоимость и кадастровая стоимость, применение коэффициента капитализации допустимо в расчете коэффициента Кв. Это обусловлено тем, что чистый операционный доход и выражает сущность арендной платы за землю, и при отсутствии дополнительных расходов, которые несет бенефициар денежного потока (а в случае с муниципальной/государственной арендой все расходы ложатся не на арендодателя, а на арендатора, а муниципальные образования не являются плательщиками налога на землю) чистый операционный доход совпадает с арендной платой.

Кадастровая стоимость применяется при расчете коэффициента Кв в качестве либо показателя удельного (УПКС), то есть относимого к 1 кв.м., либо как база для выведения соотношения рыночной и кадастровой стоимости. В последнем случае исполнитель рассчитывал прямое изменение значения коэффициента Кв через множитель, отражающий соотношение рыночной и кадастровой стоимости (во сколько раз рыночная больше/меньше кадастровой, во сколько раз должно быть изменено значение коэффициента). В первом случае рассчитывается удельный доход на 1 руб. кадастровой стоимости, что также отражает удельную доходность земельного участка. Таким образом, полученные значения коэффициента Кв и должны применяться в расчете кадастровой стоимости как относительные величины.

Анализ применяемых в расчетах коэффициента Кв данных и информации показывает, что при определении коэффициента Кв исполнителем учитывалась доходность земельных участков по видам разрешенного использования в разрезе категорий земельных участков.

В расчетах коэффициента Кв при отсутствии обоснованных и подтвержденных данных по города Черногорску исполнитель использовал данные о различных экономических показателях других городов Сибири, в частности Абакана, Красноярска, Новосибирска. При этом в расчетах использованные данные корректировались для города Черногорска по различным мультипликаторам, главным образом, по соотношению стоимости жилой недвижимости. В российской практике оценки такой подход применим достаточно широко, его теоретическое обоснование было сделано А.С. Галушкой при расчете стоимости земельных участков для районов с неактивным рынком. Результаты исследования опубликованы в «Методических и практических вопросах оценки земельных участков» - президент РКО А.С. Галушка и член Экспертного Совета РКО ФИО6.

Таким образом, при надлежащих корректировках применение данных по другим территориальным образованиям является допустимым.

Указанное выше заключение эксперта составлено в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», содержит описание проведенного исследования, отводы эксперту стороны не заявили, выводы эксперта не оспорили.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает заключение эксперта № 4-2012 надлежащим доказательством и учитывает выводы, содержащиеся в данном экспертном заключении.

С учетом вышеизложенного арбитражный суд пришёл к выводу о том, что при установлении Администрацией г.Черногорска коэффициента Кв были учтены такие параметры как вид разрешенного использования и категория земельного участка, предусмотренные Положением, утверждённым постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.

Арбитражным судом признан несостоятельным довод прокурора о том, что использование при расчете Кв таких параметров, как коэффициент капитализации и коэффициент инфляции произведено в нарушение установленного Правительством Республики Хакасия способа (методики) установления коэффициента Кв.

Убедительным и разумная аргументация указанного довода прокурором не приведена.

Прокурором не даны пояснения относительно того обстоятельства, каким образом, может быть рассчитан коэффициент Кв с использованием исключительно двух параметров – вида разрешенного использования и категории земельного участка.

В ходе судебного разбирательства не нашёл своего подтверждения довод прокурора о «двойном» применении коэффициента инфляции и нарушении тем самым принципа экономической обоснованности.

Как следует из формулы расчета арендной платы, приведенной в постановлении Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, а также формулы расчета Кв, коэффициент инфляции Ки применяется в указанных формулах в различных математических значениях: в первом случае в качестве одного из множителей (Ап = КС х Кв х Ки), а во втором случае – в качестве знаменателя (Кв = Rзем/Ки).

Согласно заключению эксперта применение Ки является допустимым.

Прокурором не приведено доказательств того обстоятельства, что применение в формулах коэффициента инфляции Ки лишено экономического смысла либо такое применение привело к необоснованному завышению или занижению арендной платы за земельные участки.

Относительно применения при расчете коэффициента Кв результатов анализа рынка недвижимости в других населенных пунктах Администрацией г.Черногорска даны пояснения, из которых следует, что оценщиком использовалась предоставленная Администрацией г.Черногорска информация по начислению арендной платы за земельные участки по состоянию на 2010 год, а также официальная статистическая информация, материалы сети Интернет, аналитические материалы ведущих агентств недвижимости Республики Хакасия и другие источники. В ходе исследования анализа рынка недвижимости было установлено, что информации по сделкам с недвижимостью в г.Черногорске недостаточно, рынок является депрессивным, в связи с чем была использована информация относительно объектов, сопоставимых по функциональному назначению и местоположению, расположенных в близлежащем регионе - г.Абакане, с достаточно развитым сегментом рынка. При этом законодательные и методические запреты такого использования отсутствуют. Коэффициент Кв показывает, какую долю арендная плата составляет в величине кадастровой стоимости, при этом эта доля для одного и того же вида разрешенного использования земель может быть одинакова для г.Абакана и г.Черногорска, однако, арендная плата будет различаться в связи с различным показателем УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) для указанных населенных пунктов.

В исследовательской части экспертного заключения (т 5 л.д. 85-87) экспертом ФИО5 произведен анализ примененных в Отчете ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» для расчета коэффициента Кв методик и сделан вывод об их экономической обоснованности. Прокурором указанные выводы эксперта также не оспорены и не опровергнуты.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что определение коэффициента Кв произведено Администрацией г.Черногорска не произвольно, а на основе принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что подтверждено представленными в материалами дела документами.

Учитывая совокупность приведённых обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что приложение к постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2012 № 3192-П «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешённого использования», за исключением части пункта 9.1, устанавливающего коэффициент 1,25 арендной платы за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых, соответствует Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановлению Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия».

В связи с установленными судом обстоятельствами в соответствии со статьями 194, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные прокурором требования подлежат удовлетворению в части.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела не взыскивается.

Судебные расходы по делу (за проведение судебной экспертизы) составляют 4 500 руб., уплачены ответчиком по платежному поручению от 08.02.2012 № 1749643.

В связи с частичным удовлетворением требований в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на Администрацию города Черногорска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить требования прокурора Республики Хакасия частично.

Признать приложение к постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 № 3192-П «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешённого использования» в части установления коэффициента 1,25 арендной платы за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых (п.9.1), несоответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и недействующим в указанной части.

В остальной части в удовлетворении требований прокурора Республики Хакасия отказать.

Признать приложение к постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-П «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешённого использования» в остальной части соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановлению Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия».

Согласно части 4 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение вступает в законную силу немедленно после его принятия и в соответствии с частью 7 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, город Иркутск, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Председательствующий судья Н.В. Гигель

Судьи Е.В. Каспирович

О.Ю. Парфентьева